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政策解读丨龙岗区集体用地开发新政

建纬深圳律师事务所 发布时间:2018.05.04 09:08:24
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5月2日,深圳市龙岗区人民政府办公室印发《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》(深龙府办〔2018〕4号),对原2015年发布的《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》(深龙府办〔2015〕29号)进行了全面修订。新的《实施细则》补充完善了集体用地合作开发历史遗留问题的界定标准,简化了社区集体用地开发建设和交易的操作流程,细化街道办对合作意向书的备案要求等,进一步在保障社区集体利益的前提下顺利推动集体资产开发交易。



一、准确界定集体用地范围


新《实施细则》所称集体用地是指“区股份合作公司所属的原农村集体经济组织非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置返还用地和土地整备利益统筹留用地等集体享有权益的土地”相比原《实施细则》,增加了“土地整备利益统筹留用地”一项,同时将“集体可用土地”转变表述为“集体享有权益的土地”。从措辞修改上可见,集体资产交易相关政策的制订越发规范。



二、进一步扩大“历史遗留项目”范围


经修改完善,进一步明确了“历史遗留项目”的范围。在《关于印发龙岗区进一步加强股份合作公司重大事项监管暂行办法的通知》(深龙府办〔2011〕21号)出台前(即2011年4月12日前),社区股份合作公司已签订经当时公司决策机构(董事会或公司经营班子)议定通过的合作协议,但当时未履行股东代表大会(或子公司、分公司股东会议)表决的项目,不违反土地及城市更新相关法律、政策规定且能够保障社区集体利益的,经社区股份合作公司董事会、集资会、股东代表大会(或股东会议)按公司章程规定通过且按相关法规和制度规定的特别决议程序通过其属合作开发历史遗留问题的,可以不重新选择合作方,公司本着诚信原则在项目取得建设用地规划许可证或城市更新单元规划批复后,履行资产评估、项目公示和上报街道办审查等合作开发程序;对于违反土地或城市更新相关法律、政策规定的,由区规划国土或城市更新部门依法处置。这种做法既有利于项目推进,也不松懈资产监管。



三、竞争性谈判同样进入交易服务平台


原《实施细则》单独规定了竞争性谈判方式引进合作方的民主决策,即引进合作方如选择竞争性谈判方式,应由社区股份合作公司董事会、集资会、股东代表大会表决通过后,经由街道办审查并出具批准文件,在社区内部进行公示后方可进入街道办对整体资料的审查备案阶段。新《实施细则》删去了对于竞争性谈判方式引进合作方民主决策的单独规定,意即通过竞争性谈判引进合作方同样要通过公共平台,与原《实施细则》相比,通过竞争性谈判方式引进合作方需要报街道办审查的材料减少了“街道办关于该项目竞争者(即合作方)的核准文件”,增加了“产权交易机构出具的交易凭证”。以区产权交易中心作为交易平台,进一步保证了交易的专业性、效率性、严谨性,加强公开化程度,确保集体资产交易的“阳光”运作。



四、简化民主决策次数


在集体用地合作开发和参与城市更新项目中,经常需要召开股东代表大会进行民主决策,但召开股东代表大会涉及股东众多且分散,往往难以在短时间内拟定统一时间并通知到位,不利于项目推进。在新《实施细则》中,最少仅通过1次股东代表大会即可完成整个集体用地流程,即“各公司可根据实际工作情况,将对资产评估报告结果确认和合作招商方案表决的股东代表大会合并召开,会议先对资产评估时点和资产评估结果表决通过后,方可对合作招商方案进行表决。”但如需要引进意向合作方的,在选择意向合作方阶段仍需公司股东代表大会按章程规定的特别决议程序通过。



五、增加责任追究约束机制


原《实施细则》未明确各责任主体违反规定应承担的相应责任,新《实施细则》增加了“责任追究”章节,在股份合作公司层面上明确规定“对违反本细则的社区股份合作公司,视情节由街道办对其主要负责人及相关责任人进行约谈、通报批评、诫勉谈话、引咎辞职,依法依规取消换届选举时的候选资格,并将该公司列入重点监管企业名单上报区集体资产管理部门,公司在监管期间(1—3年)内,涉及政府优惠扶持政策和财政资金扶持由主管部门按有关规定予以处理。”在市场主体层面上同样明确规定“对采取不正当手段,如向社区股份合作公司干部、员工、股东(股东代表)发放现金、代金券、福利、补助、礼品物件以及组织、协助私分社区集体所有的各类资金、资产等影响公平竞争行为的开发和交易主体,由区城市更新局列入城市更新企业诚信管理并依据相关规定进行处理;情节严重的,由相关部门依法依规取消其合作和交易协议,并禁止其在龙岗区辖区从事城市更新业务;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关。”此外,新《实施细则》还对社区人员、区相关职能部门与街道办人员、产权交易、评估复核、咨询评审等机构及其工作人员和专家顾问的违规行为进行了相应规定。



六、补充完善合作意向书内容及其备案要求


与原《实施细则》相比,新《实施细则》在合作意向书的合作期限上有重大变动,目前对于合作期限的要求为“对于合作意向书签订后2年内未纳入城市更新计划或者纳入城市更新计划后2年内未取得城市更新单元规划批复的项目,双方意向合作关系自动解除,社区股份合作公司可另行引进新的意向合作方。如在该期限内未取得单元规划但项目有实质性进展,经股东代表大会按公司章程规定的特别决议程序通过和街道办审查后,社区股份合作公司可选择不更换意向合作方,与该意向合作方续约一次,续约期限不得超过1年;如因不可抗力、政策等特殊原因误期,经股东代表大会按公司章程规定的特别决议程序通过并经区政府研究同意可适当延期。”



新《实施细则》进一步完善了街道办对合作意向书备案环节,明确规定“若出现以下情形,则街道办对合作意向书不得予以备案:1.不公开、不公平、不公正选取意向合作方的;2.有实质性开发条款的;3.违反集体资产及城市更新等制度文件规定的。”



七、城市更新重点项目可在计划阶段选取合作方


新《实施细则》增加了城市更新重点项目可在计划阶段选取合作方的规定,具体规定为“对于符合以下条件的项目,可以提前至城市更新计划阶段采用招拍挂方式选取合作开发主体,届时资产评估结合法定图则预估,其它程序参照本细则集体资产管理和城市更新项目推进有关规定:(一)属于社区股份合作公司已与区政府战略合作伙伴签订意向合作协议的重要项目(指区战略合作协议中明确需要落地的项目或区城市更新领导小组明确的优先推进的重要项目);或属于已纳入城市更新计划且符合区产业导向的工改工项目。(二)约定以物业分成或利润分成为分配原则,退出机制符合市、区相关规定。(三)由区政府战略合作伙伴或工改工项目的意向合作方提出,经社区股份合作公司股东代表大会按相关法规和制度规定的特别决议程序审议通过,并经区集体资产管理部门备案。”



八、合作意向保证金超过5000万可协商确定


原《实施细则》对于意向合作方交纳合作意向保证金的规定为“保证金按项目中集体用地面积计算,每万平方米交纳500万元人民币,并明确合作意向保证金的管理处置事项。”没有双方协商的空间,同时也未明确管理处置事项具体包含的内容。而新《实施细则》规定“保证金按项目中集体用地面积计算,每万平方米交纳500万元人民币,总额超过5000万元人民币的部分由协议双方协商确定,并明确合作意向保证金的管理处置事项,包括:一是保证金交纳的时间节点,从签订合同起3个月以内;二是保证金应存放在公司监管账户,由街道集体办作为监管部门;三是意向合作方通过程序选定为合作方的,合作意向保证金转为履约保证金,如合作协议约定的履约保证金大于合作意向保证金的,差额部分由合作方补足;四是保证金在项目开发完成结算前不得作消费性、分配性使用,只能结合项目开发情况并形成公司实际收入后方可按财务会计制度进行核算分配;五是街道办认为需要纳入监管的其他事项。”






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