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湾区规划一旦发布,深圳可能出台调控政策?

搜狐焦点深圳 发布时间:2018.05.16 06:52:45
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专家:湾区规划一旦发布


深圳可能相应出台调控政策


目前来看,深圳限价限购政策仍会持续,不会很快推出。


同策咨询研究中心总监张宏伟表示,粤港澳大湾区正式的规划文件很快就会发布。


从雄安新区和海南自由贸易(区)港政策一发布,楼市调控政策几乎同时落地来看,楼市调控政策有一个特点:


一旦有重大的经济或者区域规划发布,为了防止利好政策的区域成为房地产炒作的乐土,调控政策基本同步出台。


他认为,实际上,从雄安和海南自贸(区)港的政策对应的调控措施来看,主要还是限制炒作住宅类房产,深圳也可能会出台相关的住宅类配套调控政策


但是在目前比较严格的调控措施并且成交量和价格都维持低位和小幅下跌的成效情况下,应该不太会在此基础上加码到像雄安和海南那么严厉的程度


综合来看,这些对于商办类房产相对有利,对以后的成交结构和供应量很可能产生相应的变化和调整。


商业及办公产品成交上升


春节之后,深圳楼市成交量持续处于低位,住宅月成交量低于本就低迷的2017年同期的月均约2152套的成交量,2-4月份一手住宅成交量分别为794套、2029套、1934套,2月份成交量较低是由于春节因素直接影响。


同期2-4月份的一手办公类房产在成交总量中的占比却一路上升。其中,4月份龙光玖钻办公以706套高居榜首,为前十名中其余9个项目办公成交量的2.63倍。


一方面,由于地处深圳北站的红山片区,配套较为完善;另一方面,套均面积43平方米单价约6万元/平方米;另外层高4.5米且带装修,综合来看,性价比较高、门槛较低。


由于属于不限购不限贷产品,据了解该项目由较高比例的外地客户购买。4月份的单盘706套办公房成交量占到全市办公房成交量的63.9%,实为罕见。


此外,玖钻4月份的商业(主要为商务公寓)成交量也位居首位。其实,关于这一点与2017年成为深圳整栋的大宗交易元年是一致和相通的,而这是因为严格限价及房贷等调控政策下的必然结果和表现


不断加码的调控真的能见效吗?

房价会因此而受到控制?


刚刚,海南也变节了!楼市调控最终要成笑话?


今年以来楼市已经出台超过115个调控政策,然而房价还在不断上涨。


2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,新建商品住宅中有55个城市房价环比上涨,而同比上涨的城市更是达到60个。


与房价上涨相对应的就是销售回暖。今年第一季度,全国商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%;商品房销售额25597亿元,增长10.4%。尽管增幅收窄,但仍然呈现出正增长。


二线城市房价大涨,除了“人才大战”外,自然少不了“土地财政”的功劳。



据中原地产的统计,截至5月9日,今年杭州市出让的土地规划建筑面积为1005万平方米,同比增长75%。土地出让金规模达1127亿元,同比上涨了279%。


同期,苏州、北京的土地出让金规模均为606亿元,重庆达到516亿元。武汉、郑州、济南、广州、佛山等城市均实现400亿以上的土地出让金额。


楼市调控升级,结果却与市场期待截然相反,二线城市还出现了久违的“抢房热”,这种跟楼市调控“叫板”的现象实在是不能忍,于是住建部又“放大招”了!


近日,住建部负责人就房地产市场调控问题,约谈了成都、太原两市政府相关负责人。此前,住建部已经在短期内约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市。


在约谈中,住建部再次强调,坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后,住房城乡建设部再一次表明坚决调控的态度。



该来的总是会来的,对二线城市频频出手或许只是刚开始,未来调控会继续深入到房价大涨的三四线城市中。这会造成什么影响呢?我们可以参照调控最严的一线城市。


一线城市房地产已从市场经济进入“计划经济”。


以北京为例,目前土地市场已被牢牢控制。


以往作为房企争抢高地的北京土地市场今年成交寥寥,整个4月份全市无新增土地供应,且频现土地流拍;与此同时,北京市住建委官网显示新建商品房的预售证审批率大幅降低,前4月审批通过预售证的住宅项目为22个,4月单月领证住宅项目仅1个。


此外,今年5月继首套房贷利率上浮至1.1倍后,北京楼市又公布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》(征求意见稿)。


其中规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。


北京2017年至今的土地市场中,所有住宅地块仅有共有产权地块和限价房地块两种类型。其中限价房地块,若以货值计算,保守估计,也在4000亿元左右。


但是,自首次推出面世至今,上述地块无一发售,这也就意味着对于地产商与炒房客而言,进入“计划经济”时代的房地产将再也不是一门“暴利”的生意,楼市将出现“冰冻”。



毫无疑问,如果二三四线城市房价依然“任性”那么这种楼市“计划经济”将蔓延至全国,这对房地产市场意味着什么呢?


这里我们可以看一下房价惨跌的燕郊。


作为整个环京楼市的代表城市,燕郊此前风光无限,从2016年开始,这个地区的房价开始飙涨,直到2017年3月,调控政策之下,燕郊神话破灭,风光不再,房价一路走低。


并且此次跌幅可谓有史以来最为严重的一次,几乎下跌一半!



再来看昆山,2008-2015年,昆山房价一直处于平稳上涨中,到2016年,昆山房价达到了高潮。


随后,出台更加严厉的升级版限贷、限购,但是依然阻止不住2017年的疯涨!总的来看,十年的时间昆山房价翻了3倍多。



但是新房均价17000多,而二手房只有12000多,二手房比新房便宜是正常情况,但是便宜太多就说明需求出问题了。


如果房地产市场出现“冰冻”,那么二手房的抛售情绪也将迅速放大,最终结果就是与“政府定价”的新房价格越差越大。


由此可见,楼市如果出现全面的“计划经济”,对市场来说无疑是巨大的冲击,但是这种情况可能发生吗?概率不大。


首先,地方政府这一关就过不去。


2017 年,从地方政府的收入角度来看,地方本级财政收入和政府性基金收入分别为9.1 万亿元和5.8万亿元,分别同比增长7.7%和增长37.3%;地方本级财政收入和政府性基金收入占比分别为61%和39%。


合计来看,估算房地产相关收入占比达到45%,其中国有土地使用权出让收入占比35%,房地产相关税收占比10%。



其次,调控不断,就是因为房子还是具有稀缺性,只要这种稀缺性存在,被抑制的需求在政策放松之后,会出现报复性反弹。自2005年房价攀升,房地产调控就如影随行,至今调控已持续13年。


回顾房地产调控历史,收紧期明显长于宽松期,且每次收紧的调控几乎都被打上“史上最严”的标签,然而每次“计划市场”都没有让买房更加轻松,反而增加无数的隐性成本,为此后房价暴涨埋下祸根。



事实也证明,楼市是“冻不住”的,例如前期热议的海南。


5月13日,距离发布最严调控政策才过21天的海南楼市,再度传来重磅消息。


海南政府宣布启动“百万人才进海南行动计划(2018-2025年)”,彻底松绑人才落户限制。


该行动计划设定了两个发展阶段,一是争取到2020年,吸引各类人才20万人左右;二是争取到2025年,实现“百万人才进海南”目标。粗略估计就是平均每年10万人以上的落户指标。


是的,只要是全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格或专业技术人员职业资格的人才,均可在海南省工作地或实际居住地落户。并且,自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇。


海南政府雄心勃勃,这一剂猛药打下去,只怕平静了不到一个月的海南楼市,又将掀起一波新高潮。


从全域限购,到全域落户,海南这个楼市调控玩笑开大了!


人才来了总得先让人有个安身立命的场所,回顾此前二线城市抢人大战对房地产市场的影响,大家就知道这意味着什么!


所以对于中国的房地产市场来讲,拳头缩回去,往往意味着未来打出去更有力,这真是一个大写的尴尬!


对于中国式调控,你怎么看?


搜狐焦点深圳整合自:南方都市报、叶檀财经、楼市资本论


宏观分析 粤港澳大湾区

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