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将深圳房价时钟调回2015年...

梵高先生 发布时间:2018.05.16 21:23:40
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01、



在《2018年中国炒房客地图》一文中,安静曾经提到过丹东,一个莫名其妙的城市。仅仅因为市场上流传朝鲜要实行改革开放的消息,楼市却一火再火,令人觉得莫名其妙。而安静也明确提出:想准备去丹东炒房?我建议你先退了刚买的火车票吧~


而就在昨天,据腾讯消息,丹东真的限购了!


5月14日,辽宁省丹东市政府出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》。其中明确提出:从即日起,将对限制区域实行房地产调控措施。



这其中,非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房,自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后,方可上市交易。此外,异地住房公积金缴存职工在购房申请异地住房公积金贷款的,首付比例调整为不低于50%。


来也匆匆,去也匆匆。意外么?安静一点也不意外,甚至有点习以为常了。现今的楼市,莫名的虚火越烧越旺,令很多朋友跑到后台吐槽:这一年三四线城市房价的涨幅,都透支到爷爷奶奶辈的那一年去了~


但是,要知道的是,投资不是赌博,当你上桌发现没有肥羊的时候,你可能就是那只待宰的肥羊~选择大于努力,买房要找准城市。



02、



三四线城市莫妙走火,深圳楼市的货量却开始慢慢跟不上。受制于三价合一税费的提高及限价政策的制定,一直热衷于二手房市场的买家,焦点开始转向新房市场,使得深圳的楼市供应一直非常紧张。


克尔瑞大数据显示,4月份,深圳楼市一共批售了5215套新房,但是,这里面的住宅产品只有2840套,另外有商业166套,办公2209套。


而这仅有2840套新房,其中还有超过40%是人才安居保障房,也就是说,实际可售的商品住宅仅仅是1700套



而且,回看2018年1-4月份的楼市数据,我们很明显就能感受到的一个点就是——深圳的库存去化正在加速。


在刚刚过去的4月份,统计数据显示,4月末深圳新房住宅可售房源总量是25406套。新增供应不足,住宅去化周期缩短至10.8个月,为2017年1月后最短。


供小于求,去库存加速...这也就不难理解新房市场这么火热的原因了。所以,2018年的深圳楼市,虽然价格是19连跌,一个月跌一包烟的钱,但实际的情况是,水面波澜不惊,底下却暗自汹涌。


在这种情况下,手里有钱想买房的客户如何选择?安静认为,在面临政策的调整下,这反而是购房者入场的好时机。理由很明显:便宜,性价比高。


4月4日,深圳香蜜湖片区的万科臻山府二期项目获得预售许可。据规土委备案信息显示,备案均价8.33-10.9万/平方米,总价2000万起。相比之下,该片区的二手房均价大约在12万元/平方米。


再比如说,传言这个月马上就要开盘的华润城,据说新房价格可能是8.5万左右。但这个楼盘二手房的价格,89平米的大概是1000多万,单价去了到11万多,新房和二手房相比,性价比非常高。


买房有看时机,政策的调整窗口期就是购房的最佳时机。



03、



在这种情况下,如何选择片区和性价比比较高的产品呢?对于深圳刚需们来说,其实选择并不多,反而比顶豪产品的选择面窄的多。


手握2000万,如果你想换房,可以选择热点片区南山、福田、前海、宝中、龙华,因为有资金的兜底,所以可以任性。


但刚需就不一样了,深圳的洼地基本已经被填平,房价动不动5万+/平以上,对于没有厚实家底的深圳人来说,要hold住很难。如果想要选择新房,坪山可能是刚需上车最合适的一个片区。


为什么这么说?在限价的情况下,这个片区的价格实在太惊喜。在刚刚过去的一个月时间里,坪山的奥园翡翠东湾以备案价3.05万元引爆深圳房地产市场,将房地产的时钟顺利调回到2015年,可以说是“房住不炒”的最佳践行者。


但是,坪山的实力一直不容小觑。安静所认识的一些购房者,早已将触角延伸到这个区域。问及理由,他们给的答案很简单却十分具有参考价值——


1、政府一直在说深圳东进计划,如果你是资深的地产从来人士,你就会发现一条近年来屡试不爽的定律:买房跟政府走,从来不会吃亏。所以,踩着这个节点去坪山买房,至少在5年时间不会有问题。


2、很多人说深圳房价高,其实我觉得深圳房价高的人,基本是不怎么渗透这个市场的。到现在为止,深圳仍有许多片区的价格在3万左右徘徊,一套小两室的价格也就200万左右,总费用加起来,也就70万左右。


坪山是我一直很好的一个点,因为价格低。再加上限价,价格就更低了,深圳未来所有的洼地都会都被填平,价格低就是最大的机会。


3、看看深圳的地图,东部可利用的龙岗坪山土地面积要比深圳其他成片的区域土地都要大,而且相当部分还没有得到较好利用,这意味着这里有巨大的发展空间。房价涨幅高的区域,都有很多年持续土地供应充足的特点。


4、坪山高新区已被深圳列入广深科技创新走廊15个重要节点之一,东进开局,也就是“十三五”规划的5年,深圳计划在东进的路上花掉5672亿元。这个投入比前海的力度更大。


所以,综合来看,在2018年的深圳楼市投资环境的当下,价格洼地、限价、供应不足、片区潜力等多重优点下,他最选择了坪山。



04、



但是,还是要强调的是,坪山的新房选择其实并不多。早前就有读者反馈:因为房价低,所以面临的竞争也大。上文提到的奥园翡翠东湾他并未能如愿。


如何破局呢?跟大家八卦一下:奥园翡翠东湾这个项目5月底或6月初可能要推售新的产品了。如果前期没有买到的朋友,这次可以去碰碰运气。


根据安静拿到的信息源,这次推售产品为2栋A座、2栋B座,共384套户型,其中65平创意2房128套,78平创意3房256套。从产品面积段来说,就知道这妥妥的都是给刚需的福利。



据了解,今年4月4日预售的3、4#(其中3B、4#是16层小高层住宅),从分布图来看,这次推售的产品更给力,因为旁边就是商业。


从以往的价值潜力来说,靠近商业的产品,看涨空间更大。以前的华润幸福里是这样,南山的宝能太古城也是这样。


当然,如果仍旧想买大一点户型实现一步到位的话,也可以选择上批推售的126平户型,要提醒的是,货量真的不多了。


这个产品究竟如何呢?我给大家普及一下,大伙可以自己去看——


奥园·翡翠东湾,位于坪山坪山新区金牛东路与兰景中路交汇处,是奥园进深圳之后的第一个作品。项目毗邻聚龙山国际科技创新城、坪山大学城、聚龙山湿地公园,是集科技、教育、生态为一体的多功能住区。




项目建面约31万㎡,构筑约 2万㎡运动生态公园及新亚洲风情园林,同时配备游泳池、健康环氧跑道等,致力于打造深圳运动健康人居新典范。



坪山高铁、地铁14、16号线(2017年底开建)、深圳高级中学东校区、嘉邻中心等全系配套。二期新品景观全系升级,整个社区视野更佳,更近坪山河、田头山以及大学城风光,景色更为丰盛。


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