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“2018投资趋势大解读”暨商铺投资迎“新风口”高端论坛

咚咚楼情 发布时间:2018.06.12 20:18:22
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6W方略揭秘 | 你在投房的时候,别人为什么都在投铺?

 

深圳东进

  

  一个区域的崛起

  

  华策、恒大、合正等巨头汇聚

  

  商机统统留给了你

  

  铺、商铺、旺铺

  

  与房子最大区别是

  

  房子限购、商铺不限购

  

  你在投资住宅房产的时候

  

  为什么高净值人群都在投资商铺

  

  刚需、中产也该择铺而投


 

 

  房子是用来住的,不是用来炒的!中国地产对住宅的调控,历来遵循此主线。改革开放40余年,从未出现过调控商铺的政策,故而,住宅与商铺有着本质的区别。

  

  很多人钻着牛角尖,在住宅领域里赚小钱,大财团却张开宽硕的胳膊,盯紧投入商铺赚大钱,几乎不给刚需或中产的机会!

  

  商铺投资,自古以来就是高净值成功人士的重要财富增值手段。中国GDP已经升至世界第三,伴随深圳经济持续稳健的发展,居民日益富裕,财富逐渐积累,通过投资来实现财富保值、增值的欲望不断提升。

  

  这就让不动产投资中的佼佼者——商铺投资,已成为越来越多投资者们关注的焦点。投资精准、科学,能获得稳定的投资收益,则需要遵循良好的规划和独到的眼光。商铺投资必须具备6个“W”,才会使得投资有效而精准。

  


  投资商铺第一步就是要知道为什么(Why)?所有计划性的投资明确目的是首要任务,投资者明确商铺投资的目的,实际上就是明确自身的投资定位。市场上投资商铺大概可分为三类:短线投资、长线投资和自主经营投资。

  

  短期投资主要是通过买卖差价来实现投资收益的。长期投资则更多看中商铺升值的长期性和稳定性,避免通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题,实现资产的保值、增值。

  

  另外,其获利程度比股票、债券、期货市场更稳定,比纯住宅投资和银行储蓄更高的回报率,可以通过“以租养贷”的形式获得长期收益。

  

  很多刚需或中产阶级,投资商铺的保值和业务长期发展,进而选择购买商铺进行自主经营,从经营和不动产增值两方面为自己带来收益。

  

  深圳已确定城市定位为全国经济中心城市,全球海洋中心城市,计划到2035年成为一流国际化中心城市。

  

  东进战略如火如荼、粤港澳大湾区规划即将尘埃落定,导致深圳整体发展趋势迅猛,对人才吸引度更是中国数一数二的排名。

  

  深圳5大商圈分布呈现“局部集中,整体分散”的特点。大多数优质商铺聚集在东门、华强北、后海等大型商圈中,售价相对较高,回报也较高,适宜长期投资。

  

  大型商圈辐射的区域商铺,则适合短期投资,在前期以较低价格购买,待商圈日渐成熟之后转让,亦可获得高昂的回报。

  


  第二个W是投资哪种(Which)商铺才是王道?纵观商铺市场,虽然种类复杂,名目繁多,主要分为综合体大型mall商铺、社区底商、独立街铺以及专业市场铺位。

  

  最受投资者追捧商铺类型为综合体mall商铺和社区底商两类。城市综合体大型mall商业氛围自成一体,因此,其商铺大多会在引进一些知名品牌的主力店铺后,多为开发商自持作为资产运营。

  

  只有极少部分推出市场出售,这些商铺与主力品牌店铺为邻,通常具有价格贵进入门槛高、租金高、收益稳定等特点,但一定程度上必须依赖整个综合体项目的经营状况。

  

  社区底商一般为居住社区底商和写字楼底商,作为住宅或写字楼项目的配套商业,有着面积相对较少、价格较适中,商业培育期适中等特点。

  

  由于房地产开发的阶段性特点,特别是新兴区域市场上的底商等,均呈现岀一定的滞后性,开发商往往先推住宅再推商业,且同质性强,短期集中供应造成竞争激烈,这也给置业者更多的选择机会。

  

  综合上述分析,投资者可根据自身经济实力选择适宜的项目类别,整体考量项目的投资价值后再出手。但是综合未来发展、进入门槛、投资回报、出手难易程度等要素,社区底商作为一个成熟的产品更适合大众化的置业者选择。

  


  商铺买与不买的第三个W,那就是时机(When),什么时候买、什么时候卖?看准时机,该出手时,就必须果断出手。

  

  投资商铺的买入价,关系到升值回报比,租金收入和商铺涨价幅度关系到投资收益,时机关键节点,是投资者最要去深思熟虑的。

  

  投资者关心的就是价格,买入价格越低,投资者成本就越低,日后增值空间就越大。

  

  大多数情况下,如果采取预售期销售商铺,作为期房买入,其价格会相对划算。而随着开发商工程进度的逐渐推进,商铺的前景逐渐明朗之后,价格必将会提升,商圈成熟后,价格将飞速上涨,所以,投资商铺越早越好。

  

  相比之下,卖出价格越高,投资收益却并不一定越高。如果投资者寻求的是短期投资收益,以买卖差价为利益点则卖出价格越高越好。

  

  因为二手交易税费是一笔不小的成本,而通过按揭贷款投资的投资人,还需要考虑贷款的利息成本以及交房时的各种费用。选择正式交房之前出手,则可以避免各种税费等中间费用。

  

  当投资者寻求长期投资收益,则更须考虑商铺商业氛围的成熟与否。特别是位于核心商圈中的商铺,租金会随着商圈的成熟而逐年走高。投资者除非急需资金周转,否则,长期持有可能会获得更高收益。

  

  投资者在把握买、卖时机的问题上,须充分权衡利弊后再出手。商铺初期出租的签约年限,最好不要超过3年,以免商铺度过培养期之后,因合同约束而无法涨价。

  


  亚洲投资天王李嘉诚说过,投资不动产什么最重要?地点(Where)地点!还是地点!这包括了宏观地段,也包括了某个特定商铺的位置。

  

  商铺投资和其他类别的不动产投资一样,都会遵循一个“地段论”的投资原则。无论什么类型的商铺,越靠近成熟商圈的商铺价值往往越高。

  

  深圳传统商圈像是东门及华强北一铺难求,但也不可忽视成熟商圈中的“排他”现象,就是在同一个核心商圈中,不同商业项目之间存在着相当激烈的竞争。

  

  如果一个大型的强势品牌商业项目,已经取得较好的经营状况,则其周边的商业是难以与之抗衡的,更不可能超越其经营水平。因此,投资者在选择商铺的时候,不能一味“傍大款”,需要综合考虑。

  

  相同地段,位置不同的商铺,其价值也不尽相同。商铺的售价会根据楼层、结构以及开口位置的不同而变化。

  

  在选定商业项目之后,投资者在具体选择铺位的时候应该遵循一个“金角银边”的定价原则。越是靠近出入口、边角展示良好的商铺,其价值就越高。

  

  选择商铺地段的时候,投资者应尽量选择靠近成熟商圈的商铺;选择具体铺位时,需考虑客流量、展示度、便捷性等影响商铺价值的诸多细节因素。

  


  商铺投资仍需进一步考量的,则为硬件(What)条件,也就是商铺值钱的隐形因素是什么。

  

  除了地段和价格,住宅投资考虑更多的往往是其舒适度与生活便利性;而商铺投资除了地段和价格,同样需要对商铺经营的便利性作一番考量。

  

  商铺经营的便利性说到底,最主要体现在硬件设施上,包括商铺所处的楼层、商铺的面积、进深、面宽、层高、柱距、水电设施、煤气、风道等诸多方面。只有硬件设施过硬的商铺,在后期的经营上才不会出现种种问题。

  

  此外,一间商铺的硬件设施,也直接关系到其经营业态的选择,从而对租户及经营者产生直接的影响。大部分的商铺基本都能适应绝大多数业态经营的需要,选择通用性强的商铺进行投资,会提高租户的选择性,投资者也更容易获得较高价值。

  


  最后一个需要考量的W,就是买谁(Who)?好的开发商成为投资者最好的商业合作伙伴,是财富增值的最大保障。

  

  品牌开发商有着长远的规划,对项目全方位有综合性考虑,往往可以以一个项目带动一个片区的发展。

  

  另外,如果开发商有整体经营的计划,将进一步节省投资者的负担,节约自行招商的时间、精力及成本。

  

  投资者在选择商铺的过程中,也要同时考虑好租户的选择问题,尽量能积累到一些知名品牌的店铺进行合作,在投资之初就掌握主动权,为日后获得丰厚投资回报打基础。

  


  日前,华策集团联袂深圳都市频道第一地产/壹地产,在华策中心城现场举办“2018投资趋势大解读”暨商铺投资迎“新风口”高端论坛,图腾镜等多位大咖应邀嘉宾出席,约200余位准投资客亲临现场,聆听大咖对话投资高论。

  

  都市频道主持人·真帅

  

  对话嘉宾一致认为,华策中心城地处龙岗核心产业轴——龙岗大道沿线,项目总占地约40万㎡,总建面约200万㎡,分五期开发,是继华润大冲旧改项目、鸿荣源壹城中心,深圳市龙岗区最大的城市更新项目之一。

  

  论坛现场·座无虚席

  

  项目左右各分布恒大、合正等超大规模项目,片区内将规划有150万㎡的产业总部基地,将来会汇聚文化创意、新媒体、IT、影视等高端第三产业。是深圳最具发展潜力的区域,并将成为龙岗高端产业的中央活力区。

  

  在建14、16号地铁线,将穿梭周边,目前,该区域正处在投资潜力期,待片区成熟时,商铺价格窜至住宅售价3倍以上,已指日可待!

  


  Why

  

  深圳城市发展迅速,投资商铺将享受发展所带来的红利,住宅限购政策使得投资商铺成为资产增值的最佳途径。成熟的资产配置为:不动产VS金融理财VS现金之比例5:4:1,潜力商铺更是不动产配置的最佳选择。

  

  Which

  

  华策中心城集高端住宅,墅质洋房,大型商业配套,未来将集合地标级写字楼,产学研发中心,高端星级酒店,学校幼儿园为一体的超级综合体。

  

  华策中心城·实景

  

  正在销售的商铺,为一期风情商业街区底铺,将打造成风情酒吧街、生态河道等元素,集休闲、娱乐,景观、运动为一体的旗舰商业。

  

  待项目及左右更新完成后,约3-5万人长期生活工作于此,“大商崛起”正当时。计划引进高端创新总部基地等,为未来项目消费人气提供有力保障。

  

  When

  

  现在正是投资龙岗的最佳时机,随着大湾区各项规划即将尘埃落定,各项利好都使得华策中心城作为东进桥头堡,未来升值前景无可限量。

  

  Where

  

  龙岗是粤港澳大湾区东进战略未来核心地带,而华策中心城位于大运新城与龙岗中心城之间的核心片区-龙腾旧改片区,是深圳5大商圈中之龙岗中心城的最强潜力区。

  

  除了未来拥有三条地铁外,东部过境通道,南坪三期、水官高速三条城市快速大动脉使得龙岗居民快捷通达全城。项目所处龙腾旧改片区具有1200万㎡总体量,将成为未来龙岗新中心,汇聚恒大、保利、中信、金地、合正等顶级开发企业,共同打造全新的滨河CBD经济带。

  

  What

  

  华策中心城一期推售的是2、3、4栋的底商,共78间铺,可售面积约7155㎡,面积区间在31-294㎡,主力面积段在31-120㎡之间。

  


  商铺单层铺的层高可达6m左右,开间比一般的铺面要大,使用率非常高;单价在3-6万/㎡,售价远低于市面上类似属性的商铺,正是入手的绝佳良机。

  


  另外,商铺为70年产权,可享受比普通商铺多20年以上的收益期,真正做到“小投资,低风险,高收益”。

  

  Who

  

  华策集团经过24年的发展,已逐步成长为集现代化、多元化、国际化于一体的企业集团。华策集团旗下拥有30余家控股子公司或全资子公司。截至2018年初,华策集团的运营规模已达1800亿元,房地产、高科技、金融三大板块并行发展。

  

  华策中心城一期按照世界一流的高标准建造,已引进万科物业服务管家。未来即将面市项目,也将继续引用高科技、创新型运营团队,为置业者与投资者带来最大化利益保障,以回馈这块绝版土地的优质资源。

  


  (稿件来源:开发商供稿)

  

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