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前海“妖盘”中的“妖盘户型”

好房深圳 发布时间:2018.07.10 09:31:55
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它,坐落在在南山前海里的“妖”盘!

它,是南山区小2房年成交活跃的排头兵!

它,优劣并重,选筹让你爱恨交加!



一、置业前海,不得不提的“妖盘”-诺德国际




【楼盘概况】


诺德国际具体坐标,处在沿湖路和前海路交汇处的西面。


小区的东北面是雷圳0755,东南面是太子山庄、山海翠庐和荔林公园,小学和初中都在小区大门300米半径范围内。预计步行15分钟左右,可达在建9号线西延线前海路站。


在经过历年实地踩盘看房之后,可以很肯定以及确定是,诺德国际与周边这几个小区组成的生活圈,人气足,居家氛围浓,“繁华”仅次于阳光棕榈园-星海名城段的前海区域。




价位档次方面


诺德国际价位水平,一直比较稳定的处在前海板块,价格“领头羊”的对标参照地位,尤其是是以上表里这几个楼盘重要的价格对标参照楼盘。



楼盘点评】


诺德国际作为南山前海区域内的“明星楼盘”,置业价值逻辑的核心为:预算范围内,首次置业上车和居家改善属性兼顾的热点必看楼盘。




【具体理由如下】


1、诺德国际分二期入伙,分别在2008年和2009年。该楼龄对比前海住宅区地界里其他楼盘,拥有较为“年轻”的优势。


2、小区占地接近7万㎡,社区内部活动空间较大,且文体配套设施较为丰富;居家氛围较好,较为封闭式的管理,物管较好。


3、户型选择多样,部分高拓且实用,总价上有梯度落差,能够覆盖较为多样的价位购房群体。(面积段㎡:48-50-66-73-78-83-88-111-114-126区间为主)


4、综合以上,诺德还带有较优质的南山实验荔林小学+南山实验南海中学的组合学校配置,能较容易吸引到不同价位段改善需求家庭或投资者的关注。同时也是与非优质学区的其他前海楼盘,拉开“身价”的重要因素。




二、优劣并重的48㎡妖盘户型,令人“爱恨”交加



【户型分布】


该户型面积段主要处在48-50㎡间,规律地全部分布在7/8/9栋单元,偶数层厅出阳台,奇数层卧室出阳台,户型基本以朝西为主。


根据国土局公布的数据看,该户型在小区内总数679套,其中7A/B 223套,8A/B栋232套,9A/B栋共计224套。




【相对优势】


在整个前海,这个面积段能找到做原始户型小2房,比较稀缺,同时还加持较为优质的教育资源。小区内,该户型成交最为活跃,投资属性较强,流通性较好。



【相对劣势】


1、居住功能较弱势,尤其是次卧空间,可以勉强放下1.2米宽的床;


2、噪音及西晒。绝大部分户型要么朝月亮湾大道,要么朝高速路的方向,受车流噪音持续影响较大,且比较西晒。



【户型价值逻辑】


1、带较为优质的学区组合:南山实验荔林小学部+南山实验南海中学;


2、在整个南山实验南海中学学区里,能比诺德国际“更年轻”的电梯楼盘,且居家氛围比较不错花园社区,屈指可数;


例如只有阳光花地苑、鼎太7期和鼎太8期、以及铭筑;


3、基于1和2的背景下,上述4个楼盘都没有55㎡以下面积段的原始户型小2房;


甚至跳开南海中学学区的限制,整个前海区域这个面积段能做原始户型小两房的楼盘,也不多,户型稀缺价值较大;


4、其中,50㎡的小户型主要分布在7A、8A、9A单元的05户型,7B、8B、9B单元的08户型,主卧看花园,端头位置。


所以其整体的居住体验,相对会比其他48㎡的户型(2个房间临月亮湾大道或高速路),价值会更大些,所以价格也比较贵。




三、该户型一年的成交,可以抵别家楼盘一年的量


如下表所示截止到5月19日,这一年多的成交量,共计46套。


该成交数据,仅仅来源于链家和乐有家的公开数据,还不包含Q房、中原以及其他地产公司的成交。


这个级别的成交量,放眼整个前海,户型成交量也没谁了?


当然,受制于整个大行情,以及放盘量较大的内部竞争作用下,在流动性较好的情况下并没有实现较好的升值。




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