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谢逸枫:房价变相涨幅超10%!房贷利率连涨18个月为哪般?

谢逸枫 发布时间:2018.07.11 11:47:08
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文/谢逸枫


按照市场供需关系看,抑制需求之后,供应增加,房价是理所当然的下降。事实上是房价未按照市场供需关系逻辑运行,因为人才政策与错误的楼市调控及棚户改造货币化,人口向大城市集中的城市化,户籍与土地制度的调整,供小于求的局面未改变,反而加深供需矛盾。而按照调控与房价的逻辑看,调控收紧,需求受抑,房价应该会下调。事实上,供应无法跟上需求增长,成本上涨导致房价难下降,反而上涨。目前首套房贷利率一年上涨幅度超15%,等于房价上涨10%以上。


2018年7月9日,融360发布的6月全国房贷监测数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比5月上升0.71%,为2017年1月以来连续18个月上涨,同比去年6月首套房贷利率4.89%,上升15.34%。在35个监测城市中,首套房贷平均利率最低仍为上海,而哈尔滨、郑州、武汉、东莞4城则突破6%。譬如以最新全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算,总支付利息约为107.50万元,要比去年同期累计多还16.7万的利息。


据克而瑞数据显示,近一年广州一手住宅(含普通住宅和别墅,下同)市场成交量有起有落,成交较少的月份出现在2018年2月(适逢春节和传统楼市淡季),有3230套的成交量,而成交量高于近一年任意月的则是2018年6月份,共成交11644套,刷出近一年来历史成交的新高度,环比、同比都大幅度增加,分别增加了62%和70%。网签价方面,近一年,广州一手住宅网签价除了最近的2018年6月价格“破2”外,其余月份均在16091-17678元/平米之间徘徊,不得不提的是,广州此前网签价就没有超过2万元/平米的。

总的来说,2018年的6月广州一手楼的整体情况是量价齐升的。克而瑞数据统计,2018年1-6月,广州共成交一手住宅39914套,对比近五年同期的数据可知,这个量位于近五年的中下游位置,同比下降23%,而成交量高于近五年同期的则是成交大年2016,共成交了57249套。观察数据,不难发现2018年1-6月,广州一手住宅的网签价为18032元/平米,在近五年其余各年的水平之上,同比涨8%,也就是说2018年上半年广州一手楼成交量虽然相对较少,但价格却是在线的。


当前中国的房价调控不降反涨,这是令人大家措手不及的恐慌,因为购房成本不减反增。一边是地价不断的上涨,一边是利率不断的上升,关键是融资成本暴增,调控让房企、购房者不断承受高地价、高利息、高成本的三高压力。最悲剧的是房贷利率的上涨,实质上是房价变相上涨,上涨幅度达到10%-20%以上。这是过去2005年、2007年、2009年-2010、2013年、2016年-2018年的五次楼市调控最无奈的恶梦,如今房价重蹈覆辙,打败了多少唱空房价的经济学家、专家。


尽管2017年以来到现在楼市调控作用明显,不过房价调控效果是收效甚微,数据上显示房价没有停止上涨的脚步,购房者抢房更疯狂,也没有让楼市回归理性。虽然有部分城市房价的涨幅下跌,对比房贷利率来讲,房价还是大涨的。由于利率大涨与错误的政策,导致房价上涨的幅度有的城市已超过2015年-2016年、2017年暴涨而已。毫无疑问,最大的受益人,恐怕只有地方政府、银行金融机构了,土地收入暴增与银行利润的水涨船高,坐等土地财政与吃差利的“丰满”收获。


第一是2018年6月,全国首套房贷款平均利率仍保持上涨趋势。2018年6月,全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比5月上升0.71%,环比数值下跌1BP(上期值为0.72%),同比去年6月首套房贷款平均利率4.89%,上升15.34%,同比数值下跌305BP(上期值为18.39%)。其中一线城市保持低幅上涨,平均利率处于全国利率低位水平;二线城市整体利率涨幅呈现回落,出现大幅上涨的城市减少,平均利率处于全国利率中高位水平

2018年6月全国首套房平均利率最低的城市前十分别为上海5.16%、厦门5.39%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.39%、大连5.44%、北京5.47%、长春5.49%。全国首套利率最低排名中:上海第一、北京第九、深圳第十一、广州第十二。本月首套利率超6%的城市有4个,分别为哈尔滨6.00%、郑州6.03%、武汉6.06%、东莞6.13%。


35个城市首套房贷款平均利率中本月最低值为上海5.16%,较上月上涨1BP;最高值为东莞6.13%,均值首次突破6.10%。2018年6月在全国35个城市533家银行中,有56家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比10.51%,较上月减少14家银行分(支)行;有476家银行分(支)行首套房贷款利率与上月持平,占比89.31%。2018年6月,19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍;银行首套房贷款平均利率最高为基准1.203倍;工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮15.2%水平。


 利率优惠即将消失,利率均值将达基准上浮15% -20%。2018年6月优惠利率占比保持为1.12%。目前全国地区银行正常放款利率多以基准上浮为主,具体上浮水平仍因个人资质及银行而异。2018年6月全国533家银行分(支)行中,有169家银行首套执行基准利率上浮10%;164家银行首套执行基准利率上浮15%;116家银行首套执行基准利率上浮20%;25家银行首套执行基准利率上浮25%;16家银行首套执行基准利率上浮30%,本月执行基准上浮20%及以上银行数增多。


2018年6月,全国533家银行分(支)行中首套首付2成的有20家银行,占比3.75%,较上月未变化;首付3成的有416家银行,占比达78.05%;首付3.5成的银行有60家,占比11.26%;首付4成的银行有14家,占比2.63%。目前首套首付情况稳定,全国超过20个及以上大中型城市已出台限购、限售政策,提高购房入口门槛,未来政策趋严趋细的可能性大。


第二是2018年6月全国二套房贷款平均利率为6.01%,较上月上涨5BP,其中二线城市二套利率涨幅较为明显。融360监测的35个城市533家银行分(支)行中,二套房贷利率有22家银行执行基准上浮10%。较上月减少4家;有35家银行执行基准上浮15%,较上月减少11家;有259家银行执行基准上浮20%及以上,较上月减少174家;有191家银行执行基准利率上浮20%以上。

融360统计的35个城市533家银行分(支)行中,二套房贷款利率执行基准到基准上浮10%区间的占比为4.13%;执行基准上浮10%以上的占比为91.74%,二套房停贷占比为4.13%。融360监测数据显示,全国533家银行中,二套房执行首付4成的银行共有183家,较上月新增3家,执行5成、6成、7成以及8成的银行数分别为93家、96家、58家和31家。首付方面较上月未出现变化,多地对二套房判定及购买条件审核趋严。


2018年6月二套房主流首付3成的城市有7个,占比20.00%,分别为长春、沈阳、大连、重庆、哈尔滨、海口、南宁;首付4成的城市数为13个,占比31.43%,分别为东莞、青岛、成都、济南、南昌、福州、佛山、珠海、长沙、石家庄、乌鲁木齐、太原、西安;整体首付情况较上月未发生变化。对于普通的工薪家庭来说,一个月1000多元的额外支出,并不是一个小数目。总体而言,当前房贷及房产市场入口门槛提高,加大了刚需的购房与还贷支付压力。


为什么房贷利率创过去3年新高,刚需都要卖股与砸锅卖铁在2018年买房,因为对比过去2015年二季度前的房贷利率,仍是最低水平。最主要是货币贬值,印钞机一直在工作,货币超发的事实存在,麻烦的是通货膨胀预期强烈。

有人问:现在的贷款利率上浮变高了,买房成本更高,贷款不划算?其实,目前基准利率仍处在近20年来的最低点,就算上浮20%也是相当于2015年的基准利率,更何况现在只是上浮10%!2015年左右,经过有关部门的五次降息,到2015年11月4.9%的房贷利率近20年来最低。加上各家银行都通行的83折,85折,宽松的信贷政策,低廉的贷款政策支撑了2016年的楼市一路上行。从2016年底以来,北京城楼市的首套房贷利率已经历了四次调整。


房贷利率创过去三年新高。2017年4季度房贷利率平均5.26%,相当于基准利率普遍上浮一成左右,比2017年1季度上行71bp,相当于已经3次加息,这个上升的幅度是非常高的。房贷利率的上升一方面反映居民房贷需求仍强,居民部门信贷是本轮信贷增长的绝对主力,另一方面也体现金融去杠杆的影响,银行在资金成本大幅上升之后逐渐上调了房贷利率。但是,经济体低通胀现象越来越严重,因为货币不断的增发与市场流动性的投放及物业的上升。


最明显的效果是房价调控前呈现明涨”暗降“,调控后呈现“明降“暗涨,结果是肥了地方政府,富了银行,害了购房者。当前全国首套房贷利率连续上涨18个月,增加一笔大的购房成本,让首次与改善的购房者承担巨大的房贷支付与还贷经济压力。老谢上周给一房企讲课时说过:“调控最大受益者不是购房者,也不是开发商,是银行,其次是地方政府。希望调控不是增加税费、上调利率、限制需求,是减少成本、增加供应,释放需求。”



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