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未来这类产品断崖式下降!卖一套少一套

深圳壹地产 发布时间:2018.08.06 10:34:11
浏览:8319

身边很多朋友都对公寓类产品无爱,一心一意瞄准住宅,就算没有名额也不大愿意买公寓。这类人其实没有看透深圳公寓类产品的本质。


深圳的公寓和北京上海不一样。北京上海的公寓被严厉打压,只能企业购买,再次转让也只能企业接盘,而且不能贷款,必须一次性付款。


反观深圳公寓,不限购不限贷,自用和长期投资需求,是可以面向全国甚至全世界不断积累。


深圳最新调控提出新增商业公寓一律只租不售,意味着中长期来看,深圳未来可售商务公寓供应量将迅速减少,那么目前市场上在售的商务公寓将成为某种意义上的绝版。


那么该怎么买公寓呢?建议从自用、长期投资角度甄选好的公寓,这种公寓的供应未来是断崖式下降的!如果那些地段较好、临近地铁、未来租金收益较高的商务公寓出现价格下调,对于中长线投资者来说,可考虑适时买入。


1

买公寓一定要看租售比

高租金收益、新兴中心地段、总价低的

依然有增值潜力


买公寓,一定要看租售比,也就是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。


为什么?因为租售比是判断炒作程度的试金石,没有任何开发商会去炒作租金水平的。


在发达国家成熟的房地产市场中,正常的租售比一般在1:300到1:200之间。如果低于这个比例区间,说明存在着房产泡沫,如果高于这个区间,说明该地区房产具有投资价值。



据统计,2013年深圳均租44元/平,2018年深圳均租69元/平,深圳均租价格上涨了57%。自2017年以来,深圳整体租金总体呈现上涨趋势,在社会供给紧缺的背景下,租金有望继续上涨。


深圳各个区域现在的房租水平,由高到低是这样的:(数据来源于中国房价行情)


南山(100)—福田(100)—罗湖(86)—宝安(60)—盐田(59)—龙岗(53)



深圳套均房租过万的,只有7个片区,分别位于南山和福田,南山占了大半。


南山有深圳最贵的豪宅,有深圳最多的世界500强企业,当然这里的房租也是最贵的。一套房子一个月就可以收租2万+,这还是平均水平,不少盘月租七八万,甚至十多万。



细分比较,我们会发现,蛇口租价领跑南山,两房租金超8000元。酌言前不久蛇口踩盘发现,东角头地铁口的万科蛇口公馆还有少量53平产品在售,其栖游记的30平单间租金4500元/平,比南山均租高出了50%。


为什么蛇口租金最高?因为蛇口有很多高端服务型公寓,像泰格、雅诗阁的单位租金都超200元/月,基本上是南山平均租金水平的两倍。


2018下半年买房,首选南山,高租金收益率、中心地段、新兴优质产品,尤其上车门槛比较低的,依然有增值潜力。


2

投资不是看老人喜欢什么就买什么

而是年轻人喜欢什么才布局


一套房子为什么能够高价租出去,因为有人喜欢,愿意为自己的喜欢买单。所以买房子,一定要买很多人喜欢的。


日本大型不动产网站SUUMO曾经做过调查《2017年最想居住街区排行榜》,调查对象是东京都市圈的20-49岁男女。



通过榜单,我们不难看出,前20名中的吉祥寺、品川等15个入榜地点都在东京都区域内,占到了3/4,正因为便利的交通、丰富的周边配套,让年轻人更向往。


站在大湾区角度上来看,这些区域都位于东京湾的港区部分,也就是湾区最中心区域。



在东京湾港区,你可以感受到国际化的繁华,可以找到来自世界各地的新奇事物,便利的交通可以轻轻松松去到任何地方,吃不完的美食也让吃货沉溺于此地,想必这些就是年轻人钟爱这里的原因。


除了这些,另个一个重要原因,就是交通、市政配套的优化及周边街区的改造,让港区变得更有秩序、繁华而不凌乱,所以诸多年轻白领愿意留在这里生活。


因为有这些优势,大量的高净值人群住到港区,经历长期的发展演变,我们会发先,港区的物业不仅居住价值凸出,其增值速度也是遥遥领先湾区的其他区域。


以东京湾为例,其港区房价20~40万元/平,临近区域7~8万元/平,非核心区域2~3万元/平,港区物业价值,普遍是周边的2~10倍。



从这个角度看,投资的方向就很明确了:一是要买年轻人喜欢的地方,二是要买湾区的中心区域。


那么放到粤港澳大湾区,放到深圳楼市,哪里才是港区?前海、蛇口、深圳湾。


3

遍数整个前海蛇口

小户型在售的只有万科蛇口公馆


要说现在深圳哪个片区最热?毫无疑问就是前海——蛇口——深圳湾这一片,特别是前海、蛇口,已经过了图纸规划的阶段,正处于规划兑现的过程中。


一个特别明显的案例是:前段时间,前海某高端公寓项目推出185套房,仅半天就全部被抢光了。均价9.3万/平,最高备案价甚至接近12万/平,还另加1万/平的精装修费用,这种价格,比网红盘华润城三期都高,还一次性就卖完了。


不得不感慨,深圳市场潜藏的庞大力量远超过你的想象。前海、蛇口目前还有哪些项目?现状怎么样?


前海范围内以公寓为主,大概有几个项目:


前海嘉里中心,第一批已经售罄,均价9.3万/平,1万的装修款另付。


恒裕国金汇,主力户型250平3房和320平4房,目前还没有拿到预售证,价格没定,预计门槛价在4000万左右;


华润悦玺,是华润前海中心的高端私享公寓,共280套,目前同样还没有拿到预售证,推测届时价格应该和嘉里差不多;


卓越前海一号,公寓所剩无几,大都是400平以上的大面积,据说顶复的价格到了18-27万。


佳兆业前海广场佳玺,位置与妈湾隔着月亮湾大道。68-115平米的公寓,均价7.8万,目前剩下也很少了。


招商前海湾,地处妈湾,户型是120平米和150平米的住宅,何时卖尚不清楚,最快预计今年年底。


蛇口范围内,大概有:


万科蛇口公馆,住宅已经售罄,均价8.6万/平,目前仅剩余少量1-4层商业在售。


汉京九榕台,均价18万/平,407-463平联排别墅在售。


双玺时光道,均价13万/平,在售户型有:398.27平4居。


枫叶望海公馆,将有2栋住宅推出,预计户型是74-126平1-3房,目前正在备案,预计均价会超9万/平。


半岛城邦四期,今年应该会推出,未来半岛城邦还有大户型一线临海的一期,会更大更豪。


山语海,目前已经没有房源在售,一二期房源都已经售完。


海境界二期,总建筑面积约30万平米,由主题型购物中心,甲级写字楼、高端住宅等多种业态组成,有望在今年开盘。


从上述盘点可以看出,前海只有公寓,而且货量少总价高,想要进去不容易。遍数整个前海蛇口,只有万科蛇口公馆有53平小户型在售,现在仅剩最后10套,而且还是地铁口物业,旁边是华侨城的渔人码头旧改,一旦入市,蛇口公馆价值也得以提升。


4

公寓的税费总体比住宅高

但不离谱


买住宅还是买公寓?大家最关注的就是这两类物业的税费。


单纯从税费的计算公式上来看,公寓的税费高主要来源于两点:一是3个点的契税,二是土地增值税(和登记价及评估价的差额有关系)。


比较公寓和住宅的税费从两个方面出发会比较直观。


一、1)满两年,按照成交价过户和按照过户指导价过户。如果按照成交价过户,公寓会比首套购买住宅多出来1.5%的契税,以及差额产生的土地增值税。


2)满两年,按照过户指导价贷款过户。近5年购买的公寓会比住宅多出1.5%的契税,土地增值税通常可以通过原购房的契税发票和每年产生5%的折旧费来抵消。


二、不满两年的情况下,公寓是按照差额征收增值税,住宅全额征收增值税,全额征收增值税占比很大,这样比较的话公寓占优势。


现在说公寓的税费高,大体是指公寓相对普通住宅而言税费高,普通住宅满两年免增值税,这点优势很大。


按照之前政府上调评估价的经验,住宅每次上调15%左右,公寓上调8%左右,目前福田和南山区70平以上的住宅只要按照成交价过户,豪宅比比皆是。


举例而言,福田区成交比较活跃两个典型公寓,京基滨河时代一房一厅340万的总价,按照过户指导价过户大概在10万的税费,东海国际的高端公寓,更是评估价和登记价倒挂,对贷款没要求的情况下只需要缴纳契税。


综上所诉,公寓的税费总体比住宅高,但不离谱。


如果维持现有的豪宅评估价标准,以后普通住宅越来越少,豪宅化意味着公寓和住宅的税费成本越接近,同时公寓的投资更灵活,没限购的情况下,公寓的倒手更灵活,成本更低。


值得注意的是,就住宅而言,不同楼层的价差较小;而就商业而言,不同楼层的价差就比较大。比如南山万科蛇口公馆项目,总价400多万的房子,4楼比6楼便宜了近40万,价差完全可以抵消多出的税费。


总结从2015年开始,深圳就形成了“关内高端化,近郊中产化,关外刚需化”的发展格局。2018年,5大城市新客厅透露未来布局,深圳一直在踏踏实实往这个方向走。目前,深圳正处于住房消费升级的过程中,购房群体越来越年轻,从郊区换到中心区,从配套弱的地方换到配套齐全的地方,旧房换新房,过气装修换成现代审美高品质装修等等,这些购买力促进了楼市的区域分化。深圳楼市尽管已经基本完成区域分化,但是各区的价差并未拉的很大。所以买房更应选择中心湾区、选年轻人喜欢的房子,把握住机会,才可享受几何倍增长的喜悦。


公寓 南山 买房

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