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谢逸枫:人民币贬值了!房价能不上涨吗?

谢逸枫 发布时间:2018.08.06 13:26:43
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文/谢逸枫


老谢研究过去10年三次放水,都与中国经济增长下行、金融风险、债市违约、理财市崩盘、股市暴跌有关。为了稳定大局,房地产业成为支撑大局的擎天柱,这就是所谓的房地产“夜壶理论”。由于货币泛滥,人民币贬值,投资渠道狭窄,买房成为有钱人最后的选择,资产保卫战的结果就是房价受益最大。从经济学角度讲,说明货币与房价是有关系的,房价的本质是一种货币现象,一种债务现象。实质上,短期,解决危机的最好最稳妥的办法无非就是央行放水、金融监督放松、财政发力即减税,可谓是屡试不爽。


1998年以来不就是货币+投资+债务的经济增长驱动模式,房地产+基建+制造业的三大引擎器增长动力,目前如出一辙。主要是中国的投资增长存在巨大发展空间及出口不利及消费其中的住房占比大,房地产业拉动62个产业。政府基建与制造业的中间环节就是房地产,关键是房地产可以解决资金、债务、基础设施的问题。特别是在城镇化没有到70%以上时,现在真正的城镇化才40%多,说明中国经济增长模式、动力未来几十年不会改变的。


按照海通证券研究,回顾过去10年的中国经济政策,可以发现一个非常简单的规律,就是每隔三年左右来一次放水。


第一轮放水始于08-09年,当时我们恰好碰到了美国次贷危机,次贷危机引发了全球经济危机,经济不好当然有必要放水了,所以从08年9月开始降息降准,那一轮我们降息5次降准3次,把存款利率下调了1.64%,法定存款准备金率下调了1.5%。第二次放水始于11-12年,好不容易美国经济好了,欧洲经济又因为债务问题出事了,我们又受到影响,经济不好嘛,再放水也可以理解。那一轮我们降息2次降准3次,把存款基准利率下调了0.5%,法定存款准备金率下调了1.5%。


第三次放水始于14-15年,这一回欧美经济都好了,但是我们自己的经济不太好,遭遇了三期叠加,包括经济增速换挡、结构调整阵痛、还有消化前期刺激政策,这么多压力导致经济增速下滑,调控政策上表示“不搞大水漫灌”,就是搞搞“喷灌滴灌”,结果是6次降息5次降准,把存款基准利率下调了1.5%,法定存款准备金率下调了3%。而今年是18年,年初以来央行已经三次定向降准,法定存款准备金率下调了1.5%,只是暂时还没有降息,但货币政策转向实际宽松是确定无疑。


金融去杠杆,货币紧缩,对于已经习惯了货币刺激的中国经济、企业来讲,突然断奶,肯定是面临死亡威胁。在过去的十年间,从2008年,到2018年,中国非金融机构的杆杆率从140%上升到了280%,整整翻了一倍,平均增长率高达10%以上。如按照2017年全国GDP水平82万亿估算,非金融部门的总债务规模就高达240万亿的规模,另外还有外债1.5万亿,合计超过250万亿的债务规模。如按4%的贷款基准利率,一年由于总债务而产生的利息规模就高达9.6万亿的规模,一年的GDP增长率仅有7%,GDP增值仅有6万亿的规模。

自从2015年的供给侧改革会议中首次提出去杆杠,到目前为止已经有了接近三年的时间,在这三年的时间里,主要是通过紧货币,收信用来控制杠杠率的。但是仅仅采用紧货币的方式来去杆杠,效果总体上看并不明显:第一,紧货币导致经济增长大幅下滑,实体经济陷入困局。第二是2018年5月份的消费数据显示,全国零售总额同比增速仅有3.05%,同比增速下降了高达7个百分点。第三是出口总规模在2018年5月仅有1.34万亿,与2017年基本相当,说明贸易出口需求也已经处于不增长的态势。

同时,固定资产投资增速在2018年5月份同比增速仅有6%,呈现一个明显的增速减慢。由此可见,中国经济增长的三辆马车在2018年已经面临全面熄火的局面,而这一切的根源,其核心就在于中国过于偏紧的货币政策导致的。社会总融资规模及M2均出现了明显下降,经济体内没水了。2018年5月份的金融报告数据显示,M2增速仅有8.3%,较之去年同期下降了0.8个百分点。同时5月份社会总融资规模仅有7600个亿,较之去年同期减少了3000多个亿,也是首次下降到了1万亿规模以下。

一句话总结,由于货币政策太紧,已经严重影响了经济的正常秩序,整个经济体都融不到钱,哪来的经济增长动力?这是典型的既要牛干活,又不给牛吃草的做法。

紧货币有可能导致债务风险提前,点爆从而传导到整个金融系统。如果从债务风险角度上分析,这基本是不可能发生的事情,中国不仅不会主动刺破房地产泡沫,而且还要想方设法来保住房价,不能崩盘。比如依靠棚改PSL来稳住三四线城市的房价,默许二线城市采用户籍改革来进行房价托底,而高门槛的一线城市则采用租售并举的方式来减少实际商品房的供应,本质上均是为了稳住房价,避免因紧货币政策而崩盘。因为中国房地产的总债务已经高达35万亿以上。其中房地产开发商的债务规模是12万亿,而房贷规模预计在21万亿规模以上。


而且绝大部分的开发商都是高负债经营,一旦房价出现风吹草动,大部分的公司将会出现全面现金流困境。而由于紧货币的政策的长期执行,其实目前中国的债务风险已经有被提前点爆的迹象。2018年中国债券违约事件让中国中央银行都慌了手脚。6月1日,央行宣布将AA+、AA级公司信用类债券也纳入到借贷便利担保品的范围,归根结底还是要树立市场对债市的信心,可见紧缩性货币政策对整个市场债务风险已经起到了恶化的作用。调控会对房地产市场下死手吗?


那基本就是不可能的事情,除非不要命了。因此未来2-3年的去杠杆周期中,房地产市场依然要以稳定为核心政策取向,一个方面要及时检测房价的变化,规避房地产市场出现债务风险的爆发。而另外一个方面也要控制房地产领域的信贷规模,避免发生新的债务风险。而对于整体经济来说,未来大放水的趋势基本不会改变,原因很简单:如果需要大家去杆杠,就必须要让大家挣到钱。不放水,就无法挣钱。挣不到钱,就无法还钱。一句话总结,只有经济基本面逐渐走好,才有去杠杆率的可能。买房保值的意义依然是普通民众的最佳选择。


眼下,中国经济面临着下行、金融风险、债市违约、理财市崩盘、上市公司消失现象。其不利局面比2008年-2009年、2011年-2012年、2014年-2015年三次危机还更加严重,内忧外患的程度不亚于金融危机。


其一是先来看看金融方面的情况,今年来,债券违约事件达到27起,违约债券达27只,涉及债券余额283.87亿元,包括15个发行主体。近几个月来,P2P平台更是接连爆雷,7 月以来,已经有 151 家 P2P 公司跑路、清盘或者逾期。股市更是一路狂跌,跌破3000点,更是触及上一波救市的2850点。除了金融市场的动荡,企业也频频出现问题。自今年以来,过去靠借债为生的企业开始频频出现问题,无论是海航集团、万达、盾安都是典型的例子。


上市房企也开启了第一跑。A股上市的中弘股份老板王永红终于扛不住债务的重压跑路了。杠杆率超高的企业(特别是房企)在接下来的日子是不好过的。企业不好过,欠债不还钱,因此银行业也是忧心忡忡。麦肯锡公司的一份报告认为,中国银行业不良资产率在2019年将可能上升至15%,这将严重超过警戒线10%。这样的不良率,放在全世界,都是很惊人的。近期来,贵阳农商行、山西侯马农商行、修武农商行、山东邹平农商行、大连农商行等农商行都频频爆出资产不良率飙升。可想而知,商业银行也面临不容小觑的危机。


其二是来看看拉动GDP发展的三辆马车的情况。消费方面,今年5月社会消费品零售总额增速的低位引起重视,到了6月,消费增速也依然没有明显的改善。在高房贷的重压下,中产们开始过起“消费降级”的生活,唯有一班小清新在国家“消费升级”的鼓吹下把“消费金融”玩得特别溜。投资方面,今年上半年社会融资增速降至9.8%,投资增速创下6%的历史新低,其中唯有地产投资增速相对较高,制造业投资、基建投资增速增速均持续低迷。


出口方面,今年上半年,我国对美出口增长5.4%,增速较去年同期下降13.9%。其中,6月对美出口增长3.8%,增速下降23.8%。可以说,三辆马车都已经垮掉了。事已至此,甚至有人荒唐地提出将“医疗、教育、养老”当成提振内需的三辆马车。可想而知,中国经济差成什么样了。其三是来看看地方政府的财政收入情况。今年上半年,除了个别省份,其余25省财政都是巨额亏空,财政缺口达数万亿。虽然今年上半年卖地收入达到26941亿元,同比增长43%,但也弥补不了财政缺口,毕竟地方债务高达40万亿元。


正因为财政收入缺口太大,所以我们就看到安徽的教师、湖南的公务员、河南的警察,还有黑龙江的广电都掀起了一阵讨薪的风。命悬一线,经济减速的压力已无争议。


其四是债务逼死人杠杆难再加。这次大放水,很多人都联想到2014年-2015年的大放水,都在想中国经济是否要重走老路?看看目前政府、企业、居民三大部门还有没有空间加杠杆,这水到底能不能喝进去。2017年,包括居民、非金融企业和政府部门的实体经济杠杆率由2016年的239.7%上升到242.1%,上升了2.3个百分点,显著高于新兴经济体193.6%的平均水平,甚至超过很多发达经济体。从政府债务来看,截至2017年末,我国地方政府债务16.47万亿元,债务率(债务余额/综合财力)为76.5%。


加上纳入预算管理的中央政府债务13.48万亿元,我国政府债务29.95万亿元。但是这一数据只考虑显性债务,如果加上地方融资平台的隐性债务,这一数据更加恐怖。原全国人大财经委副主任委员贺铿称,中国的地方债大概是40万亿,但地方政府没有一个想还债的,甚至许多地方连利息都还不起。从非金融企业杠杆率来看,企业债务(主要是国企)明显偏高,已占GDP总量的167%,远远超过红色警戒线。虽然民企的杠杠率相对比较低,但央妈放水,水一般都流向了亲儿子那里,民企融资难问题一直存在。


在居民部门负债率方面,以居民债务/居民可支配收入来测算,截至2017年年末,中国居民杠杆率高达110.9%,已经超越美国的108.1%。从上面可以看出,如今,无论是地方政府杠杠率、企业杠杆率,还是居民杠杠率,都处于前所未有的高位。回想2015年,虽然高产能、高库存、高债务问题当道,但还有一些退路——资产价格还没有完全泡沫化(房价还未全面暴涨),汇率还有弹性,贸易关系还没恶化,居民部门六个钱包还有余钱,地方政府、金融资产负债表还没极度恶化。


于是通过连续降息5次、降准6次,以PSL贷款为资金来源的棚改货币化横空出世,为三四线城市提供了源源不断的定向水源,开启了一场房地产的大牛市。


经济危机到来?如今,放水的按钮,成了人们闻之色变的魔头。大家都在担心,一旦开启“松货币”的政策,大肆放水,会不会发生经济危机?其实,经济危机本质上是一场债务危机。当借新还旧无法持续,撕口便会越来越大,债务违约面积会越来越大,便形成一次明显的经济危机。无论是1994年墨西哥危机,还是1998年亚洲金融危机,再或是2008年全球金融危机,均是因为过度负债,再加上内外部套利者,形成羊群效应导致的。


有人说,早在2015年,就有不少企业就出现资金流断裂,钢铁、煤炭行业陷入严重信用违约情况,为什么那时候没有发生经济危机?主要原因是中国不是纯粹的市场经济,是集权经济。通过行政手段可以迅速限制产能,将企业、政府的杠杆转移到居民部门,同时政府给国企背书避免了信用违约。时至今日,政府也自顾不暇,居民杠杆也加到了顶峰,企业(主要是国企)的杠杠率也还在上升在内忧外患下,中国经济正在面临更严重的下行压力。所以,央妈和财政部上周互怼了之后,又开始修复感情合好,共同放水。


继续放水,或许可以缓解当前的困境,但长期看破坏力更大。毕竟,出来混,迟早是要还的,寅吃卯粮以债为生的模式,终有一天会以更大的破坏力出现。央妈今年以来至少印了多少钱。今年3月份央妈MLF操作4325亿元,4月MLF操作3675亿元,5月MLF续操1560亿元,6月MLF操作6630亿元,7月13日MLF又续操了1885亿元,昨天MLF也操作了5020亿元。这么一算,今年以来,央行MLF操作至少有2.3万亿元。同时,央妈今年以来还进行了三次定向降准,1月份释放4500亿元,4月份释放4000亿元,6月份释放7000亿元。


三次定向降准,一共释放了1.55万亿元。MLF加上央妈降准释放的资金,一共3.86万亿元。这还不算那些逆回购还有央妈其他短期投放的资金哦,加上去的话4万亿元绰绰有余。话说,放了这么多水,今年以来还是债雷滚滚,以后还得放多少水啊。好了,现在有一件事是可以完全确定的了:2019年开始,全国人民共同喜迎物价全面上涨。


第一是按照国家统计局的数据看,中国经济增长下行,增速下降。今年第2季度GDP增速降至6.7%,上半年增长6.8%,重新降至2016年以来本轮经济反弹的最低点,在过去10年当中仅高于金融危机时2009年1季度6.4%的增速。中国经济增长动力减弱,动力不足。从三驾马车来看,均在减速,而且无论投资还是消费增速都是多年新低,还有出口低迷。从产业看,目前除了部分新经济产业还在增长,大部分靠货币驱动的传统经济都在减速,唯有住宅房地产投资与住房消费保持稳定又快速的增长。


第二是我国面临的经济金融风险主要有三个,都是非常棘手的。其一是实体经济负债规模较大,而且隐含较多的不良负债,应该利用好当前宏观经济企稳向好的时机,及时清理。其二是我国金融资产的流动性太强,现金、银行存款和理财产品的总量已经大约172万亿人民币,与GDP相比超过200%。这些随时可变现的资产会导致整体金融体系的稳定性较差。其三是银子银行。我国影子银行规模发展较快,部分资金通过委托贷款、信托贷款投向了地方政府融资平台。因此,要从根子上改革,调整金融产品结构,引导储蓄者直接持有流动性低一点的债券或其它证券,提升金融稳定性。


第三是今年上半年,债务违约风险明显增加。从债券市场来看,到目前为止债市新增13个违约主体,而17年全年只有12个违约主体,截止目前债市违约未兑付的本金大约800亿,占17万亿信用债存量的比重也约在0.5%。而且从违约企业类型来看,只有7%是地方国企,而民营企业比例高达74%,其余19%的所谓中外合资企业其实也是民营企业,民企是债务违约的重灾区。第四是理财市崩溃。从P2P行业来看,6/7两月爆雷的平台超过100家,多分布在江浙沪地区,后蔓延至北京和深圳,其中不乏累计成交额超百亿的平台。


第五是上市公司退市或老板跑路。由于股市持续下跌,多家上市公司股东公告质押股票存在强平或者面临强平风险。所有这一切都与去杠杆引发的信用收缩有关。经济增长和债务偿还都需要钱,而代表全社会融资的最重要指标是社会融资总量。今年上半年的新增社融为9.1万亿,比去年同期减少了2万亿,增速降至9.8%,创下2003年有数据以来的新低。而社融增速还不足以代表真实的融资变化,因为政府融资以及很多其他的影子银行活动不在社融的统计当中,所有的融资都直接或间接通过银行进行。


按照海通证券研究,货币放水效果不明显。其一是经济反弹越来越弱。每一次的放水都以稳增长或者保增长为核心理由,但是经济反弹的效果却是越来越弱,从长期来看甚至是无效的。首先,从季度经济增速来看,第一轮放水期间,中国经济增速从6.4%最高反弹至12.2%,反弹幅度接近一倍;而第二轮放水期间,中国经济增速从7.5%最高反弹至8.1%,反弹幅度大约是10%;而在第三轮放水期间,中国经济增速从6.7%最高反弹至6.9%,反弹幅度几乎可以忽略不计。


其次,每一轮放水以后经济反弹的持续时间都不长,只有1年左右有效期,过了1年以后经济增速就开始重新掉头向下。最后,从年度增速来看,放水没有改变中国经济增速长期下行的趋势。第一轮放水期间,中国经济增速从08年的9.7%降至11年的9.5%;第二轮放水期间,中国经济增速从11年的9.5%降至14年的7.3%;而第三轮放水期间,中国经济增速从14年的7.3%降至17年的6.9%。所以,以一年时间来看,放水短期有效、但效果也是越来越弱;时间超过一年,放水就会失效。


其二是货币越来越多。而在经历过三轮放水之后,最直接的影响就是中国的货币越来越多。在08年的时候,中国的M2总量仅为47万亿,到17年末中国M2总量增长到168万亿,9年的增幅为257%,年均增幅15.2%。但如果只是看M2,其主要增长在08-11年,第一轮放水M2的累积增幅为80%,而在第二、三轮两次放水过程中,M2的平均增幅约为40%,貌似后两次的放水没有那么多。其实不然,因为后面的放水很大一部分通过影子银行在进行,因此货币超发得更加隐蔽,而并未体现在M2当中。


而M2所代表的货币是存款,其实只是商业银行的一部分负债。如果我们从商业银行总负债扩张的角度来观察,08年末的负债规模为64万亿,到17年末增加到250万亿,9年的累计增幅接近300%。其中在第一轮放水期间商业银行负债扩张了80%,在第二、三轮两次放水期间负债平均扩张了50%,也就是最近两轮的货币扩张也不小。


其三是债务率越来越高。而在货币激增的反面,就是中国经济的债务的累积越来越高。根据我们的测算,08年末中国经济整体的债务率是129%,到11年末升至166%,到14年末升至204%,到17年末升至241%。测算下来,过去三轮放水期间中国债务率的上升幅度分别为37%、38%、37%。其中第一轮放水主要是居民和企业部门举债,第二轮放水以后居民、企业和政府都在举债,而第三轮放水主要是居民和政府在举债。


截止17年末,中国企业部门负债已经达到GDP的153%,处于历史顶峰,而且远高于全球其他国家水平,高债务下企业部门已经失去进一步举债的能力,体现为企业部门融资增速的持续回落。17年末居民部门负债已经达到GDP的55%,同样处于历史顶峰,虽然和发达国家80-100%的水平还有差距,但考虑到我们GDP分配中居民占比较低,以居民负债/居民收入衡量的居民部门债务率已经超过90%,和美国基本相当,其实举债空间也不大了。今年以来的居民部门举债增速就在持续下滑。


只有政府部门34%的债务率好像还有提升空间,但是这一债务率仅包含了国债和地方政府债,实际上在过去几年地方政府通过棚改贷款、平台贷款、城投债、PPP、融资租赁等方式又形成了大量隐性债务,我们估算目前这一部分政府隐性负债高达30万亿,纳入隐性负债之后的政府负债率已经接近70%,其实已经高于国际警戒线了。


其四是股市长期低迷。债务越来越重,意味着其索取的回报越来越高,与之相反股权的回报就会越来越低,体现为中国股市长期低迷,牛短熊长。虽然放水也能带来股市的短期反弹,比如08年放水以后上证综指一度从1664涨至3478点,14、15年放水之后上证综指一度涨至5178点,但目前的上证综指不到2900点,比上一轮反弹高点,跌幅已经接近一半。如果从08年9月15日央行第一次降息开始测算,经过十年放水之后,上证综指的累积涨幅仅为38%,年化涨幅仅为3.3%,也就是和同期的银行存款利率相似。


其五是房价越来越高。而另一方面,由于货币越来越多,房地产成为最大的受益者。从房价来看,统计局公布的全国新房销售均价在08年只有3900元/平米,到目前已经升至8700元/平米,10年涨幅超过1倍以上。但这个价格其实不可比,因为新房越盖越远,比如10年以前上海卖的新房都在内环内,现在几乎都在外环。我们按照可比价格来测算,几乎所有一二线城市的房价涨幅都在3倍以上,折算成年化涨幅超过15%。


其六是外汇储备由升转降。08年末,我国外汇储备为1.9万亿美元,第一轮放水下来,外汇储备在11年末增加到了3.3万亿美元。这一轮人民币依旧保持强势,兑美元汇率从6.8升至6.3。而在第二轮放水之后,外汇储备在14年末维持在3.3万亿美元,这一轮人民币保持稳定,兑美元汇率略升至6.2。而在第三轮放水之后,外汇储备从14年末的3.3万亿美元降至17年末的3.1万亿美元,而人民币兑美元汇率从6.2贬至6.5,到18年7月已经贬至6.8。


前两次中国放水,未导致外汇储备和汇率压力,一个重要的背景是全球都处于货币宽松的环境,08年和11年美欧先后经历了债务危机。但是从15年开始,美国已经正式转入加息周期,所以第三次中国放水开始导致外储流失和汇率贬值的压力。再加上中美贸易战愈演愈烈,中国主要出口伙伴的美日欧大有另起炉灶搞自由贸易区的趋势,那么中国的出口以及外贸顺差或将遭遇趋势性的萎缩,从而给外储以及人民币汇率带来更大的压力。


其七是放水就是饮鸩止渴,短期有效长期有毒。货币放水可以带来经济1年左右的短期反弹,但改变不了经济增速长期回落的趋势。同时会导致货币越来越多,债务率越来越高。而放水导致股市牛短熊长,而催生了长期的地产泡沫,加剧了汇率的贬值压力。首先的挑战来自外储和汇率。其次的挑战来自于房地产泡沫本身。过去的三次放水,每一次都离不开房地产市场的启动。而从房地产销售来看,08年的全国地产销售面积仅为6.2亿平米,折合约700万套,而到17年的全国地产销售面积为17亿平米,折合1900万套。而最大的挑战来自人心。

一组央行的数据可以透露出市场流动性的泛滥与货币是否超发,那么,今年上半年央行究竟释放了多少贷款、多少水。按照央行的信贷数据显示,人民币贷款增加9.03万亿元,同比多增1.06万亿元,住户部门贷款增加3.6万亿元,占到新增人民币贷款的39.86%,说明住户房贷款占到约四成左右。值得注意的是2018年上半年新增人民币信贷9.03万亿元,平均每月1.505万亿元。上半年的9.03万亿元新增人民币信贷,其中3.54万亿元进入购房贷款,占新增人民币贷款的四成左右,39.20%。


6月份货币政策例会表态要保持流动性的“合理充裕”,明显不同于以往讲的“合理稳定”,已经暗示了货币政策转向了中性偏松。从年初到现在,央行已经3次定向降准,累计释放2.3万亿基础货币,相比于央行35万亿的总资产。针对信用市场的冻结,央行还创设了MLF抵押品机制,鼓励公开市场交易商购买低等级信用债,并可以从央行手中换取流动性。从效果来看,其实已经有一些了。比如在货币市场,目前7天回购利率R007已经降至2.7%,已经降至16年末的低位水平。而在信用市场,上周AA级企业债利率也终于开始下降。


在2008年之后,我们已经经历过三轮超级宽松周期,央行分别在2008年-2009年、2011年-2012年和2014年-2015年放松了货币政策,从结果来看,确实在随后的一年都出现了经济的反弹,但是都不可持续,结果是货币越来越多,债务越来越高,地产泡沫越来越大。而且放水要想有效,必然是发动经济主体再度举债。但是在经过三轮举债之后,经济的总负债和GDP的比值已经达到历史顶峰的250%。目前负债率最高的是企业部门,其负债/GDP高达159%,处于全球最高位,未来只能去杠杆,没有举债空间。


而居民部门负债/GDP也达到55%,最后看上去唯一能举债的是政府部门,目前中国政府部门直接负债/GDP的比值大约为36%。但是这只统计了国债和地方债,没有考虑到以地方融资平台、PPP、政策性银行、社保和医保资金压力等形式存在的大量隐性负债,这其实说明政府的举债空间也没有那么大。目前,我们的广义货币M2总量已经接近180万亿人民币,相当于26万亿美元,比美国还多一倍。以往三轮放水,央行都是降准、降息一起来。降准相当于宽货币,增加商业银行的资金供给。而降息相当于宽信用,刺激实体经济的资金需求。


这一次主要目的应该是避免信用冻结出现系统性金融风险,而不是再度刺激经济和地产泡沫。去杠杆节奏放缓,绝非再度加杠杆。这一次的信用收缩,源头其实就在于去杠杆下的金融监管加强,影子银行全面规范。从2012年到2017年,商业银行的资产从120万亿将近翻一番到250万亿,这背后的主要其实是影子银行,基金子公司、券商资管还有信托等非银行金融机构大力发展通道业务,帮助银行逃避表内资本监管,从而使得货币超发。而从2017年开始,随着资管新规的起草、征求意见到正式出台,影子银行先后开始萎缩,最终导致了社融当中非标融资的全面下滑,从而拖累了社融增长。


其实除了靠央行放水、监管放松之外,靠财政发力也可以缓解信用紧缩。财政一方面通过税收从经济当中收钱,另一方面通过支出把钱花出去。因此财政拿的钱越少,花的钱越多,经济当中的钱就越多。而财政花钱有两种方式,第一种是加大财政支出的力度,而这其实也是我们在过去三轮经济减速周期当中的做法。而当前要改善信用收缩,其实也可以考虑再度增加财政赤字率,这其实是两害相权取其轻,毕竟财政发力的副作用应该远小于货币放水。从加大财政支出转变为减少财政收入,就是加大减税的力度,一定要实打实的减税。


上半年央行砸向市场的资金、流动性已约15万亿元,其中9.03万亿元新增贷,降准2.3万亿元,货币工具的3.4837万亿元。其一是新增信贷9.03万亿。其二是三次定向降准分别为3000亿元、4000亿元+9000亿元、7000亿元。其三是货币工具(SLF、MLF、PSL)6月7845.3、5月1560亿、4月9000亿,3月5763.6亿、2月5713.8亿、1月4954.5亿。全部加起来共有约15万亿元(14.81372万亿元),超过2008年为应对金融危机4万亿了的3.75倍。央妈放水了,房价要涨了,自然是最好的买房时机来临。



2018年8月6日,美元兑人民币汇率突破6.9,相比4个月前6.23,人民币汇率贬值达10.8%!一千万短短四个月缩水108万。人民币兑美元中间价大幅下调380点,报6.8322,创去年5月31日来最低。上一交易日中间价6.7942。上一交易日官方收盘价报6.8300,上一交易日夜盘收盘报6.8440。昨日中间价大幅上调351点,终结了此前连续四个交易日累计下调631点的态势。昨日离岸人民币急跌、美元走强,日内跌逾560点、跌幅超过0.8%,逼近6.90,此势头延续到今日凌晨。即期汇率周四跌破6.83元,创下14个月以来的新低。


自6月中旬以来,中间价频频陷入巨幅震荡,多次出现连日下调后又单日上调,甚至两次出现“八连跌”。期间,单日变动数百点并不罕见。人民币兑美元汇率已连续4个月下行。6月大跌3.49%,7月再跌约3%,四个月累计跌幅达8.5%。年初至今,人民币对美元汇率跌约4.5%。


首先,在人民币汇率走低之时,美元指数却创出新高。美元走强,人民币汇率肯定会受到压制。再者,中美贸易摩擦正在逐步升级。最后,之前中国10年期国债收益率3.7%,美国国债是2.8,两国的利差保持在合理的范围内。在如今,中国央行偏向宽松货币政策的影响之下,银行间资金市场偏向宽松,货币市场利率多数下跌。目前,美国10年期国债收益率3%,而中国10年期国债收益率为3.5%,利差仅为50个基点。中美贸易利差收窄,加速了资金的撤离。


人民币贬值,意味着人民币对外报价上更便宜,同时存在资金外流的风险,2016年那波人民币贬值就曾经导致股市大跌,如今情况似乎有点类似,那么在这样的情况下,普通老百姓该如何应对?第一是资本市场整体看空,现金为王。目前资本市场整体看空,股市跌破2700点、债市遇到信用危机、P2P公司集中“曝雷”,在这些金融领域都出现了不同程度的危机,影响了投资者信心。第二是适当配置美元资产。第二是轻资产思维。人民币贬值,美元升值、加息。


那么之前在中国投资的外资可能就会出现釜底抽薪行为,外资出逃不可避免,那么具有价值重估特征的资产都有可能会下跌。比如股票、房产、能源、矿产、地皮等。当然房产在中国是一个比较特殊的存在,他不是一个单纯的二元关系,除了市场的供求因素之外,还受到宏观调控的影响。但是我们也不难看到很多大企业释放出来的信号,从去年下半年开始,万达开始频频出售名下资产,先是文旅产业,接下来是房地产业,而到了今年春节前期,万达突然宣布将体育产业也部分变买。


另外,万科也在不断的尝试轻资产化。这些都给我们释放一个信号,市场的方向已经向轻资产思维转变。第四是出口企业受益。人民币贬值,美元升值,那么人们就会更愿意用货物去换成美元。举一个很简单的例子,假设一个商品的价格是6.5元,卖给美国人,换回1美元。美元在升值,那么等你用美元再去换回人民币的时候,你发现,你可以换回6.8元的人民币。所以汇率上升,人民币贬值,会有利于出口,今年出口会很好做,外向型的企业都会受益。


按照目前房价形势看,上半年全国住宅呈现大反弹,上涨幅度达到14%,创本轮最高房价上涨幅度。而6月70城房价爆发大涨,重回1.1%涨幅,创本轮最高房价的第三次高峰。其一是房价总体报复性反弹。其二是房价分化到局部普涨。一线上涨,二线平稳,三四线城市房价涨幅确实比较高。部分三四线城市房价仍在去库存。其三是15个热点城市房价上涨压力依然比较大。受到人才政策与棚改及企业买房的影响,短时间内供需不平衡的局面。其四是人口外流大的城市仍需去库存,住房需求缺乏。

根据数据与经济形势看,下半年房价会出现这样的走势。其一是全国房价保持平稳上涨趋势,增幅回落。70城房价顶峰回落,增幅缓降,保持上涨趋势。其二是一线城市房价保持稳定四周,二线城市房价小幅抬头压力明显,三四线涨幅放缓。以6月70城房价看,先前涨幅猛烈的三四线城市涨幅正在缩小,一二线城市出现止跌甚至是上涨的迹象,回顾过去两年的房价,先是一二线城市上涨,然后是一二线止涨三四线接棒。再到今年的三四线止涨,仿佛一二线又要回归大众的视线,一二线、三四线上演此消彼长的游戏。


未来热点城市房价上涨压力依然存在,原因主要有四点。其一是三四线去库存任务接近尾声,货币棚改力度将减弱。想想当年许多城市都在搞货币化安置,就是人为的制造购房需求。所以住建部在7月12日发出了这样的消息:棚改不会停,但是比例稳定甚至相对下降已是大概率事件。其二是三四线的部分购房需求转移回一二线城市,从人口流入、政策支持上都相对有优势些,同时以一线城市为中心的城市圈内的二线城市,与一线城市形成了人才和资源的联动。


其三是理财渠道减少、收益缩水,人们对房子的预期提高。央行的前三次“定向降准”使得货币政策出现局部宽松,银行资金相对不那么紧张了,吸收存款的需求没那么迫切,理财收益率自然会受到影响。数据显示,6月银行理财产品发行量共11319款,较5月减少了778款,平均预期年化收益率为4.8%,较5月小幅下降了0.02个百分点,收益率连续4个月走低。意味着银行理财产品的收益率不仅在下降,可选产品数量在减少。


其四是P2P不断暴雷,市面上投资渠道不足,钱贬值了,市场产生“房子仍然是最保险的投资产品”的预期,特别是一二线热点城市的房子,抗风险能力相对强一些。千万不要以为中国总体不缺房子,个人债务加杠杆空间有限,再次刺激房地产不利中国经济改革与结构调整,事实上是现在的中国经济依然在重蹈覆辙的走老路。错了这轮,下轮买房肯定是更高,你手上的钱就不是现在的价值了。因为货币贬值了,钱已经贬值了。


地产剑客

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