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6万不到的天鹅堡、10万的太古城都出来了,好想买!

呆呆咖啡馆 发布时间:2018.09.10 07:32:57
浏览:31276

我和你,置身于纷纭的万象中

狐疑的穿过充满魅力的人生。

                                    ——赫尔曼·黑塞(德)

文|呆呆  图丨网络


昨天晚上,粉丝从后台传给我一张朋友圈截图,内容是一个中介在朋友圈发布了天鹅堡的一套笋盘,均价不到6万/平。为了求证消息真假,呆呆把这个截图放到了朋友圈,立马,朋友圈就炸锅了,不少人问“怎么会这么便宜呢”、“是不是凶宅”……。一些朋友还私下给呆呆发私信要中介电话,已经忍不住想买买买。


想剁手的各位还是一起看看吧。


01

低于市场价500万,要不要信?


下面是那张截图的内容:



随便来截两张朋友圈的评论:





上面截图是什么概念呢?220平1200万,就等于均价只有5.45万/平方米,这个楼盘换了关外的楼盘可能没啥,但是它的楼盘名字是波托菲诺天鹅堡,华侨城豪宅,而这个均价,不客气的说,低于龙华甚至都要被沙井赶上了。


所以朋友圈能不炸锅?而且稍微一查,就会看到,这个盘的现在的挂牌价1800万左右,比截图中的笋500万还多。


来看看贝壳这张截图:




为了验证这个房源的成交价格,呆呆又查了下贝壳近期显示的成交,最新成交均价是8.4万/平方米,2016年的成交价是1500万。在这样的综合比较下,按照这个房源的价格,怎么都值得出手,但是怎么会有这种天上掉下的馅饼呢?于是,不买房但是好奇心超级重的呆呆开始求证真假。


首先,公众号后台问粉丝要到那个中介的电话号码,打过去,打不通,欠费停机了。电话都不通,说明这个房源可能有问题不正常,可能是假消息。


2、发微信群和朋友圈咨询,因为呆呆朋友圈的朋友五花八门,很多业内朋友,总有人会知道的,如果没人知道,也会有人好奇去打听到。


果然,这两招就足够了,至少有三位朋友告诉了呆呆这套房源不是真实的挂牌价,而是一套拍卖房的首次拍卖价格,并发给了呆呆拍卖的截图。


如下图:



根据信息,这套房子的真相总算清楚了, 拍卖房房源,楼层29楼,高层景观有视野,价格便宜,但那价格确实是拍卖底价而已。


之后,一位熟悉天鹅堡的朋友告诉呆呆,天鹅堡之前有拍卖过,历史上有成交价1350万和1430万这样的总价,而且按道理税费不只80万。而一位专注于买拍卖房的朋友则告诉呆呆,这样的拍卖底价,大概率第一次拍卖就会有人下手,大概会拍到1400万左右。


所以,综上,只要1200万的220平的天鹅堡的房源信息基本可以断定是骗人的。


不要轻易相信中介的推介,不过是吸引眼球罢了,虽然现在会有很多笋盘出来,但是低得离谱还是要注意。


02

单价10万的太古城,下手吗?


最近在圈内被大家关注的除了这套天鹅堡,还有一套即将拍卖的房源是宝能太古城的一套小户型,拍卖底价也是真的让人心动呀,看看下面的图。



呆呆去了解了下,这套房子的建筑面积46平方米,这样一算,均价其实不到10万元/平方米,而是9.5万/平方米。而现在,太古城的小面积售价超过了16万元。


下面就是贝壳的挂牌价:



为了让大家更直观了解这个套房子起拍价有多便宜,呆呆也给你们找了成交价。




从以上可以看出来,不算挂牌价,就算成交价,上个月同类户型的成交价格是15万元,也就是说,这套均价9.5万/平方米房子比正常成交价低了5.5万/平方米,诱惑力巨大。


但是且慢,这套房子有个非常重要的细节,千万不能忽略。在房源的情况说明里面,说明它有个20年的租约,里面有一句话是这样写的:



根据买卖不破租赁的规定,也就是说,如果要收房,可能只能等到2035年。尽管它里面有一句话叫“本院去除租约”。但是呆呆的朋友也帮你们咨询了下是这句话的意思,如下图。



这个对话的意思很明显,虽然法院说了“本院去除租约”,不认可那份租赁合同,但是呢,最后你还是要和租房的人协商解除租约,而如果是恶意侵占这房子的人,收房就是一个艰巨的问题了,新闻经常报道这种收房难的问题,如果不信的可以去找度娘问问。


所以,无论是天鹅堡还是太古城,看到这么便宜的房子,不要随便动心。呆呆今天就给你讲讲拍卖房要注意的那些事儿。


03

拍卖房便宜但踩坑很吓人


最近确实出来不少好房子的拍卖房源,感觉这个市场忽然有很多笋盘可捡一样。例如前几天还有人给呆呆看了另外一套南山拍卖房源,单价一样低到让人难以相信,呆呆也是一样查证了挂牌价、成交价,最后都证明这个起拍价格大概是市场价的6折左右,怎么能不让人心动。所以最近在呆呆的群里,好几个人问这个拍卖房是否可以购买?


这个问题其实一直有人问,呆呆想说,可以买,但是普通人真的要谨慎又谨慎,因为一旦踩坑,就可能一生被烦扰,或者支付的定金打了水漂。


目前市场上拍卖房源的购买者,大多是投资公司或者是经常购买拍卖房的投资客,普通刚需去买的比例很低。专门的投资公司和投资客有经验,在拍卖之前会做市场尽调,查清房源情况,而且他们清除障碍的能力也比普通人强,可以填平一些普通人不敢填的坑,低价买下来处理好然后再出手。普通购房者能否遇到好房源和好价格全凭运气了,因为好房源这些投资客也不会轻易松手,未必能抢得过。


但是呢,有一点呆呆也想说的是,拍卖房源一样受到深圳楼市新政的影响,限售三年对投资公司和投资客都带来巨大的影响,以前可以快周转,现在要大量的资金实力,所以投资客拿货能力大减。这对个人购房者实际是个不错的机会,呆呆了解到,有些投资公司变成给刚需购房者买拍卖房提供咨询服务了,所以刚需购房者可以考虑购买这些服务,但是也要谨慎。


另外,关于拍卖房,呆呆想给你们六点提醒:


1、起拍价格不是最终成交价格。多少专门从事拍卖房交易的投资公司都在盯着,你放心,保证你买不到便宜货,要有个自己的心理价位,到达了就放弃。


2、不是所有的拍卖房都值得购买。按照业内人士阴阳壺的说法,新政出来后,房源好坏非常重要,龙岗有些差盘6折都没人出手,所以如果没人和你抢,那一定是因为房子有问题,小心谨慎为好。一般法院在拍卖前都会有一个可以看房的展示期,记得要去看,还要仔细看,不要光看网上的成交价和挂牌价来比较,呆呆这样做是因为呆呆根本不买,只是比较而已。


3、拍卖房的税费也要算入交易成本。拍卖房也是二手交易,买家支付所有税费。但是拍卖房有些房源的交易税特别高,特别是公司产权的房子。例如今年年初罗湖就曾经爆出过一单369万拍来的房子,税收要交243万,买家支出一下从369变成了600多万,主要是因为房子是公司产权而且原来的房产价值只有4.8万,土地增值税太高。而且买家也是不做调查,这房子三次流拍,前一次成交了,但是买家损失25万定价放弃了。这样的拍卖房产,没有更坑最有最坑。


4、出手拍卖房前,一定要做尽调。法院在拍卖公告里一般会告诉你这套房拍卖的原因,但是不会告诉你,这套房的业主身份地位如何,是否还有别的纠纷和欠债,这个非常非常关键,决定你是否能顺利过户和收房。当然,那种债务很多的主,还是别去碰了。


5、这点非常重要,拍卖房还有个最大的坑和最大的套路就是20年租约,按照买卖不破租赁的做法,即使你买下这套房子,也要20年才能拿到房子,这对于你来说简直就是灾难。实际上,能签20年租约的房子一定都是套路来的,就是不想让你拿到房子,找一个认识的人住在里面,实际占有。这种情况,很难搞定的,新闻里曾经报到过,就是以恶制恶,骚扰+趁机搬出住户的家具然后换门换锁。说实话,这可不是普通人可以做到的,呆呆唯一见过一次是一个精明的买家,收不到房子,在同小区租了一套房子,天天盯住那里的住户,盯了一两年,终于在一个春节他们离开的时候得到机会撬门搬东西换锁,最后通过警察等多重方法才搞定的。总之,非常人可以搞定,千万不要以为法院会帮你搞定,法院在拍卖条款里有一条叫“不负责清场”。他判了人家租约无效,但是协商还得你去做。所以,遇到20年租约的,参考前面案例里呆呆提供的截图对话内容,个人就不要去惹这种麻烦了。


6、物业水电费是否拖欠。这个法院不会给你具体数字,还得自己去物业查。很多年前,呆呆写过一次拍卖房的稿子,物业水电费是可以欠下几万块的,因为业主从来就没交过。不要以为这个钱不是钱,特别豪宅,可能数额会比上面多很多。


(完)


南山 龙华 房价

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