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从狂欢到终结:深圳工改5年梦一场

深圳新浪房产 发布时间:2018.09.12 15:10:58
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政策快得让你来不及想对策,就已经无路可逃。孩子生与不生,土地拿或不拿,感觉都逃不过被收割的命运。


深圳工改从美梦到梦碎,才五年光景。


在深圳做了20年投资拓展的老张,去年5月就开始环游世界,但是霉运连连——去大阪丢钱包,在巴黎被难民尾随,纽约跟人干了一架,俄罗斯看球又输的一塌糊涂。但是,好在前两年遇上工改好光景,赚了不少。


他最近一周回来深圳,收拾心情跟行李,准备去东莞做新莞人。“现在深圳土地市场一潭死水,客户挑肥拣瘦,业主眼高手低。东莞工改新政来了,上帝给你关了一道门,又开了一扇窗,前年帮老板拿了100多万建面的工业用地,现在深圳限成这样,束手无策。才几年时间,世界就翻篇了,真的是什么都比别人家快的国度。”


老张总是感慨,“时间流逝,岁月如梭”。做投资拓展20多年,最赚钱就在2014-2016年,听说他起码赚到了一个小目标。


感慨时光的不只是身处地产行业的老张,年过40身怀二胎的李婶也对时间有沉痛的领悟,女儿都大学毕业了,二胎还在肚子里。“趁年轻赶紧生吧,”李婶语重心长,以后说不定要交二胎生育基金。


政策快得让你来不及想对策,就已经无路可逃。孩子生与不生,土地拿或不拿,感觉都逃不过被收割的命运。


深圳工改从美梦到梦碎,才五年光景。


与存款多了一个小目标的老张去看地,以为会有新的拉风小车,没想到还是那辆开了13年的皇冠。他说,车开顺了就好,但是赚钱还是要趁早,如今不少媒体也转型做投拓,不是想一夜暴富就是觉得自己背后有人。不过好光景已经过去了。


他说的好光景始于2010年初夏。


南山华侨城波托菲诺附近有座悬挑阳台的空间建筑,名为智慧广场。市场对其并不陌生,是一组低密度办公和商业建筑,物业形态主要分为写字楼与宿舍,建筑面积约10万多平,有4栋写字楼,而宿舍部分是华侨城片区有名的豪宅别墅——懿德轩。当时宿舍主力户型为40套299平公寓和32套330平别墅,总共72套单位。项目占地3万多平,建面2万多平,容积率0.66。



“该项目土地性质为工业用地,写字楼部分补交地价也不超过300元/平,宿舍补交的地价不超过3000元/平,成本是真的低,但整体销售均价4.2万/平,7个月创下35个亿的销售额。别墅一层两个单位,700-1200万,门槛比较高。”曾参与项目代理,前世联行工商写字楼部老许对乐居表示。


老张也被这建筑外型吸引,写字楼单价3.38万/平,总价4000多万,说喜欢就刷卡了。他老婆跟他说买前海,那时候才3.2万/平,老张嫌弃前海是填出来的,品质低,然后就没有然后了。“百分之几百的利润率一下子把大家惊醒。” 在这样令人心跳的数据面前,谁都会被感染。老张也是那时从收并购转向工改市场。


“这是深圳工改梦开始的地方,”老张说。


在中国,深圳在《深圳市城市规划与标准与准则》文件中,首次提出新型产业用地(M0)以及研发用房概念,打破了过往国家规范类的工业用地性质以及厂房的概念,实为全国工业用地往市场化方向发展的首创。但整个工改市场由民间转向官方发声支持,关键在2013年。


2013年1月,深圳市一口气发布7份文件,一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件,内业称“1+6" 。



核心在《深圳市工业楼宇转主管理办法(试行)》,对工业用地项目(含城市更新类和非城市更新类)分割销售的放开,轰动全国一线城市,对于战略性新兴产业,深圳将在地价政策、配套用房、土地供应等方面,除了优先供地外,还最高给予50%地价优惠。正是这份文件,为工改撕开一道地产化之口。


老张当时在一家财大气粗的深圳民营房企上班,文件一出台,老张紧紧围绕着工改商、工改住,给正抽雪茄的老板解释了半天。老板说,工厂有什么搞头?一个月后,老张就离职了,毅然投入一潮汕老板的怀抱。

老张看得狠、准,这7份文件的确点燃了深圳工改这场资本欲火。从此,以房招商、养商、稳商的新机制在深圳市场兴起,所谓的以租待售、研发用房改公寓、宿舍改豪宅,都在那个时候被默许。企业可以通过租赁、购买、合作等方式解决生产及配套的问题。


虽然当时对工业楼宇进入市场实行“三限”,限销售对象、价格、二次转让周期等,但因政策的不完善,存在寻租空间,已经无法阻挡工改向房地产化蔓延。补交地价就能全部入市销售,这等于给工业厂房开辟了一条康庄大道,走向高周转的现金流之路。有如此的捷径,谁还能安心做产业?答案是没人。


01、初尝甜头


2014年,市场沉静了一年。政府各部门在制定各项实施细则,开发商大规模入市囤地。2013年列入计划阶段的工改项目仅仅23个,2015年61个,拟拆除面积增长300%。


2015年,深业U中心作为1+6文件后首个入市工改项目,它的成功给市场注入了兴奋的强心剂。该项目位于深圳市宝安区洲石路与北二路交会处,毗邻西乡桃源居,定位为大前海生态商务新地标+大空港首席产业综合体。


项目原址为宝安区沙河都会墙板厂工业区,属于一类工业用地,更新后物业型态为精装公寓、写字楼、产业园、商业综合体。补交地价约2000元/平,但公寓入市均价达2万/平,如今配套办公备案价已是10万/平。


由于项目以新材料工业研发为报批产业,项目不限购不限贷,要求公司名义购买,但在售楼处现场,800元即可帮忙办理公司。2015年7月2日晚,开发商共推出产业研发用房72套,面积约310-330平,1小时即销控58套房源,去化率达80%,均价20000元/平,开发商对外口径——全场劲销3.2亿。那正是深圳工改花开正艳的日子。



同年,做实业的方大集团也加入工改大军,其首个进入房地产领域的城市更新项目方大城同样大获成功。项目位于华侨城北环大道与龙珠四路交汇处。据方大集团官网称,方大城是方大集团斥巨资打造的33万平城市商务生态综合体,由4栋塔楼组成,商业面积达3万平,首创双首层立体式商业设计,配以大型空中广场,聚集了数百家高新技术产业、文化传媒公司和实业公司总部等不同行业的高科技企业。2016年初开盘,价格从开盘的3.8万/平,涨到2017年底均价超5万/平,已在去年陆续交楼。


当年不少项目由于出让协议限制,不允许分割销售。但巨额利润诱惑,且在不规范、不成熟的政策下,市场的灰色空间肆意滋长。不少企业开辟了“以租代售”模式,完成工改工用地的现金流回收。如中海信众创城 、百分百创意广场 、华南城、乐年广场、海源城等均通过销售使用权,以长期租赁合同如签15年送30年等模式实现快速销售。 


02抢食分肉


2016年,世联行举办的《深圳市工业用地实操指引》新书发布会上,世联行首席顾问董极分享“深圳工改市场上竞争对手都有谁”,这一话题成为行业讨论焦点。该场发布会主办方一共只邀请了60余家开发商到场,结果原本只能坐80人的会议室,挤进了180人。


据世联行统计,深圳未来8-10年将有3000万平的工业用地供应入市,其中,正在进行中的有1200万平,准备报专项规划的约有1000万平,未来5年计划新增约800万平。这也给足开发商信心,认为是场可持续挖掘的金矿。


这一年,深圳工改市场由鼎盛上升到白热化黄金期。在发布会现场,华润置地、卓越集团、深业、招商蛇口、富力、中洲、京基、特建发、碧桂园、天安、远洋、宝安产服、深城投、深城建、亚泰国际、CUBE、满京华、奥宸、中粮地产、星河等开发商都手握一批工业用地,急求工改秘诀。


抢先入市的都尝到肥肉滋味。后来的满京华SOHO、天安云谷、侨城1号,深业上城等工业用地华丽转身,这不仅让深圳本土开发商沸腾,也让外地房企也看到了商机。这批外来者,买不起深圳住宅用地、进不去自贸区、玩不起旧改,工改为他们打开了全新的进入通道。


老张成为这些外来开发商的引路人、客上宾,为他们“送上”不少光明、龙华、龙岗、沙井等工改用地。这仅仅是半年时间,老张觉得市场异常疯狂。“只要是厂房,我们都收”,开发商们已经抢红了眼。


其中一个副作用就是把土地成本推向了天际。世联行首席顾问董极表示,从2014年的1000-3000元/平飙升到2016年的10000-30000元/平,两年爆涨近10倍。这只是单纯的收购成本,还有高额的税费、建安成本、地价款等未计入。


此刻,深圳官方已明显感觉“1+6”文件正把深圳产业引向空心化。不少企业以产业之名,行地产之实,最后绝多的产业园都沦为快速销售的高周转地产项目。被巨额利润吸引而来的开发商,以战略布局入市抬高了成本,也开始搬石头砸脚,面粉高过面包情况陆续出现。如南山高园新南华气体地块被潮汕老板收了,由于片区统筹规划,导致自己失去了规划主导权。市场开办空壳公司买房业务兴起,不少实体企业主表示开厂十年不如卖房一套。


当年出台1+6文件的背景,在于官方披露2020年深圳市可供新增建设用地只有59万平方公里,而且这些地块零星、分散,重大项目与公共设施配套无法落地,产业转型与城市发展受到了土地空间的制约。目的就在于完善土地整备政策,盘活工业楼宇资源、鼓励社区股份公司,提高工改工项目比重。从多方面挖掘存量用地。


03末日狂欢


那丝丝危险的气息来源于2016年的圣诞。


经过32稿修改后,新版《加关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》正式颁布,随之而来的还有《深圳市城市更新十三五规划》。另外《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法(试行)》也在两个月后公布,这对工业用地和产业用地的租赁方式、户型面积、合法用地比例、建筑物建成年限、规划统筹和公共利益等都做了更加细致的说明。说白了,就是告诉市场工改住的游戏到头了。


而杀死企业侥幸心理的文件于2017年5月12日出台。


这份《关于进一步加强准则业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》(以下简称通知),对工改工项目从层高到电梯承重,从户型建筑设计到用地比例都完全限死。这让前期通过高昂成本收购工业用地的企业在这个严控政策下进退维谷,不少开发商陷入重度焦虑。


老张当时成交了龙岗一块工业用地,某珠海开发商以高价PK掉十余个开发商拿下。通知出台后,直接降价20%希望止损出让。当时,龙华某工改项目本以公寓身份入市,后被勒令整改回原状,目前仍迟迟不能入市。这让在开心吃肉的老板们都放下了手中的筷子。对于工业用地是否能改,能改成什么样,这灰色空间还剩下多少阴影面积,大家都失了分寸。此刻,各家心情复杂,焦虑、迷茫、心存侥幸五味杂陈。


直到2018年8月,《深圳市工业区块线管理办法》正式发布,等于宣告深圳工改狂欢节“完美收官”,业内说它是一台雷厉风行的收割机。该文件重点对购买对象做了严格限定,要求三年缴税记录等不能拿空壳公司购买,另外在建筑设计也有更为全面精确的限定,这让工改项目在一瞬间失去了买方市场。


△数据回归到2013年新政前的平静


“工改我们集团不收了,除非特别物美价廉,现在这种行情,拿钱去囤工业用地很危险。但是作为开发企业,地要有,项目要做。现在深圳(工改)我们是不抱希望了,但是东莞的地我们是很感兴趣。”某房企投拓负责人表示。


华夏幸福来深圳近三年,据多位业内人士告知乐居他们已经退出深圳市场。“他们一直拿不到地,已经撤场。市场上不少企业其模式本质上是以产业之名,行地产之实。如今深圳工改住的口子已经密封,不要说他们,深圳开发商们对于工改已经心如止水,整个旧改都没什么人敢投。”某知名开发商投拓负责人对乐居直言。


 “如今政府消灭掉开发商的预期,不能改公寓,旧改暴利已成昨日黄花,此后开始要精耕细作,回归产业。”合一城市更新集团董事总经理罗宇表示,工业用地被唾弃原因简单,关键在于资金门槛高,沉淀周期长,变现能力弱,再者贡献率要求越来越高。


早年工业厂房逐步办公化,廉价成本驱动下不少项目获益颇多。市场过热导致原有产业外迁,产业升级难以兑现,局部区域产业空心化。最新政策强调产业回归、工业物业属性回归。市场的产业需求适配、发展商开发利益平衡、政府系统政策支持需要齐头并进。对于土地资源极其紧缺的深圳来说,工业用地是必须值得珍惜的资源。完全放开不行,过度限制也不行,如今市场只是还没缓过神来,瑞信行顾问董事总经理许新感慨道。


2013-2018,放手与收割,沸腾与冻结,也就在一瞬间。江湖还是那个江湖,但玩家们不少已经遍体鳞伤。希望您记性好些,因为我看那东莞的新型产业用地管理办法也出台了,乍一看,也是一个开放的政策,等您呢。


下回讲东莞工改开场,敬请期待。


深圳 工改工 工改商住

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