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咖姐课堂 | 如何防范一房二卖?一旦发生该如何处理?

中原大咖 地产 发布时间:2018.09.14 18:14:46
浏览:877

自古以来

一臣不事二主

一房不能二卖


但在房产交易中

遭遇“一房二卖”并非个案

该如何避免这一风险?

一旦被坑,房子归谁?

如何维护自己的权益?



什么是一房二卖?

一房二卖是指卖方先后或同时、以两个买卖合同将一套房屋卖给两个不同的买家。


也有“一房多卖”的情况,但还数“一房二卖”最为常见和典型。


为何会发生一房二卖?

根据法院的相关调研,在这类纠纷中,多数案件是由二手房交易引发的,法官认为:房屋价格上涨是案件的主要原因。


部分案例中,短时间内房屋成交价格前后可能相差几十万甚至上百万元,在这种情况下,卖房者极易产生“房子卖早了”的后悔心理和“房子卖亏了”的不平衡心理,从而导致“一房二卖”。


此外,二手房交易周期较长、房屋因各种原因迟迟不能过户等因素也容易导致“一房二卖”出现。


一房二卖的房子该归谁?

一旦不小心中招,遇到无良卖家“一房二卖”,房子应该归谁呢?这是不讲“先来后到”的:


如果一方办理过户,另一方没有过户,房屋归先办理过户一方所有。

根据《物权法》:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。”


如果双方均未办理过户未交房,房屋所有权归已办理预告登记的一方所有。

根据《物权法》:“当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。”


如果双方均未办理过户及预告登记手续,房屋归先行实际占有房屋的一方所有。

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。”


【典型案例】

李雷、韩梅梅夫妻二人于2010年花费70万元购入房产一套,后来因孩子上学不便决定出售房屋。


2013年,在丈夫李雷出差期间,袁某经他人介绍找到韩梅梅,以80万元的价格买下房屋,并签订了买卖合同,但一直未办理过户手续


李雷出差回来,发现周围房屋价格已经上涨,找到买家袁某要求加价15万元,对方当然没有同意。


此后,李雷又将房子以95万的价格卖给了另一人熊某,并办理了过户手续。第一个买家袁某得知后,向法院提起诉讼,请求法院确认自己的那份房屋买卖合同有效,后来者熊某的买卖合同无效。


法院经审理后认为:

袁某虽向韩梅梅交付了购房款,但房屋未办理过户登记手续,因此并不享有该房屋的所有权


第二个买家熊某与李雷签订的房屋买卖合同有效,熊某交付购房款并已办理过户登记手续,依法享有该房屋的所有权


韩梅梅的行为虽系无权处分,但房屋买卖合同应为有效,韩梅梅应当向袁某承担违约责任


总的来说,常见处理原则就是:

已经办理房屋所有权转移登记的优先;

均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的次之;

均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋的,应综合考虑各购房人实际付款数额的多少及先后顺序、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理地予以确定。


如何避免遭遇一房二卖?


法官建议:

在买房时应注意选好房源,尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋,并注意审查房屋状况, 遵守国家房地产调控政策。


此外,购房者还可从以下几点入手:


★ 尽快完成过户

从案例和相关法律法规都可以看出,如果卖方与多方签订合同,已经办理过户的一方会优先享有房屋;


★ 提高定金比例

如果条件允许,可提前多支付房款,稳住卖方的心,更加顺利地完成交易;如担心这笔定金有风险,可同时在合同中对卖方毁约制定严格的赔偿方法,提高卖方违约成本;


★ 进行网签登记

网签代表该房屋在网上已留下交易记录,同样具备防止一房二卖的效力;


★ 提前完成登记

如果买方申请并完成了预告登记,其他买方也无法得到房子;


★ 一旦踩“坑”,通过诉讼维权

如果卖方想要毁约或进行了一房二卖,买房可依照合同提起诉讼,要求卖方继续履行合同或者赔偿损失。


来源:南都地产| 北京青年报 | 华律网

整理:中原大咖

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