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谢逸枫:如何化解中国楼市暗藏十大风险?

谢逸枫 发布时间:2018.10.10 17:38:07
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文/谢逸枫


中国楼市拐点已至,楼市入冬了吗?肯定是没有的事,国家统计局的房价、销售数据告诉你,楼市平稳,房价坚挺。传统楼市的金九银十与调控周期之内,少部分房企裁员、房企改名称、非转型的布局与多业态的经营、少部分楼盘降价、送宝马奔驰、前业主维权、砸售楼部、部分城市土地流拍的现象,属于正常的市场行为。告诉你的事实就是这是个案,不具有全面性的意义,千万不要胡说八道的什么拐点、楼市寒冷的解读。


如果是按照房贷利率上升的幅度,地价上涨的速度看,房价实质上还是上涨的,因为变相的增加了购房成本,增加了房子价格。


当前中国楼市尽管总体稳定,区域城市分化严重,却在市场暗藏的风险逐渐显现。调控年内至2019年一季度不退出风险、区域棚改货币化安置取消风险、房地产投资下行风险、区域库存上升风险、债务风险、融资成本上升风险、中小房企洗牌风险、土地出让流拍风险、商品住宅用地供应下降风险、区域供不应求风险。楼市的风险逐渐积累到极端,引起高度重视,为防止爆发危机,已经着手调整政策。


人才与落户政策、房地产信贷降速增量、年内第四次降准、减税降费、棚改货币化安置未一刀切停止的一系列稳市场预期政策实施之下,房地产市场平稳落地,没有出现大起大落。


截至2018年6月末,26家A股上市银行涉房贷款余额合计25.92万亿元,在这些银行总贷款中的占比接近31.4%。其中,个人房贷总额突破20万亿元,较年初增长7.52%至20.7万亿元;对公贷款项下房地产行业贷款余额突破5万亿元,较年初增长8.34%至5.2万亿元。A股上市行房贷余额突破20万亿,仅民生银行投放压降。



上市银行对个人房贷的热情不减。截至6月末,A股上市银行个人房贷总额已突破20万亿元,较年初增长7.52%至20.7万亿元。延续此前趋势,在房地产市场调控、金融服务实体经济等要求下,个人房贷增速继续降低。数据显示,上半年A股上市银行个人房贷增量、增幅分别为1.45万亿元、7.52%;去年同期房贷增量、增幅分别约1.76万亿元、10.89%。


今年以来,房企融资渠道收紧似乎已成既定事实。可以直接佐证的数据是,今年1~7月房企国内贷款额达1.4万亿元,同比下滑6.95%,这与去年同期房企国内贷款额同比增长近20%的情况截然不同。


但在上市银行中报里,结论却与之相反:截至2018年6月末,26家A股上市银行对公贷款项下的房地产行业贷款余额总计5.19万亿元,较年初增长8.34%;增量也达3993亿元,高于去年上半年增量。其中,只有7家银行房地产业贷款余额较年初有所减少,且以中小银行为主。

其一是调控年内至2019年一季度内不会退出。目前调控依旧,不会放松,未来半年内都不会退出,未来楼市还将依靠调控政策,进一步稳定房价。调控基本面不变的情况下,各城市要因城而作出改变,不再一刀切,开始差异化调控。限价、限签可能会适度放松。对于调控到底能延续到什么时候,因为按照历史楼市调控惯例,每轮调控差不多都只维持了2~3年。


其二是区域棚改货币化安置取消风险。最近,国常会强调,棚改是重大的民生工程,也是发展工程,对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了重要作用,可以说‘一举多得’。棚改要更好体现住房居住属性,要切实把这件好事办好。并提出三点意见:确保按时完成全年棚改任务;严格把好棚改范围和标准;科学确定2019年度棚改任务。


并且十分明确,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。如呼和浩特、长春已停止。


日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。


8月28日,长春市政府就率先取消了货币化安置购房奖励政策,鼓励实物安置。8月28日,长春市人民政府办公厅下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》称,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格,鼓励被征收人选择房屋安置。


《通知》称,新启动实施的棚改项目将取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。棚改货币化安置,被认为是近年来三四线城市房价上涨的重要原因。近日,棚改货币化安置将逐渐进入尾声的消息频现,政府部门和央行高层也纷纷认为,应重新审视棚改货币化安置。


2018年7月12日,住建部表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。


各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。


2018年8月,人民银行武汉分行行长王玉玲在《中国金融》撰文称,建议适当压缩棚改计划任务,逐年减轻或取消对地方政府棚改任务的考核,取消棚改与“去库存”相挂钩政策,因地制宜推进棚改货币化安置,将以货币安置为主转为以实物安置为主、货币安置为辅。


王玉玲在文中指出,货币化安置作为本轮去库存的一种手段,其任务已基本终结,应考虑适时退出。同时,居民对实物安置的诉求上升,希望货币化安置的居民变少。


其三是房地产投资下行风险。如果调控与信贷持续收紧与新开工、拿地面积下降,房地产投资必下行。2018年1~8月份全国房地产开发投资和销售情况,前8月,全国房地产开发投资76519亿元,同比增长10.1%,增速比1~7月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资54114亿元,增长14.1%,增速回落0.1个百分点。从投资增速来看,今年以来,投资增速基本徘徊在10%左右的高位。


其四是区域库存上升风险。“去库存”过程中“一城一策”没有得到真正的贯彻执行, 库存较高的三四线城市却出现补库存的现象,而补库存的城市中,68%的地区产业基础薄弱,人口流出,长期库存过剩的风险已经显露。我国房地产市场整体库存并不高,按照统计局狭义库存计算,去化周期为4-6个月。主要问题是城市间结构性分布不均,35个一二线核心城市库存仅占19.33%,三四线城市库存占比达到80.67%。


商品住宅待售面积。该指标是国家统计局定期公布的重要参考指标,主要指已经竣工但还未销售的房子,可以理解为现房库存,即狭义库存。统计局数据显示,2010年初我国商品住宅待售面积为1.05亿平米,到2014年底达到4.07亿平米,增加了287.6%。2016年2月,商品住宅待售面积达到4.66亿平米的历史高位。此后,在“去库存”战略引导下,待售面积明显下降,2018年7月待售面积下降至2.69亿平米,较最高点下降了42.27%。


广义住宅库存面积。本文主要指已经开工建设但还未销售的面积,该指标没有直接统计数据,可以由新开工面积和销售面积的差值来估算。按此口径,自1997年至2015年,广义住宅库存面积为29.00亿平米,截止到2018年7月广义库存下降到25.83亿平米。如果考虑到1997年以前的情况(数据缺失),或者考虑到还未开工的已供土地的情况,实际数值会更高。


我国住房库存水平的高低没有绝对的衡量标准。从狭义库存的角度来看,按照近五年(2013 -2017年)商品住宅年平均销售规模12.31亿平米衡量的话,提出“去库存”战略时的去化周期为0.37年(4.4个月)。即使按照2008 -2013年年均8.68亿平米的销售规模来衡量,当时去化周期也仅为0.52年(6.2个月)。由此可见,库存总量问题并不严重。


从广义库存的角度看,分别用上述两个阶段销售规模测算,当时去化周期分别为2.35年(28.3个月)和3.34年(40.1个月)。考虑到工程周期,库存问题也并不太严重。


其五是房企债务风险。即使降准,放水1.2万亿元,减税降费对楼市利好,一定程度缓解银行信贷紧张局势,有利于房企资金饥渴的暂时应对。一方面是银行放出的资金有限,况且中小房企贷款难,债务又到期,销售回款缓慢,无法全面解决房企生死问题。另一方面是调控持续收紧,融资成本上升。因此,中小房企面临着新一轮洗牌在所难免。



数据显示,截至2016年底,全国房企的债务规模至少达11.2万亿元;如若加上隐形债务,这个数据会更高。过去两年发行债券是地产企业融资的重要渠道,截至 2016 年末,国内存量地产债约有 2.1 万亿元;海外地产债存量近 700 亿美元。如果将美元换算成人民币,也就是说截至 2016 年底,地产行业的存量债券债务总规模为 2.57 万亿元。除了传统的银行贷款、发债、定增等渠道,地产企业也会通过信托、资管计划、基金等渠道筹集资金。



根据信托业协会公布的数据显示,截至2016 年末,信托资金投向房地产业的规模为1.43 万亿元,较 2015 年末的 1.29 万亿元新增了1418亿。从基金子公司资管产品来看,根据用益信托网统计,2016年投向房地产领域的产品数量共计304只,投资金额约880亿元,相较2015年130只、286亿元的发行量增加接近2倍。


除了上述几类地产企业融资渠道外,可能还会存在其他类型的有息债务,比如委托贷款、明股实债的权益类信托、民间借贷等,这些可能还是很多小型房企主要的融资渠道,但是规模难以统计而且总体上量不是很大。国内地产存续债券中约有 75%是在2019-2021 年间到期。此外地产企业贷款的期限以 3 年为主,过去两年产生的大量贷款也将在 2018-2019 年到期,也就是说未来 2-5 年地产行业债务到期压力集中。


举个例子来看,富力地产高负债是业界都知道的。从其2016年的年报数据来看,截至2016年底,该公司借款总额为1208.5亿元。从债务组合来看,其中1年到期债有336.82亿元,2至5年到期的为637.57亿元,5年以上的为234.13亿元。这样看来,富力地产2至5年到期债占到总量的53%,占了大头。债务到期那就得还,融资环境宽松时,房企还能“以旧换新”替换债务结构,如今,融资趋紧,房企想要借钱就没那么容易了。




根据海通证券统计的数据显示,单在国内发债券这一块,2016年全年地产行业债券发行量约 1.15 万亿元,偿还量仅有0.07 万亿元,净融资量达到 1.08 万亿元。海外债方面,2016 年全年海外地产债发行量有 147 亿美元,到期约 80 亿美元,净融资约 67 亿美元。将80亿美元换算成人民币大概在550亿,加上0.07 万亿,一共是0.125万亿。


截至 2016 年底,地产行业的存量债券债务总规模为 2.57 万亿元,,如果以每年还债0.125万亿来计算,那么,房企至少要花长达20年的时间才能还清这笔债。这还没算利息的,如果把利息算进去,那年限更长,使得房企本身岌岌可危的资金链更雪上加霜。


去杠杆的风从2017年刮到2018年,银行、信托、地产私募、资管,这类房企曾经倚仗的融资渠道,大门正在逐渐关闭,门槛也越抬越高。不过,在日渐趋严的调控面前,房企的负债率不降反增。Wind数据显示,截至今年6月30日,房地产行业资产负债率为79.46%,较去年同期上涨1.44个百分点,直逼80%的负债率红线,更是创下13年以来的最高纪录。


由于调控政策的影响,今年房企银行贷款、债券和票据和其他融资都在持续下降,今、明、后3年房企大约有1万多亿到期债务。因此,接下来的时间,某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机。今年1-5月份,108家房企的银行贷款、债券、票据和其他融资额都在持续下降。6月份的数据虽然略有提高,但同比仍是下降趋势。


2015-2016年两年间,房企新增债务8500亿元,而2010-2014年的5年期间只有8000多亿。他估算,到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿。2019年额度则达到4700亿,今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。过去两年大规模的债务融资或将在未来几年集中兑付。明后两年样本房企债务兑付数量将达到高点,兑付规模将分别高达3375亿、4474亿。


如果只算2018年下半年到2020年这三年,到期债务就高达14.9万亿,加上2021年及以后的,更是高达19.2万亿。据恒大研究院数据,从2018年下半年到2021年,房企集中兑付的有息债务规模,分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后共0.9万亿。这是什么概念?截至9月28日收盘,A股总市值为47万亿附近,房企未来的债务总额相当于A股总市值的40%。


其六是融资成本上升风险。前9月房企信托及发债超万亿元:截至9月底,今年仅信托、发债渠道,房企融资额就超过万亿元。具体来看,信托方面,根据用益信托数据显示,2018年1至9月,68家信托公司共发行3106只房地产集合信托产品,同比上涨161%,发行规模6572.38亿元,同比上涨57.9%,较2016年同期的1954.75亿元增幅高达236.2%。


发债方面,据Wind最新数据显示,今年以来,截至9月30日,154家房地产企业共发行400只房地产信用债,规模4044.55亿元。比去年同期149家发债房企的260只2661.3亿元的发债规模,发行只数上增加了53.8%,融资规模上增幅高达52%。


下半年以来,房企融资呈现加快态势。7至9月,房企在国内市场分别发行49只、66只和51只债券,融资规模分别为470.7亿元、708.32亿元和558.35亿元。国内房企三季度通过债券市场共融资1737.4亿元,占前三季度总规模的近43%,相当于去年全年的一半多。


其七是中小房企洗牌风险。在“坚决遏制房价上涨”的大背景下,下半年楼市调控会更加严厉,部分中小房企资金链吃紧,或将风险显性化。建议继续拧紧“水龙头”,防止违规资金流入房地产市场;另一方面,政策层面要合理引导预期,以“打隔断”方式精准处置风险点,防止问题蔓延。在去杠杆和鼓励资金进入实体经济的大环境下,资金链紧张是当前房地产企业共同面临的难题,其中以中小房企资金难题最为突出。


从自身内在情况而言,中小房企资金规模实力较弱,抗风险能力相对大型房企先天不足,从外部融资现状分析,中小房企融资能力也相对较弱,金融机构更不待见,可谓是“内外交困”。就目前的房地产环境来看,传统的“先融资、再抢地、盖房子、去卖房”的模式显然已经遇到了一些瓶颈。


首先,融资渠道持续收紧,并且受到严格监管,开发商面临“钱荒”,自然拿地积极性较低。其次,限价政策下,开发商利润相对变低,再加上销售行情并不是很乐观,拿地就要多一些考量。第三,成本价格并不低,也就是说楼面价依然较高,在利润较低的情况下,拿地意愿并不高。最后,从长期来看,政策释放的信号比较明确,楼市调控短期内依然不会放松。


其八是土地出让流拍风险,其九是商品住宅用地供应下降风险。前三季按照中指院的数据显示,300个典型城市,住宅土地流拍446块,规划建筑面积4565万平方米,是2017年流拍面积的1.8倍。而按照克尔瑞的数据显示,前三季重点城市的流拍565幅土地。另外是按照中指院的数据显示,2018年1-8月,全国300城共推出各类用地18468宗,流拍890宗地块,占推出土地宗数的4.8%,较2017年上升1.2个百分点。按照中信数据看,近期全国土地流拍事件频现,流拍节奏加快。


截至2018年8月底,全国共发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。按照中原的数据显,前8月,一线城市经营性用地流标流拍13宗,去年同期只有4宗,二线城市土地流标流拍238宗,去年同期只有106宗。今年前7个月,全国房地产市场共出现796宗土地流拍。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;而二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;三、四线城市土地流拍合计达629宗,较去年同期的284宗同比增长121%。


其十是区域新建商品住宅供不应求风险。棚改去库存效果显著,部分城市商品住房供不应求,房价持续走高,局部地区出现过热。自2016年棚改货币化政策实施以来,H省各地棚改去库存工作进度加快。截至2018年4月末,H省商品住房库存3769.6万平方米,平均消化周期6.3个月,较2016年末、2017年末分别下降2.2个月和0.56个月。


79个市、县中,平均消化周期小于6个月的有29个,小于8个月的有47个,占60%,部分城市商品住房供不应求,房地产市场由冷变热,房价持续上涨。2017年末,35个城市商品住房销售均价为5079元/平方米,同比增长21%,商品房销售面积3841万平方米,同比增长14.5%;44个县(区)销售均价同比增长20%,销售面积同比增长18.4%。


截至2018年4月末,H省商品住房库存3769.6万平方米,平均消化周期6.3个月,较2016年末、2017年末分别下降2.2个月和0.56个月。79个市、县中,平均消化周期小于6个月的有29个,小于8个月的有47个,占60%,部分城市商品住房供不应求,房地产市场由冷变热,房价持续上涨。


2017年末,35个城市商品住房销售均价为5079元/平方米,同比增长21%,商品房销售面积3841万平方米,同比增长14.5%;44个县(区)销售均价同比增长20%,销售面积同比增长18.4%。自2016年以来,35个城市和44个县(区)房价起涨点分别是2016年1月和2017年1月,之后持续上涨,涨幅分别在2018年2月和2017年11月达到顶点。


面对着如此多的风险,房企如何活下去,现金流才是生存的关键。万科发出“活下去”的宣言之后,市场兴起一股房企的最困难日子来了的言论,事实是万科不缺钱,一直到处的抄底拿地或收购并购土地、项目。万科、恒大、碧桂园、泰禾都不缺现金,要不怎么会到处抢地,前三季的拿地金额都是大大的增长。说明房企手上有粮(土地)才能“活下去”,否则肯定“活不下去”。


法则就是高潮时,卖房。低潮时,买地。当现金流紧时,减少支出,加速销售回款,拓展融资渠道。当现金流宽时,调整经营战略,边卖房边抄底土地市场,抢夺市场份额,扩大市场规模。


房地产依然是最吸金的市场。今年以来央行的4次降准,以及国内市场利率的降低都给开发商增加了底气。民生地产金融组的数据显示,2018年1-7月,地产集合信托放量同比增长80%。据用益信托网的数据统计显示,截至8月14日,信托资金投向房地产领域的信托产品共计2179个,规模总计5186.84亿元,占比逼近一半。


可见,在今年4月份开始国内流动性较为充裕的情况下,虽然国家在严控房企融资,但房企还是能够从不同渠道获得资金。


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