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产业园区建设如何“吃软饭”

牛浩思-产业先锋 发布时间:2018.10.29 18:14:54
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来源:赢城智库


早从5年前开始,一些园区就积极转型,开始靠“吃软饭”养活自己。而且,整个行业进入存量时代后,越来越多人意识到软饭才是基本生产手段。于是从2016年开始,不管是盖房子,做网站的,搞金融的,文艺圈的……都开始跨界抢食。


1、园区“吃软饭”的6个阶段

园区本来没有界,做的人多了行业自建了一个壁垒,然后就遇上形势倒逼,跨界盛行,才建起没多久的壁垒就消失了。边界消失之后,基于存量运营的理念,新物种越来越多:盒马鲜生把水产店开成了前店后厂,联合办公把逛街的商场混搭成了工作室,智能食堂直接换下了打饭手抖的阿姨智能称重结算……


软饭,越来越值钱,资金和投资人的注意力也都涌现了这里。但其实这不是个新生意。每个时期都有会吃软饭的人,只不过每个时期的意见领袖,价值主张总容易时过境迁而已。



园区其实也经历了自己的几个软饭阶段:


一、单纯做物业管理,收租的二房东阶段,这个阶段的代表选手有宝蓝这样的;


二、重视园区运营打造文化内涵的孤品阶段,这个阶段的代表作品有朗园、德必、798,以后2014年火爆的中关村创业大街;


三、成体系的专业园区品牌输出阶段,这个阶段的代表选手有做出中关村创业大街的清控科创;轻资产模式下进行品牌输出、运营输出、团队输出,专门赚租金、物业费的亿达中国、光谷联合等等;


四、进入最抢风头的联办选手们开启的连锁阶段,这个阶段的典型选手是雷格斯、世鳌、WeWork,以及WeWork的中国学徒和创新者们;


五、从2017年开始进入从上至下从里到外改造空间的上天入地阶段,这个阶段的代表选手集中在智慧城市,园区SaaS,物业管理,能耗管理方面;


六、2018年呈现出来的是混联阶段,这个阶段里的选手异常丰富和跨界,各种新奇的搭配,物种的诞生,眼花缭乱。空置的上万方空间等待着被这些新物种新概念填满。从技术的,智能的,物联的,文化的,个性的……这个阶段的软饭包罗万象,各家在这个新天地争奇斗艳。


靠着不同的“吃软饭”手法,有的公司上市,有的公司壮大,有的赢得口碑,有的老树开新花。


总的看来,软饭本质是一套适应时代需求的解决方案,软饭吃得好的胜在它的价值主张,胜在文化内涵,胜在流行引领。好比联合办公带来的新办公方式变革,好比海底捞带来的新服务体验,好比798带来的文艺调性,好比盒马鲜生带来的物种混搭……


很多时候,这些不同阶段胜出的软玩法,背后都有一个有想法的大脑。而现阶段高级的软饭吃法,除了想法还得有技术和金融支撑。


2、吃好这口软饭的几种新玩法

1、存量开发:从城市更新到楼宇经济,主要集中在楼宇的“美容”和旧城改造;


2、存量运营:包括新生活、新办公、新商业,主要的新玩法集中在长租公寓、联合办公和商业地产盘活方面;


3、社区服务:从关注造房子到提供全生命周期的服务;


4、资产证券化:这个可以说是软饭的高级或者说是终极阶段了。


具体玩法落实到操作层面,其实各有侧重点:

1、总部定制,原先总部类园区在干的定制服务,现在来了好些外乡人抢生意,最突出的是联办选手早就把总部定制的口号喊出来了。


2、楼宇管理,这个板块的竞争激烈程度不亚于总部定制,从入口、空间、物业到能耗,都有一群选手在竞争,但客群还不足够细分。面对城市体量、管委会体量、园区体量、办公空间等体量的差异化打法还不够清晰,基于楼宇管理的技术创新也稍显同质化。


3、社区服务,这个版块做的最好的不是园区运营方,也不是物业第三方,而是企业型公司,尤其是BAT序列的选手。体验过百度、腾讯、阿里、搜狐这些公司为自己园区所开发的APP后,圈圈感慨园区开发商转型做社区服务对于用户需求的把握还不够到位。


4、资产证券化,典型园区的证券化情况其实不乐观,主流的还是商场,写字楼,商务中心。地段,产权,运营都是问题,但三五年后,光景大大不同。


5、新物种,增长最快的实际上置入园区的新物种,比如智能食堂,智能送货机器人,智能摆渡车,智能闸机,自助售货机,以及像盒马鲜生这样的零售新物种。而这一块,有钱有经验的园区运营方除了联盟,也在自己研发投入。

硬的变软,本质上是一种生产方式的改变,放在园区就是一种新的经营方式。存量时代下,软饭模式其实是基本活法。而这口软饭能不能吃好,能不能抵御住周期的冲击,就看大家各显神通的吃法了。



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