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可销售人才房来了!深圳拟已出让未建用地变更为宅地时,需配建!

资讯中心 媒体 发布时间:2018.11.05 12:37:52
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今日(11曰5日),深圳市规划国土委关于公开征求《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》意见的通告。


意见稿中指出:


1、对该办法适用用地进行了划定:


1>、本办法适用于在2015年10月9日前经已生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地的处置。


2>、本办法所称已出让未建用地,是指以协议方式出让并已签订土地使用权出让合同,但尚未动工开发建设的项目用地。“动工开发”:需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕;使用桩基的项目,打入所有基础桩;其他项目,地基施工完成三分之一。


2、生效法定图则变更已出让未建用地土地用途的,可以选择以下方式申请对原土地使用权进行处置:


1>、继续开发建设;


2>、公开转让土地使用权;土地用途变更为居住用地的,招拍挂方案应按照本办法有关规定明确人才住房建设指标。


3>、纳入土地整备。


3、 原土地使用权人申请按照本办法第七条第一款第一项规定变更土地用途的,除本条第二项规定情形外,


1>、由商业服务业用地变更为居住用地的,按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中,超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房,其余建设为普通商品住房和相关配套设施(含商业)。


2>、由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的,按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中,住宅部分均建设为可销售的人才住房,商业部分按照有关管理规定建设和销售。


3>、由工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的,应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府。


4>、由居住、工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的,也可按法定图则调整程序申请将该地块调整为居住用地,其住宅部分建设为可销售的人才住房,商业部分按照有关管理规定建设和销售。


4、已出让未建用地生效法定图则确定的用途与原土地使用权出让合同约定用途一致,或部分用途变更为公共服务设施和城市基础设施用地但主导用途一致,因容积率调整增加建筑面积的,原土地使用权人可以申请按照以下规定处理:


1>、商业用地增加建筑面积的,除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外,还应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府。


2>、居住用地增加建筑面积的,超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。


5、土地用途变更后的土地使用权期限按照法律规定的最高年期确定。




关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)



第一条  为加强土地用途变更和容积率调整管理,依法解决相关历史问题,盘活存量土地,加快城市规划实施,推动产业转型升级,保障公共利益,促进城市科学发展,根据相关法律、法规,结合我市实际,制订本办法。


第二条  本办法适用于在2015年10月9日前经已生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地的处置。


已出让未建用地申请按照本办法处置的,需不属于闲置土地或者虽属闲置土地但已依法处置完毕,可以由土地使用权人继续开发建设。


第三条  本办法所称已出让未建用地,是指以协议方式出让并已签订土地使用权出让合同,但尚未动工开发建设的项目用地。

本办法所称“动工开发”是指建设项目依法取得施工许可证后的下列情形之一:


(一)需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕;

(二)使用桩基的项目,打入所有基础桩;

(三)其他项目,地基施工完成三分之一。


本办法所称变更土地用途是指《深圳市城市规划标准与准则》规定的用地分类大类之间的用途变更。


第四条  土地用途变更和容积率调整的处置应当遵循规划先行、土地节约集约利用、利益共享等基本原则,优先保障城市基础设施、公共服务设施实施。


第五条  已出让未建用地申请土地用途变更或者容积率调整后继续开发建设的,应当无偿移交生效法定图则规划的城市基础设施和公共服务设施用地及其地下空间,但按照本办法第八条第一款第二项规定处置的除外。


第六条  市规划土地主管部门(以下简称主管部门)负责统筹、协调和监督已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置工作。


市规划土地主管部门辖区派出机构(以下简称派出机构)负责已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的具体审批工作。

市、区住房保障主管部门负责按照本办法建设的人才住房的后续管理工作。


第七条  生效法定图则变更已出让未建用地土地用途的,原土地使用权人可以选择以下方式申请对原土地使用权进行处置:


(一)继续开发建设。用途变更后的用地可由社会资本投资建设的,按照生效法定图则确定的规划指标继续开发建设,但城市基础设施和公共服务设施用地变更为其他用途的,按照本条第一款第三项处置。


(二)公开转让土地使用权。用途变更后的用地可由社会资本投资建设的,通过政府指定的公开交易平台,按照生效法定图则确定的规划指标以招拍挂方式转让土地使用权。土地用途变更为居住用地的,招拍挂方案应按照本办法有关规定明确人才住房建设指标。


公开交易时,以生效法定图则确定的规划指标的市场价格作为底价。成交后,溢价部分扣除相关税费及交易成本后的50%和原土地使用权出让合同约定的土地用途剩余年期的市场价格归原土地使用权人所有,其余归政府所有。


(三)纳入土地整备。根据现行有关规定,以收购、土地置换和依法收回土地使用权等方式进行处置。


以协议方式出让给行政机关的用地,以及法律、法规或者土地使用权出让合同明确规定变更土地用途应当收回土地使用权的,不得申请变更土地用途,依法收回土地使用权。


第八条  原土地使用权人申请按照本办法第七条第一款第一项规定变更土地用途的,除本条第二项规定情形外,应先行无偿移交生效法定图则规划的城市基础设施和公共服务设施用地,并按照下列规定进行处置:


(一)由商业服务业用地变更为居住用地的,按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中,超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房,其余建设为普通商品住房和相关配套设施(含商业)。原土地使用权人也可申请将该用地住宅部分均建设为可销售的人才住房,商业部分按照有关管理规定建设和销售。


除上述情形外,由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的,按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中,住宅部分均建设为可销售的人才住房,商业部分按照有关管理规定建设和销售。


(二)由其他用途用地变更为文体设施、医疗卫生、社会福利、社会停车场(库)、加气站、充电站和训考场用地的,经征得相关行政主管部门同意后,可以由原土地使用权人按生效法定图则继续开发建设。


(三)除上述情形外,其他各类用途之间的变更,按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中,由工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的,应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府。在公共配套条件支撑的前提下,由居住、工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的,也可按法定图则调整程序申请将该地块调整为居住用地,其住宅部分建设为可销售的人才住房,商业部分按照有关管理规定建设和销售。


按照前款规定核算继续开发建设的建筑面积后,原土地使用权出让合同约定建筑面积超出部分,除按照第十三条规定扣减地价外,不再做任何补偿。


第九条  生效法定图则将已出让未建用地规划为多个不同用途地块的,除城市基础设施和公共服务设施用地外,因用地面积过小无法独立开发建设的规划地块,无偿收回土地使用权。


第十条  已出让未建用地生效法定图则确定的用途与原土地使用权出让合同约定用途一致,或部分用途变更为公共服务设施和城市基础设施用地但主导用途一致,因容积率调整增加建筑面积的,原土地使用权人可以申请按照以下规定处理:


(一)商业用地增加建筑面积的,除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外,还应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府。


(二)居住用地增加建筑面积的,超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。


(三)城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的,无偿移交规划的其他城市基础设施和公共服务设施用地后,直接按照法定图则继续开发建设。


(四)工业、物流仓储用地增加建筑面积的,由市政府或主管部门另行规定。


原土地使用权人无偿移交生效法定图则规划的城市基础设施和公共服务设施用地后,按照法定图则继续开发建设的建筑面积低于原土地使用权出让合同约定建筑面积的,在符合《深圳市城市规划标准与准则》等规定的条件下,可按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积开发建设,不再个案调整法定图则。确实无法按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积开发建设的,按照相关政策规定予以补偿。


第十一条  原土地使用权出让合同只约定用地面积但未约定建筑面积的,按照居住用地容积率1.8、商业服务业用地容积率2.0、工业、物流仓储用地及城市基础设施、公共服务设施等其他用途用地容积率1.0核算其原合同约定建筑面积。


原土地使用权出让合同约定用途经生效法定图则变更为多个不同用途地块的,按照生效法定图则规划的各类用途用地比例核算相应的原土地使用权出让合同约定建筑面积。


第十二条  土地用途变更后的土地使用权期限按照法律规定的最高年期确定。土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同约定不变,但变更为居住用地且住宅部分均建设为人才住房的,土地使用权起始日期可重新计算。


容积率调整但不涉及土地用途变更的,土地使用权期限和起始日期维持原土地使用权出让合同的约定不变。


第十三条  土地用途变更和容积率调整应当依法完善相关处置手续并缴纳地价。


按照本办法第八条规定处置后由原土地使用权人继续开发建设的,以继续开发建设部分剩余年期市场价格与原土地使用权出让合同约定用途剩余年期市场价格的差值补缴地价,差值为负的,主管部门不予退还。其中,可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定,如宗地地价测算规则对此进行调整的,从其规定。


按照本办法规定移交政府的建筑面积产权归政府,不缴地价。


本办法对应缴地价未作具体规定的,按照我市地价测算规则的相关规定执行。


第十四条  派出机构受理已出让未建用地土地用途变更和容积率调整申请,审定处置方案后核发建设用地方案图和建设用地规划许可证,并签订土地使用权出让合同补充协议。


按照本办法建设的人才住房直接纳入安居工程计划,在签订土地使用权出让合同补充协议前,由土地使用权人与区住房保障主管部门签订建设和管理任务书,并按照我市人才住房有关政策规定进行后续管理。


第十五条  除法律、法规、规章另有规定外,拟审定的已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置方案应在部门网站公示征求意见,公示时间不得少于7个工作日,公示的时间和地点应在深圳特区报或深圳商报上发布。


第十六条  主管部门应当健全监督检查制度,落实监管措施,加强对土地用途变更和容积率调整处置的批后监管,建立台帐,定期向市政府报告。


第十七条  本办法实施后,法定图则等法定规划调整涉及已出让未建用地的土地用途变更和容积率调整的,在公示时应专门就变更或调整情况进行说明。


第十八条  已出让未建用地经生效法定图则变更土地用途和调整容积率,原土地使用权人未在本办法有效期内申请处置的,不再受理相关申请,依法收回土地使用权。


第十九条  因城市更新、土地整备、征地返还用地和非农建设用地等涉及土地用途变更和容积率调整的,不适用本办法。


前海合作区、高新技术产业园区、保税区涉及土地用途变更和容积率调整,法律、法规或市政府另有规定的,适用其规定。


第二十条  已出让未建用地经派出机构按照《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(试行)》(深规土〔2015〕588号)的规定,于2017年10月9日前审定处置方案的,可按照原处置方案处理。


已出让未建用地在本办法实施前申请土地用途变更或者容积率调整获得批准且已签订土地使用权出让合同补充协议的,不适用本办法。


第二十一条  本办法自发布之日起施行,有效期五年。


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