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北上广深之后的“中国第五城”:比房价,是在下输了?

武汉置业亿房 发布时间:2018.11.08 12:08:22
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每当提起北上广深,它们遥遥领先的城市综合实力,以及可望不可即的房价水平,都会让人们一边心生向往,一边却步不前。而北上广深之后,新一线城市们望其项背紧追不舍,最新城市实力座次再次重排,江湖地位的更迭又会否形成新一线城市弯道超车的“利器”?


近日,经济日报与华顿经济研究院联合发布了2018年中国城市综合实力排行榜,对20强城市进行了排名。榜单显示排名依次为:北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、重庆、天津、南京、杭州、苏州、长沙、西安、郑州、大连、青岛、沈阳、宁波、无锡、厦门。



北上广深后,武汉跃居中国第五城


根据2018年中国城市综合实力排行榜,“北上广深”之后,武汉在一众城市中脱颖而出,跃居为“中国第五城”。而成都、重庆、天津、南京、杭州等5个城市,则紧随其后。


(图片来源:经济日报与华顿经济研究院)


众所周知,北上广深四大一线城市的地位,一直固若金汤。而中国第五城的坐席竞争,却历来激烈。武汉、成都、重庆、天津、南京、杭州6大GDP万亿城市群雄逐鹿,各有优势,胜负难定。此番武汉的一举超越,城市实力不容小觑,而其他前十名也各个虎视眈眈。


作为“一带一路”的重要城市,成都借助中西部开发及其自身战略地位,近年来整体发展较快,目前已成为西部地区世界500强企业总部最多的城市。


与上海、北京同属直辖市的重庆,GDP虽然比不过这二者,但也超过了绝大多数城市,2017年,它甚至以19500.27亿元的GDP,超过了长时间排在第五位的天津。


而紧挨北京、地缘优势突出的天津,是环渤海地区的经济中心,在被重庆超过之前的很长一段时间,其GDP总量一直紧紧排在北上广深之后。


地处长三角富庶地区边缘的南京,近些年来大力发展高新技术产业,坐拥国家级江北新区以及新增的高淳、麒麟、白马3个省级高新区,发展成果显著。


至于长三角地区的中心城市杭州,则是该地区除上海以外GDP总量最高的城市,作为影响力非凡的“阿里巴巴”总部所在地,未来的中国电子商务产业代表城市,无论是2016在杭州举办的G20峰会,还是2022年将在杭州举办的亚运会,都力证其潜力非常。


在如此强市环伺的激烈竞争中,“中国第五城”最终花落武汉,足可见武汉综合实力之雄厚。而根据此次排行所考察的五项指标,武汉在教育、科研与医疗,交通完善与通达两项指标上,表现更是尤为突出:教育、科研与医疗排名全国第三,甚至超过广州、深圳,仅在北京、上海之下;交通完善与通达亦排在除北上广深之外的第一名。


北上广深之后,武汉跃居中国第五城,可谓实至名归。


五大城房价PK,武汉:是我输了?


一般情况下,我们认为:城市综合实力,决定城市房价水平。


然而,综合实力已跃居中国第五城的武汉,房价却是另一番迥异景象。


据中国社科院公布的2018年全国261个城市房价排名,我们可以发现,武汉以16667元/㎡的中位房价,位列全国城市房价排名第17名,与城市综合实力排名第5名相去甚远。


2018年全国261个城市房价排名前20(数据来源:中国社科院)


与之相反的,城市综合实力分居全国前四的北上广深,其房价同样稳居全国前列。而城市综合实力排名仅在武汉前1名的广州,其40030元/㎡的中位房价,甚至已达武汉中位房价的2.4倍。


此外,在此次城市综合实力排名中,与武汉一起竞争“中国第五城”的天津、南京、杭州等,城市房价排名也均位于武汉之前。其中城市综合实力排名第10的杭州,城市房价排名甚至远超武汉,位居第6名。


种种数据表明,武汉当前城市房价水平与城市综合实力不仅不匹配,而且偏离度极大。


那么,这种不匹配会一直存在吗?


我们不妨摆脱一时数据,以发展的眼光来看市场趋势。


在当前楼市一片下行的情况下,就连北上广深也未能置身事外。


早在两年前,全国二三线城市房价尚处于低迷期时,作为风向标城市的北京、上海就率先加码限购政策。其后,从限购到限价限贷,从限制企事业单位购房再到反炒房战,北京、上海都走在全国前列。


由此,北京房价曾经一年最高跌幅达15%,就算今年上半年有所回暖,但下半年又开始迅速转冷,量价齐跌。而据上海二手房指数办公室数据,上海二手房价更是已连续下跌10个月,二手房交易量仅为两年前的一半左右。


至于深圳,在7月31日调控加码,限售三年、限企事业单位购房、限离婚购房三大杀手锏齐齐上阵的情况下,该地也已迎来真跌,二手房价报价指数接近这两年的最低点。


而城市综合实力排名仅在武汉前1名的广州,更是遭遇新房、二手房、土地流拍三连击。9月以来,该地房价迅速松动,新盘开始打折降价,从中心城区到远郊,分期首付纷纷重现江湖,老客户专场、内部团购会、现场下定折上折等促销明目眼花缭乱。另据中原地产数据,广州二手住宅报价指数也已降到两年来的新低,和半年前相比已直接腰斩。


(数据来源:中原地产)


此外,国家统计局近日发布的,2018年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据也显示:一线城市新房和二手房全面降温,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%。


(数据来源:国家统计局)


而与之相反的,武汉楼市却在这种整体下行的市场氛围中,整体保持平稳。从今年5月份开始,武汉新建商品住宅销售价格每月环比涨幅跌幅都不超过2%。目前武汉房价依然控制在去年出台限价政策前的水平。


稳定的武汉房价,体现的是武汉当前对于楼市调控的积极到位;另一方面也昭示了,城市发展并不是房价上涨的主要因素。


房价从长期看,主要取决于两大方面:第一个是人口和需求,这也是为何二线城市拼命抢人才,武汉2017年人口数量1091.4万,还不到北京人口的一半,然而武汉面积在北上广深中仅次于北京,约等于4个深圳。但武汉是人口长期净流入城市,上榜2017年中国常住人口增加最多的十个城市。


第二个是收入和购买力,也就是房价收入比。智联发布的《2018 年夏季中国雇主需求与白领人才供给报告》显示,武汉以平均月薪 7263 元,排名第 16 位。从这一点来看,武汉的收入水平排名和城市房价排名倒是相匹配的。



综合人口需求和房价收入比,在全国楼市进入周期性下滑及政策短期内不放松的情况下,武汉房价保持较长时间的稳定将是大概率事件。


北上广深之后的“中国第五城”武汉,房价真的输了吗?未来会给我们以真相。


对于“中国第五城”武汉的高综合实力排名,以及相对较低的房价水平,你又有什么看法?


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