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放开限价 ?全面降价?no ! 武汉楼市比你想得更稳

武汉置业亿房 发布时间:2018.11.09 09:40:12
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在起起伏伏的房地产浪潮中,楼市不论是上行还是下行,但凡有某个城市的新政出台,总会在全国范围“一石激起千层浪”。甚至不乏一些楼市新政被恶意炒作,被舆论曲解了政府出台政策的本意。


10月19日,广州楼市出台了一则所谓的“放开限价消息”,于是一些舆论又出来高喊:这是不是代表楼市调控放松了?房价上涨的春天又来了?


显然不是。


对此,广州住建委在网上连夜回应:



住建委提出:此举是对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化,严禁开发企业拆分价格报备。如此做法其实是杜绝开发商双合同现象,让网签价格和市场价格接轨,让统计数据回归真实透明。


广州政府并没有放开限价,还特别强调:将继续保持调控政策连续性和稳定性,继续执行现行各项调控措施不动摇,继续严格对新建商品住房开展价格指导。


广州目前取消限价的是增城、花都、南沙,这些区域都属于郊区,成交价较低,对全市均价拉升作用并不明显。相反,在楼市下行时,这些区域却是最容易出现楼市下跌的不稳定区。


限价调整是对房地产价格的指导方式进行优化,也是让楼市回归良性市场的有效调节。从直接效果来看,这样的调整在很大程度上避免了“房闹”以装修的名义维权。


换句话说,所有关于楼市调控放松的揣测都是不怀好意的“意淫”,却并非事实。


有关楼市调控,事实是什么呢?


央媒发声调控不动摇 


调控政策2.0时代更符合经济规律


针对一些城市楼市产生的负面言论,10月底,人民日报海外版刊文《“房住不炒”不动摇》。新华社也刊发题为“如何看待未来房价走向?”的文章,再次重申:中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。


政府非但仍未放松调控,同时还在不断出台更多有效调控手段,楼市调控在摸索改进中,进入了更符合经济规律的2.0时代。


那么,未来武汉是否也会调整限价政策?从而让“房价大幅上涨”有机可乘?


如上分析,在一线或是准一线城市中,限价调整主要在于预防部分房价不稳定(降价)区域的维权房闹现象。


提取关键词,一个是预防维权。一个是部分区域房价不平稳甚至已经出现下跌。而在武汉,这两种情况均不常见。


武汉楼市房价相对平稳


“降价”只是表面个别现象


武汉楼市目前并没有任何区域出现房价大幅下跌,即使是近日来流传的“降价打折”风波,其实仔细梳理会发现:只是个别楼盘以吸引眼球的方式降低购房门槛,而不是真的出现降价。


精装改毛坯 或增加毛坯选择


目前武汉楼市所谓的“降价”,最集中的体现就是一些项目精装改为毛坯,或是一些精装项目推出部分毛坯可供选择。


例如颐桂苑,曾经推出精装23000元每平米,现在改为18000每平米卖毛坯。


又比如正荣紫阙台:2018年10月2日已开盘,加推11、13、19号楼,建面约125-167平房源,毛坯均价24000元/平,精装修3500元/平,可自主选择购买毛坯或精装房。


少数项目前期预估过高 后期“打折”促销


还有一种情况是个别楼盘因为前期“预估”太高,开盘后为了与竞品缩小性价比上的差距,而主动选择降价。


例如光谷的世界城香榭丽舍:于8月首开,推出3、4号楼77-120平精装房源,均价25500元/平,含3500元/平精装。项目推出“打折”政策:首付30万可享97折,全款95折,目前还有不少小户型可以选择。


世界城香榭丽舍规划有开放式街区,下面是商业部分,上面是住宅,小户型占比非常高,相对比较适合投资,而不太适合自住。项目25500元/平的价格相较于周边项目缺乏一定优势,因此打折销售。世界城香榭丽舍周边的泛悦城、中建大公馆等项目,地铁更为便捷,商业配套更完善,却并未出现打折现象。


不论是一些项目降低购房门槛达到获客目的,还是个别楼盘为了PK竞品而采取打折策略,不可否认地是:都与目前全国整体的楼市风向有关,即买方市场目前占据主导,卖方想方设法增加销量。但仅从这些现象的背后,并不能因此就推导出武汉房价将下跌的结论。


上图是7-9月26个城市新开盘项目去化率排名,武汉以95%的去化率并列排名全国第一。目前此图的真实性还有待验证,但确实有一个事实就是:虽然楼市转凉是目前国内的普遍现象,但武汉新房市场相对来说受波动并不大,市场表现较稳。武汉房价会大幅下跌,无论是现象还是数据的支撑反映,目前来看都不大可能。


而武汉楼市从长远未来来看,甚至有一定的成长空间。


在最新出炉的全球1007个城市竞争力排行中,武汉经济竞争力位居第40位。在全球城市竞争排名中,科技创新、产业体系和当地需求指数是提升城市影响作用较高的驱动因素。


10月29日,武汉市政府最新发布了《武汉市国际化水平提升计划(2018-2020年)》,提出要把武汉建设成为中部国际交通枢纽、国际经贸合作高地、国际交往中心、具有全球影响力的产业创新中心和国际人才汇聚高地。


无疑,在城市发展中,只有始终保持创造力与持续的活力,才是其长远留住人的根本,也就是房价的根本。


在全国各大准一线城市的抢人大战中,武汉参与得非常积极。这不仅因为武汉是一个“与时俱进”的城市,也因为武汉在吸纳大量人才的同时,也同时具备了将人口转化为城市势能:武汉的城建,产业,公共配套都能与其发展空间相匹配。


而不匹配的似乎也恰恰是武汉目前较平缓且相对一线城市而言较低的房价。


2017-2018武汉新建商品住宅成交均价(来源:亿房研究中心)


武汉目前整体房价平均仅为14000元/平左右,从城市发展势头来看,武汉不断吸纳的人口需要更多住宅资源的释放,也就是说武汉房价未来依旧会有一定向上可能。而那时应该也是整个房地产行业经过了跌宕的盘整期之后,市场环境更为健康的时候,而这样的理想结果也正是国家政策调控的终极目标。


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