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直播|中国产业园区国际高层峰会暨粤港澳大湾区产业发展论坛(中)

牛浩思-产业先锋 发布时间:2018.11.15 12:42:04
浏览:14314

主题

2018中国产业园区国际高层峰会暨粤港澳大湾区产业发展论坛


时间

2018年11月15日


地点

深圳市南山区科兴科学园


指导单位

国务院发展研究中心、国家科技部火炬中心、深圳市人民政府


主办单位

深圳市产业园区发展促进会、深圳正中企业服务有限公司、凤凰网


承办单位

中铁南方投资集团有限公司


直播|中国产业园区国际高层峰会暨粤港澳大湾区产业发展论坛(上)

直播|中国产业园区国际高层峰会暨粤港澳大湾区产业发展论坛(下)


—下午场直播进行中—


16:20


主持人:好的,谢谢周总。周总人漂亮,园区运营这一块做得非常好。园区运营这一块,我们一直没有这一块的软件和供应商。如果能够把这一块做起来的话。最后一个圆桌环节是粤港澳大湾区产业园区载体发展趋势、存在的问题和发展建议。

    

圆桌主题:粤港澳大湾区产业、园区载体发展趋势、存在的问题及发展建议

圆桌嘉宾:深圳市汉仑绿色发展研究院院长、深圳大学中国经济特区研究中心副主任、深圳市科技工作者联合会会长袁易明

东莞市凤岗天麻数码城有限公司董事总经理余安定

深圳市信业华腾基金管理有限公司执行董事马全军

深圳无界投资控股集团董事长于福洋

深圳科技园物业集团董事长严勇

左邻副总裁周荟荣

    

主持人:我们的话题有两个流程,第一个流程是大家就这个话题进行自我介绍,在某个领域有什么优势,第二个就这个话题发表自己的看法,每个人介绍5至8分钟时间。


袁易明:我首先要表示抱歉,今天嗓子不太好,我发现秋天不是好季节。听了很多企业家讲得非常精彩,但是主要讲具体应用模式和应用技术。我来自深圳大学研究基金,主要研究主要政策,我觉得园区跟几个东西有关,一个是跟制度有关,为什么呢?我们会发现园区最有效的是东亚地区,剑桥园区,美国实际上没有什么园区,硅谷没有什么园区,意大利也没有园区。如果我们是一个比较强的政府经济体,东亚地区,园区很重要。这个园区是实施发展战略的东西,所以加入说我们市场化,政府弱化了园区的功能实际上它已经弱化了,这是我想说的第一个。我想说园区还跟发展阶段有关。我们发现八几年的时候,我们有很多园区,那个园区是平台式园区,靠优惠政策吸引人。我们不叫产业集群,我们是产业集聚。其实我们最想建的是产业集群,但是内容园区由于是优惠政策,要建一个洼地。楼上楼下工作好长时间都不知道干什么,没有联系,所以我觉得这跟发展阶段有关。那么到今天发展阶段,所以我觉得园区的业态必然发展变化。今天好多企业老总讲得非常精彩,讲得是今天。如果是3.0版本的园区,应该是平台园区1.0基础上跨越中间的版本,所以我们说这个园区跟产业升级业态、方式不断变化。如果这个模式、业态、技术都置至度外。


第三个就是跟方式有关。从而研制,既然是园区一定有边界,这个边界区内外一定是不同的地方,而不同才是企业愿意进入园区的核心要害。我们认为我们做园区引领、管理和建设就是制造这样的不同。过去我们政策不同,当园区优惠政策没有了。今天没有这个政策,我们靠什么呢?我们觉得区内外的差别,我个人认为这是我们园区生存的根本依据。制造差别,大家多知道制造差别,我有一个建议就是需要从现在珠江三角地区产业集群和发展阶段来考虑如何制造差别,我觉得企业家都讲得很好,很精彩。主要是从盈利模式,最新的互联网,还有尽善尽美平行地为企业服务,一视同仁,没有问题。但是从产业集群视角,提出自主研发体系来构建,我提出给诸位企业家思考,由于时间问题,我不再展开。


我想再说一分钟时间,就是大湾区。因为主题大湾区,我必须切题。所以大湾区,我个人认为未来请企业家关注这几个问题,一个是实际上的特区不再特,所以园区跟政策优势不用考虑。第二个发展阶段是需要大家关注的。大湾区发展阶段,我们到了什么阶段。我们已经到了中等发达,很快就是跨越发达的阶段。所以这样的产业生态和企业生态要发生变化。比如说廊山区就适合嵌入式发展格局。


第三个园区在大湾区发展过程当中,我们要考虑发展的产业。我们未来湾区产业是大综合体,以深圳、广州、香港为例,必然是创新。我觉得基于创新产业,创新服务来构建园区,构建生态非常重要。两句话,一般的园区通常会距离50公里左右。第二句话,就是住院大家,各个企业家们在大湾区过程当中发现机会,都在你们身边了,谢谢。


余安定:我来自天安数码城,我叫余安定。我觉得大湾区的问题,我觉得粤港澳大湾区也好,香港深圳也好,其实起源于改革开放,也兴起于改革开放。我觉得讨论粤港澳大湾区的话题,只要牢牢地看准中国的改革开放的道路,只要这个道路不动摇,我觉得粤港澳大湾区一定是中国最好的地方,这个不用质疑。只要方向不偏离,我觉得企业家投资也好,买房子也好,就是粤港澳大湾区,这是第一个观点。


第二个大家都在谈园区。刚才提到园区载体的发展趋势。我个人觉得,我在天安数码城工作二十多年,刚才跟刘宁开玩笑说80后,其实是70后。我觉得园区像钱钟书写的围城,城里的人想出去,城外的人老想进来。你看围城有多热,无论是做传统房地产开发的,还是原来做商业的,包括做实体的,我看很多都想进入产业园区和产业地产。什么原因呢?我觉得一方面是住宅地产没有那么好做,国家调控太严。从支持产业发展的角度,国家对产业地产有一定支持政策,拿地便宜。看起来前端似乎比较好做。但是我想提醒很多想进入产业地产的同仁们,我觉得要看清楚,真的不是想象的那么扎进来,背后的事情太多。我不知道大家最近关注到没有,就是很多做地产的,我发现一个现象,就是开始做投资了。比如说万科做教育投资,碧桂园搞机器人,就是很多房地产商都在做就是非金融机构的风险投资,都在这个。我们天安也在做。反映什么问题呢?无论你是产业地产,还是产业园区。如果不能跟实体相结合。不能在现在的基础上进行产业+或实体+,你不能导入新的内容,还是按过去的传统思维做产业园区,我觉得是很危险的事情。


我觉得现在这个围城正好是比较好的结合点,因为里面人想出去,外面人想进来,我觉得因此大家各自结合,而不是大家一窝蜂干产业园区和产业地产。我觉得应该讲做产业园很强的人结合一些很好的平台,我觉得这是我的第二个观点。


我每次做一个项目都觉得异常痛苦。你做一个商业地产很简单,定位好,判断好,建设设计抓好,后面抓招商就行了,产业地产除了这个之外还有更多地方,比如说政府的政策沟通,人事变动。企业要解决配套问题,招人难的问题,你会面临跟过去商业和传统地产大量不一样的东西。我自己刚才就像走纲丝,或者是拉黄包车。这是我对产业地产很深刻的感受。但是我也觉得很快乐,就是产业园区真的做下去,这个底下可以挖掘的资源,我觉得特别多。可以挖掘的人脉也非常多。我做了这么多的产业园区,我都可以做一个亿的资金。我长期跟企业家打交道,我跟他们说现在风投很好,我们有这个资源,我们大家一起凑个钱,玩个基金,很快几个月就可以凑一个亿。很多朋友是做风投和私募的,很多人觉得募资这么厉害,这就是产业园区平台带给你的人脉和资源。我觉得做产业园区汇集许许多多的问题,这些问题有的是宏观层面的,有些是微观层面要解决的,我自己的体会是乐在其中。我非常呼吁很多有志青年可以在这个方向上探索,它的空间和未来很大,谢谢大家。


严勇:大家好,我是科技园物业集团的,今天听了一天各位大咖分享的干货,我是水货。从业多年,讲讲体会。我们深圳科技园从时间跨度来讲,从1983年成立到今天35年,时间跨度非常长。早几年,咱们在做产业园区开发时提了一个概念,叫做产业园1.0,2.0,3.0,包括产城一体化。我们开始建设孵化空间,建科创空间,建办公楼,我们建设幼儿园,建菜厂。我们在80年、90年代初的时候,我们这边都是荒地,我们用这一块走向一体化。我们在30年中积累的教训都变成很后的资产了。


在地理上来讲,我们国内有八大区域,北上广深,欠发达地区。GDP里面不增长的地方,我们都有覆盖分公司。我们地域覆盖很广,我们有国家级创新孵化器,空间。从产业源头来讲,有生物医药、化工、软件、科技,这是传统的工业、物流园等牵涉到各个园区。我们在这个开发过程中有很深的体会。这个感受有点像,就是在深圳可能不明确。在内地走到任何一个地方,包括粤港澳大湾区,包括中山等地,一方面是政府的规划,地方政府的经济要求,一方面是土地政策限制等各种原因,使得内地很多地方的产业园大量面临招商难了问题,现在我们讲产业园是产业载体。大家都说把产业招进来。所有大咖的分享,都是我们怎么做产业集聚,怎么把产业集聚起来做产业规划。我个人比较深的感触,其实产业是靠人做的。而我们在很多方面忽略了人。如果我们尝试把前面几个概念,把产业两个字换成人供大家思考一下。比如说把产业聚集换成人聚在一起。比如说产业的规划,我们说人未来规划。很多内地园区招不到商,主要是在那里得不到满足,得不到满意的服务。人的需求层次得不到满足去干嘛呢?回过头来讲,我们科技园早年也经历这样的过程。大量的企业入驻了,连中午吃饭的地方都没有,这就是深南科技园的规划。中区的住宅大量人把房子租进来,什么都不干,就变成吃饭的地方。现在就变成满足入驻今天科技园最基本的吃喝拉撒的生活。其实我们做产业园区的时候,我们地方政府和产业也好都在关注产业,我想提醒大家一点,产业是人在玩,是人在干,应该更多关注人的需求,这是我比较深的感受。第二个是关注人在不断发展变化的需求,现在的生活方式和发展方式有不一样了,人变了。过去离开单位上班,上班回家是生活。现在完全不一样了,办公室拿手机,可以家里面买菜做饭,接送孩子。下班回家,在交通工具上要不断回邮件,处理各种工作的讨论,电话、微信等,处理之后可以把工作安排完。工作场景和生活场景已经分不开了。未来产业园区还是像过去一样吗?我觉得可以思考。


未来咱们工作方式和生活方式有变化,人的生活也很大变化。现在这两年已经很快看到了。我想我们科技元物业集团最近在重庆打造一个深圳科技园重庆分园,我们有一个这样的理念,和我们合作为进去合作的企业,以及服务企业人得到最好的满意,希望他们能够营造最好的他们的生活,他们的工作,他们的家一样的氛围,之后你才能招到商。所以这当中也算是重庆政府对我们很好的条件,把商业用地,基本上通过返还的方式,返还成零地价还多一点。通过土地政策的限制给到很好的条件,在座各位是搞到相关服务和合作的,我希望有机会可以一块儿去发展,希望得到大家共同满意的结果,谢谢大家。


于福洋:大家好,我姓于,我跟很多做产业园一样,都是痛并快乐着。我做园区跟大家不一样,我是做纯生产型园区。我面临的企业,可能会比办公室企业遇到的问题会更多,比如说企业的招工,设备安装等这些跟我们工作是息息相关。但是在这个过程当中,为什么我们说痛并快乐着。因为这个商真的很难招。我们做招商行业九年时间,大大小小我们做了二十几个园区,从传统制造业到高新产业的蜕变,我们的运营模式也不断发生变化。我们深圳在过程当中,其实这个产业真的很难招。这在交流过程当中,你读懂产品,你更加了解它,因为你得到了学习和成长。我并不知道一个电子产品是怎么促成的,现在看到电子产品从头缩到尾,所以会收获很多东西。今天有很多专家、大咖从很多维度解读当下产业情况,包括产业未来发展的趋势。因为我是做传统的,做生产型园区的,我之前没有做太多产业配套的服务,我做的更多的是生产型的厂房这样一个产品,我们现在的话,单体的体量园区,纯生产厂房已经是200平米一个单品项目,没有相关配套和宿舍这样子。我想从我自身服务领域里讲一下我的感受。因为我面对的是生产型的企业,所以我觉得在这个过程当中,了解企业诉求,了解产业诉求,我觉得是我们在关注的一个点。大家都在说,在做产业规划,或者是产业定位,我们到底从哪个角度做产业规划和产业定位。我们通常在开一个项目的时候,我们在前期竞调的时候会花费大量精力和时间,比如说我们会从很多个维度做产业评估。


产业在落地过程当中,因为我们总说招商之前有几个阶段。我们以前跟领导有分享过,招商过程是政府领导是大海捞针,满天下找项目。企业是盲人摸象,反正哪里政策好,给我的条件优惠,吸引力更大,我就优先选择哪里。导致产业乱用飞渡。因为很多前期是有项目就来,也没有经济化产业的分类,或者说产业的需求。因为我们可能会从生产型企业本身需求出发和研究,研究这个地区到底要布什么样的产业,这是第一个。第二个是企业发展过程当中,它真正的需求是什么。我们总说企业发展核心离不开两件事情。一件事情跟钱有关,一个是跟发展有关。我们用什么样的方式方法,我们能够助力到企业真正得到这些东西,而不是放在墙上的政策,我们看得到,拿不到。这是我们一直关注和做的事情。另外一个就是关于我们所谓在兑现,所谓兑现就是我们不管是企业的承诺,还是政府的承诺,我们在这个过程当中,用什么样的方式去触使双方都能够达成彼此的要求,或者是共识。所以这个也是我们在这个企业发展过程当中,我们现在专注的点,这是第一个。


第二点的话,关于科研成果转换这里。我非常认同今天上午,我们有专家讲了,在高校里面有很多非常好的成果,也确实希望能够有更好的一些方式或方法助推产业的落地。我们现在其实在这个领域,因为我们成立我们的项目库和智库来进行项目的对接。包括优质项目的参与,所以在这个层面也是我们现在比较关注的点。


第三个方面,我说我们不是合格的产业地产运营商。为什么呢?大家产业地产的话,通常的话,我来做。做完之后是市场销售的动作,我是反向做的。你有资产需要去化吗?我们来帮你消化掉。但是在产业和企业有需求的情况下,你对资产有需求,我们可以把资产给到企业。但是在企业发展过程当中,我们一般不提倡企业有很大的前期投入,这样子会占用太多生产之间的资金,所以在于产业运营这一块,我们是这样一种形式在做的。


那么今天主题是湾区,我想大湾区应该是基于湾区特殊产业战略定位在这里,我相信湾区通过金融、信息、科技的联动,未来会形成一个湾区内,以产业和湾区赋能,湾区在这里又做到一个创新、引领,在产业赋能引领真正意义上的湾区。我相信未来湾区发展前景一定是非常非常好的,谢谢。


周荟荣:大家好,我是左邻的周荟荣。因为角色的关系,我这边可能更多从个人、企业,或者服务的角度来分享。我们粤港澳大湾区带来了交通的便利,人才和资金的极大聚集。我们园区所做的事情是孵化企业。无论是企业的成长,还是企业的孵化都离不开人才和资本,这是首先的。我们有一个资金和人才以后,就会极大促进更多创新企业的成长,或者成为一个独角兽的企业。拿我们科兴科学园和华为来说,比如说总部坂田,后面都会聚集大量的企业。因为我们科学园拥有腾讯游戏,我们科兴科学园聚集很多游戏相关的产业。其实独角兽企业的产生又会带动上下游、产业链的聚集,会整体促进湾区的创新和升级,这是作为外部环境来讲,我们作为外部环境,咱们处在深圳已经非常有优势了。我们了解到,比如说跟美国相比。美国硬件在园区这一块,硬件是不如我们很多园区的,但是他们在软性这一块,比如说门禁的普及,或者访客安全要求方面,其实比我们做得好的。刚刚其实也有讲到,那就是说,我们站在智慧园区的角度,或者站在企业和个人的角度,觉得咱们园区这里还有一些问题,在软性服务上进行一个提升。包括刚刚讲到没有人的连接,还有服务资源的连接,以及数据的沉淀。建议提起软性服务。


在这方面,深圳科技园,深圳湾产业基地在软性服务方面走在前列,比如说科兴科学园做CEO的早餐会,还有房车KTV,就是去连接园区,企业和个人很好的活动,比如说咱们深圳湾,深圳湾会在三八节组织专业的画手画妈妈的画像,我当时参与时会很有心理认同感,类似软性的问题。这些文化,建议软性和硬性的东西,可以通过线下、线上,全方位、多层次地放在一个平台上管理起来,帮助咱们管理从车流,人流,资金流,帮助园区服务更多人,更好服务园区的人。企业、商家、政府,把服务和资源连接到一个平台上,最后进行数据沉淀,这个书记进一步为产业服务提供很好的数据支撑。这个是我这边的一点看法,谢谢。


马全军:今天看了一下很有意思的安排,袁教授是研究理论的,后面的几位是做产业园区产业实体的,我们后面两位是产业服务。袁教授通过我们的实践,可以总结一套理论体系出来,这个排序无意,也很有意思的。我是来自信业基金的马全军,来自深圳。深圳立秋干燥,但是我觉得北京来到深圳很幸福。因为北京从前天到今天经历了2016、2017年之后最严重的雾霾。昨天早上出家门口离50门就看不到人,爆表的雾霾。在深圳呼吸这一块的空气。深圳天气跟北京比起来,我觉得今天听各位专家和大咖讲产业园区,跟着大湾区结合在一起,我有几点体会:我觉得粤港澳大湾区集成了全中国最多最有活力的金融资源。集成全中国有可能最具活跃思维的,代表未来的人,包括刚才两位讲到人的因素。这几个因素聚集到一起,从金融的角度延伸到很有意思的,产业园区,几位大咖都讲到产业,另外就是园区。产业和园区结合在一起,既可以连接,又可以分开。既有产业的聚集,又有园区服务和管理的存在。


从我做金融的角度,信业基金成立7年时间,我们做房地产和PE,管理规模一千个亿,之前对产业园区不是特别认识,主要是郭宏伟先生的引领下,我们开始关注产业园区。这里有几个观点跟大家分享一下:


 1、金融是所有行业,尤其是产业园区发展过程当中非常强的一环。金融体系是现在分析体系中的循环系统。大家说产业园区是围城最恰当,我们是想进入围城的一份子。我们觉得金融投资产业园区,是产业园区发展过程当中必不可少的环节。


2、从粤港澳大湾区角度,我个人研究和观察过程当中觉得一个很有趣的问题,深圳是全中国金融最活跃的区域。曾经跟深圳市相关金融监管领导聊过一个话题,我们深圳在最多的时候,深圳是一个市,集中了全中国一半现金存量在深圳,这个很可怕。因为深圳集中了960平方公里一半的现金,背后体现深圳和粤港澳大湾区强大的金融资源聚集和整合能力。但是我个人认为在金融支持,产业园区发展过程当中,在粤港澳大湾区过程当中呈现非常强的冰火两重天。比如说历史悠久的机构天安数码城,深圳科技园在全国也是数一、数二的最有活力的产业园区。这样的园区从金融方面扶持的话没有任何问题。但是很多小微或中型产业园区,我们企业如何擅用金融资源,如何跟金融资源结合,这可能是粤港澳大湾区产业园区发展的命题。我们认为产业园区发展的现状和金融发展的匹配度存在脱节,这是我个人的分享。怎么解决呢?也许有赖于在座的各位,以及整个产业从业者共同努力,也许是长期命题,但是我觉得这跟粤港澳大湾区光明的发展前景肯定是一样的,一定会找到适合我们粤港澳大湾区、产业园区发展的适合之路,谢谢大家!

    

主持人:我们为什么做这个主题呢?这个主题基本上代表很多不同层面的主体关心的问题。刚才袁教授说其实大湾区发展肯定是好的,只是一个地域的概念。现在发展很好,未来也会发展很好。严总说朝代不变更,未来发展是好的。他们也给了非常好的建议,袁教授说,大湾区其实不适合做产业集群。因为现在已经形成了,从我们未来,在做产业板块人员来讲,只能做嵌入式的东西,在集群当中怎么找好自己的定位,这是给我们很好的建议,我觉得这个非常好,特别是以前做惯宏观的,一进来就是做集群,做一个产业链条,其实没必要,做得很累。因为它已经在那里了,我们找准位置就好。


第二个于总说它就是围城,痛并快乐了。于总是70初的,我是快90初的,两个人比起来,觉得就是享受。于总是反其道而行,看来还做得挺好。当然天安数码本来就是做得非常优秀,他给我们的建议是什么呢?首先这是一个很好的趋势,但可能进来的时候要做好痛苦的准备,但是你进来之后也会有快乐,所以要做好心理准备,这是第一个。


第二个建议是什么?在做研究开发的时候,可能不像我们做权重地产非常简单,在开发之前考虑政策的问题,跟政府沟通。开发的时候有专项的问题,企业进来之后考虑服务的问题和应用的问题,这跟我们以前做住宅有点不一样。


那么严总作为老前辈,看着我们整个科技园成长,给了我们一个比喻,做产业就是享有服务人员。做产业也像做人一样,首先知道人的需求,来这里是否能够满足需求,这个总结非常到位,这是非常核心。


比如说我们去西藏,我们去那里工作,那里可以满足什么需求。产业也是一样的,你去那边满足什么需求。比如说物业管理和开发运营板块见证了整个科技园的开发,以及科技园的错误和犯毛病,总结一个字,做产业就是做人,我觉得说得非常好。


美女于总做的就是生产厂房空间的运营,她给我们的建议就是辐射整个粤港澳大湾区是对的,在你拿项目之前要做好定位,做好相关的研究。特别是产业升级之后,相关的研究很重要。不能什么企业都进来,特别是宏观形势,可能主体产业园区更具有康复性能力。因为在深圳做二房东的,很少有人市场生源的概念。所以于总提出来,我觉得也是趋势。拿下来之后要解决企业入驻的问题,比如说新房、环保等,还有企业进来之后的服务问题,包括金融、人才之类的。当然三个周期,是我们产业园区不变的定义。怎么做,这都需要做完。这一块怎么布置呢?就是规定一样的。周总从服务的角度,提的意见就是我去帮你们解决这个痛,并且左邻这个软件,因为我们提出来差不多有两年了,看到今天的演讲跟以前的沟通东西有很大的进步,确实把我们园区未来运营的精细化和服务的体系化真正慢慢去做实现。


马总由于做基金出生的,深圳拥有全国一半的信息,我们做园区的,做运营和企业的,我们觉得这个钱好贵,都找不到钱。所以我们也希望以马总为代表的金融基金多在金融板块,为我们园区开发主体,为我们园区运营主体,为我们园区的产业主体,企业,从金融板块多服务人。我们怎么样结合,这也是我们需要重点思考的问题。如果这个环节能够打通,利用这些优势,我觉得未来在湾区这个行业是引领全球的。这就像男女谈恋爱一样,男的在这里,女的在这里,中间就缺一个媒婆,这个怎么说服,怎么把中间联系起来,期待马总解决这个问题。


好的,大家有什么问题要提问的,在这里坐下来的,身价都是很高的。


提问1:首先非常受益,我提一个问题,这个问题各位嘉宾可以选择性回答。我们在谈粤港澳大湾区产业发展过程当中,深圳是整个粤港澳大湾区的核心。你会发现布局相关的,以战略新兴产业为导向的,从专业角度,在临深片区承接战略转移。现在全国各地来深圳招商的太多了,不用说临深片区。


严勇:深圳的兴起是全国一大批怀着梦想的人来深圳。我读大学的时候,一个月很努力,每个月可以挣500块钱。读完大学之后,我发现每个月只能挣495,觉得活不下去。很多人来这里创业,这里不需要含着金钥匙出生,但是可以努力创造打开财富的金钥匙。为什么我从年轻人开始讲呢?我就是认为民生片区为什么能够承接更多深圳外溢的,不仅仅是深圳不要的产业,而是深圳想要的产业,就是因为有大量年轻人带着梦想来到深圳。当他们来了以后,他们发现深圳中心区不好待了,往哪里区呢?太贵了,不想待了,但是不想走。所以临深就成为最好的。


另外深圳这个片区非常小,尽管有非地,但是飞地跟临深来讲,还是临深更靠谱。东京湾区和旧金山湾区来说,规模空间都很大。无论是土地空间,还是GDP相比,还是很大的差距。我接触很多国外来深圳谈合作的企业,对深圳珠三角产业链的反映速度,还有我们对一个东西的钻研和改进程度远远超过全世界其他地方的效率和速度,我觉得这个恰恰是整个珠三角,特别是临深片区能够发展起来的很重要的理由,谢谢。园区的关键是要创造吸引人才,留住人才的环境,企业现在最关键的就在这里,你能吸引人,留住人就成功了。


提问1:他是碧桂园潼湖小镇的。确实深圳除了贵之外,深圳的人才贵,空间贵,空间小,发展太快,会外溢很多这种企业出行。这是其次,也是必然。碧桂园潼湖小镇怎么引过去呢,有些企业老板不像我们一样来参加这个会议,很多企业老板都在园区里面。如果让园区里面知道这个事情,我觉得这个事情是我们需要考虑的。我们研究几个企业,你知道潼湖小镇吗?他说潼湖小镇在哪里?广而告之还不够。

    

提问2:各位同仁和大咖,你们好!我是来自浙江温州,我今天过来慕名产业园区大会。我现在做广东做产业园做了4个,我一直有个疑问,我们有很大的湾区,无论是投资,或者是创业,或者是宜居,这是世界上顶级的,这是我非常欣慰的。但是在产业外延,但是我老是想,一个城市最终的发展是离不开产业。如果我们要把产业留在这里,破解我们两个大的难题,第一个融资贵,第二个土地空间要素集约化,我想问一下几位大佬的大咖,如果要留在深圳,两个问题真正破戒掉,是否有更好的方法。产城一体化肯定是趋势,没有产业,再高新的技术也是走不远的,这是我个人的观点,谢谢!深圳已经很发达,有些产业要清出去。按照我的理解,像华为这样大的企业,肯定是有很多的配套。如果配套都出去了,华为留在深圳也留不住。如果我们还有更好的企业想把整个产业一体化,大的企业留在这里,但是配套这一块留不住,我们怎么样把这些配套企业留在深圳,我们是否有这方面的方法。


余安定:城市发展的今天,毕竟深圳的地太少,1900平方公里,以前分关内关外,现在已经一体化了。存在人口也好,产业也好,存在基本的物理空间。深圳基于土地限制,物理空间不够。深圳是往高端走。深圳是新兴产业,高产处的研发,这样子才能用深圳市的人力成本,包括城市生活成本,物理空间土地成本相匹配。在这个过程当中,自然而言,这也是市场规律,稍微低层次的产业和一些机构会自然往外流。我们用一个水能概念进,高山下往下流水,水会往低处走。产业牵收是自然的过程,高端是科技这一块为基础,研发也好,高端科技也好,不断诞生。其他的产业就逐渐往内地延伸。深圳的产业延伸,包括广州的产业延伸,从粤港澳大湾区开始,以深圳和广州往周边延伸。刚才那位朋友的潼湖产业也好,你要想留住就没有空间,这是城市发展的基本情况。是不是想留住呢?深圳市建立深汕基本合作区,现在我们建立非地,把我们的产业通过非地的方式保留下来。

与此同时,全国各地的开发区也好,都来深圳招商,来的第一站是到科技园来。我们接待上百万招商局和科技园到我们这里招商,他们想拼命移产业。深圳产业以距离为优势,提示内地各个地方抢着,这是正常的。同时在产业发展过程当中,集聚被淘汰的产业,前段时间,我们有一个电视行业带来爆炸,在深圳要清出去,内地很多行业作为宝贝,这是产业梯队发展的过程,希望能回答你的问题,谢谢。

    

提问3:各位大咖好,我是中建二局投资部的张亮。我有一个问题,现在一二线城市的房地产,或者产业园区这一块方向都非常好,三、四线的投资机遇,或者它的收益,覆盖成本,这样一个方式,各位大咖有没有什么秘笈可以分享一下。三四线的投资收益能够尽快恢复成本这一块。

    

于福洋:生产型企业原来企业主导的是县域经济,我们主打是中国百强经济。县域经济有产业发展的土壤,但是也分地方。我们用什么样的方式覆盖它。我们说产业类型跟传统做产业地产的方式有点不同。传统的方式是我来投,我来建,最后有市场销售,然后我来进行和消化我的成本。我们其实是反向的。我们反向的是资产自持。如果对方有存量的资产,如果你的资产符合我们的标准,那么OK,我们可以完成资产的收购。我们完成资产自持,自持之后保持它的收益,就是我为什么会把自己融入到产业当中去,最终一定是产业的,企业的生命力决定你园区生产收益的收益率,我们生存的收益率。最终我是房东,最终是服务收益和租金收益,这是最简单的两个收益方式。这两个收益方式必须保证产业生命力,我会想方设法让产业发展好,能够活下来,活下来之后能够发展起来,所以才能得到获取我稳定的收益。其次是在投资层面,优质项目经过筛选之后,优质项目有跟投,在投资过程当中,也可以保证其他的收益,可能就跳出工业地产本身说一定要建设或销售获利的形式。希望我的答案能够让你满意。

    

马全军:刚才运营的角度,其实投资角度,我觉得你的命题本身个人觉得是伪命题。三、四线城市,划分决然耳染,我们投资房地产角度,比如说深圳就深圳及珠江三角洲诞生全宇宙最大的房地产碧桂园。碧桂园要做这一块,本来很多房地产开发业务就在县城,甚至在特定区域,还会集中到镇一级层面上面。你要落实这个收益,刚才于总站在产业运营角度。从投资的话,我觉得你要跟政府争取到最好的优惠政策。只有政府给你最好的优惠政策,在某些特定层面才可以把投资和收益算好账来。第二个是消费市场和市场价格对低于一二线城市。第三个你们投产城融合的话,你一定要聚集当地有优势的产业,以及把外地可能看到这个地方的优势再引进去的产业。比如说昆山和江阴那边优势产业已经形成了,你要选择那里的话,你要瞄准当地的优势产业。你想在当地创造新的产业出来,从做房地产的角度来讲,中国三四线城市出现结构性过剩,不可能出现黄金十年的投资机会。这是任何区域,包括像美国,所有的资源都在基金。今天亚马逊第二总部选定纽约,洲长说一定会选择纽约,但是那个地方照样集中最发达的教育和金融机构在那边,所以你要去到一个地方,密西西比州要招商,你不可能把纽约引去那里,所以当地的优势产业。第一个有优惠政策,第二个拉低整体投资成本,自然而然,你的投资收益就上去了,个人的一点体会,谢谢。

    

主持人:其实你这个问题明天再来问,应该会有更精彩的回答。刚刚大家讲,加在一起就是你的答案。总之还有什么呢?3、4线城市,不能在深圳这样高大上的写字楼。你的成本在那里,你盖大家不能承受的东西。其实北京优谷在这一块做得很好,它每个地方都不一样。但是天安数码在深圳做得很好,到北京、天津就不行,因为成本没有控制好。好的,往后拖了快2个小时,非常辛苦大家,感谢在座的各位,谢谢。 


16:00


主持人:感谢喇总,园区服务很难做。第一个是园区管理者,比如说开发商和运营商。另外园区主体,还有企业的员工,这三个通过ERP系统,或者其他企业梳理和管理起来,这是很难的问题。他们公司是2014年成立的,现在在同业里面有北巨洲云,南左邻。


接下来有请左邻副总裁周荟荣,他演讲的主题是:智慧园区的本地服务实践。

    

周荟荣:我们可能今天更多从智慧园区角度进行智慧园区本地服务实践分享。首先第一个问题就是到底什么是智慧园区。俗话说,一千个人心中有一千个哈姆雷特,有人说线下有很多硬件支撑才能做智慧园区。有人说要把线下服务放到线上才能是智慧园区。非常感谢曹总,北有巨洲云,南有左邻。我们跟上千家智慧园区沟通交流之后,我们发现智慧园区有三个连接,第一个是讲人的连接,我们和很多园区管理者沟通,当问题他们的物业费、水电费、租金,他们如数家珍,信手拈来,都可以告诉你。但是当你问他企业多少人,每家企业员工的分布,年龄是什么样的呢?他们说不出来。这一块我们怎么挖掘需求和帮他们提供服务就成为必须的东西,所以怎样连接园区管理者、企业、个人、商家、政府就是非常重要的事情。


第二个连接是服务与资源的连接,现在人工智能、物联网、大数据发展到现在,并不是纯传统的模式,大部分是有OA、物业、财物等,这一块大部分是不开放的,无论是管理起来,还是个人用起来都不方便,所以我们了解到的,很多园区希望能够把它统一到一个平台上。我们刚刚讲到人的连接和服务资源的连接。传统连接很少有数据的沉淀,数据很少用不了。如果有人的连接和服务连接,自然而然形成数据沉淀。左邻是帮助线上+线下完成三个连接。


首先我们来看一下左邻。在座各位有些已经了解了,有些可能对我们不是很了解。我们简单介绍一下做什么,我们是2014年3月份成立,通过人工智能、物联网、大数据为园区写字楼和小区提供智慧运营管理解决方案,帮助园区里面的人,服务资源,提升效率,服务品质,最后沉淀数据,形成产业链。


我们公司2014年3月份成立,6月份整个平台上线,2015年签约第一家智慧园区项目。2016年签约第一家智慧物业项目,2017年进入北京和成都市场,服务园区面积超1亿。今年进入福建、郑州、长沙市场,并且成立物联网和大数据平台。目前我们在智慧园区管理平台落地案例最多,服务项目超过500家,服务面积超1.5亿。众所周知的有科兴科学园,深圳科学园、张江高科等,写字楼有上海瑞安、华润、国贸,深圳科技园物业,荣超物业都有合作。除了在市场这一块,我们的累积是过亿的,我们现在是国家高新技术企业,30多项软件著作权和专利,今年刚刚获得德勤深圳高科技奖,并且拿了华为开发者大赛三等奖。除了在研发和市场方面的投入以外,我们也非常注重企业的可持续发展,所以我们有引进德勤的财务管理体系,华润大学人力资源管理体系,以及ISO的安全质量管理体系。


接下来我们看一下智慧园区运营管理平台。智慧园区核心做连接,它本身是什么呢?是服务,还是产品,还是解决方案。我们觉得智慧园区,对上要根据不同的园区有不的功能需求。对下要对接不同的硬件。比如说门禁要对接闸机,还有停车场,所以需要统一平台完成对上和对下的统一连接。我们认为智慧园区是整体解决方案,我们核心是搭建统一平台,底层是统一用户消息、支付和营销体系。对上是功能需求进行功能开发。上面是我们自己做的,下面是连接硬件合作伙伴,形成整体解决方案给到园区。


PPT图示:这是运营管理开发的产品架构。用户无论是从APP,小程序,微信,会通过消息,一个是支付,或者积分进入到运营管理平台以后,我们分运营平台和管理平台。运营这一块具体分资产管理,服务管理和物业平台,以及一些微服务。管理平台,我们做了OA和人力,其他是分量结算中心与任务平台中心坚决联动。接下来我们看三大管理系统。第一个是资产管理,我们资产管理完成的话,对于我们园区从建设筹备期,对于项目、筹备、门牌管理,我们可以具体到门牌号,然后到招商信息,潜在线索,以及线索转化的跟踪和数据的统计,然后到后期运营期,合同管理、缴费、帐单等整个全流程的管理。


其次是物业管理,我们梳理物业底层的规范,设备设施、基础规范,能耗等。其次我们是统计了一下咱们普遍的流程,比如说咱们的报修、品质核查,仓库、能耗梳理流程,然后进行任务执行跟踪,最后输出报表,进行报表分析,这是整个物业管理体系做的事情。


其次是客户服务管理,我们从招商入驻开始,包括入驻申请,甚至到装修办理,还有出入单、财务、法务需求,我们整个服务都有一套模板。核心是业务审批流程模板和服务调度上海中心。我们有我们的后台,有做了上百个业务审计流程模板,我们园区管理人员只要在后台进行简单的配置和修改就可以形成咱们自己的一套审批流程,比如说咱们的考勤,比如说咱们的盖章申请,或者是咱们的请假审批申请,都可以形成自己的一套系统。


前面讲完三大运营管理系统以外,我们通过连接在做。具体怎么做呢?我们帮助园区通过控制咱们园区的人流、车流、资金流。这里先讲到,资金流涉及到支付。支付宝因为有淘宝商家的买卖,自然而然形成支付的需求。微信初期通过发红包,后来通过小额的支付。咱们这边的话,包括物业费、停车费、水电费,自然而然形成支付入口。这一块逻辑是这样子的,无论是线上线下,还是支付宝进来以后,我们后端财务,联合进入到对账系统,通过备付金体系进行分账系统。商家通过备付金体系进行体现。说到支付的话,我们认为整个园区运营的核心是企业钱包。企业钱包的核心是企业福利。也就是说,我们首先把资金进入到企业钱包。企业钱包进入个人钱包,个人手里以后再通过线下和我们的商家,以及我们的市场进行打通。我们基金就可以在园区自己系统里面进行内部循环。


刚刚介绍到我们的人,我们核心帮助园区管控车流、人流、资金流,这一块离不开人流,就是门禁。手机一卡通,这一块包含了上班,上班走到十字路口进行定位和打卡,进去有写字楼和门禁。我在上午上班时预订公共资源。中午可以通过企业发的代金券进行消费,下午可以是下午茶或停车费,这样整个流程。因为我们现在在园区外的话,包括现在买什么东西,或者坐车都不需要现金和卡。但是我们在园区内,很多时候停车和考勤需要实体卡。所以我们园区里面不需要现金和实体卡,用手机就可以全部打通。


接下来看门禁,门禁包含人脸识别、二维码、蓝牙和远程开门。说到门禁,很多园区运营管理人员要考虑因素是园区安全性。所以我们在安全加密和授权方面做了很多工作。第二个就是客户对于门禁的二次使用。比如说用访客数据进行二次招商。招商准确率提升60%,还有一些客户对访客这边进行全新设置,比如说快递、外卖等给予特殊权限。


还有就是智慧停车。停车这一块完成的功能,包括锁车、缴费、返向寻车。但是停车这一块,我们没有自己做,我们大概集成业界80%主流停车厂商,这里的意义就是原本单独对接2至3个月的时间,我们已经对接过,所以会缩短到3至5天,大大提升了效率。


其次是智慧食堂。智慧食堂核心是线上电商入口和线下pos机进行打通。这里很多人问,既然你们线上支付的话,跟微信和支付包有什么区别。微信和支付宝仅仅完成线上支付免找零的功能。但是我们做的是整个支付系统,里面包含什么呢?包含商家数据。我们了解很多园区是希望早期招商的时候,你进来可以免租金。但是我希望在后期的时候,我可以享受流水分成。这个不局限于食堂,很多商家也是这样的,我们园区为这项需求提供可能性。刚才介绍三大平台,以及对内的管理平台,以及停车和其他服务的对接。自然而然就形成大数据的沉淀。我们专门成立大数据平台,包含底层数据挖掘,中间数据的清洗和上层数据的展示都做了很多工作。


比如说数据有不同来,或者中间会分实时和非实时的处理。然后上层是数据呈现。我们运营管理人员可以看到数据的呈现。比如说访客数据,公共资源预订。


PPT图示:左边是我们北京的一个案例图。一直以来,我们遵循线上+线下,软件+硬件,产品+运营,我们要区别传统BAT,他们做全网的推广,我们是针对科兴科学园的平台是郑中会,每个园区是不同独立的平台,所以我们纯线上很难落地。我们联合华润太平洋咖啡做了一个谷谷咖啡,我们做了临时货架咖啡,5到10分钟极速配送功能。在门禁硬件上,我们有pos机一直做。


还有做连接,我们只是提供产品用得好不好,有没有人用。我们希望做连接,我们有专门的运营团队,这里的运营不是指园区运营。在座的各位是专业的,这里说的是平台运营。


接下来我们介绍一下服务和运营,从客户的问题进来,到对于不同问题紧急重要程度,有不同的响应程度。运营具体包括产品运营活动和企业服务。


PPT图示:这里是线下店volgo咖啡。


PPT图示:这是我们运营的一些活动照片。


接下来我们介绍一下深圳湾,这是深投控旗下的产品,我们打造一区多园和创业化的服务。这里举一个数字给大家说一下。深圳湾公共资源预订线上流水达到过去线下流水一年之合。


PPT图示:其次是张江高科,花儿了3个月时间梳理流程,做到无纸化和标准化。


PPT图示:这个就是重要的案例放在这里的。


PPT图示:这个是进化中和城市中说。未来城市不能像墨迹一样蔓延,而应该像花儿一样开放,在绿叶的交替下产生金色的光芒。我们认为园区是一个个花瓣,智慧园区平台是绿叶,衬托出一个个城市闪耀出金色的光芒,未来让我们组成生态圈,谢谢大家。


门口也设立了展位,如果有更多需求的话,也欢迎过来交流,谢谢!



15:40


主持人:大家说刘总讲得是否好,是否是干货。刘总讲了之后,我们不能说碧桂园不懂产业,也不能说碧桂园只会做住宅开发。刘总讲了之后,颠覆了很多人看住宅的形象。我们觉得碧桂园做住宅很好,但是做产业园,我觉得是不是新兵,是个老兵。

在互联网时代下,我们园区的企业,数据如何来应用,如何来管理,这也是我们未来园区做运营的一个趋势。

接下来有请北京巨洲云科技有限公司产业园区事业部总经理喇诗海,他演讲的主题是:移动互联网时代,产业园区的智慧服务的现状与发展趋势?

    

喇诗海:尊敬的各位来宾,下午好!我是来自北京巨洲云科技有限公司产业园区事业部的喇诗海,我们主要是给产业运营服务商做信息化服务建设和运营服务的产品。我们是2014年成立,做了很多运营服务的项目。我今天主要跟大家分享的内容是移动互联网时代产业园区的智慧服务、现状和发展趋势。


PPT图示:首先我给大家看一组数据。在2018年,我们可以知道移动互联网开始飞速发展,首先智能手机的出货量,每个月的出货量大概3千万台。第二个数据是互联网应用的人群,实际上80、90后占比达到39%。为什么要说80、90后呢?我后面会跟大家介绍。


第三个是每日亮屏时间,大概是2至4个小时左右。这个代表基本上现在人群使用移动互联网的周期和时间大概内容。在企业及应用,在6月份的时候,我们的交易额在3600万左右,在电商层面上,数据也在持续上升。综合电商使用比例价值也在逐步提升的阶段。


我们可以看见,在移动互联网年代的时候,我们现在整个年龄结构的分布,会逐步挺向80、90的阶段。


80、90后,我们称之为千禧一代,这代表整个千禧一代是2020年到2030年会成为整个工业生产里面的主力军,主要是未来园区生力军,他们的分布是80、90后的年龄阶层。这个会有在移动互联网方面的特性,首先是在消费方面,这些人群相对来说,基本上形成在互联网消费的习惯。比如说在衣食住行上。第二个是在服务阶段。我们现在逐步发现身边服务越来越多,包括美团,没有滴滴。服务状态会有全新的状态,就是无边界的服务,本身自己没有一定硬性的资源,而需要用平台的方式打造全新的服务体系。


第三个是在创新。创新的概念是什么呢?我们发现移动互联网来了之后,它整个创新速度会非常快,延伸出无数个企业来做现在整个模式,全新的模式。包括共享单车,还有盒马鲜生这样的企业。我们现在有全新的升级,基于整个在移动互联网体系下的内容,我们将整个园区的服务,通过不同的技术手段来实现于现在对整个园区的搭建。在移动互联网里面设计的服务会代表哪些呢?比如说移动办公,比如说智能服务,比如说金融和客服等一系列服务,通过园区互联网带来的一系列变化。而在技术上,比如说人工智能做客服体系的搭建。还有区块内有档案管理,我们形成全新的档案管理体系。在数据上,我们现在很多园区都有自己的数据体系和数据大屏。在物联网方面,我们有很多先进园区,已经开始有人脸识别等进行园区的结合。在未来我们会给企业服务带来全新的升级,首先是园区服务便捷化方面,实现更多的便捷。在只能化方面,带来全新的改变。服务方面,我们后面会逐步提升服务无界化。不光让企业享受自己园区内部的服务,同时可以享受到园区内部带来的变化。最终是实现整个服务生态化,希望把园区里面的企业和园区外面企业相结合,形成产业链服务的内容。


接下来我向大家解说一个大家比较熟悉的案例,就是wework,成立2010年,在美国纽约做的产业运营商。他有三种不同类型的服务,首先wework是用轻资产的方式进行产业楼宇、园区改造升级,将改造产品出租给各个园区的企业。第二个是进行we  Live,这一块结合住宅和公寓,为员工提供住宿服务里面,植入到wework概念当中里面。第三个就是打造wEwork  Everyehere,后期可以到全世界任何一个国家享受wework的相关服务。


wework空间上多业态不同群体客户,可以零散工位,独立办公室,总部基地。从小到一个人的创业者一直到大到500强的企业都可以和wework进行合作,进行办公选址。


另外在整个wework服务过程当中,我们可以看到轻资产运营的经济优势会凸显非常厉害。在整个wework运营模式过程当中,我们发现wework大部分运营都不是它自己做重资产运营,而是轻资产运营。首先选定一批相对来讲比较容易,在市内让我们创业者接受的目的地,不自持物业的资产产业。另外房东支付75%的价值,剩下由wework做产业支撑,包括品牌上的支撑。第三个就是利润。wework的利润,实际上在服务过程当中,产生非常高的服务利润。在服务过程当中,可以将利润跟现在房东进行分享。第四个是整个价值。wework的合作品牌价值,可以将租金和周边市场相对会更加优惠一些。


第五个是wework的资金回本状态,基本上资本在7个月左右回本。


在wework逐步发展之后,改变原有的模式,用增值服务方式改变收益,这一块过程当中,会有自己的会员体系,每个会员在每个月带来大概45美元的资金收入。在后面的时候,实际上在整个办公和协作过程当中,可以将自己的产业链服务做得非常深。为什么呢?首先就是企业服务涵盖到入住企业当中的每个阶段,从一开始的创业,一直到后面资金的扶持等一系列的服务。而这些服务所在服务过程当中产生巨大的收益,从而支撑起来wework现在全新的业务收支的模式。


那么在第三个阶段的时候,实际上我们可以看见wework开始做金融方面的投资,那就是股权入股的方式支撑整个会员。用股权入股方式做支撑,那么运营方和入驻企业一起进行。我们看到一个数据,就是在投资阶段,其实投的金额并不是非常大。整个占比大概是5%至10%,投资情况现在已经投资92家企业,最后结果是投资92家企业里面,有接近21家纳斯达克上市企业可以做全新收益。在资金收益的同时,实际上会做更大二房东的状态,去给更多的企业进行扶持。


wework能够做到这一块是有强大的运营管理系统,从最基本的资产空间的数据展示系统到后每一个会员,以及企业服务的过程,它都是由系统来做支撑的。这些系统实际上支撑起来,wework全新的服务体系,然后将wework现有的方式做了一个收益的转变。后面我可以给大家看一下wework整个收益转化数据的过程。


在会员体系的支撑下,实际上我们可以看到wework每个月的收益会逐步变成全新的收益变化。从原有的,光租赁办公用品的方式到后面增值服务内容的体现,再往后,实际上做资金股权融资的方式来提升整个在世界上的品牌和认知度。


2017年的时候,wework在北京开了自己的项目,但是整个招商过程基本上没有浪费太多时间就已经招入驻满了。得益于强大的品牌体系,另外有整个流程上的服务体系。


我们可以看到在wework的财务报表当中,它逐年升高是增值服务运营的概念。原有的租金收入是在持续降低的,也就是说,现在我们一直强调移动互联网时代,给现在企业园区,以及整个中国园区带来全新的思路,我们是否还要像以前一样,一直做租赁的业务,而是有全新的方式带来全新的收益,让整个运营体系得到良性循环。这个我们可以通过wework整个案例来看,实际上能够在全球范围内得到一个印证的。


接下来我可以给大家看一下整个wework发展模式的总结。首先就是wework是轻资产运营的模式,以二房东的模式快速扩张,第二个是在平台使用上面,会用精准服务的方式来搭建它整个wework的服务体系,让整个wework服务入到整个会员和企业当中去。第三个就是通过资本手段,吸纳更多的资金来进行整个运营的深化,将整个服务辐射于更多楼宇和企业,这就是现在看到整个wework运营模式给我们带来的变化。


那么接下来我会给大家简单介绍一下我们在国内的案例。这个案例大概在河南的郑州,我们会有一个航美小镇的案例。首先航美小镇在做平台化、智慧化的内容,第一个是第三方供应商,我们要整合供应商资源,实现服务载体上全新的内容补充。


第二个是围绕政府需求,我们带动一些政府需要的产业上的定位,我们给他做了数据上面的支撑。第三个是在航美小镇的运营商方面,会有整体信息化的需求。在信息化搭建过程当中,在筹划阶段开始,开始帮助航美小镇搭建全新运营管理平台。这里面涵盖的内容有运营、服务相关的内容,包括咨询相关内容,包括后面运营平台,以及ERP应用,还有党建建设方面的内容。到最终我们会形成智慧大港的智慧中心。


我们到运营阶段的时候,我们是为了帮助我们航美小镇提升它在互联网层面上做供应商管理,以及给它搭建全新运营管理平台的内容。主要的目标,实际上为了帮助我们招商完之后,在企业角度来说,它会有一个支撑企业运营的产品来让我们的企业更好在园区内进行发展。那么在后面,我们整个建完平台之后,最终会形成一个园区数字指挥中心,这里面包含一系列的社会指数,这里面能够提供给园区运营方,以及政府方面带来真实有效的数据。这里面包括项目简单的介绍,这实际上是我们之前一开始的时候,可以随时看到园区基本状况,也包含现在入驻企业的数量,还有内容组成。还有政府层面上需要工业总产值,税收收入和相关指标的内容。在运营过了一些阶段之后,我们看到运营平台看到园区内部对于人才方面的需求,以及人才方面可以帮助他们提供的相关内容。在通过人才需求之后,我们可以跟政府沟通,我们可以在人才引进方面做哪些指引。


那么在整个配套设施方面,我们在生活指数方面,也通过数据的展示来告诉我们整个入驻园区企业员工夺了哪些内容,提供什么服务。服务哪些点是近期需要改观和提升的内容,这都是通过平台搭建完成之后,给整个园区企业带来的变化。


那么在园区内部的时候,实际上我们会经常进行一些社群的活动,在社群活动方面,我们为了希望在整个园区搭建过程当中,用社群的方式紧密结合于内部企业,让园区运营方跟企业多做沟通,了解诉求,让这些企业更加愉快在园区内做核心业务,而不是说天天关心自己工商财税等一系列的工作,我们接下来在社群方面打造全新的概念。我们现在看的一些关于党的建设,一些党群建设的内容,我们在园区平台当中也做一定数据量的分享,包括我们对整个书籍方面的阅读数据占比。还有现在我们没有做展示的,就是党员里面做的党群建设内容,包括活跃积极分子,还有一系列的展示。这个跟我们在北京离得近有一定的关系,我们更多把党群建设方案融入到体系方案当中去。


最后实际上我们可以通过整个AOT系统分析出硬件层带来的变化,比如说用水的统计,用电的统计,服务人员评分数据,还有园区内部人流实时热力的统计,这些通过现有的技术与硬件都可以实现的产品。


在整个企业服务过程当中,我们会发现我们在服务指数上会做一个全新的分析,这些分析就代表我的入驻企业所在园区之内的需求。但是对于需求之后,我们有这些需求之后,在下一步可以通过互联网的方式来增加整个我们对园区外部供应商的筛选,帮助企业在需求方面做精准判断和服务上的补缺。


接下来我们其实可以看到,在2006年开始到现在为止,12年间,我们的园区数量飞速增长的阶段。在园区数量飞速增长带来什么呢?需要给我们园区注入新的活力。我们发现很多园区还停留在基础服务的过程,还没有把外部服务给企业带来的变化,还有一些园区停留在招商需求,可能自己的招商都没有招满。怎么办呢?很多结合过程当中,我们发现用互联网方式,能够解决很多园区运营方面带来人手不足,资源不足等状况。


我们在整个过程当中怎么做呢?我们用传统模式和新型模式做了简单的比较。这是我们遇到一些园区做的传统服务模式。


现在我们带来全新的服务模式,首先在于入驻企业的全生命周期,会做整个服务的扶植。第二个通过线上、线下互联网资源自己内部的竞争方式和服务方式,全新将服务体系和服务概念灌输到整个体系当中去。


第三个将我们周边,将我们整个区域进行全区域共享,在我们周边服务资源纳入园区当中去,作为园区竞争当中的一部分,服务于现在企业的状态。


我们在整个服务过程当中,实际上可以得到很多企业的数据。有了这些企业数据之后,实际上我们可以给企业勾勒出基本企业画像。通过互联网方式,我们可以得到非常多关于企业的信息,以及企业的诉求,甚至是园区内部企业到底是做到A轮,还是B轮。这家企业是否值得我们重点培养,作为园区运营方,可以在后面多关注一下类似这家企业数据上的支撑。


在服务过程当中,我们可以在最终企业发展过程当中,我们大概做了一些简单的总结。比如说初期是要工位的租赁、路演、金融方面的需求。这些方面是可以通过园区解决的基本需求。在中期是人才方面,技术方面、营销、行政、法务方面发起。现在我们有一套系统联系整个211所的全国高校进行校招,我们可以提供服务给园区企业。在加速器的时候,我们可以用现在互联网的方式来进行金融、法律方面一些基础内容的服务。到了后期的时候,这都是企业都会遇到的问题,包括上市辅导,IPO等,包括并购服务是否符合国家法律法规,这都是按照不同阶段可以提供给企业服务当中的内容。在整个全新服务体系当中,作为一个生态服务的基础,构建整个服务联盟。我们可以把服务资源按照互联网方式做了几种划分。最大一级的,实际上可以覆盖到全网的服务。这些资源可以引入到园区服务平台当中。作为服务当中的主体提供给企业进行服务。第二个是在城市级范围内,我们可以在自己整个园区运营城市寻找供应商来集成服务平台当给园区内企业进行服务。


第三个就是区域级,就是引导周边的服务来进行现在园区新的服务体系。在整个,我打一个最简单的比方,可能大家听了这里面的服务会非常多。我们怎么通过这些服务来盈利呢?我之前跟园区负责人沟通过一个服务。我们可以看到一个送水的服务,园区里面大概有100、200家企业,数量不是特别多。我们把送水的服务由原有企业自己送水的内容改造成线上平台和物业相结合的服务,最终我们达到的数据是什么样的数据呢?就单一送社会服务,一个月收入基本等同于园区内部停车场的收入。所以全新服务是可以给园区带来全新收入的放心,帮助园区替补到原来只是收租金的往来。


在园区服务开展之后,我们可以在园区内运营生产状态,可以看见打造整个供应商的联盟。而且在供应商联盟体系当中,我们可以拿出来更好,更优质的服务,甚至是更便宜的服务,提供给我们的企业,将这些互联网的资源引入到园区之内提供给企业应用。


在整个生态开展当中,我们各方有什么收益呢?第一个是企业,企业在服务过程当中降低自己的成本,关注自己核心的业务。把它这些关于行政、工商等不是核心业务的服务交由外部供应商办理。第二个是供应商。我的供应商在过程当中发展整个供应商渠道,我们在其他地方,在开新能源区的时候,这些都可以作为招商的资本。另外就是在整个收益内容上,这些供应商可以带来全心服务收益。


第三个是园区运营商,在整个服务体系和品牌搭建过程当中形成服务品牌,将整个服务品牌来做全新的落地。再一个就是快速复制和扩张阶段也起到决定性作用。


第四个就是政府。在每个园区都会跟政府做紧密结合。我们互联网平台做完之后,可以将政府需要的内容通过平台的方式进行落地,比如说政策的下发,比如说产学园的落地,都有相应的案例跟政府方合作。


我们可以看一下最后需要做到整个智慧园区综合服务管理平台大概的内容包含哪些呢?第一个是办公手段入手,这一块办公服务,这一块园区从业者,企业和运营方都会有需求,我们会进行全新需求上的整合,倒出来一套适用于整个园区内不同需求企业所能够支撑整合办公的体系。第二个在园区从业者角度,我们会生活角度进行服务,包括跟硬件上的结合,包括IOT上面的结合,来跟我们的C端进行沟通。再有就是园区内部企业,整个园区内部企业经过各种不同的服务产生互联,让我们更加了解企业的过程。


第四个是园区运营方,站在园区运营方的角度,我们通过移动互联网手段,通过大数据手段进行一系列应用落地。有了一整套服务体系之后,我们最终形成动态的,整个实时数据分析和展示。有这些数据展示之后,我们也可以跟政府来做一些有效数据上面的沟通。


那么在整个服务体系,我们刚才说完之后,实际上我们下一个目标做什么呢?我们希望打造全新产业链,来做产业链的聚集。这是非常庞大的工程,但是做不了很好,但是现在联络的目标是希望做产业生态链的聚集。何谓产业生态链的聚集呢?就是企业与企业之间的需求做供给的分析,甚至将北京园区里面的企业和深圳园区里面的企业进行对接,将我们之间互有或没有的资源进行互补。把整个生态链做打造,让我们的企业进入园区之后,不会因为自己怎么样发展去发愁。而由园区运营商来帮助他做这方面的工作。在园区生态链聚集的时候,做整个生态链的图谱。当有了商机对接之后,通过互联网的方式,我们会进行需求和线上的引导,让他们的交易从原来的线下沟通变成线上。同时运营商的产品、优势,以及服务内容都是现在整合搭建产业链生态聚集当中的一部分。


最终我们希望在整个产业生态链聚集的时候,按照各个不同的资源和组织,能够让整个园区里面的产品得到一个全新品牌上的输出,将园区企业按照原来只是提供空间性的服务,变成让企业成长发展的状态,让我们的企业更愿意跟我们的园区共同发展和成长,我今天基本上讲的内容就是这样,谢谢各位!


    

15:20


主持人:好的,接下来有请碧桂园集团副总裁兼科技产业研究院院长和产城融合中心总经理刘宁,他演讲的主题是:新时代、新经济下,产城开发模式如何创新发展?

    

刘宁:感谢主持人,也非常感谢何总和郭会长。我建议郭会长讲一个价值链管理,他说他只有三板斧,这三板斧打完就没有饭吃了,但是郭会长和何董事长可以讲一下,我们酝酿了很多时间。今天公开场合把业务体系全部曝光,所以我讲就两板斧,我们就两板斧,两板斧讲完就没有饭吃了。如果是业内人士的话,我们还是干货的。讲创新是不容易的。科技有创新,讲产城创新,我觉得非常难。


今天我所讲的只是自己的总结和思考,可能有自己的特色。郭会长说要讲创新,其实我是加了创新两个字,事实上大家不要见怪,多多批评指正。其实现在房地产非常不容易,房地产的调控也好,但是我们知道做产业是永远不变的主题,振兴实体经济。这个方向因为政府支持,我很希望高总去测算一下产业地产的天花板有多高。现在知道住宅的地产是10万亿。没有办法了,我们也在摸索。宜居中国是大的体系,很多的团队,包括他们的总裁。我现在算的数字还是比较大,因为我的数字肯定很不准,因为我们今天有媒体朋友,我也不方便讲。


最关键我们觉得做产城业务可持续,为什么呢?因为带来产业的价值。为什么可持续呢?不光是从地产本身获利,后面地产本身获利很难。原来是住宅反哺产业空间。现在只有把产业空间做好才是真的,因为你的产业内容和价值链可以想办法挖掘。


其实整个产城的发展有很多种,无论是三阶段、四阶段什么的,都没有关系,现在回过头来看,我们搞方法论的有关专家去进行分段。现在是什么呢?我把它称为价值设计阶段。之前的张江高科是第三阶段,现在的张江高科是第四阶段,价值设计阶段。我们真正做产城,你把价值设计做好,后面你会发现你很多方面的想法,包括你的打法都会发生变化。所以在四个阶段里面,进入创新驱动阶段。怎么样围绕创新驱动,以价值设计为题目,把运营做好。我们碧桂园做生态底板还是比较强的,我说可能走出一条路来。


接下来我讲一下价值设计体系下的产城业务,我后面不敢讲创新的。


事实上,我们要回答几个问题,包括我们做任何一个产城项目,我们都讲产业定位,我们说产业要素在哪里,怎么样搭建产业平台。通过搭建产业平台做产业生态。园区进来了,企业进来了,我们不能关门打狗,我们只能做好运营,持续给企业带来生命力。我们的工作就五个产业,第一个产业规划,第二个产业空间,第三个是产业生态的打造,第四个产业运营,第五个是产业金融。


你做产城项目离不开三个逻辑,市场逻辑。第二个是产业发展逻辑。第三个逻辑是中铁肖总这样的,投资的逻辑是什么。其实我们刚开始去分析的时候,就想把选址的逻辑做好。选址选了云浮和肇庆,肯定有自己的逻辑。


首先汇报一下我们的业务,规划的业务。我们说有四个方面的特点,因为城建的这么多年。第一个特点是在战略策划方面,我们还是要有一些自己的想法和判断。第二个是在规划思路方面,第三个是产业定位方面,第四个是产业发展路径方面。在产业定位方面,通常我们要这么看,我们要从需求来挖掘。从下往上打,还是要高标准需求,市场需求,产业方的需求。从下往上到产业。然后在实施的时候,从上往下,从规划到需求端退。


第一个是就是时空观,包括时间维度,产业轨迹,还有园区轨迹、城市轨迹。纵坐标就是区域总体规划、区域产业集群,区域资源共享,我们以历史的角度洞察现在,以未来的眼光审视当前,站在区域看项目。你作为产业园区,在周边地区有这方面的产业发展,同样的产业类别,你肯定要有所区分,包括区域、产业和功能,我说要圈定竞争对手。然后你构建一个差异化的模型,包括产业的差异化,形态和功能,以及模式的。在这里面要找准一个相关的武器,你要借势,同时要造势。你周边有了产业基础,你更好借势。你周边产业基础一点都没有,你周边内洪产业基础一点不发达的时候,产业是不能做的。你周边的产业竞争对手有好,还是不好,没有绝对概念。关键是怎么找到错位,这是最重要的。


这是我们讲的竞争观。第三个是系统观,无论是产业系统,要素系统、创新系统都是一个分析,这是我们说的三观论。


第二个是产业思路。我们觉得还是要招培一体化。我们在外面招商,我们感觉在深圳招商饱汉不知饿汉饥,刚才前面几位大咖也分享招商这个动作也讲究微机。我们在招培一体化是否有自己的想法呢?我们看企业实际上背后有逻辑判断,最后知道怎么样培育企业。所以从发展阶段来说,我们分为三个阶段。第一个阶段今天政府领导也在。其实第一个阶段,我们在做基础设施的时候,在做载体的时候,就应该高举由政府出台一系列面向全国的,甚至面向全世界的有关政策,政策效应集聚,到第二效应是资本效应集聚。第一阶段政府跟肖总已经完成了,现在是第二阶段。你们搞动工仪式,我们在帮后面做广告。后面一个阶段,第三个阶段,后面是收获期的时候,我们叫产业效应的阶段。横坐标是产业维度,产业招培一体的发展思路。


第三个是讲怎么样产业定位。其实做咨询的,一看就知道这个像咨询的,四个方面,技术端、研发端、服务端和应用端。通常我们做咨询的落地模式是从左边到右边。但是到右边的时候是从智能制造,我是AI本体的题目,从智慧制造到智慧医疗。我们现在还要发力应用端,从应用端入手,培育研发端,导入服务端,往技术端延伸。比如说高要梁区长,你说要不要研究院,我想你可能要要。但是你希望研究院产生税收,梁区长还说我要产生税收,但是有可能,我觉得不太可能。研究院实际上是往研发方向走。所以我说我们在应用端的时候,我们更注重从资源角度出发。我们碧桂园有什么样的资源,我在资源的时候,我结合本地有什么资源。然后我选应用端的某几类,或者某一类,然后从这儿开始倒推。


我们在产业园区里面应用了一些小工具,全中国二线以上的产业地图全部做完了,而且做得很细。如果你没有产业地图这样的小工具任何人都很难。人工智能时代到来,我真的很害怕。


PPT图示:这是我们某一个城市,这是现在的数据来源。现在做理论方法论的都知道,最关键的是沉下心来,怎么样把产业地图全部做出来。


我们怎么做产业生态,我想三个方面、三架马车,第一个是招商。我们左手,左手是产业园区,是硬件,我们的右手是讲服务,是平台。一般政府喜欢讲招点龙头企业,因为龙头企业来了之后带来产业链式服务,这个我不多说。最关键是是否有可能打造产业链的时候,变成云状集聚,这是跨越式的发展。我画的这张图是基础研究到应用研究,到技术开发到产品化,这是有可能让龙头企业集聚,可以一个平面变成一个立体。左半边是载体有多少种,参与点是什么,关键要素是什么,政府环节。政府讲政、产、学、知、复用。从科教到科研,再到产业化,一直到应用,这四个方面形成闭环。我建议园区也是,如果你有龙头企业,或者独角兽企业尽可能围绕它的企业帮助找中小型企业。我们想让大企业成为小企业的导师,这就可能一朵朵云就出来了,这是我们最欢迎的。一旦产业集聚形成,一旦产业生态形成,插上扁担也可以开花。


其实我们做产城的时候,因为招商的压力很重,有时候我们像小政府一样,因为我们想做什么事情对得起政府,政府既然做产城项目,我们怎么样招商,怎么样有自己的核心竞争力,你的核心竞争力来自哪里?主要是产业赋能,你可以把产业赋能的题破了,可以结很多题。我们分类里面包括创新服务、市场服务、金融服务和专业服务,我们把服务分为四大类,这样做若干产业平台。我们现在经常讲服务产品化,今天我们跟大家分享一下,我们叫Saap行动。事实上我们现在做的服务要标准化、产品化,然后输出。我们跟区长说,我们很多产品,接下来我想通过这个分享之后,我们的区长会不会购买我们的产品。他说要购买,我告诉他价格是零,不在于价格本身,而在于我是一个产品,我有市场和客户。这是我们做服务时要跟大家分享的。你能把服务变成产品时,你的产品一定有生命力。


我们碧桂园的产品体系是陪伴成长体系。我们万一花时间和产业共同发展,共同进步,共同成长,所以我们称之为为凤筑巢,陪伴成长。园区到底有哪几个方面呢?其实有四个方面:1、园区企业;2、园区企业里面的人;3、政府。做事情要对得起政府,做出品牌和区域的效应,做出区域的标杆。4、公司资产管理。你不是雷锋,你还是要为自己,看是否可以为自己创造价值。


所以有四句话:助推企业快速发展,保障人才安居乐业,打造区域发展名片,实现产业价值的最大化。


金融赋能这一块,我们总体分为两大块:1、金融服务,完全是服务型;2、金融投资。我现在中午时碰到投资届大咖,我们说有很多这方面的需求合作。金融这一块,企业需要钱的时候,你可以找到钱,你不要找他,你需要做服务。一个是市场,一个是钱,后面是技术、人才这两个关键要素。第二个方面是股权投资。必要的时候是否可以参与。股权投资也是价值链当中非常重要的环节,做得好就像招商高科一样的,一半收入来自股权投资。


这个大家还是做了很多。今天我也抛出了一个第四,我也研究了一年多,我今天第一次跟大家分享在规划方面的研究成果,之前还没有任何对外输出。今天由于郭会长,我说这全是干货。左边第一张小图称之为产城细胞。为什么是细胞呢?城市给十平方公里的土地,你怎么做?你一个点做起。细胞是一个点,一个点的生长。这个细胞种植下去是否可以活下来,是否有生命力。


左边的图,如果是土规的话,一看就知道,我这里面有商业,我这里面有产业,也配套了适当的居住。上面讲到创新产业和居住用品要适当混合,这大概多大呢?500至700亩就可以组成独立的细胞。如果是500、600土地是一个小园区。我们天安数码做过很多消息报,基本上可以独立生存。这样的话,产业集聚能力比较强。比如说凤岗项目基本上全部卖完了,产业很兴旺。它已经到了后期运营阶段。所以我们从这儿开始,因为500、600亩,所以恰好可能就是一个产业的主题园。你的产业业态是什么,产城的产品是什么?2000亩主题,很可能很多是大厂房。招商引资,像华夏幸福的模式,这个很容易去理解的。假设选在凤岗,选在东莞南城做什么程度。500、600亩是比较好做的,这个是比较确定的。


大家发现细胞的组合,左上角的绿盒是在左上角,什么是产城融合,什么是低碳出行。把一个城市像钟摆式的,潮汐式的交通彻底改变。我中间画了一个示意图。第一波是右上角,我从右上角开始入手进行细胞的扩散。到一定规模的时候,从细胞变成组织,这个组织就讲组团,细胞是一个单元,组织是一个组团,变成有机体就是城市。到一定的时候,你不要再扩张。你把中间留白更好。


刚才梁区长给我画了一个图,肖总在上面演讲时说你从三个产业园做。从土地价值来说,区域长是最高兴的,三个做好以后,中间留白全部升值。这就之你的开发策略,所以一定程度是细胞跳跃式增长。绿廊,红色是细胞的血管,这样我们在第三步就拉开城市格局。红色绿廊和绿色绿廊都是整个城市动线。中间你可能会放一个城市的服务组团,这套理论我们全面形成,而且已经落实。有机生长,第三个是构建有机整体。我们这么做套了一个园中园战略,每500亩就是一个园。这样做起来就非常好做,这也跟大家分享一下。


这个是15平方公里,我们现在画了右边,我们把右边用产城细胞的组团来表达。当时这个项目从概规开始做起,落实到控规上。当时政府也非常欢迎。


所以刚才前面讲产业五个方面到产业空间。我做一个小小的总结,我想任何企业都需要有核心竞争力,你的核心竞争力是什么?这是我们每天都问自己的。我们的核心竞争力是什么?所以你不要多想,还是围绕企业赋能去想。在企业赋能过程中多想想价值设计,右边是分享的,包括怎么样产业集聚,产业集聚时告诉企业能你赋能。


接下来我很快说一下我们的实践,从模式到路径、到理念,到愿景。这一块有四个城市,有有感知的城市,会呼吸的城市等。


我们产业空间这一块,应用场景有300多个,但是它不全,围绕300多个应用场景都给产业方带来很大市场的,有300多个应用场景。刚才讲到龙头企业的导入是需要资源。我讲故事。所以说实话,我们有时候做地产,从传统地产做产城还是有点委屈的,好像都是讲故事,都是在骗,都是空的。


PPT图示:这是我们自己的信息系统,我今天也第一次把信息系统的内容跟大家开放,给大家知道。2017家,你看我左边。我想当时要插一家就是2018年。如果2018年,大家可能会想是否是真的。


PPT图示:这是企业分布的情况,这是电脑端和手机端的。所以所有产城资源全部上信息系统。没有一些产业资源的合作,做一件事情,做产城是比较难的。理解做产城,即使利用链条特别长,而且资源整合能力要特别强。我天天求爷爷拜奶奶,求郭会长,拜托他们看怎么合作。


PPT图示:我们做产业地产还是要讲产品线,从大到小,远到近。实际上我们觉得跟核心城市群相比,越远,越要布局好。面积由大到小,小到五百亩,你就专注做好产业和公寓就可以了。然后由重到轻,最轻的在深圳,还有轻资产运营的,还有做内容的,从远到近,从大到小,这是一个布局。


中午的时候,我们认识金地的嘉宾。工业地产怎么做呢?我们把工业地产的产品线也挖掘出来。


PPT图示:这是湖潼湖智慧小镇、新圩梅陇湖、顺德新能源汽车小镇、惠州南站新城。佛山双子新城。深圳机器人产业园。


我们的模式是为凤筑巢,陪伴成长。我们的使命是产业平台的建设者和运营商。我现在想通过这个机会成交今天在座各位朋友,有机会洽谈一下怎么合作。因为这是资源整合的时代,大家可以在一起碰撞,我相信碰撞是可以碰撞出火花,谢谢大家!



15:00


主持人:好的,我们通过播放这个影片,对高要市有更深的理解。其实肇庆就是整个大湾区连接西部的桥头堡,位置非常好。下面有请中铁南方投资集团有限公司副总经理肖铁贤,他演讲的主题是:从中铁南方未来科技城看珠江西岸在湾区时代的产业规划与机遇。

    

肖铁贤:我们中铁做基础设施,铁路机场、码头做了很多,水平也非常高,世界第一。隧道世界第一,高铁也世界第一。做产业园,我们还是新手,今天听了上午和下午各位专家分析粤港澳大湾区产业园区的运营做得非常好,我们只是把我们中铁近几年,就是中铁南方投资公司,近2、3年在广东地区做园区的情况跟大家做汇报和分享。也非常感谢刚才梁区长做产业园区,在肇庆园区的情况,政府亲自来跟我们一起推荐这样的项目。


我们中国中铁隶属咱们国家国资委,为中央科大型骨干企业,主要是勘察设计、施工安装、工业制造、房地产开发、资源开发、资本运营、金融信托、海外业务等集团。中国中铁在不同时期承担、担负着不同的使命。中国中铁是民族工业的先行者。


19世纪80年代的时候,中国国内开始修建铁路,在1893年在山海关建立铁路,公共用品工厂。1894年建设山海关桥梁厂,就是我们中国中铁的前身。中国中铁是中国铁路建设的奠基者,中国建设的引领者。


中国中铁在中国历史上留下了厚重了足迹,见证和参与了中国铁路从无到有,从有到强的发展历史,我们中国中铁也是新型城市的建设者,基础设施是人流,物流,信息流,流动的激励,在中国基础设施建设中,我们累积建成铁路干线占全国铁路总历程的2/3,建成地铁、轻轨2千多公里。占全国城市圭多交通工程总历程的3/5,建成的跨讲、跨海大桥隧道,包括船山越洋的隧道是3.6万多公里,相当于绕地球赤道的一周。


中国中铁也在新时期赋予新的使命,国务院、国资委要求我们中国中铁打造成国内一流,国际领先的特大型产业集团。在心理时时代,中国中铁将紧密围绕国家战略、行业发展的市场需求,全面应对城镇化建设带来的机遇和挑战。着力运用市场化手段,协助政府破解城镇化难题,助力国家一带一路,粤港澳大湾区的建设。


在广东,近三年我们先后投资了佛山云浮产业科技园,南沙大港先进制造业综合开发项目,总投资350亿。经过多年时间,基本形成符合国家PPP政策,符合中国中铁的产业模式。中国中铁也在开发领域方面,我们坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,通过结构化的模式设计,建立长期合作机制,同政府企业形成共同规划,共同实施利益共享,风险共担的发展命运共同体。形成集城市更新理念、金融循环体系,城市基础功能配置体系,产业发展体系,现代运营管理体系等一体化的综合开发管理体系。


我们政企共同出资成立合资公司,这里面负责策划、规划、设计、建设、融资、运营等一体化服务。包括规划服务,投资建设服务,城市运营商服务。在操作路径上有几个步骤:超前规划,以产带城,以城市运营商的视角开展区域研究,以产业需求为导向,城市的规划,土地规划,产业升级、地理空间等要素因地制宜,量身订作,构建自身产业生态体系的硬件环境。


以要素聚集,制造繁荣的商业机会。二是产业现行,产城配套。在产业问题上,国家七大新兴战略产业,领导产品聚集,逐步形成示范效应。后期做产业相适应的商、教、文等一体的产业结构。三是控制节奏,防控风险。降低政府和社会的事实嗯之风险。四是资本循环,滚动发展。充分发挥资本对产业新城的造血功能,着力拓展多元化融资途径,实现连续滚动开发。


中国中铁产业新城的优势在以下五个方面: 


1、专业优势。中国中铁具有品牌、资源、渠道等先天优势,可实现入驻企业从规划咨询、手续办理,投资建设到投产运营时间周期最短,助力湾区加速产业转移。


2、公益性优势,服务国家战略,担负社会责任,协助政府破解我国新型城镇化难题为目标,追求区域经济的最大化,追求产业、人口、环境相协调的绿色循环发展。


3、我们竞争优势,中铁产业园从倡导到规范更符合国家的政策,更符合PPP发展的初衷,快速创造政府质量,提升政府财政能力。


4、持续性优势。建立投资人与政府入驻企业之间长期、稳定的共同体,30年过程中高质量做好土地集约,产业效率、城市配套等系统性工作。开放性优势,中铁模式坚持创新协调,绿色开放,共享的发展理念。以产业新城,项目群搭建各种资源和合作平台。央企品牌优势,整合优质资源,专业人赚专业钱的优势,激发市场活力,共同推进区域价值提升。持续改进政企业合作的长期发展,良性循环的生态。


5、开放创新优势。


我们制定了中铁西江战略,在云浮,我们佛山云浮产业转移工业园的项目规划53平方公里,首期项目进入运营期,目前形成以新能源为主导的产业集群,目前新能源汽车已经在山水、云浮等城市运营2、3年了,效果很好。


 在肇庆,我们在国际未来科技城,总规划是128平方公里,初期投资是194亿,于2018年中标落地,各项工作还在全部推进。


在广州,我们广州南沙大港制造业综合开发项目正在实施。在深圳,南方总部所在地方投资近千亿,后期项目都在筹划中,包括盐田港的项目都在合作。在江门,佛山、中山、东莞,我们和政府签订战略合作协议,正在大力推进城镇化合作项目。


我们中铁产业进程不断改进和完善,将以高标准、高质量的要求为入园企业服务,共享、共赢,也欢迎各位企业家和各位高手到我们中铁产业新城来光临指导,也欢迎各位企业家到中国中铁产业新城来洽谈合作,投资兴业,谢谢大家!



14:40


主持人:非常感谢刘总热情洋溢的演讲,他告诉我们湾区的机会和挑战在哪里,同时也讲到正中在这个板块当中的策略。策略很简单,他说了几句话,用得最少,但是做得怎么样,这个要靠我们一起努力的。我们湾区的机会在哪里。下一步我们请了肇庆市高要区人民政府副区长梁玉茹,他演讲的主题是大湾区典型产业城市肇庆一招商、安商、赢商经验分享。

    

梁玉茹:各位领导,各位嘉宾,大家上午好,我是肇庆市高要区人民政府副区长梁玉茹,今天非常高性参加2018中国产业园区国际高层峰会暨粤港澳大湾区产业发展论坛。


感谢峰会组委会安排高要区做推荐发言。现在简单接招一下高要区的基本情况,高要区总面积2196平方公里,位于广东省东部,西江中下游,有2100年的历史,总面积2196平方公里,户籍人口80万人,是肇庆市一河三级一区,一江两岸,也是粤港澳投资腹地,高要区东接佛山三水,西部机缘向珠三角流动的中区,交通四通八达,经有广深、广昆,广茂铁路。100公里西江黄金水道和岸线,属广东一小时经济圈,深圳2小时经济区,至香港2.5小时车程。新干线机场,位于高要南部,即将动工建设的……将使高要更加快融入生产经济生活圈。


二高要产业基础良好,营商环境基础一流,高要是中国著名的五金之乡,中国亚洲产业集群示范基地,中国建筑五金产业基地,广东省六大汽配产业基地之一现有规模以上汽配亚洲企业50多家,大大小小的五金企业3千多家,精细化工企业21家,上市企业6家。当前,我区正紧紧围绕汽配、先进装备制造、精细化工等。


高要连续8年被评为全国潜力百强区,正在全力打造公平、公正的法制化、国际化营商环境,实行一次办政务服务改革,加强政府政务服务建设,提高低成本,高效率的服务。区内政府性投资项目28个工作日,社会性投资性项目21个工作项目,开放企业3个工作日所办结。政府效率特点提升。


三,高要面临前所未有的发展机遇正敞开怀抱,迎接广大投资者。高要是连通珠三角的重要枢纽,连通粤港澳的重要投资之地,多户园区的未来科技城、实行园区招商,以商引商。高要资源丰富,土地开发强度仅为珠三角平均水平的1/3,工业基准定价,工业厂房租金,工业……2/3,甚至1/3,在大湾区土地资源……不可多得的战略空间,目前高要正通过垦稻水田,闲置用地厂房等措施,为用地提供保障。


在此借助此次契机,与PPP项目模式合作西江国际未来科技城项目,向各位嘉宾做一个简要的交流介绍。科技城项目规划面积128平方公里,总投资194亿,项目以三元为空间结构,以3+S作为产业发展方向,重点发展传统优势产业,先进制造业、现代服务业等四大产业,着力打造成为国际粤港澳大湾区战略支撑点,一带一路模式发展融合的示范区,项目已于2018年4月份招标落地,区政府成立专门工作组进行专门模式研究,突破最新法律政策下的诸多难题,如规划的,土地的,财政、招商等,实现入驻产业从规划集群、土地整理、手续办理、金融配套、厂房定域,投资建设到建成主产,有效缩短产业投入时间,为新兴产业市场机遇创造条件。


提升财政付费能力,以深湾运营,通过区域价值提升扩大使用者付费,减轻政府财政压力,政府以不担保,不兜底,投资少,付费少的方式,实现公共产品,供给最大化,合作模式较好解决政府、投资人、企业共同发展的问题。我们认为具有很好的推广和借鉴意义。各位来宾,朋友们,肇庆市高要区正以战略高点,政府要有为,服务高标准,企业要创新,发展要品质,百姓要幸福的理念推动高要高质量的发展。再次欢迎各位嘉宾和广大客商到高要考察投资创业,共赢高要新篇章。


最后为了让大家了解高要区国际城项目,现播放视频,谢谢大家。


(视频播放环节)



14:20


主持人:讲得非常好,高总只是讲了一个现实,用三个观点告诉我们一个现实而已。高总一直以来我们峰会做宏观经济分析的非常老牌的好朋友,好兄弟。今年我看他比去年我看他,去年他很帅,今年看他憔悴了很多,看来干这个也不好干,也很辛苦。


好的,在开始下一位嘉宾演讲之前,我建议建一个群,建群的目的有两个,一个是抢红包。第二个核心目的就是在群里面可以自由交流,不用通过我了。很多人去上海找了高秀,也找了我。


接下来的演讲嘉宾是我们这个园区东道主正中集团。很多人拿到他的名片的时候,认为跟我们阿凡大一样小,正中为什么这么大,是什么样的企业。第二个在产业板块有什么样的心得。因为正中做产业做得非常好。刚才高总说到全国形势怎么样的,下面正中集团刘总告诉产业园运营商如何把握宏观发展机遇,告诉我们方法和宏观技巧,所以这个就是干货。下面我们用热烈的掌声欢迎我们帅气的刘总(刘春添),他演讲的题目是:产业园区运营商如何抓住粤港澳大湾区发展机遇进行战略布局。

    

刘春添:首先纠正一下主持人的几个观点,第一个谈不上帅气,第二个是就是方法。我们今天从正中的角度看粤港澳大湾区的定位、机遇、挑战和策略。


第一个是粤港澳大湾区定位。企业怎么样看粤港澳大湾区呢?我们怎么看的呢?第二个主要讲粤港澳大湾区,以及中美贸易摩擦之下,在当前经济状态下,我们怎么去看机会,同时在机会的同时怎么看挑战。最后一点简单过一下我们正中的策略。


先来看整个粤港澳大湾区的定位。这一块今天上午讲了很多,我这里不复述。因为我们是产业运营商,一定对产业非常关注,所以这里我提一下产业这一块。根据粤港澳大湾区的定位,是世界级的湾区,背后带来的是产业支撑。从这里可以看出来,西安是以发展密集型的高端生态为主,东安是知识密集型新经济为主。未来将发展金融、服务和高端制造业,为什么要提这一点,产业园区、运营商,肯定是在布局园区。布局园区,园区给谁用呢?一定是给产业用。在布局园区之前,一定要思考这个区域未来产业方向、发展方向是什么?所以先进行产业园区定位这一块。


另外一个就是每一个不同的角色不一样,看粤港澳大湾区不一样。但是粤港澳大湾区都有我们的逻辑,比如说我们都是房地产开发商,做事都喜欢分析背后的逻辑。粤港澳大湾区的逻辑是各城市战略变化带来产业变化,产业变化带来资金、信息、实物流通变化,从而带来城市、城市空间的变化,甚至城市变化,每一个变化环环相扣,互相促进。


另外一块,我们看整个大湾区的形成,它从湾区的萌芽到快速发展,到创新引领,它整个背后也是产业的支撑在这里。比如说湾区的早期,可能更多是人口移民,这个时候可能还是工业厂房,更多是资源型的,到了中期,可能关注的是产业的功能,因为更多的是关注产业这个维度里面的产业升级,以及城市网络的形成,以及走到后期,我想一定是创新,引领我们整个知识、科技、高附加值,整个新兴产业的发展。


刚才高总把2018年,以及2017年GDP情况介绍得很清楚了。整个粤港澳大湾区GDP的总量,2017年是2.7万亿,这个产业已经很大,基本上占全国1/8,湾区有一个特点,全球60%的经济动量集中在陆海口区域。世界70%的工业资本和人口聚集在距离海岸100公里的范围,所以粤港澳大湾区就是以世界经济,世界城市的格局来进行布局的。我们怎么看湾区,产业园怎么布局湾区。我想以我们的视角,它一定有几个逻辑。第一个是核心圈层法则。是指城市的核心具有强烈的聚集效应,最具繁华与价值,成长城市形象与功能,对周边产生强大的辐射作用。比如说深圳到广东,深圳是59%,广州已经是70%。除了这两个城市之外,其他几乎不超过40%。也就是为什么大的城市群一定会有它的核心圈层,核心圈层背后是产业的发展。说明第一、第二产业是不断迁移和外延的。


我们来看第二个同浪法则,目前粤港澳大湾区定位是以湾链和科技创新走廊为核心,以广州南沙、深圳前海、宝中、大空港、东莞滨海湾新区、珠海横琴湾联合的第一湾链的重要天然良港,这是构成产业通廊非常重要的基础部分,也是中国产业最具活力的地带。目前广州、深圳、东莞串联起180公里的科技创新走廊更是科技领域必争之地。如果你不科技产业,你就可以在通廊上进行布置。所以湾链+科技创新走廊是通融的,不断外延,不断延展。


第三个法则是边界法则,这是产业外溢的宏观背景下,粤港澳大湾区趋于去边界化,主要功能平台陆续崛起,在产业驱动、枢纽产城融合效应带动,城际快速联动下,城市之间的边界逐步模糊。边界地区成为机会空间得到增长。现在港珠澳大桥车不多,但是未来带来的联动和效应会不断呈现出来,我们快速构建快速交通运输体系,形成1小时互通圈,构建湾区内资源互动、效率提升创造巨大的枢纽价值。


这两个重要的枢纽都涵盖了香港,我们可以以香港为例。香港是作为我们粤港澳大湾区的窗口,上午院士也讲过,未来外面的技术,外面的科技可能都会通过到香港的再研发再走到内地。所以香港作为大的窗口,承载着粤港澳大湾区未来非常重要的超级连络人的角色,发挥着国际化优势,推进以深圳电子信息为代表的珠三角先进制造转型升级。


整个粤港澳大湾区出口是拥有深圳、香港、广州三大世界集装箱港口。从这里可以看到,虽然现在有贸易摩擦,贸易战,但是美国从我们这几个港口出去的之占24%,而剩下76%是分布到其他地方。我们广东主要出口的有哪些呢?据统计,以电器和电子产品占38%,机械设备15,其他20%,计算机与通讯27%,所以我们看到整个净出口量是6200亿美元。这么大的体量,一定是通过大的交通枢纽和港口城市往外延伸。所以接下来推动整个粤港澳大湾区的发展,看产业,看产业的背后,就看产业未来趋势是什么?


我们看发展机遇。发展机遇里面,未来粤港澳大湾区的机遇是什么?我们梳理了以下四块:1、城市空间的变化拉动人才、物的聚集,为什么提这个概念呢?其实子前面,我们讲粤港澳大湾区背后逻辑的时候,其实讲到一块,城市通廊边界法则,回到我们如果没有粤港澳大湾区,我们来看产业地产。因为我们的产业地产的载体几乎都是工业用地。我们的工业用地几乎都是在比较偏远的地方,所以对应每个城市来说,如果独立一个城市,它的效应可能没有发挥出来。如果在整个粤港澳大湾区的框架下,我周边边缘土地价值就呈现出来。粤港澳大湾区未来一定带来重大的发展机遇,就是把很多原来效率不高的土地,很多发展潜力不高的土地,把它高效整合了。它带来最大的效力就是土地资源的高效整合。土地资源的高效整合是带来未来产业不断分化,不断整合。带来整个产业的效率提升。产业效率提升带来的就是城市竞争力的提升。


从我们下面可以看到,我以深圳原来,以及整个珠三角产业的变化来看,粤港澳大湾区的布局,产业的延展。比如说80年代,主要承接港澳台的传统加工业,90年代是电子制造业,它的延伸是不断递进的过程。但是我们来看2005年之前,我们传统产业的外迁,还是具有一定的局限性的。比如说我们仿制服装、鞋帽这一块是佛山,制造业往东莞。而在新的城市格局,新的产业格局下,整个产业的分化已经发生了翻天覆地的变化。比如说东莞原来承载的是制造印刷业,现在承载电子信息、制造研发,包括现在华为、大疆都往那边去了,上午也讲到前店后厂的模式,厂已经到那边去了。江门承载着新材料、装备、健康、现代冷链的。从这一块可以看到产业格局的变来,带来产业新一轮的变化。这一块最大的机会,就是在这些地方承载产业的土地机会。


第二块是产业空间拉动产业转型升级带来的机会。粤港澳大湾区自动创新和协同合同,将促进产业微笑曲线上移提升竞争力。这一块有高端创新和品牌信息的产业,是随着分工而不断提升。因为产业聚集的拉动也会最终实现产业分工和产业链全面融合,未来产业连将聚集创新科技,先进制造、现代金融、服务贸易四大领域。我们的分工一定会带来城市的制造力,一定会带来产业的高度聚集。比如说深圳的信息产业,从2012年占比29%,到2017年已经40.9%,这一块提升非常快。所以深圳信息产业增加呈快速增长趋势,具有本地科技创新和来自香港和金融的处理。同样其他城市,也一定会因为深圳的产业外溢,深圳的资本外溢,深圳的产业园区的外部开发带来它的信息产业呈上升趋势。


第三个是国家经济产业结构调整带来的机会。粤港澳大湾区高度契合国家和广东产业布局,以电子信息制造业为重点工业,布局占率性新兴产业推动经济结构调整,有利于培育利益共享的产业链、价值链,促进经济继续保持稳中有进的发展趋势。从国家提出2025中国制造的概念到广东“十三五”,到粤港澳大湾区每个城市的产业定位是层层紧扣的。


比如说粤港澳大湾区产业布局的“十三五”规划,其实对中国制造领域都有非常大的承接。


机会四:中美贸易摩擦带来的机会。大家这个时候可能会讲现在经济下行这么严重,中美贸易摩擦这么不可开交,未来2500亿又要出来了,为什么还有机会。这个机会带来内生的机会和未来发展的机会。从统计可以看出,整个中国具有一定规模的产业,或者是企业投入研发的占比不到8%,上午院士也讲了,而日本和东京湾几乎是百分之百。未来会有一个大的机会,就是产品研发,我们中国新制造,就是在研究领域一定会有大的突破。而粤港澳大湾区的土壤就是能承接我们研发,我们创新的土壤。所以无论是国家,还是企业,我相信一定会更加重视研发的投入,而粤港澳大湾区这个大空间,一定会助力于经济结构。


从美国对中国2025领域,涉及到十大应用领域,其实每个领域背后都是我们需要重点关注的。这些领域的发展一定是需要我们研发,需要我们相关人员的投入和带动。2016年,广东研发人员经费是2035亿元,科研人员是73.5万,但是这跟东京湾区和旧金山湾区还是有所差别。深广佛莞占全省80%,这也是有核心圈层,有机会一定会有风险,这个风险就会有未来的挑战,这个挑战几个方面:


第一个挑战,城市协同不够,城市之间不平衡,协调不到位,协调不够,湾区合作进展不显著,每个城市之间整体拉通还是不够的。所以在这个背景下,只有制度创新,破除壁垒,才能带来经济效应的提升,才能带来协同的发展和社会的稳定。所以在制度层面,以及城市层面,未来一定是大课题。未来我们在布我们的产业发展,布我们产业园区的时候,一定要关注城市与城市之间的互动是怎么样的。


第二个湾区供应量过剩。很多做实业的企业放下实业搞开发,这个背后带来大湾区园区建设量大面广,供应量是过剩的,特别是工业用地大受青睐,现在很多商业地产、住宅地产商都往这一块来靠。但是如果产业增长动能跟不上,需求跟不上,那么过剩一定是必然。


我们来看粤港澳大湾区各城市土地供应的趋势。深圳、东莞、中山、肇庆,这几个城市供应的增长都还好。但是目前像广州、山、惠州、珠海供应量是剧增的。但是在这个剧增的背后,这几个城市的产业是不是真正发展起来了?是不是能够承载这些产业?而2012年到2017年,深圳因为本身产业园区的特殊性,很多数据无法表达,但是在我们甲级写字楼来看,我们深圳市已经经历了一波往上走的趋势。


挑战三:产业结构落后,产业升级慢。尤其是第三产业占比远低于三大世界级湾区80%以上的水平,且产业差异化程度不高,湾区产业体系呈梯形,地段产业具有多元性。第三产业占比比较低,第三产业往往是衡量一个城市服务能力,服务水平,它的科技创新水平的一个重要指标。所以我们无论从人均GDP,研发投入,还是第三产业都是落后于其他湾区的。这一点,我刚刚讲到港口吞吐量,我们是最厉害的,我们接近6500万吨的体量。


第四个挑战:中美贸易摩擦带来的发展失衡及巨大的不确定性。中美贸易摩擦已逐渐影响到企业持续经营和发展的信心,尤其以私企和外资企业为主。根据香港中文大学最新统计,民营企业、外资企业受中美贸易战影响占比已经超过80%,从这个图可以可以看出来。现在500亿,2000亿已经实施了,等2500亿再实施的时候,我想这个比例不会有太多的变化。针对这一块,在座很多都是产业园供应商,我相信大家可能会有园区入驻压力,未来很长一段时间,这个路会很大。针对这一块,作为运营商,每个产业作为主体不得不关注的问题。短期内一定会带来非常严峻的形势,以上四个是我们面临的挑战。


针对这个挑战,我们正中的策略很简单:1、粤港澳大湾区东莞、广州、深圳大量布局新兴产业园区;2、在美国布局一些产业园区。目的是结合两大湾区的特点,结合自身产业运营的优势,整合两地的科技资源,实现两地的互通。运营的本身,我想这是产业园区和产业运营商需要重点关注的。


正中需要通过对自有产业园区深入研究,不断增强自身的产业园区运营能力,并将园区运营与园区服务相结合,将产业发展与园区服务相融合,同时通过构建产业和资本平台,最终形成特有的正中产业运营优势。


另外我们通过园区的运营带来资本的运营,为企业的发展提供助力。



14:00


主持人:尊敬的各位嘉宾,我们下午的峰会现在开始。下午大家看不到漂亮的主持人,只能看到我这种普通话不标准的主持人,我会在接下来的两天负责主持人。我们这个峰会搞了很多年,每年规模都比较大,其实搞峰会是很累的事情,但是为什么我们坚持搞了这么多年呢?一个是情怀。因为做产业园区是比较辛苦的,它没有一定的情怀是很谈坚持这么多年的。第二个产业园区行业,现在可能随着大的开发商进来之后,所以这个被社会很多人注意了这个行业,原来我们这个行业是很冷的。我们这两年讨论搞了这个平台,方便内部人员交流。


昨天我们的会长说这个峰会是迎新恋旧,我们欢迎新的行业同仁加入这个行列,同时跟老的行业同仁恋爱。另外一个大咖说应该把恋改为链,需要平台把大家链在一起,真正打造我们行业的生态链。好的,话不多说,希望大家能够在这里有好的收获。我们安排的后面的几位大咖讲的都是干货。这些对我们后期过程中有所启发。同时我们有圆桌论坛环节,圆桌论坛之后会有提问环节。所以对峰会主办方或组织者来讲,我们希望带着问题来,带着心来,在这里真正能跟大咖零距离沟通。比如说今天我们请了科内的高晓伟,碧桂园的刘总。他们基本上很难看得到的,一看到,你跟他们对话都需要收费的。因为在座各位都是行业的精英,至少他不会忽悠你。你跟他单独电话可能忽悠你,大家在这里他不敢忽悠大家。


好的,我们今天下午第一个上台的就是一直以来跟随着我们峰会,作为我们峰会的硬菜,每年他都会在我们的峰会上发布我们这个行业的发展报告,以前我们把它称为白皮书,接下来我们有请易居(中国)企业集团合伙人、战略顾问总经理高晓伟先生,他演讲的主题是:2018年全国产城发展形势分析报告。

    

高晓伟:好的,谢谢主持人。也非常感谢深圳产业园发展促进会的何会长,还有我们的执行会长,我们的曹总是秘书长给我机会跟大家分享。因为像我们这样的一个报告,我每个季度更新一下到全国各个地区去转。现在我把我的报告更新到今天这个时间点,总体讲宏观、微观层面的事。宏观是大市场这一块,宏观是每个城市的产业、重大规划和事件。微观是走到企业,我今天推荐了三个案例,今年前三个季度发展比较好的三个案例。


PPT图示:好的,我们先看大的,跟我们产业园区发展有关的,用官方语言,第三季度国内生产总值平稳运行,从官方语言上来说是用了平稳字眼,但实际上我们按照季度来切割,从2009年的Q1,因为国家统计的宏观GDP是按季度来统计,也就是近十年新低。十年前的新低是2009年的新低,受金融危机的影响跌到6.1%,后面就推出了1.4万亿的刺激政策。


站在2018年的三季度,我们站在十年新低。那么未来会有什么样的政策?现在肯定不会有1.4万亿普世性的投资。大家说十年是经济发展的周期,是否有理论依据呢?这个需要我们自己去分析。


PPT图示:绿颜色的图都是低于国家增速,红颜色是高于国家地区。


PPT图示:左边的柱状图,这个省份和去年同期相比,大部分都是跌的,我们看到上面是跌的,重庆跌得最厉害。下面是增长的。总体是下降的,总体来说会有拖后腿的地方。那么GDP到底跌在什么地方呢?主要是二产跌。二产贡献度跌了以后,此消彼涨。我们看柱状图。制造业是微跌的,因为制造业升降波动不会那么明显,因为基数比较大。实际上跌得最厉害的是金融业,我们找一下建筑、金融、房地产这几个,我们看到是低于3.7%,4.4%,当然信息技术、软件这一块技术比较低,增速比较快。这里面还有基建和房地产,我们知道国家在控制。所以这里面的逻辑是什么呢?因为我们要去杠杆,减少地方债务,我们大部分降低基建投资。房地产过高带来城市的负作用问题,所以打压房地产之后,会对整个GDP有所提升。


PPT图示:我们看消费、投资、净出口对GDP的贡献,投资这一块下降了2.9%,消费类是78%,主要是智能产品引领制造业,因为制造业背后是消费端,净出口下降非常厉害。投资下降、净出口下降对整个GDP影响很大。


PPT图示:那么从规上企业的利润来说,五大行业:钢铁、建材、石油、化工的利润在上涨,所以会推动工业利润同比增长。


PPT图示:还有地方财政的数据。这上面有负债率,它当年的地方债和成都债,慢慢处于财政收入减出。我的这个是GDP总量前15城市的负债率递减。湖南、江苏、四川、重庆、陕西是百分之百以上的,其实是严重的资不抵债。从江西、湖北是90%。像北京、海南、安徽就会小一点。


PPT图示:总体来说,经济发展平稳,但是平稳实际上是往下走的,趋势是非常明显的,实际上跨周期来算,是近九年最低。


及时在软件、互联网方面增长态势比较平稳,第三个各地区总体偿债压力较大,以及地区之间差别明显。前三季度,整体宏观结构的影响。


PPT图示:接下来我们来快速看一下土地。因为土地背后反映了制造业,可以看出每年的一个情况,实际长每年土地供求是向下走的,到今年三季度,我们发现供求稍微拉大了一点,拉大到1.55的供求。可能三季度供应的土地,四季度才成交。即便这样的话,前几年的三季度差距也没有这么大。整个价格是比较平稳的,中位数33万/亩,在深圳、北京、广州、上海、杭州这些城市比较好理解。像天津能级不高,但是土地还是比较贵,像青岛、合肥、武汉、郑州等城市相对来说,对产业要素,从土地层面来说还是比较合适的。


总体我们就打开不一一来看的。像深圳今年三季度供应了一块地,整体土地是供给高新科技产业,每个城市就不打开了,这个报告就在网上传。这张总表也反映出哪些地方经济发展比较快,跟土地有关系,我们看到郑州、青岛、武汉这些城市是属于第一梯队,土地供应量很大,整个城市GDP增长非常快。


到天津、合肥、上海、沈阳这些城市供应差距非常大,很难通过三季度的数据判断趋势,可能有结构性的问题,但是重庆特别奇怪,是因为重庆很少公布供应数据。


总体来说,土地供求不平衡,差别拉大。第二个特点是好多土地是单块是50亩,大多数成交给新兴类大的产业,我们监测的城市是省会城市管辖范围内,是大的战略性新兴产业。


PPT图示:接下来我们看行业内的动态,我们看每个城市在过去三季度出台的一系列数据和政策。


我们先来看深圳。深圳这两年的工业在不断回暖。今年三季度,我们把它和广州、上海相比,前三季度增长8.1%,深圳这两年反弹势头非常明显,同时得益于工业。因为不断有人说什么企业去了深圳,去了东莞,说深圳产业空心化,这是不对的。


PPT图示:我们可以看一个数据,红颜色代表二产产值,我们看到深圳二产产值是7052亿,上海第一是7113亿,之差60亿。深圳才2千平方米的土地,而上海是6千平米的土地,可以看出深圳的平均产值有多高。同时我们可以看到很关键的一个数据,深圳是所有四个城市里面,工业占比最高,占40%。实际上大家说深圳是创新城市,其实我觉得不对,深圳是制造业大城。只是制造业不像上海有大汽车、石化,宝钢,主要是大量电子信息制造类推动了深圳的GDP。所以从这个角度看深圳产业空心化不存在,未来也不存在。


接下来我们看一下全国新的进博会。进博会需要和中美贸易和中兴上半年的事件联合起来看。为什么一个进口商品的交易会会触动那么大的人。进博会开场前一个月就在讲,习近平也来,广州卖珠三角的产品。


因为这次整个是有官方统计,有573亿美元的成交,卖了一些什么东西,28%是智能及高端装备,22%是食品及农产品,还有21%是汽车。也就是我们进口的三个大件是智能和高端装备。这里面有什么命题呢?美国给我们加重关税2千亿,我们给美国加征的关税是1千亿。加征的类型主要是半导体这一块。


这个逻辑是什么呢?我们现在进出口其实都遇到了比较大的困难。出口遇到的困难是美国卡我们,进口遇到的困难,就在智能和高端装备里面,就像芯片不卖给我们,大飞机的技术不卖给我们。


现在很多德国的企业,欧洲的很多企业,我们搞了中国生态园,现在都招不到德国企业,为什么呢?他们不愿意来,也不愿意把东西卖给你们,尤其是高端类的。这次西方国家就是针对中国制造2025,为什么呢?因为很多专利产品,一旦被国产化,我们就会迅速稀释它的含金量。所以我们提了亚投行、高铁和自贸会。一带一路是桥梁通路,自贸区是交易窗口,高铁是进博输出,高铁是大的市场。针对这两年整体形势,我觉得中央出台一系列大的宏观政策有逻辑性在里面。实际上是进出口都遇到的问题,所以我们要去买,包括芯片也是,我们要去生产。


我们去调研的时候和科技型企业聊,国内高科技产品反倒开始涨价卖得热销,比如说手机某些领域的芯片,国外不卖,只能买国内。反过来对我们行业事件两面性。


PPT图示:还有就是独角兽的报告。深圳发布独角兽。我也统计了一下,把独角兽企业打开,电商、互联网健康、文化、娱乐会占到绝大部分。实际上交通出行、互联网从这开始都是什么样的经济逻辑呢?流量经济逻辑。一个是网红经济,一个是流量经济在增长。


PPT图示:我们看国外的毒手较,大多数是软件存储、医疗科技,发达国家的独角兽都聚焦在硬科技,而我们的独角兽企业是流量型科技,这对于我们智能硬科技,对我们最终要推动智能制造,实际上还是有需要提升的地方。所以从这个角度客观评估,来看独角兽对科技的含金量,对制造的含金量,这也是一个事件。


PPT图示:海南自贸区也是上半年的一件大事。海南自贸区讲三个大产业:旅游业、服务业、高新技术产业。现在海南主要是儋州的石化。海南发展一直比较慢,国家给予厚望,但是路非常漫长。


今年热点事件是高铁新城,我们团队做高铁新城的研究,我们知道过了1.0版本,已经是京广两条线。现在是2.0版本,是返回到市中心来做。未来的2.0是围绕产业来做,以前都是往商业来做。现在很多开发商都抢高铁新城的蛋糕。江苏省的“以亩产论英雄”的导向,现在产业园区到各个地方政府拿地的话,地方政府都会对园区提出要求,一亩地必须要50万的税收。如果你做不到,就需要补税收,才能把地给你。


还有“反向飞地”这是有意思的招商模式,我觉得不是好的趋势。所谓反向飞地,是原来比较偏僻的地方,比如说虹桥,实际上企业注册在南桥是郊区,但是南桥在虹桥枢纽租了一块地,这个对企业好,因为可以享受到比较好的配套、体面,唯一不开心的可能是虹桥,因为可能没有纳税。这对于地方政府来说,不需要企业实体在这个地方,地方政府需要GDP和数字可以升官,所以我说“反向飞地”不是好的模式。


PPT图示:包括深圳和汕尾合作的模式也是反向飞地的模式。


还有就是土地开发模式,土地开发一级开发和二级开发一起干了。未来东莞想做1.5级开发模式,除了把一级干完以后,二级可以快速用模块化、装配式给到你用地,可以快速建研发楼,允许你出让。这样可以快速导入产地,各地政府都想招把产业弄到自己碗里来。


PPT图示:长三角的走廊,现在上海市委书记是李强,原来是浙江省委书记,后来是江苏省委书记,现在是上海市委书记。这样一个行政上的调整会极大推动长三角一条。李强上台以后,就不断黏合长三角的一体化,因为路可以一体化,但是城市机制很难打通,这一块有一个航道,一个是开高铁到安徽,还有一个往南走,所以把长三角一体化,依托科创走廊往两处延伸。我们今天谈粤港澳,我们都讲深圳到广州的科创走廊。


我们还有一条走廊,就是粤西,这个是通过港珠澳大桥推动这个事情。应该说长三角2亿人,长三角土地更广阔,平原多,然后把安徽也纳进来了。因为安徽的发展是很纠结的,所以长三角未来整个也是大湾区,只是它的湾没有粤港澳那么漂亮。这是长三角的命题。像轨道交通,我们说轨道交通就是国家在收轨交,背后逻辑就是负债率。比如说乌鲁木齐地铁全部回填。长江新城建设投资集团有限公司正式挂牌,陈艺兴一年时间调到中央去以后,中央也不断跟进长江新城这一块。未来湖北、湖南、河北几个中部这条线,以武汉带动的湖北会是一个比较大的热点。


民企500强,民营企业最近的问题,可能在媒体曝光比较多,这里面也包括习近平不断开各种会,我们大家看到光媒体就不说了。这背后的逻辑是什么呢?民营企业发展困境一直提,最近提的特别多。而且着急出台500强,我们说给他做融资背书了。因为现在企业主要是拿不到钱,主要是因为去杠杆的模式。所以大家不断提政府的放管服,不断把民营企业、国企要一视同仁,可能背后还有民企融资难的问题,包括营商环境和净出口的问题。


接下来我觉得可以稍微提一下我们香港和今天正好讲到大湾区。一个从物理空间上,用高铁,也是今天刚开通的,第二个是港珠澳大桥,这对香港来说是非常大的事件。我也非常关注粤港澳大桥这个事情,修了十几年。光媒体讲的正面的报道就不说了,但是这里面有一个问题,这座大桥是耗费1千亿,修地铁大概每公里10个亿,修高铁每公里是25亿。


用1千亿来算,修一条这么大的桥发挥出来的经济价值是什么样的呢?已经有人开始观察出来,这个大桥上走的车很少。因为我们知道大陆的车进不了澳门和香港,总共有3万块两地车的牌照,未来就算一直到600万辆,你会发现走在这条粤港澳大桥上基本上不会有。从投资和回报上角度,这个项目是巨亏,而且未来也不可能打开从大陆的车。所以这个背后的经济逻辑,大家一下子会想不明白。


也就是说,如果到香港这个端口,如果连到深圳是否可以解决这个问题呢?我们知道深圳去中山和粤秀都要走虎门大桥,虎门大桥堵车相当严重。深中通道也受到广州影响,搞了好几年没有搞下来。如果这个港珠澳大桥可以连接深圳,那么这个就会相当方便。


这个方案就是双Y和单Y,现在是在这儿拉了一个,以前想过双Y的方案是到蛇口,这个方案没有被批下来,没有被采纳,我觉得背后有很多政治的博弈。一旦进行双Y以后有两个问题,双Y方案,香港到这儿就非常远,同时未来这条,香港就会边缘化,以后就变成粤东到粤西的主干道,深圳到珠海,以及珠海为龙头的大粤西地区。


这背后大的政治博弈最主要的原因是整个粤西的板块。为什么修这个大桥呢?以珠海为龙头的整个大的粤西地区的经济腹地。香港有钱和物流,连物联网都没有。所以从这个角度来说,中央率先一步修动大桥,希望可以快速和我们的腹地地区进行对接,这个角度下,深中通道已经通过了,但是需要6至7年通车。


这里面大家要抢时间,香港要抢时间。所以从一千亿角度来说,算的不是账,而是政治和地理上大格局的账。我关注新闻,说习近平到港珠澳大桥开通时,就讲了六个字,港珠澳大桥开通。


接下来我们讲按军民融合,以色列在这一块做得非常好,以色列是生物医药、军事产业非常发达,我觉得这里面有两个目的,一个是军用上有好多技术可以转成民用。一个很大的问题是军用技术不计成本的,军用发动机无法用到民用上,因为它是不计代价的。


另外一个是打破军用机制,军用不参与市场机制。现在全国各地产业都在做军民融合的产业园。还有特斯拉落户临港。上海为什么引进一个做了15年还不赚钱的企业,背后是物联网汽车、智能汽车,还有特斯拉为代表的加州硅谷的供应链。我们看到进博会21%的进口还是来自于汽车,未来大的增量是新能源汽车,无人汽车,这也是大的战略上的布局。


接下来是一系列的政策,我政策就不详细展开,比如说杭州发布,都是跟产业有关,不断扶持产业政策,北京搞文创,深圳工业用地政策一直是全国走在比较前列,包括今天所在的园区,这块地还是工业用地。


包括北京,这个政策背后的逻辑,我觉得实际上想提一点,就是说我们做产业园区有一个感觉,地方政府有好多政策,但是政策有倾向性的,不一定拿得到这个政策,谁可以拿到呢?这个又讲到民营企业的问题。民营企业园区同样受到政策,以及国企领导拿到的是不一样的,可能更偏向国企一点。


未来这一块,是否可以更倾向民企一些。未来城市发展,人流,从上海、北京是在往外推人,像合肥、武汉在拉人,未来高素质人才一个拉,一个推。这个东西对未来的城镇化,比如说去武汉拿地,房地产短期看政策,中期看人口。然后发改委这一块,现在特色小镇基本不提,这是今年的亮点事件。大家现在很少提特色小镇,因为小镇走偏了。


PPT图示:第三个是大的热点企业动向,比如说华夏幸福绿颜色的开始增多,一个是销售下降,另外一个投资难。所以民企开始抓利润。抓利润的情况下,华夏引进了平安。华夏和平安有对赌。如果你利润没有达到,我这个钱还不会进来。所以在这个情况下,大量开始卖资产。


连华夏大本营廊坊的住宅用地全部卖给万科。在11月9日卖掉以后,过了5天,河北省筑建厅紧急若干意见,凡擅自转让开发项目的一律依法没收违法所得并处5倍罚款。所以这背后有很多逻辑在里面,会有很多博弈。包括亿达也是,今年它摘了4块地。亿达是开发房地产,开发产业园,敢和政府玩对赌。我敢拿是因为我觉得这个1的产业,我能做得好,政府对他有要求,我敢做,所以我另外一个1,我也敢拿。为什么呢?你做不好1,政府不给你许可证,你是卖不掉的,所以这是新的模式。所以亿达敢拿,也敢做。但是亿达还是回到主城区,回到外环区域去拿。


还有临港比较扎实的,类似于我们今天像深圳工业集团促进会。深耕于这个城市的,不断在做产业纵身。还有张江高科彻底转型,张江高科在营收收入上不再是园区开发商和运营商,更多是投资企业,原来的运营主体都开始转创投去了。


还有民企也是需要关注的,比如说恒大在足球上上的表现,恒大会把钱投给中科院。


包括碧桂园也是,碧桂园潼湖科技小镇今年开园了,这都是它的标杆,未来全国碧桂园,走科技企业她地,一定是要带政府来看,所以这是未来可以不断看的项目。


蛇口也在转型,像中国金茂这种也有很多产业资源,不断要走出去,走产业新城的建设,因为我们做大的战略合作,新河开始做ABS,因为项目做得好。


我推荐几个项目,我推荐三个微观的项目,我觉得从三个项目上可以看出很多经济的问题,第一个是金地威新,第一个是收购了威新科技园,全国各地拿园区和产业用地,这一块不卖,用基金模式在做。上海闵行的项目做得非常成功,这里面做研发楼,厂房楼和商务楼之间,适合一些小成为,二、三楼是研发,今年一年是9万方,这是租赁。所以这个项目在金地内部是属于比较成功的项目。


具体成功的要素:1、区位位置,这到浦东机场40分钟,到虹桥机场20分钟。有家德国企业在长三角所有企业都跑过,最后在这家企业。因为他有很多外资企业,我觉得区域位置在主城区内是非常好的。第二个是产品定位,一栋1500,两栋合起来3600,在上海城市,大面积研发比较多。二三层是办公研发,这种产品,住一层也有,产品比较灵活,而且比较懂开发商。第三个服务非常好。一个企业是天然气,跟政府申请以后,特定把园区修全部弄开,从主干网拉了一个天然气到企业。这种服务的意识,还有就是它的品牌。因为金地威新在业内还是非常不错的,可以作为一个样本。


PPT图示:第二个项目是张江国创中心。这个项目是旧厂房改造的,定位是亚洲最大的单体,11万方的园区厂房改造。在张江非常好的工业团队的项目,今年习近平也去了,万科和张江一起合作做的创新项目。我觉得这个项目也是设计感各方面做得非常好,因为这个项目,我前期也参与他们整个市场研究和咨询定位工作,所以我觉得大家去上海考察可以去这里看。


第三个是启迪漕河泾(中山)科技园。我们一直检测,上海的土地全部卖给工业企业,实体企业。一期是收购的,二期是卖给启迪,启迪是清华系。我觉得这是第一个。这说明松江政府对启迪做得一期项目是非常满意的。第二个每届书记、领导都会去考察。


第四个就是G60,它是G60走廊上的明珠项目。成功原因,我觉得有几个:启迪找了漕河泾合作,以至于工业用地项目就可以销售。上海有一个不是特别好的政策,工业用地能否销售,看你和国企平台。如果你和国企平台合作开发,你就可以分割到城区去销售。所以它就和漕河泾的国企,实际上漕河泾只占很小的比例。


第四个G60的通道上面企业非常多。第三个是启迪在上海做的第一个项目,所以非常用心。是启迪高级副总裁非常用心,亲自挂帅,所以松江政府特别满意这个项目,你想从北京抓起来抓到上海是非常不容易的事情。


第三个是产品灵活性。我们知道松江政府服务意识非常强。因为这个项目前期我们有参与,本来有谣传说习近平有去,但是我没有查到。


总体我总结一下整个市场,我觉得基本上一年已经过完了,宏观经济比较趋于平稳,但是在产业结构上有一些行业亮点,一些智能、高端装备增长比较快,这是第一个。第二个区域,之前我讲过,去年是人事布局年,人事布局完以后,2018年各地就会出台各自大量的宏观政策,就是讲故事。政府需要给企业打鸡血,给企业讲故事,企业需要给银行讲故事,其实整个经济实际上某种程度是被故事推动的,所以今年一年的故事特别多。但是政策的话,你要到落地,我们讲有很多结构性的差异。所以讲故事讲得非常好,粤港澳也好,各种自贸区也好,但是落地做事靠这个区政府和人一起做起来。


第三个是企业发展趋缓,后期市场看淡,大家都在抓回款,去年发展一定会趋缓。所以有几个城市,可能慢慢像武汉这样的城市限价会慢慢打开一些。整个后期的市场,至少从今年四季度到明年一季度,不是特别看多,略微看淡一点。我们知道作为未来市场预期,无法进行季度预期。稍微刹车松一点点,速度就会弄得特别快。好的,我正好讲完了,谢谢大家。



活动背景资料


粤港澳大湾区这个“国家超级城市群+产业创新聚集群”,即将迎来新一轮城市群协调发展和空间链接新方式。


在协调发展的基础上,9市2区各区域在各自城市定位下,必然形成产业相互关联、城市空间链接更加紧密、城市人群生产生活更加紧密的相辅相成关系。


面对各区域城市规划、城市空间、城市建筑、产业空间、产业类型、生产生活方式等方面差异问题,各区域在粤港澳大湾区国家战略的统筹下,住房、开发区、产业园区、商业区、城市配套区(教育、医疗等)这些城市建筑都将出现新的发展规划,并将在粤港澳大湾区的整体规划及未来价值的权衡下,注重土地价值、产业方式、建筑风格、城市色调、生态方式等可持续发展的长期战略。


面对粤港澳大湾区国家战略机遇

城市建设和融合发展成为热论话题

粤港澳大湾区即是“国家超级城市群+产业创新聚集群”

城市规划建设和各区域融合发展存在相辅相成关系

两位院士将从地块规划、城市规划、城市建设、产业规划、城市建筑特色、城市生态环境、可持续的生产生活理念等因素进行演讲


孟建民

中国工程院  院士


孟建民,男,汉族,1958年2月出生,山东章丘人,1990年在东南大学建筑研究所获博士学位,中共党员。中国工程院院士,全国建筑设计大师,教授级高级建筑师,国家一级注册建筑师,中国建筑学会常务理事、建筑师分会副理事长,国务院政府特殊津贴获得者。深圳市建筑设计研究总院有限公司总建筑师,第七届梁思成建筑奖得主。 


徐扬生

香港中文大学(深圳) 院士


徐扬生,1958年4月7日出生于浙江绍兴,空间机器人与智能控制专家,中国工程院院士,香港中文大学自动化与计算机辅助工程学讲座教授。


1982年和1984年分别取得浙江大学学士及硕士学位,并于1989年获美国宾夕法尼亚大学博士学位。1989年至1997年间,任美国卡内基梅隆大学计算机学院机器人研究所研究员。1997年起任教于香港中文大学,担任机械与自动化工程学系系主任至2004年,2011年开始担任香港中文大学副校长,现兼任中国科学院深圳先进技术研究院副院长。


2013年7月获聘为香港中文大学(深圳)首任校长,任期4年。


演讲主题

香港如何抓住并融入粤港澳大湾区国家战略机遇?


香港特别行政区,作为粤港澳大湾区2区之一,处在粤港澳大湾区出海的前沿位置,与内地城市往来频繁,将迎来发展的新机遇。10月24日,港珠澳大桥正式开通,香港与内地的互通互联又加快了时间的速度,减少了空间上的距离。


香港作为国家化都市,优势是金融、专业服务,且人才专业化、国际化,而内地恰好在进行制造业转型升级,需要咨询、法律、财会、金融方面的人才。香港除了需要巩固金融、贸易、航运三大中心地位之外,也需要推动科创生态的建设。


然而,香港的科技创新基础相对中国内地还是比较薄弱的,而深圳作为全国科技创新示范中心,以及东莞、佛山等制造产业的发达,香港与粤港澳大湾区9市需要进行优劣势互补,打造一个崭新的科技创新生态平台,进行深度上的互融合作。


香港如何抓住并融入粤港澳大湾区国家战略机遇?香港中文大学(深圳) 院士—徐扬生先生将从 香港经济及产业现状、科技创新现状、人才优势、金融优势、国际贸易势,以及香港与粤港澳大湾区互通合作的关系等 方面进行详细阐述。

                            


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