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9位大V说,2019这几个指标出现时刚需可入场

深圳新浪房产 发布时间:2019.01.03 15:10:43
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2019年是经济关键之年。


此前一年,国内外环境充斥着不确定性,整个社会弥漫着焦虑情绪。在经济上,旧的模式已经不再适用,新的模式尚未被确立。


在楼市上,短短一年间,就完成从狂热到冰封的逆转。


外在环境的不确定性,叠加内在的下行压力,交杂着整个社会的各种情绪,都让2019年充满着变数。大到国际格局之变,小到楼市调控政策之变,无一不让人焦虑。


乐居综合整理了当前最典型的楼市“大V”对于2019年的楼市走向与预判。


希望对准备买房的你或者已经买房的你,提供一些思考与帮助。


(注:文章仅代表作者或机构个人观点)


01哪些城市调控会松绑?


中国楼市是政策市。这是理解中国楼市的第一个关键点。


既然是政策市,就没有一成不变的楼市调控。当外界环境和楼市环境双双发生变化,楼市调控政策发生变化,就在预料之中。


事实上,山东菏泽已经率先公开松绑限售,打响全国楼市宽松第一枪。紧接着,湖南衡阳松绑限价,虽然后来“取消限价令”以紧急撤销作为收场,但楼市松绑已是大势所趋,只是决策层不希望看到一窝蜂宽松。


2019年,楼市调控仍将继续宽松。我们有三个判断:


其一,三四线城市会率先松绑。一方面,三四线城市本身就不是调控主力城市,取消与否,无关要害。另一方面,三四线城市依靠棚改货币化而获得大涨,支撑性相对较弱,难以承受楼市调整,所以不乏主动试探政策底线的动力。


其二,因城施策成为主导规则,地方获得更大自主权。所谓因城施策,也就是赋予地方政府更大的自主权。最近的中央会议明确提出,因城施策,分类指导,夯实地方政府主体责任。这意味着,楼市调控不会再一刀切,不同城市之间或将出现更大差异化。


其三,一些楼市调整压力较大的一二线城市,也会试图松绑调控。一二线城市受制于调控高压,一般会采用逐步松绑的方式,或利用人才政策,打开限购缺口。部分以全域限购为特色的区域,也会局部放松,为楼市稳定寻找空间。


多说一句,楼市调控是反周期性的。越是紧缩,越说明市场火热。越是宽松,越说明市场存在问题。同理,这一轮越是最早放开调控的城市,越说明楼市相对脆弱,基本面对市场调整毫无抵抗之力。


02楼市“四限”,谁会最先退出?


在楼市调控中,限购、限贷、限价、限售,这“四限”是核心政策,其去留,关乎楼市调控的走向。


这四限政策,谁会最先退出?


这四限中,限购与限贷最具杀伤力。限购着眼的是抑制需求,而限贷着眼的是提高投资成本。只有这两者同步放松时,楼市调控才可言大宽松。


相比而言,限价最为鸡肋,且误导市场价格,最宜大范围松绑,已有不少城市悄悄放松限价管制,让价格回归市场指导。湖南衡阳更是打响取消限价第一枪,这是再直白不过的信号。


至于限售政策,则要具体城市具体对待。三四线城市,二手房市场相对不发达,取消与否无关宏旨,一二线城市会更加谨慎。毕竟,限售是冰封之策,虽然抑制投机但也能防止抛售。在楼市上行时,它是抑制性的,但在楼市下行时,它是保护性。


可以预料,2019年,限价政策会率先退出,限售政策在三四线城市也无存在必要。


限购政策在一些楼市调整压力较大城市会不断松绑,诸如社保门槛从3年变2年不等。但一线城市和热门二线城市,完全松绑可能性不大,以人才政策暗度陈仓,可能性较高。


至于限贷,随着宽货币推进,房贷利率会有所松动,对刚需会有所偏依,但不到关键时刻,首付比例、差异化信贷则难以放松。


显然,一切都要随着经济形势而动。如果限购和限贷政策纷纷放松,那就是楼市调控全面松绑的信号


03会不会大放水?


大水漫灌,这是理解中国楼市的第二个关键点。


任何国家的楼市大繁荣,除了基本面层面的人口、经济等因素外,无不是货币膨胀所致。当市场中水多了起来,而利率又是如此之低,那么大水漫灌之地,资产价格自然水涨船高。


回顾历史,2009年-2010年、2016年-2017年这两波最大规模的楼市上涨周期,背后无不是货币之水的助推。


可以说,只要有大水漫灌,加上楼市大宽松的配合,房价没有不上行的道理。那么,这一次,是否有大水漫灌?


目前来看,货币政策的空间已经打开。


前不久的重要会议提出,稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕。没有了“中性”的表述,也没了“管住货币供给总闸门”的表述,这说明货币会越来越宽松。


然而,货币宽松是基于稳经济的需要。经济面临下行压力,信贷传导机制出现问题,企业融资成本居高不下,这无不是货币政策的逆周期调控。


货币宽松会否演变成大水漫灌?取决于三大因素。


一是外界环境。美联储加息缩表的步伐。美联储如果放缓加息步伐,那么国内政策空间就更大。如果美联储依旧强势加息,那么国内货币宽松空间就始终受到制约。


二是贸易争端。贸易争端一旦缓和,经济下行压力随即就能得到缓解,以放水来刺激经济的必要性也就不复存在。反之,同理。


三是经济下行压力。缓解经济下行压力,一在基建,二在减税,三在改革,最后才是房地产。只要前三者能够稳定经济,房地产也不会被再度启动。


所以,2019年,货币政策肯定会继续宽松,而且不乏继续降准的可能性。但目前,从宽松到大放水之间,还有无数的不确定性因素,大规模刺激尚未被提上日程,有待进一步观察。



04房价是涨是跌?


稳定比什么都重要,这是理解中国楼市的第三个关键点。


2019年最重要的任务是稳楼市


所谓稳楼市,既要防止房价上涨,又要防止房价大跌。如果说过去几年的任务,都是遏制房价上涨,那么如今的重点,已经换成“防范房价大跌”。



在稳楼市上,地方政府的尺度相对较小。由于土地财政依赖、房地产投资依赖都较为迫切,所以只要楼市出现下行迹象,无不争先恐后入场维稳,不断试探政策底线,寻找宽松空间。


相比而言,中央层面容忍度更大。只要不影响房地产投资增速,不对经济形成显著拖累,不影响到金融层面的稳定,就不会轻易诉诸刺激措施。


基于央地博弈逻辑来看,2019年楼市会不断松绑,货币政策空间也会不断打开,这对于防范房价大跌形成一定支撑,有利于“稳楼市”目标的实现。


所以,正如上文所言,仅靠楼市松绑,只有维稳行情。只有大水漫灌配合,才有新一轮大幅上涨。


05房价最多跌多少?


不要考虑崩盘,这是理解中国楼市的第四个关键点


最坏的情况有可能发生,但一旦这种情况发生,影响就是全局性的,普通购房者和投资者不必杞人忧天。


从现实角度来看,如果楼市松绑而跌势不止,那么最多会跌多少?


对于具有全局重要性的一二线城市来说,这一数字是30%左右。而对于燕郊等不具备全局影响性的区域来说,下不见底。


原因有三个:


一是,从历史经验来看,2008年广深等地基本都跌了三成之后,迎来新一波反弹。房价跌破三成,影响的不只是经济,还波及金融系统,这是救市的关键节点所在。


二是,全国房贷首付比例34%,大多数都是三成首付,只要下跌不超过30%,就不会影响到银行等金融系统。


三是,过去四年,房价翻了一倍。这四年,名义GDP大致每年保持10%增速,房价上涨接近一半是合理的。那么下跌30%,也就相当于过去60%的涨幅,从市场而言是合理回归。


06刚需何时入场?




刚需买房任何时候都无所谓?这是典型的错误观念,这也是理解中国楼市的第五个关键点。



刚需的钱不是大风刮来的,背后关系着六个钱包,更难承受楼市调整带来的冲击,所以更需要慎重。



所以,这句话正确的表述应该是:



刚需要做好随时上车的准备,而不是什么时候上车都一样。



刚需入场,有三个关键时机



一个是政策有意照顾刚需时。比如刚需优先的限价摇号,只要新房与周边二手房的套利空间在20%以上,就可以果断入手。这是政策奉送的福利,不用白不用。



第二个楼市复苏之际,也就是右侧交易,这是相对稳妥的选择。右侧交易是个股市术语,简单点说就是在上升趋势确立时买入,而不是在下跌趋势加大时抄底。右侧交易固然买不到最低点,但相比于抄底抄到山腰上,则更为稳妥,且更适合刚需。



具体而言,这就是楼市逐渐松绑,货币宽松配合,楼市成交量开始逐步复苏时。尤其是限购限贷开始松绑、房贷利率不断下探、降息降准席卷而来之际,这是最好的出手时机。



第三个刚需换房,最需要的是楼市稳定。换房最担心的是房价波动带来的风险。相比而言,在市场稳定之时,最适合改善型需求置换。没有外力影响,选择空间充裕,正是居住质量升值的最佳时机。


07一二线房价会怎样?


普涨时代已经过去,这是理解中国楼市的第六个关键点。


在过去,经济高速发展,居民收入不断提高,居住需求不断释放,货币增速也在不断扩张。表现在楼市上,就是从一二线到三四线城市的普涨。


现在情形已经完全不同。大城市化已经成为主流,无论是国家中心城市还是强省会,无论是大城市群还是大都市圈,都将带来巨大的虹吸效应,处于这些城市核之外的小县城,将无缘人口、资金和产业的盛宴。




更关键的是,同样是放水,水往一二线和三四线的流向并不均匀。拥有资源集聚能力的一二线城市,将会享受放水最大的短期红利,而三四线城市除非依赖定向放水,否则很难在大宽松环境里占到“便宜”。


在楼市上,一二线城市拥有经济、人口、资金、产业、就业等方面的支撑,也最容易承接漫灌而来的大水,因而在短暂调整之后,还能再度走上上涨之路。


但大多数三四线城市,楼市并不具备投资价值。经济发展前景难言乐观,人口也在不断流出,而城市本身就有大量的土地资源可以开发利用,房子整体上是出于过剩的状态,楼市的支撑性必然存在问题。


2015年时,这种上演就曾经上演过。只不过,后来被定向放水所扭转。然而,哪有那么多次定向放水?


08三四线楼市往哪走?


三四线城市这一轮房价上涨,得益于棚改货币化


棚改货币化,是央行以PSL贷款之名,对三四线城市定向放水。地方政府获得棚改贷款之后,以货币补贴之名发放给拆迁户,拆迁户带着真金白银入市,搅动市场情绪,从而催动房价上涨。


那么,三四线房价向何处去的问题,也就是棚改政策向何处去的问题


一个好消息,两个坏消息。


好消息是,棚改离收官之年还有两年时间。2020年是全国棚改收官之年,2019年的棚改仍会继续推进,大拆大建的游戏还能维持一段时间。


第一个坏消息是,棚改货币化全面收缩,棚改政府购买模式即将终结。这意味着,棚改式放水不复存在,地方政府为棚改兜底的局面一去不复返,棚改货币化将会失去根本支撑。


第二个坏消息是,偷梁换柱的游戏玩不通了。过去一些城市以棚改之名,大行拆建之事,一些建设良好的社区也被纳入棚改范围之内。如今,监管即将强化,住建部明确表示:严格把握棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。


所以,棚改货币化正在退潮,而棚改离收官也只有两年时间,这对于大多数三四线城市的楼市都不是好消息。


那么,哪些城市最危险


一是棚改货币化安置比例越高的地方越危险。


二是经济基本面较差的城市,未来最危险。


三是人口持续流出的地区,未来房价也很堪忧。


哪些三四线城市还有支撑?


一是环京环沪环广深城市群


二是强省会周边的三四线城市


三是经济基本面较好的三四线城市,也有一定支撑性,如百强县或区域性中心城市。


09房地产税会不会来?


2019年最大的悬念,将会是房地产税


在2017年和2018年,关于房地产税,无论是舆论动员,还是技术储备,抑或现实需要,都已到位。


万事俱备,只欠东风。


所谓舆论动员,指的是2017年以来,权威部门不断释放房地产税消息,不仅透露出“立法先行、充分授权、分步推进”的12字方针,而且已将房地产税纳入5年立法计划。可以说,整个社会,已对房地产税的到来做好心理准备。


所谓技术储备,指的是房地产税开征的技术障碍都已不复存在。不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并、70年使用权自动续期,这些事项已经全部落地,开征房地产税,将不会存在技术层面的限制。


所谓现实需要,指的是房地产税替代土地财政的可能性与必要性。在国外,房地产税是最主要的地方税源之一。而在国内,最大的财政收入源头是土地财政。


土地财政异化了政府与市场的关系,成了房价上涨的推手之一。尤其是一二线城市,存量土地资源越来越少,土地财政的空间也越来越小。无论是基于重塑房地关系,还是财政需要,房地产税都有其现实迫切性。


然而,万事俱备,只欠东风。所欠之东风,究竟是什么?


时机。


开征房地产税,需要一个稳定的市场环境。如果经济持续下行,开征新税,就很难得到整个社会的认可,房地产税的推行必然阻力重重。如果楼市下行趋势加剧,房地产税如果贸然出台,将犹如催化剂般,加剧楼市下行的可能。


结论是,楼市越是稳定,房价越是高涨,房地产税越会尽早到来。楼市越是低迷,房地产税就越是谨慎


显然,2019年房地产税,可能会开始征求意见,但离正式落地还有一段距离。


10哪些房企活不下去?


每一次楼市调整,都是房地产行业洗牌之际。


在楼市调整中,最危险的房企有两种:


一种是中小型房企,在融资方面受到百般限制;

另一种是高负债率房企,融资成本高企,现金流堪忧,偿债周期到来,缺乏抗风险能力。


同理,最坚挺的房企有三种:


第一种是龙头房企,在融资和市场上都占有巨大优势;


第二种是高现金流房企,手里有钱好办事,楼市调整之际,刚好是抄底之时。


第三种就是大型国企,财大气粗,融资成本相对较低。最近拿地的多半都时国企。


所以,2019年,龙头房企的集中度还会进一步提升,国企则会继续扩张,而中小房企将会更多消失。一些高负债率的大型房企,也将面临被兼并或收购的命运。


根据中金数据,2019年房企将进入偿债高峰期。


仅仅2019年,国内房企的信用债偿付额就高达6453亿元,而境外债也有323亿元,相比2018年双双翻倍。



债务是房企的生死关,现金流则是抄底的利器。


11六个关键点


请记住,判断中国楼市走向的六个关键点。


其一,中国楼市是政策市。无论是货币环境还是调控政策,都跟随经济形势而变化。所以,没有一成不变的调控,也没有一成不变的楼市走势。2019年经济面临下行压力,这为货币宽松打开空间,也为楼市调控宽松提供可能,更为房价维稳提供支撑。


其二,没有大水漫灌,单有楼市松绑,难有房价大涨。房价想要上涨,必须要有居民加杠杆配合,而这需要大水漫灌作为支撑。如果只是单纯的调控松绑,而无货币之水的配合,那么楼市顶多走出维稳行情,很难支撑起新一轮上涨。


其三,2019年核心目标是稳楼市。所谓稳楼市,既要防止房价继续上涨,更要防范房价大跌。在2019年,防跌的重要性大过防涨。为了稳楼市,调控政策可能会次第放松。


其四,不要相信刚需任何时候买都无所谓的鬼话。刚需最好的入场时刻,不是下跌趋势确立时,也不要试图寻找楼市调整的最低点,而要等楼市环境逆转的信号:一是取消限购限贷,二是降准降息同步而来。放水与政策大宽松叠加,这就是入手时机。


其五,不必考虑楼市崩盘的可能性。最坏的情况有可能发生,但一旦这种情况发生,影响就死全局性的。对于普通刚需和投资者,不必杞人忧天。回到现实,真正要考虑的是在楼市短周期里的抄底机会。


其六,普涨时代已经结束。大多数三四线城市除非借助定向放水,否则不具备投资价值。一二线城市,尤其是国家中心城市、大城市群、强省会,概念越多,楼市的支撑性就越强。


大V机构如何预测2019楼市?


//米宅:2019是政策叠加现实的楼市小年//


1、政策基本面是“托而不举”,托住不跌,但也不举着让你上升,政策盘子里是货币政策和限购限贷政策。


2、“因城施策”,在稳定房价的前提之下权利下放,落实城市主体责任,根据自己城市的情况来制定、调整政策,这将是2019年城市楼市政策的主基调,于是你看到了合肥、广州、珠海等的政策调整就是前奏,后面会越来越多。


3、2019年,会看到很多城市对限购、限价的放松,主要是土地依赖较大的省份和城市,会限价逐步退出、限购政策的社保年数和补交规定放宽。


4、海南除了海口三亚两个城市之外,大多数地方的度假养老楼盘会逐步放开,道理很简单,给北方土豪盖的海景房为什么要限价呢?为什么要限购呢?图啥呢?


5、首套房利率会有下调,政策主基调说了:要保护自住需求。利率现在却是伤害自住刚需客的一把利刃。


6、2019年,一线城市盘整完毕,压抑两年的需求将逐步释放,略有回暖,回暖程度主要看信贷条件。


7、2019年,二线城市保持平稳,市场在下行,但政策适当宽松,两相抵消,市场基本面保持平稳,不会大起大落。


8、大批三四五线城市将迎来萧条、回调、下跌,现在出不了手的,估计明年后年更难出手,因为好价格不再有了。


9、2019年,将有大量商铺空租,所以,请珍惜你的租户,不要涨房租,对他好一些,同理,写字楼、公寓、住宅的房东,也要对你的租客好一点,因为,明年会有更多房子空出来的,价格更便宜,他可能不会再租你的房子。


10、2019年第一天也是反洗钱实质性执行的第一天,钱的流动效率会下降,今年,务必保持好你的现金流,建议采取防守策略,多备几张信用卡,不要扩张、不要激进,最好是不要创业不要做大的投资,珍惜工作,珍惜同事。


11、房子可以买,长周期一定是看涨的,但这一两年是没有什么涨幅的,不要期待什么暴击,保持一个平常心,只看一线、强二线城市,主要看限价新房和无倒挂二手房机会。


12、当你在讨论房子值不值得买的时候,你需要换个问题来考虑:有没有比房子更值得买的东西?如果没有,那就安心的买房子吧。唯一不同的是,房子没有以前好赚钱了,但问题是,相对买其它,它依然可能是最安全最靠谱最赚钱的一个事儿。


//人民日报:股市震荡筑底、债市分化加剧//


外部环境会变好吗?


●全球经济增速下行与分化加剧可能导致中国出口增速不及预期,从而带来新的增长与就业压力;


●全球资本市场动荡加剧与美联储的后续加息可能导致中国再度面临资产价格下跌、资本外流与本币贬值压力。


钱会更多吗?


货币政策继续遵循2018年的政策基调,预测包括:


●第一,2019年可能仍有3-4次降准。降准一方面可以在外汇占款持续负增长的背景下为金融体系补充基础货币,另一方面也可以缓解影子银行体系收缩导致的流动性短缺;


●第二,2019年央行在下调存贷款基准利率方面可能会依然谨慎,既可能维持基准存贷款利率不变,也可能降息的次数显著低于降准的次数;


●第三,央行依然会进行积极的公开市场流动性操作,且流动性操作(OMO、SLF、MLF)的相关利率可能进一步下调。


股市会怎么样?


导致2018年股市显著下跌的主要原因有四个:中美贸易摩擦的突然加剧、美国股市自10月份以来波动显著上升、金融监管的深化以及民营企业家对未来信心的下降。


目前来看,股市的政策底已经非常清晰,但是,政策底并不等于市场底。很可能在整个2019年上半年,市场都可能处于一个持续探底的过程,本次“磨底”的时间可能要比以往任何一次都更长!


原因在于虽然困扰2018年股市的两个国内因素已经好转,但困扰股市的两个外部因素仍将持续存在。


房子会有大跌吗?


房地产市场调控预计不会显著放松,防大起又要防大落,既要避免债的继续上升,又要防止资产价格持续下跌。


哪里最有赚钱机会?


2019年利率债市场将会继续迎来牛市。


因为下行压力不小,金融机构的资产荒仍旧严重,从而进一步增加利率债的吸引力。但考虑到汇率的维稳以及利率债发行的可能上升,无风险利率在2019年的下行空间将是比较有限的,所以牛市也只会是温和的牛市。


总结来看,2019年中国资本市场的格局可能是股市震荡筑底、债市分化加剧。市场上避险情绪有可能占据主导。



//贝壳研究院:新房放量,二手触底//



政策上2019年将中温放松,呈现三个特点:调控主体由中央转向地方、调控方式由调控交易转向调控供给结构、政府职能回归到住房保障。


市场层面,新房放量,二手触底。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会对二手房市场造成分流影响。而明年二手房市场有望结束继续下行的态势。


城市分类上,一线城市明年市场有望小幅回升,首次置业需求加快进入市场,带动换房改善链条活跃。二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。


//吴晓波:房地产行业仍然非常纠结//


经济学家管清友也讲了,中国的房地产泡沫是在三线、四线以下的城市


而且在2019年,房地产行业仍然非常纠结,大规模人民币增发和居民消费的恐慌,不动产仍然是一个巨大的承载物。


不久前已经发生了“菏泽事件”,我认为大概从2019年一季度开始,房地产政策的波动会成为我们观察2019年产业和宏观经济的重要指标。


//社科院财经战略研究院:一线城市缓慢复苏//


从城市格局看,一线城市已经进入存量房市场,受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小,市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化,但政策进一步趋紧的可能性并不大。


另一方面,经历了2017年以来的持续调整,一线城市房价风险已经得到一定释放。市场复苏目前主要受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境。一旦外部经济环境有所改善,一线城市楼市可能会率先缓慢复苏。


2019年虽然国际资本市场仍将继续动荡,但中美贸易摩擦可能会有所缓和。这或将在一定程度上改善房地产市场所处的外部经济环境,减弱市场观望情绪。


二三四线城市仍将继续调整。二三四线城市大多仍处于增量房市场阶段,当销售不畅时,住房库存将再度增加,并反过来进一步增强房价下降压力。2017-2018年,二三四线城市房价大都累积了不小的涨幅,客观上也有调整的需要。


//野村:楼市调控或在二季度明显松动//


野村陆挺团队认为,菏泽楼市调控松绑的样本或难以复制,也并不意味着中国对房地产行业调控政策全面放松的开始


随着2019年上半年经济下行压力明显加大,二季度楼市调控或将出现更大幅度与范围的放松,届时可能会涉及一二线城市对限价限售限购的松绑;那时才算是楼市调控的根本性转折点。


//丁祖昱评楼市:看好中西部城市//


2019年房地产更将发挥中国经济压舱石的作用,政策相对宽松且落“地”。城市层面,我更看好的是最近几年成交相对平稳、整体市场容量较大的城市,比如重庆、武汉等基本面相对良好、人口吸附力较强的中西部城市,另外还有因为政策原因一直被压制的城市,典型代表为上海。


对于更多的中小房企而言,增速放缓已经成为大势所趋。一方面市场容量不再增加,行业规模已经发展到阶段性瓶颈;另一方面传统开发企业的高杠杆模式难以为继,尤其是在市场转冷、销售不佳的背景下,企业资金层面会更加“捉襟见肘”。


//旭辉:2019年稳/2020年转/2021年启//


2019年是中国房地产以“稳”为主旋律的1年


其一、稳量。即使2019年比18年房地产销售面积差不多,或则少5%,但整个行业依旧是一个很大的体量,2019年全年销售额预计也能达到12万亿,13万亿,所以量是稳的。


其二,稳价。全国均价会稳定或者略有上升,房价既不会大幅上涨,也不会大幅下跌,而是整体一个稳字。


其三,稳投资。2019年房地产投资增速将继续保持在6%左右,与GDP增长速度相似;


其四,稳杠杆。行业2019年间会实行“稳中有降”的去杠杆,降负债;


其五,开发企业稳增长。可能2019年比2018年增速会适当放缓,但开发商业绩增长是可持续的。


其六,稳预期,经过208年调整之后对后市预期会更加稳定,波动不会太大。


其七,稳政策,2019年房地产政策会继续分城施策,价格管理也会相对稳定。


2020年是一个“转”字


其一、政策转松;预计2020年会有一些鼓励性政策会出现;


其二,市场转暖,2020年市场会比2019年市场要好;


其三、供需结构会转好。目前楼市供需结构不均衡较严重,典型的大失衡是中国楼市在需求很大的城市往往房子供给不足,而在需求少的城市反而供求过剩,但2020年供需结构会逐步转好。


其四,高增长转为高质量。到了2020年,房企过去高速增长即将转变,品牌规模房企都会追求高质量增长,也因为高质量的约束,类似TOP30房企会维持大约10%到20%的增长,会比之前适度下降,因为房企要保持产品质量,财务质量,经营质量的均好,业绩增速适当下降也是可以理解的。


其五,房企转型制造服务业。未来2020年后房企利润比较薄,价格比较平稳,房企竞争微小的差异在未来会出现放大效应。2020年后,大型房企战略同质化更严重,你的成本管控更严格一些,能够有1到2%的差异,可能就会带来巨大的利润和企业效益差异。


其六,盈利转平。未来房地产这个行业会逐步回归全社会利润,还会有基本利润,而且2020年整个行业的平均利润一定比2018年上半年会有所下滑。


其七:需求转品质改善。很多人说中国未来出生率,老年化会严重,因此房地产更不好做了,对此,林中强调的观点是,其实宏观大势有问题、不见得微观企业有问题,比如中国很多行业不太景气,但依旧有优秀的企业。


2021年是一个“启”字


2021年之后,中国房地产将迎来一个新的周期开启。


其一,2021年之后,房企业绩增速会显著下降,但房企也没必要悲观。林中提醒,那个时候房企规模更大了,即使房地产未来每年增长率6%,也就是说与GDP增长率相当,那么差不多8年,业绩规模也会翻一倍。


其二,2021年房地产新一轮周期会让市场更健康和更有质量,政府也希望这个行业平稳,对开发商战略稳定性、经营举措长期性等都是好事。


其三,上升周期长,下行周期短。


原标题 | 2019楼市往哪走?看这篇分析就够了

原标题 |干货!50位大V对2019年楼市预测


房价 北上广一线 二三线城市

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