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2018年业问群聊记录精选⑤ ——关于政策解读

金哥业问 发布时间:2019.01.22 11:21:58
浏览:2921

【群聊记录采集于业问微信一群,同学们可在群记录中自行查询留言真实性】


2018年01月17日

Q:宅基地新政,郊区的宅基地要发

金哥

实际交易不了,没有规范的交易场所。好的城市基本上没有宅基地了,有的都是四线城市,能交易价值也不行。交易要有合规的交易所才行的通。

这次的政策用意是容许集体土地建房用于租赁,不是用于商品房建设。个人建房影响不了商品房市场,政府是最大的地主,土地收入不可能让给他人,能拍卖赚钱的地,早就规空或是拆迁了,不会等到你去卖宅基地。房地产市场集中度进一步提高,寡头市场即将形成,收购者与被收购者都受市场的追捧。


2018年03月29日

金哥

整体来说这次三价合一对市场的影响是有限的,因为房价的决定因素是:长期看周期,短期看供求。(注意此说有别于任泽平的说法),深圳从长期周期(100年周期)上看,是螺旋上升阶段,中长线趋势未变。从短期看,现再是供小于求的局面,因此深圳房价还是会继续涨。但是,一个城市的房价并不是一涨就普涨局面,有点像蜂蜜点水,有个过程,最后涨幅才全部实现。微观来看甚至会导致局部有涨有跌,分化。

三价合一对高评高贷影响巨大,对其他影响不大。高评高贷左右不了房价及市场。因为房价不由它决定。

1. 税收的作用降不了房价;

2. 税收成本会由买卖方分摊,分配比例是买卖在市场中的地位决定。强者就分的少。


2018年04月04日

金哥

董教授1月10号发微博说自己关于房地产税的预测预计会在2019年后几年兑现。

董教授改变了房地产推不出的看法,变为可能出,但是要完成一些前置的条件,比如:土地制度的改革,个税起征点的上调,个人住房信息的互通,具体的征收方式等。涉及法律,法规等问题的配套。


2018年04月15日

Q:想听听大家意见,房产税来临如何做到未雨绸缪?

金哥

您如果资产超过1个亿,建议您转海外5000万,如果低于2000万,就不要担心房产税了。看个人情况,中庸之道 不盲看多,也不盲目看空。


Q:小换大是个方向吗?

金哥

看城市。董推荐4房,大的,理由是改善是不断增长的。余英推小户型,说流通性好。我的看法是看城市,看它的消费力是否能承接大平层。比如武汉 ,才进入大平层消费,而深圳多大的房子都没有问题,小户型也滋润。


2018年06月05日

金哥

房价是综合因素的结果,增加供给对房价有影响,至于影响有多大,还要看其他影响房价的变量。比如:人口。如果其他因素不变,人口流入大于170万x3=510万人,房价还是会上涨的。再说,消费是层级的,不能说富康的供给增加了,就会影响宝马的价格。如果要说这次房改政策对市场的影响,要分析种种影响房价的变量,有些变量是未来的,因此这次房改政策对市场的影响是不可预测的。如果能预测,一定是瞎说。

房产税的实施,个税的改革,都会在3-5年完成,这些综合因素会给深圳市场带来什么样的结果,有待观察。所有因素共同作用,在放开价格管制的情况下,市场有可能出现极度分化的局面,随着时间的推移,最终趋于平衡。


Q:涨的会不会是豪宅,不涨的是普宅?

金哥

应该是资源稀缺的价格价格继续涨。对手盘多的,会跌一点。应该不是普涨局面。不看价格,总价多少,看对手盘数量的多少。


2018年06月11日

金哥

深圳新房改后,房地产投资不再是以往城市及区域的选择问题,而是要从过去牛市思维中走出来的问题。

在牛市中,预期和流动性都不存在问题,因此越胆大,越发财!买,买,买永远不会错。


2018年07月13日

Q:房地产税立法是个法律问题,没有一个法律专家发言前,离开征早得很呢,都嘚啵啥,隔一段嘚啵下,真是有意思

金哥

房地产没有3-5年征不了,明年6月前是联网完成,有法律依据的

我的ppt中有国家关于房产税的法律依据。喻景忠教授就是房地产税的起草者 ,27稿了,法律起草组的。

(一)类的二个法律依据再与房地产税暂行规定衔接,再到地方出细则。就可以征了

喻景忠教授是全国最高检唯一的首席会计凭证的证据论证专家,所有的大案,涉及会计证据的,只有他签字才能成为证据。薄案,红塔,远华等。也是各类税法起草人。大家可以百度查

金哥

地方人大可以直接立法出自己城市的房产税实施细则的

喻和董教授曾经为立法的法理及法律依据问题争执过,我以前是认同董教授的观点,现在认同喻教授的观点。因为法律是统治阶级的意志,可以随时征。

现在主要是联网没有完成 ,个税没有完成,征收机构没有合并完成等。在执行层面没有准备好。其他问题都不是问题。

 土地财政转向税收财政是必然。我的结论是房产税3-5年必征。先期比较松,减免及抵扣比较宽松,税级不多,刚需无需担心。


2018年07月20日

Q:银行这个月开始放水了。要求加大信贷投放,6月还控制。7月下文,要求放贷多少,要达标。房子能不能上来点呀。

金哥

现在放水没有用


2018年07月31日

金哥

正式发布限售了,已网签不在禁售之列。我帮同学在昨天抢到了一套房,卡位成功,还是给搞的润1,89平3房,税6万 价格不到1000万。

我2个月以来,最少提醒80位同学卖房,当时很多人不理解,尤其是春节小阳春时,鸡血情绪还在迷茫,我从顾虑,直接判定要出逃了,很坚定。上次饭局,我也跟到场的同学说了这个观点。


Q: 金哥威武,是你在制定政策吗

金哥

明白逻辑 一切都是必然 大家搜群,记录,有证可查。在公开市场演讲中,我也明确说出了观点。比如在新浪,大象等。


Q:卖了之后呢? 等?

金哥

抄底。

我一个月以前说,只有利空的可能,我在1月1日,判断深圳市场会出现转折。

1 :2018年1月1日提醒人民币贬值 ;2 :同时建议多套房者减持 预防突发性风险;3 :年初预判深圳市场会在6月出现转折点;4 :深圳短期利空的预判  5:2018年 一套资金 三个城市通吃 先卖武汉,再投固安(前提是不惧怕踏空深圳) 2018年底再回深圳。敢这么操作是基于武汉,固安,深圳三个市场大势的判断。


Q:我倒觉得限售之后,二手供应会减少,反而会引起上涨,未来三年卖出的房源不再具备流通性,一年8万套,三年24万套,总量才170万套,而且新房流通性更差,二手回暖几率大

金哥

流动性就是财富,减少流动性,就是财富消失。


Q:供应少了,未来一二手的供应都在减少

金哥

我今天看中介就是这样解释的,卖的少了,房价又要涨。我的天,什么政策,都被总结成房价还要涨,赶快买。


2018年09月06日

Q:可是如果限购一直不放松呢~政府会改变以往的思路,从制度上抑制房价吗?

金哥

再出多少招都没有市场的力量大。房价是多因素综合的作用,我在咚咚找房演讲也做ppt解释了。

逻辑很简单:老大说不能涨就不能涨,其他都没有用,现在是政治第一。这就是市场逻辑。房价不涨,不跌,就是基本面。因此任何说房价会大涨的人,都不懂这个逻辑。对错让时间去检验。


2018年10月31日

金哥

大家别想房地产松绑了,短期内不会改变这个政策的


Q:但是可以明修栈道 暗渡陈仓!

金哥

一把手不干了?还讲不讲政治?我的观点:像厦门这种地方,可能松。像深圳这种地方,不会松。


2018年11月29日

金哥

所有的调控政策都是在为房地产税的出台争取时间。以治标逐步过渡到治本。房地产税出台之时,就是调控政策退出之时,因此不要幻想短期内深圳会放松,类似明年可能会反弹的观点都是危险的。看不到这一点,就不要做房地产投资了。


Q:房地产税会是个什么样的税

金哥

房产税,深圳3-5年必征,房地产税的含义大于房产税,我们一般就指房产税了


2018年12月12日

Q:任的文章写的非常好,他不是大众眼中的哲学家,他是商界里的哲学家,思考者

金哥

您只看到a面,没有看到b面。他是成功的企业家,不是思想家。

企业的事情归企业,不能与国家精神,公民道德捆绑。孟(孟晚舟)的事情,是华为的事情,不是中国人的事情,不要绑架国人。

我们要正视中国在法制上与西方的差距。而不是煽动民族情绪主义。要想中国长期发展,人民富裕,必须向西方学习。不要动不动指责。先把普世价值做好。

只有保护私人产权,经济才能发展。只有保护人权,个人财富才能保全。只有尊重市场,社会才能互利。法制对于中国这样几千年的封建国家来说,是最佳解药。要改变人治只能靠法制。现在民众不是没有脑筋,是新闻不自由,信息量不足。没有办法做出准确的判断。


2018年12月20日

金哥

菏泽及珠海的放开,是矫枉过正,以后陆续会有城市跟进。我希望固安立马跟进。去杠杆过程中,信用缩减是必然的。

美元加息,必然导致国际资本回流美国,中国外汇储备降低,这个锚定货币减少,必然导致信用收缩,也必然导致资产价格下跌。

现有土地性质四种:工业 商业 住宅 教育用地,军事用地等。每一块土地性质一般都是单一的。有一种情况就是工业土地上有小部分土地可以用作商业服务,为企业服务。这就是商服用地。土地招拍挂时就注明了是商服用地。要不然工业土地上兴建食堂,加电站,宿舍等商业用途的设置时,规划是批准不了的。

如果土地性质注明了商服用地的面积,到时报批这些建筑时,规划是可以审批的。


2018年12月22日

金哥

“长期的金融税收手段”出台,才会让行政“5”限退出市场。


2018年12月26日

Q:只需要把董藩一年之前关于房产税的所有言论拿出来听听,就知道房产税的可能性了………不过金哥吓吓普通群众,减少深圳湾的竞争对手也是好事,董藩这一年内关于支持房产税的言论都当成zz正确的演戏就好了………

金哥

董老师是反对征税的,只是不在坚持。

关于深圳不会放松的判断,我已经提前在王锋主任讲话前一个月就判断了。不是事后判断的。因为很多人都判断明年深圳会放松,市场会回暖。这实际上是趋势上本质的判断。区别不是一般的大。这些趋势判断就会左右不同的实操。

逻辑还是王锋说的,长效机制建立之时,才会取消五限。我理解的长效机制主要就是房产税。


Q:董藩一年前关于房产税出不来的意见,有观点有数据,有分析有论证,最近一年关于支持房产税的说法,突然一百八十度大转弯,只有“感觉”,“有东西变了”,……没有任何论证………这就很明显……说不定董藩心想,看来看不懂我的话的学生,还没有真正懂我………没学到精髓………

金哥

董老师是从法理的角度看房产税,他认为没有法理就不能征。其实,要从法律依据的角度看,有法律依据就行。不需要法理依据。一句话:税是统治阶级的意志。

董不在坚持,是明白了,税不是按法理出牌的。

个税改革今年推进的这么快,5月前都没有音信的,到现在连各种细则都出来了,可见,这都是为房地产做准备的。


Q:房产税一定会出,因为卖地财政一定会有终结的时间(或许是多年后),财政无以为继。但是有几个问题:

1、什么时候出?(很多年后在投资上现在谈没意义)

2、税率高低决定冲击大小,就像上面的例子。

3、税基(征收基准价)、减免政策也是影响的因素。

4、会有对冲政策。

5、出台时间长度。从立法到实施,过程两年的话,预期在前,足够消化了。

总结:别乱猜,不用过度紧张。

金哥

在法理上是确实征不了的。因为财产不是100%的权利。可是,房产税不是按法理,是按法律依据。

到2021年还有3年。应该会出的。

另外,我重申一下,我不认为房产税会降房价。可能大家认为我谈房产税是吓唬人,不是。这个观点是我经常说的。这不是第一次。

我也不希望征。土地财政转税收财征是必然的。只是时间问题

这里面还有个问题,2019及2020年,都要准备稳住,关键是很多人等不到天亮的那一天了。或是傻等,不调整策略,不会断臂求生。


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