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传言中断供导致"房源激增"的法拍房,值得买吗?

中原大咖 地产 发布时间:2019.01.25 18:46:01
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近日,又有市场消息称阿里拍卖网上北上广深拍卖房源激增,深圳增幅尤其明显,从而推导出深圳弃房断供数量大幅增加,引发市场关注。


两个月前,市场上也传出过深圳“断供潮”的消息,最终证实为误读。



媒体求证后发现,近日这一轮传闻依然为误读


真实情况是:


【相关数据未现太大增幅】


阿里拍卖相关人士披露的数据显示,2017年12月深圳新增的司法拍卖住宅用房为173套,2018年11月为245套,2018年12月则为258套。无论同比还是环比均未出现太大增幅,表现基本稳定。


网站上显示的法拍房,还有不少是有流拍或中止的房源二次甚至多次上线重新拍卖,因此拍卖的房源数量存在重复计算,并不能代表实际拍卖数量。


据此前深圳市中级人民法院相关负责人透露,近一年来深圳司法网拍的力度一直在加大,所以上线拍卖的标的物数量确实在不断增长,但房产被强制拍卖的原因更多在于经济纠纷、债务清偿等。


【法拍房增加与断供并无必然联系


阿里拍卖相关人士指出,按历年来的趋势,不仅是房产,年底所有司法拍买品的数量都会有一定增加,且年末法院执行案件集中处理,也会出现拍卖标的物相对增加的情况。


此外,虽然线上显示的是深圳房源,但有不少是纠纷案件在外地,只是按房产所在地来划分为深圳市的拍卖房源而已。


那么问题来了,到底什么是法拍房?这种房子值得买吗?


法拍房


法院拍卖房产的简称,遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。


民间借贷、商业贷款、司法没收、无主财产都有可能成为法拍房。


法拍房价格一般都会低于市场价,具有价格优势。网传的7折大甩卖,实则也是法拍房的常见价格区间。


法拍房的潜在风险


【可能涉及民间借贷纠纷】


部分法拍房的被执行人可能并不是只有一个债主,比在向银行抵押之外,各方社会借贷,均以房子作为背书,或者伪抵押物。

一旦拍下这种房屋,入住还遭到其他债权人的纠缠追讨,就比较糟心了。


【拍卖前可能已出租】


买卖不破租赁,不少房子看似拍到了一个比较低的价格,但隐藏着各种各样的租赁风险。

如果被法院拍卖的房屋或在拍卖前已出租,而且租期很长,法院执行局无权将该租客驱逐出该房屋,更甚者是竞买人根本拿不到租金,存在二次诉讼的隐患。


【未结清欠款要买方承担】


被法院拍卖的房屋在拍卖前欠缴水煤电、物业费、公共管理费等费用,需由竞买人支付。如果遇到某些费用恶意拖欠,入住后要补缴的费用很可能是一笔不小的数字。


【不能落户的风险】


法院强制拍卖被执行人房产的,只处理房屋权属问题,不处理户口问题。


如果房子拍到手后,原房主不把户口签出,购房者将无户口可落,特别是遇到孩子需要上学,十分麻烦。


【产权风险】


产权是否清晰,必须提前明确。如该房产是否属于能够进入市场流通的完全商品房,即已办理了房地产权登记取得房地产权证书,且该房产之上不存在查封,或虽存在查封但系实施查封的机构解除查封委托拍卖等。


【要了解税费问题】


一般来说,法拍房的税费比较高。在深圳,法拍房过户是按照拍卖成交价过户,这个价格远高于国土交易中心的过户评估价。此外,和买二手房一样,要看该房屋是否满五唯一,否则除契税外,要支付个税。


捡漏需谨慎


竞买司法拍卖房屋前,要去看拍卖标的物,实地了解一下相关情况及欠费,最好可以先委托律师尽职调查。


此外,拍卖房基本都是一次性付款,而且还有一定的期限。这就对购房者的资金实力要求不小。虽然部分线上的法拍房有标注“可贷款”的说明,但要求比较复杂,由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件。


来源:南方都市报 | 腾讯智慧房产 | 中国经济网

整理:中原大咖

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