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深圳城市更新单元规划容积率审查规定印发

资讯中心 媒体 发布时间:2019.02.03 10:19:59
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来源: 易图诚泰  深圳市城市更新网


2月2日,为规范城市更新单元规划容积率审查管理,完善城市功能结构,有序推进城市更新工作,深圳市规划和自然资源局经市政府同意,正式印发关于《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》


该政策也是2019年开年,深圳市规划和自然资源局正式出台的“1号文件”,实至名归。



随着深圳城市战略地位提升,城市发展对存量土地二次开发提出了更高要求,因此需要及时建立上位规划及相关政策对城市更新单元规划的传导,在容积率审查管理规定方面进行整合梳理、适时对接;同时,在强区放权新形势下,也要加强全市城市更新政策文件的统筹管控,确保各区审查尺度、执行标准统一。

 

为此,深圳市规划和自然资源局对相关规划与政策进行深入研究,以及大量实际案例论证分析后,经过多轮修改完善,最终形成该《审查规定》。

 

明确“容积”概念

 

明确规划容积是指城市更新单元内开发建设 用地各地块规定建筑面积之和,并将地下规定建筑面积纳入规划容积 统一管理,即:

 

规划容积=地上规定建筑面积+地下规定建筑面积

 

其中地下规定建筑面积主要指地下经营性面积,不含配建地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等面积。

 

关于基础容积的测算

 

基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和。

 

地块基础容积按照《深标》关于密度分区与容积率的有关规定进行测算。其中,涉及以下情形的,应按以下规定测算:

 

(一)地块规划为单一用地性质的,按主导用途进行测算,其兼容功能不纳入测算;

 

(二)居住、商业功能的混合用地,地块基础容积测算中居住功能占地块基础容积的比例取值如下:居住功能为第一主导功能的按60%取值;居住功能为第二主导功能的按40%取值。测算后,地块最终建筑功能实际比例可依据《深标》关于土地混合使用的有关规定具体确定。

 

拓展转移容积,加大公共利益供给

 

(1)提高转移容积,推动教育设施

 

在法定规划的基础上额外落实或扩大片区所需的小学、初中或九年一贯制学校用地的,移交用地面积按照额外落实的或扩大的用地面积确定。如法定规划仅规定学校班数而未明确用地面积的,则学校用地面积基数按《深标》规定的中间值核算。

 

(2)增加转移容积,完善规则,强化历史建筑与历史风貌区保护

 

保留已纳入市政府公布的深圳市历史风貌区、历史建筑名录或市主管部门认定为有保留价值的历史风貌区或历史建筑,且实施主体承担修缮、整治费用及责任,并将土地及地上建、构筑物产权无偿移交政府的。

 

规划申报主体应当根据经批准的更新单元规划历史文化保护与利用专项研究要求制订历史风貌区或历史建筑修缮及整治实施方案报辖区政府(含新区管委会)审定,并由辖区政府(含新区管委会)指定具体部门接收完成修缮整治后的相关产权。

 

(3)增加转移容积,促进文化设施建设

 

针对深圳市文化设施布局不均衡、实施率低,专业化、特色化、国际化程度不足等问题,为促进文化设施建设,本次《审查规定》提出,在法定规划基础上额外落实占地面积不小于3000平方米的文化设施用地的,移交用地面积按照文化设施用地面积确定;

 

(4)增加外部转移容积

 

衔接《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》,可转移至城市更新单元开发建设用地范围内的建筑面积作为城市更新单元拆除用地范围外的转移容积进行核算。

 

调整奖励容积规则

进一步推动公共利益设施建设

 

(1)关于配建政策性用房奖励容积的核算

 

《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》颁布以后,更新项目配建人才住房、保障性住房配建的比例提高,而奖励容积之和不得大于基础容积的 30%,可能会出现了执行政策性用房规定而突破容积率审查规定的情况;

 

本次依据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》和《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》等规定配建的安居型商品房、公共租赁住房、人才住房及创新型产业用房等政策性用房,除明确规定计入基础容积的,其余建筑面积计入奖励容积。

 

在上述规定外增配的安居型商品房、公共租赁住房、人才住房及创新型产业用房等政策性用房,其建筑面积不作为奖励容积。

 

(2)提高垃圾转运站、变电站、社康中心等设施的奖励

 

通过综合考虑附建式公用设施的实施难度、对周边环境的影响以及急缺程度,本次《审查规定》修订调整了相应的奖励容积,重点推进垃圾转运站、变电站、社康、日照中心的建设,具体调整见下表:



(3)切实促进慢行系统建设,提升公共空间品质

 

本次修订进一步明确了地面通道、地下通道、空中连廊的奖励容积适用情形,应同时满足以下条件方可获得奖励容积:

 

(1)依据已批法定规划或城市设计的要求核准设置;

(2)连接公交场站、轨道站点或重要公共空间;

(3)24 小时无条件对公众开放的地下通道、地面通道、架空连廊等;

(4)实施主体承担建设责任及费用,按其对应的投影面积计入奖励容积。

 

(4)保留价值的历史建筑

 

保留已纳入市政府公布的深圳市历史建筑名录或市主管部门认定有保留价值的历史建筑但不按照第五条第二款第一项要求移交用地的,按保留建筑的建筑面积的1.5倍及保留构筑物的投影面积的1.5倍计入奖励容积。

 

(5)市政府规定的其他奖励情形

 

上述奖励容积之和不应超出基础容积的30%。因配建安居型商品房、公共租赁住房、人才住房所核算的奖励容积超出基础容积20%的部分可不受本款限制。

 

引导增加住房供应,促进全市职住平衡

 

根据总体规划修编、全市各类用地用房功能结构、职住平衡方面的研究,我市住房特别是成套住宅供应明显不足,城市更新应在增加住房供应方面发挥更大作用,本次修订提出,转移容积、奖励容积应优先安排居住功能。

 

单一用地性质的居住用地,除无偿移交政府的公共配套设施建筑面积之外,其规划容积应符合《深标》规定的居住容积率上限。

 

含居住功能的混合用地,其规划住宅建筑面积应符合《深标》规定的居住容积率上限。

 

现状容积率超2.5城中村,原则上禁改

 

现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村,原则上不进行拆除重建类城市更新。

 

对于2016年12月28日之前已经市城市更新主管部门或区政府(新区管委会)审议通过更新计划(含调整计划)的城中村、旧屋村项目,在同时满足以下条件的情况下,其规划容积率的审查可综合考虑住房回迁、项目可实施性等因素,按照表1的净拆建比参考值对规划容积进行校核。

 

(一)拆除范围内现状容积率不低于2.5,现状建筑面积以深圳市地籍测绘大队直接出具或审核的测绘查丈报告为准;


(二)城中村、旧屋村合法用地占拆除范围用地的比例不低于70%。



备注:净拆建比是指项目规划容积扣减按照城市更新政策配建的政策性用房及公共配套设施、市政配套设施等建构筑物面积之后与拆除范围内现状建筑面积的比值。

 

规范规划容积调整

 

为规范规划容积调整,落实严格管控容积率的有关要求,本次《审查规定》明确了城市更新项目规划容积调整适用的条件及审批程序。

 

1、不予以调整的情形:城市更新单元规划批准两年以内,或已签订土地使用权出让合同的城市更新项目。

 

2、予以有条件申请容积调整的情形:增配公共设施(含非营利性的民办学校)、交通设施、市政设施导致更新单元开发条件发生变化,且不增加经营性建筑面积的;因城市公共利益所需参照最新配建标准增配安居型商品房、公共租赁住房、人才住房、创新型产业用房等城市公共利益项目且不增加其他经营性建筑面积的;因产业转型升级需要,市政府明确支持项目提高容积率的;因法定图则发生片区功能等重大变化导致更新单元开发条件变化的。

 

规划容积调整涉及增加经营性建筑面积的规划容积调整,相应增加的建筑面积地价按评估地价标准计收。



附《审查规定》原文



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