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回迁房种类交易 及风险预防

淘房哥-文峰 淘房哥 发布时间:2019.02.10 08:00:00
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深圳的可供开发土地越来越少,特别是老城区旧小区和农民房多,基本都是靠城市更新来改变面貌。有住宅旧改、棚改,通常就都有回迁房。回迁房也是小众需求,早期更是村民自己和朋友亲戚自己消化,随着深圳的买房需求越来越多,还有限购、限贷的门槛持续提高,促使相当一部分群体转而关注回迁房。


经常有网友问回迁房的交易及风险,也做过几次知识普及的讲座,这里就把讲座的部分内容贡献给大家参考!








(1)、指标房,不要名额


也是咨询最多的,通常价格相比周边二手房6-7折左右,根据旧改拆迁和建设的不同阶段,价格也不一样, 越往后期价格越高。不要购房名额,相当于买村民的回迁指标,但是要全款,所以资金要求较高。


交房周期是指标房要重点考虑的因素,还有开发商的品牌度,资金实力,都关系着项目的进度。看过一些回迁协议一般是约定施工许可证批下来后3年交房,不过最终交房时间,还要要看旧改签约进度、专项规划审批。







(2)、已建好,无证房


已选房没出证:回迁户已经与开发商签署回迁协议,老房产证已注销,需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。楼已建好,但是还没办证,业主通常要求提前交大定金或者全款,等出证再二手交易。


时间拉长,房价涨担心业主违约,或一房多卖、负债查封。


注意:合同设定高额的违约金、并家庭成员都合同签字,交房就先行占有



(3)、交房,并出证


回迁户已经办下来了回迁房一手产证,直接进行二手交易的交易模式,此种交易模式与普通的二手房交易无异,就是买回迁户的二手房。购买可以贷款,但是要名额。


比如壹城中心、京基御景印象、颐安都会中央,都有这种二手回迁房在卖,本质上就是买二手房流程,可以正常贷款。

注意查档、查征信和负债。



综上所述:

以上只列举了部分回迁房内容,回迁房的种类大致分:指标房、已建好无证房、建好已出证,只有指标房是不要名额的,而且价格相对周边商品房6-7折左右,同时风险也是最高的,距离交房周期比较久。而已经建好、等待交房的回迁房,相对就是跟业主交易,注意业主的征信和负债放在首位,最好提前入住占有。




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