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谢逸枫:如何彗眼巧识二手房买卖陷阱的套路?

谢逸枫 发布时间:2019.03.14 09:12:23
浏览:2505

文/谢逸枫

恰逢国际消费维权日3.15将至,购房作为一宗大额消费,购房者作为消费者的一部分,在变局之下,应该如何维护自身利益。老谢用20年的买房经验与研究告诉你,买二手房比买一手新房更加复杂、更多陷阱,一不小心就落个房钱两空。值得注意的是,千万不要太信任中介或业主说的话,一定亲眼看,亲耳听,查证验房,切忌嫌麻烦花时间。


老谢当时就说,每轮调控之后,必是维权密集期的爆发。自2016年下半年楼市调控转变,收紧货币政策、加息、去杠杆、限制银行过度放贷等政策高压,2018年楼市逐渐降温,结果就是四处维权声起。历史经验证明,每当楼市进入下行通道,各类维权就会纷至沓来,从房屋质量问题、精装减配,到物业纠纷、学区维权、交房……当维权全面爆发的时候,我们似乎忘了当初买房时的狂热。


查权验证篇

一是要核实房屋产权情况及性质,到房管部门亲自核实。第一是要核实房屋所有权人身份,不动产权证+身份证原件或本人签署的授权委托书。第二是尚未取得房屋所有权证的房屋,无法办理过户手续,谨慎购买。第三是要核实房子的土地、产权性质,确认是否可以上市交易、是否有额外费用。


二是房子为夫妻共同财产或有其他共有人应征得其他人同意,否则合同无效。房产证上没有登记其他共有人,签约时要求卖方夫妻双方共同签约,或配偶一方出具知情同意的书面文件。


三是房产有贷款或抵押,要确保解押。是否设定抵押或是否被法院查封保全,可以向房管登记部门核实。否则卖方把房款挪作他用,买方即使起诉,也要先解决抵押问题才能过户。


案例:产权缩水。正常的土地使用期限是70年,但是由于拆迁、工期等各种原因,业主所拥有的产权时间会有点缩短。也有可能是,地区规划变更导致开发商拿了地以后不能立即开发销售。还有一些开发商捂地捂盘也导致产权缩水。因为产权计算是从房企取得土地所有权开始计算。


政策调控篇

考虑限购政策、贷款政策、税费标准对交易的影响。第一是确保买方有购房资格,是否符合限购、限贷政策的条件。第二是根据双方房子情况核实、评估可能的税费数额。


法律规定了税费分别由买卖双方承担,但交易中通常是约定由买方承担的,税费的数额也是买方是否构成的重要因素,这是要重视的。同样一套房子,卖方是否唯一住房及拥有年限、买方是否唯一住房都可能影响税费的减免及标准。


对此,最好签约前计算清楚,对相关情况作个明确约定或承诺。第三是如果需要贷款购房,也要考虑贷款政策对贷款比例及利息的影响。


买方拥有的房产数额或曾经贷款次数可能对是否能取得贷款及贷款比例、利息有影响,这些标准在不同地区、不同时间段也是不同的,最好在购房时根据自己情况核实清楚。


案例:为规避房地产限购政策或少缴税款,夫妻“假离婚”买卖房屋现象近年来屡见不鲜。从法律角度讲,离婚动机不影响离婚效力,但“假离婚”存在真风险。


房子自身篇

购房时要核实房子本身的基本情况。第一是土地使用权的年限。一般的住宅的土地使用期限是70年,房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限,对房价有影响。


第二是房屋的面积。房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准,如果有自建房等情况,自建面积通常是不受法律保护的。


房屋的基本情况要认真核实:要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患,房屋的设施设备是否齐全。要考察水、电、气、暖是否通畅,从这个角度讲,冬天购房是比较合适的,因为可以体验供暖情况。另外,可以在不同时间多次看房,观察采光情况。可以找楼下住户核实是否有漏水历史。


如果购买的是学区房,要向周边学校核实房子中的学籍。很多学区房是限制一套房中一定年限内孩子的入学数额的,有这方面需要一是要在合同中由卖方书面承诺,二也最好亲自核实。

案例:房屋质量。墙体裂缝及楼板裂缝,屋面渗漏,包括厨房和卫生间向外的水平渗漏、以及向楼下的垂直渗漏。墙体空,墙皮脱落;隔音、隔热效果差。门窗密闭性差、变形。水、电、暖、气的设计位置不合理。公用设施设计不合理,质量不过关。如楼梯宽度过小,电梯运行质量不稳定,公用照明设施不完善,消防安全设施缺乏等等。


案例:面积缩水。增加你的公摊面积,让套内建筑面积缩水,最终总面积增加且增加的幅度往往不突破3%,这样在交房时就能向购房者收取多出来面积的房款。


房子环境篇

房子周边的情况调查什么?购房是了为居住,而环境是影响居住的重要因素,所以千万不能只看房子,要以一个居住者的身份在周围详细调查。


第一是周围邻居都是什么人,尤其是楼上楼下的邻居是否有什么不良习惯,如果楼上成天每天热闹到深夜,楼下是餐馆成天是油烟和噪音,你受得了吗?如果不远处就是个小广场,一到晚上


就一堆大妈跳广场舞,房价是不是要受影响?第二是小区是否紧临公路、铁路、飞机航线?这些产生的噪音是否影响到小区居民?


房子本身的情况很多人是都知道核实的,但这房子以外的情况很多人购房时并没有注意,住进去以后才发现,但是以这些为由指证卖方违约又很难成立,所以最好事先注意。还是那句话,这都是前人血泪总结出来的经验。

案例:规划。擅自更改规划,如变更小区绿化,原有的沿街会所和物管用房用作商铺经营,承诺的幼儿园消失,外立面材料改变等等,造成实际交房和效果图、平面图和沙盘规划等出入较大。


签合同篇。

合同中的最基本条款有哪些?房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。第一是房款的支付建议采取分期支付的方式。


一般是签订合同支付一部分、交房支付一部分、办理过户手续支付一部分、取得产权证书支付一部分,此外,建议特别保留一部分,确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。


另外,建议采取资金监管的方式,对买方更安全。


第二是交房、过户。何时交房、收房,何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续,这些内容都很重要,双方应该在合同中明确。


第三是违约责任:在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的,明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金,违约多长时间到什么程度,另一方有权提出解除合同,可


以让合同双方都了解违约的成本,促成双方守约。


案例:有的眼看不能按时交房就先设计“交房”,交付钥匙让业主先装修。但是交房和最后的验收交房在法律上完全不同,只有最后的验收交房才能算真正的交房。否则,必须按照合同支付延迟交房违约金。


网签过户篇

要及时办理网签备案手续。目前各地存量房买卖,都实施网签制度,办理网签备案可以确保房屋不会被过户给其他人,对买方是一种保护,因此签订书面买卖合同后,一定要尽早办理网签备案手续。


要明确约定装修的处置,及房屋的相应附属物的归属。很多二手房原房东都已装修或入住,所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。建议在签订合同时把这些情况在协议中明确。


案例:全装修房与样板间不一样。样板间是吸引消费者的“门面”,自然经过精雕细琢。但与实际的房子相比,有的样板间悄悄变大了,有的装修产品被偷梁换柱,或者是装修及配套设施所使用的材料品牌和标准与样板间所看到的不一样,甚至差距很大。


收房费用篇

注意房屋及相关设施是否涉及欠费。购房入住后才发现前房主有欠费,找原房主不管,又因此影响了水、电、暖使用的案例有很多,尤其是欠供暖费的,可能要到供暖季才发现。


所以,物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用,在购房时一定要核实清楚是否有拖欠,建议要求原房主在交房前全部清结,而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款,确认没有问题后再支付给原房主。


案例:交房。一些在交房时,往往提出一些无理的要求。如先交房后验房,先交费用或者先签订免责条款补充协议才给钥匙。对开发商提出的不合理要求,业主千万不能答应,必要时,业主们要团结一致,共同维护自己的权益。


户口学位篇

要注意户口的问题的特殊处理。户口制度是我国特色,购房时很多人不注意,结果购房后才发现前房主甚至前前前房主的户口没迁出去,可要求对方迁户口法院是没法受理和执行的。


建议在合同中明确原房主的迁出义务,保留部分尾款,待迁出后支付,同时约定一个违约金标准,如果房主晚迁出一天,就支付一定数额的违约金,就违约金支付问题如果起诉到法院,法院是可以受理并判决的。


证据收集篇

交易过程注意保留证据。签订合同只是完成了交易的第一步,后面发生纠纷的机会也很多,所以要注意保留每个环节的证据,尤其是自己履行义务的证据。


第一是原房主交房时建议双方做两份书面确认文件,对交房时间、相关设施情况,共同签字,各自保留。


第二是购房者付款时别忘记让对方明确出具收条,且最好依据合同条款,在收条内容中明确是付哪个环节的房款。


第三是过户是最重要的环节,建议双方带证件亲自到交易中心提交,确认手续都没有问题后,就是房管部门核发新的产权证了,一般不会发生什么问题,但提交这一步很重要,建议不管是否委托中介参与,一定要亲自参与此环节。


总结:实践中很多二手房交易是通过中介完成的,但要记住,不要以为有中介参与就会主动替你完善协议和防范陷阱,关键还是要靠自己。 最后感谢杨文战律师的案例总结。



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