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谢逸枫:前2月全国房地产市场降温超预期!

谢逸枫 发布时间:2019.03.15 10:29:32
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文/谢逸枫

国家统计局昨日上午一公布今年前2月房地产市场数据,立刻引起轰动。这轮房地产市场的深度调整期预料之内,首当其冲的是商品房销售面积与土地购置面积的增速下降及住宅商品房库存面积的上升,属于正在的市场调整期。最值得注意的是商品房房价同比上涨560元/平方米、住宅房价同比上涨1229元/平方米,地价同比上涨1081元/平方米、开发投资额上升到11.6%、住宅开发投资额18.0%,房屋竣工面积下降11.9%、住宅竣工面积7.8%,说明销量与库存数据此消彼长的背后,是消费者心态的调整,地价、房价受供需矛盾面临上涨压力。


老谢去年底预测2019年时就直言,如果当前的楼市调控与货币金融、信贷及税收政策不调整,2019年前2月到一季度的全国商品房销售面积与销售额增速会由正增长转入负增长,进入自2014年以来第二次负增长时代。土地购置面积增速下降,是自2009年3月以来的最大跌幅,也是1998年7月以来第二次下降。而住宅商品房库存面积上升不避免,高库存时代又将回来了。因此,意味着地方忍耐房地产下滑的痛苦指数已到极限,预计楼市调控与货币政策全面放松不远了,救市的信号非常强烈。


楼市降温超预期:上行期结束V深度调整期


老谢认为,中国楼市降温判断的指标之一是商品房销售面积、销售额。其二是土地购置面积、购置费用。其三是房企到位资金增速。第一个新低是商品房销售面积、销售额由正转负增长。这一轮楼市周期,始自2015年。从2015年6月开始,商品房销售面积、销售额增速由负转正,一涨就是43个月,从而开启这一轮楼市上行周期。到了2018年年中,形势开始逆转。

从2018年8月开始,部分二线城市开始回调,到2019年1-2月,商品房销售面积、销售额增速由正增长转负增长,增速大幅下滑。第二个新低是则是房企土地购置面积与土地购置费用增速大下降。前两个月,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,土地成交价款690亿元,下降13.1%。如果从历史周期来看,这一增速已经创下2009年以来的新低。

第三是企到位资金增速回落4.3%。前两月,房地产开发企业到位资金24497亿元,同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中,国内贷款4976亿元,下降0.5%,自筹资金7279亿元,下降1.5%;定金及预收款7366亿元,增长5.6%;个人按揭贷款3458亿元,增长6.5%。


楼市降温超预期:销售拐点V高峰见顶


商品销售面积、销售金额首次负增长、土地购置增速再创新低,意味着什么?意味着这一轮楼市上行周期正式结束,拐点已到,进入新的调整周期。背后的数据全线回落,先行指标显示,与房地产开发投资相比,商品房销售面积与销售额、新开工面积、土地购置面积与购置费用,以及房企到位资金,都是领先指标,更能代表当下的市场行情。这些指标,无一例外,都出现回落。说明房地产市场降温超预期,调控见效。


其一是商品房销售面积:1-2月,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。其二是房屋新开工面积:1-2月,增长6.0%,增速回落11.2个百分点。其三是土地购置面积:1-2月,购置面积为1545万平方米,同比下降34.1%。而土地购置费用下降13.1%。其四是房企到位资金:1-2月,同比增长2.1%,增速回落4.3个百分点。其五是国房景气指数,2月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.57,比2018年12月份回落1.27点,已经连续5个月下降。


第一是商品房销售面积、销售金额自2014年以来第二次负增长,时隔43个月、44个月上行期牛市结束,首次负增长,意味着楼市重回2014年。


其一是商品房销售面积的第一次负增长是2014年1月-2月。

2014年1月-2月份,商品房销售面积10466万平方米,从2013年全年增长17.3%转为同比下降0.1%,商品房销售额7090亿元,从去年全年增长26.3%转为下降3.7%。数据显示,销售面积与销售额负增长行情是过去一年来首次出现,预示着全国楼市已进入深度调整期,拐点信号。主要受春节假期效应、银行信贷额度收紧、杭州等城市降价风潮、楼市调控的严厉、个人按揭贷款首次下降等因素的影响,楼市销售出现下滑在意料之中。

其二是商品房销售面积的第二次负增长是2019年1月-2月。

2019年1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。数据显示,销售面积与销售额负增长行情是2015年6月以来首次出现,预示着全国楼市已进入调整期,拐点信号。主要受春节假期效应、限购限贷限售政策持续时间过长、限价限签政策不放、银行信贷收紧、棚改货币化安置比例下降、共有产权房的供应增加等因素的影响,楼市销售出现下滑在意料之中。

按照官方的回答讲,房价走势总体平稳。从监测到的全国70城房价变化情况看,总体比较平稳。1-2月略有下降,下降3.6%,这一数据没有经过季节调整,没有剔除春节因素。很大程度上是有两个原因,第一是春节因素的影响。今年春节因素影响大部分集中在2月份,对人们的购房行为带来了一定影响。第二是当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照关于房地产“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,同时,加快长效机制的建设,广大老百姓和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。

老谢认为,时隔43个月、44个月之后,商品房销售面积、销售额首次负增长,自2014年以来第二次进入负增长。与去年相比,说是断崖式下滑并不为过。这意味着什么?中国楼市销售告别本轮43个月最长周期牛市,房地产进入新周期、深度调整期。如果楼市调控与货币政策不调整,否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看,市场上行动力乏力,楼市的拐点已经出现。

老谢认为,这轮上行高峰期已过,顶点再现。从2014年1月份开始,到2015年4月份是房地产连续16个月的销售下行周期。从2015年5月开始(2015年5月开始,商品房销售额24409亿元,增长3.1%、商品房销售面积35996万平方米,同比下降0.2%),房地产开始了本轮上涨,一直持续到2018月12月,持续时间长达44个月。如按销售面积涨幅看,从2015年6月开始上涨,一直到2018年12月。时隔43个月,历史上,房地产上行周期最长的一轮牛市,进入深度调整期。


第二是房屋新开工面积增速回落大跌

2019年1-2月,增长6.0%,增速回落11.2个百分点。老谢认为,说明房企对市场比较谨慎,通过放缓新开工,收缩生产量,减少资金流出,稳定现金流。侧面映证房地产投资增速逆市上行仅是房企加快施工进度以备供应抢跑的短期效应,实难延续较长的时间周期。2019年1-2月份,房屋新开工面积18814万平方米,增长6.0%,增速回落11.2个百分点。其中,住宅新开工面积13597万平方米,增长4.3%。房屋竣工面积12500万平方米,下降11.9%,降幅扩大4.1个百分点。其中,住宅竣工面积8926万平方米,下降7.8%。

第三是土地购置面积创十年最大跌幅,土地购置费用大跌。

按照数据显示,2019年1-2月份,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,2018年全年为增长14.2%。土地成交价款690亿元,下降13.1%,2018年全年为增长18.0%。说明土地市场退烧,成交面积创十年来最大降幅。同比下降34.1%,这是2009年3月以来的十年最大跌幅,也是1998年7月相关机构有统计以来的第二大跌幅,说明土地市场降温最明显,已经超过市场预期,房企拿地热情下降到冰点。



老谢认为,从土地购置面积来看,房企拿地意愿断崖式直降,1-2月份,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,2018年全年为增长14.2%;土地成交价款690亿元,下降13.1%,2018年全年为增长18.0%。2018年下半年以来,土拍市场持续转冷,企业拿地态度普遍谨慎,底价成交、流拍已成市场常态。加之1-2月份正值年初,一方面是供应端相对匮乏,另一方面也是房企受资金偏紧和销售预期转差影响投资意愿,所以土地购置面积增速的下降在预期之中。

预计2019年土拍市场难言实质性好转,土地价格犹存一定的下降空间,年内有望迎来较佳的拿地窗口期。2019年前两月,土地购置费用下降13.1%,自2014年以来首次下降,说明房企拿地的节奏放缓,资金紧张,拿地比较的谨慎,重心放在销售库存之上。而2014年同期,房企拿地热情已经有所恢复。2014年1至2月,土地购置面积4062万平方米,增长6.5%,而去年同期的水平为3813万平方米,下滑18.6%。土地成交价款1000亿元,增长8.9%,去年同期为919亿元,下滑12%。



第四是住宅商品库存面积由下降期转入上升期。

住宅商品库存面积自2016年-2018年末以来首次上升,说明住宅商品房库存重新回到2014年-2015年的压力水平。2019年2月末,商品房待售面积52251万平方米,比2018年末减少162万平方米。其中,住宅待售面积增加117万平方米,办公楼待售面积增加49万平方米,商业营业用房待售面积减少393万平方米。

住宅待售面积增加117万平方米,库存恐将开启上升通道。值得关注的是,商品房待售面积继续减少,但住宅待售面积增加117万平方米。整体来看,2月末商品房待售面积比2018年末仅减少162万平方米,可以说减势逐渐衰弱。尤其是住宅待售面积已然开始上升,需要警惕的在于,随着商品房市场成交热度的持续萎缩,全国住宅待售面积恐将进入新一轮库存上升周期。未来若成交依旧无力回升,由于过去两三年大量开发用地转化为商品房进入新增供应,城市商品房库存尤其是住宅库存还将加速上升。


老谢认为,总体看,当前商品房库存去化降速,库存超过58个月新低。按照商品房库存数据看,随着楼市去库存的接近完成,大部分城市成交量放缓与棚改货币化安置比例下降及去库存的财税优惠政策退出,楼市调控不断的收叫,商品房库存去化出现了降速,住宅商品房库存由下降转入上涨。


其一是2018年住宅商品库存面积下降。2018年末,商品房待售面积52414万平方米,比11月末减少214万平方米,比上年末减少6510万平方米。其中,住宅待售面积比11月末减少393万平方米,办公楼待售面积增加93万平方米,商业营业用房待售面积减少166万平方米。


2018年11月末,商品房待售面积52627万平方米,比10月末减少162万平方米,2018年10月末,商品房待售面积52789万平方米,比9月末减少401万平方米。9月末,商品房待售面积53191万平方米,比8月末减少682万平方米。8月末,商品房待售面积53873万平方米,比7月末减少555万平方米。7月末,商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。6月末,商品房待售面积55083万平方米,比5月末减少927万平方米。5月末,商品房待售面积56010万平方米,比4月末减少677万平方米。


其二是2017年住宅待售面积下降。2017年末,商品房待售面积58923万平方米,比11月末减少683万平方米。其中,住宅待售面积减少670万平方米,办公楼待售面积增加118万平方米,商业营业用房待售面积减少215万平方米。


其三是2016年住宅待售面积下降。2016年末,商品房待售面积69539万平方米,比11月末增加444万平方米。其中,住宅待售面积减少200万平方米,办公楼待售面积增加195万平方米,商业营业用房待售面积增加234万平方米。


其四是2015年住宅待售面积增加。2015年末,商品房待售面积71853万平方米,比11月末增加2217万平方米。其中,住宅待售面积增加1155万平方米,办公楼待售面积增加128万平方米,商业营业用房待售面积增加458万平方米。


其五是2014年住宅待售面积增加。2014年末,商品房待售面积62169万平方米,比11月末增加2374万平方米,比2013年末增加12874万平方米。其中,住宅待售面积比11月末增加1352万平方米,办公楼待售面积增加202万平方米,商业营业用房待售面积增加361万平方米。 


第五是房地产开发景气指数连续5个月下降

到2018年12月,房地产景气指数连续3个月下调。自2018年10月开始,已经连续3个月,出现了下调。2019年如果不出现明显的房地产调控政策转向,楼市进入调整期难免。2019年2月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.57,比2018年12月份回落1.27点,已经连续下降5个月。


楼市降温超预期:楼市寒冬V高位


老谢认为不要太悲观,房价基本稳定,房地产市场还没到糟糕的崩盘环境,寒冬没有到来。尽管房地产市场没有完全回暖,也没有出现萧条局面,市场基本面保持着稳定趋势。从房地产开发投资额与施工面积及地价看,说明房企对于房地产市场前景非常看好。


第一是房地产开发投资额创2016年以来新高。

2019年1-2月份,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年9.5%提高2.1个百分点。其中,住宅投资8711亿元,增长18.0%,增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。这一数字,不仅在一片飘绿的楼市数据里显得相当突出,而且如果回顾历史会发现,它还创下了2016年以来的历史新高。楼市销售面积、金额数据全面回落,而房地产开发投资却创下阶段新高。

老谢认为,当楼市数据都出现全面回落之时,唯有房地产开发投资飘红。这种背离原因:第一个原因是投资数据具有滞后性。一般而言,投资数据落后于销售数据6个月左右。所谓房地产投资,主要包括土地购置、建筑安装、施工面积,其中土地购置费事大头。但从统计角度来看,土地购置费是按照实际付款额分期计入房地产投资的,滞后于土地成交情况。所以2019年1-2月的房地产开发投资高增长,反映的是其实是2018年的市场行情。


第二个原因是棚改刺激的余波。2018年全国棚改总量高达626万套,远远超过580万套的年度目标,而棚改主要集中于中部和西部省份。这些省份房地产开发投资增速仍在大幅上涨,其中西部地区投资增速高达16%。如按照官方讲,主要有两个原因,第一个原因是前期土地的购置费增长比较快。第二个原因是今年以来房地产企业施工进度有所加快,推高了房地产的投资。


关于下一步的房地产投资走势,存在一些支撑房地产投资平稳较快增长的因素,比如房价,目前表现比较平稳。房地产新开工面积或者施工面积还保持一定增长,这可能会对房地产投资有一定的支撑。另外也有一些制约因素,从1-2月份数据来看,土地购置面积是下降的,商品房销售面积也是下降的。房地产投资有一些支撑因素也有一些制约因素,下一步,一些地方还会继续优化和调整政策,所以,房地产投资走势还需要进一步观察。

而2014年同期,房地产开发投资增速回落,却保持高位上升。2014年1至2月份,全国房地产开发投资7956亿元,同比名义增长19.3%,增速比去年全年回落0.5个百分点。其中,住宅投资5426亿元,增长18.4%,增速回落1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.2%。

分区域看,2018年东北、华南、华东、西南增长较快,分别增长16.2、14.2、13.0和10.4个百分点,对全国房地产投资增长的贡献率为889.2%。华北、华中、西北增速低于全国平均水平,分别增长0.4、3.3和5.1个百分点,对全国投资增长的贡献率为10.8%。 

分省市看,2018年广东、江苏两省房地产开发投资完成额超过1万亿,浙江、山东、河南、安徽、四川等5个省投资完成额超过5000亿。从投资增速上看,西藏、吉林、浙江、广东、甘肃、黑龙江、山西、云南、黑龙江等省区增长较快,增速均在15%以上。宁夏、海南、青海、河北、河南、内蒙古、新疆等7个省区房地产开发投资出现负增长,特别是宁夏降幅较大,超过30个百分点。 


第二是施工面积增速加快、新开工面积增速大回落、竣工面积下降。

2019年1-2月份,房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米,同比增长6.8%,增速比2018年全年提高1.6个百分点。其中,住宅施工面积466340万平方米,增长8.3%。房屋新开工面积18814万平方米,增长6.0%,增速回落11.2个百分点。其中,住宅新开工面积13597万平方米,增长4.3%。房屋竣工面积12500万平方米,下降11.9%,降幅扩大4.1个百分点。其中,住宅竣工面积8926万平方米,下降7.8%。


施工面积表现亮眼,主要因素在于施工面积的统计问题。房屋施工面积包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。2018年房地产企业为了房屋“高周转”,新开工面积大幅增长,以至于2018年大量开工后继续施工的房屋面积转入2019年1-2月的统计范围,造成2019年1-2月的施工面积保持较高增速,较2018年全年增加1.6个百分点。



说明房企对房地产市场行情发展非常谨慎。需要注意的是,2014年同期,施工面积、新开工面积下降、竣工面积下降。2014年1月-2月的新开工面积大幅下降,房企对行情发展非常谨慎。2014年1至2月份,房屋新开工面积16693万平方米,同比下降27.4%;其中,住宅新开工面积12279万平方米,下降29.6%。房屋竣工面积12418万平方米,下降8.2%;其中,住宅竣工面积9266万平方米,下降10.6%。


第三是房价创历史新高。

2019年前两月,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。前2月,商品房销售面积同比下降3.6%,是2015年6月以来首次负增长。同时,商品房销售额12803亿元,增长2.8%,这一增速同样是2015年6月以来的新低。不过,根据国家统计局发布的商品房销售面积与金额计算,2019年前两月全国商品房销售均价达到9079元,创下历史新高。

第四是地价创新高。

土地市场降温最为明显,地价创新高,说明房地产市场进入回暖的信号,房价缺乏继续下跌的空间。2019年前两月房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,这是2009年3月以来的十年最大跌幅,也是1998年7月相关机构有统计以来的第二大跌幅。而2019年1月-2月,土地成交价款690亿元,下降13.1%,2018年全年为增长18.0%。

前2月的地价1081元/平方米。根据国家统计局的数据,2018年1-11月,全国房地产开发企业共购置土地25326万平方米,土地成交价款为13746亿元,分别增长14.3和20.2个百分点,增速较1-10月份分别回落1.0和0.4个百分点。2018年1-11月,房地产企业购地价款占同期财政口径土地使用权出让收入的比重为25.8%,该比重比1-10月提高1.2个百分点,但比2017年同期降低1.9个百分点。 


楼市降温超预期:调整期V政策放松期


老谢曾说过,当实体经济下滑与房地产下降过快,楼市调控与货币政策会调整,这就是政策调整的前提条件。按照目前的经济与房地产数据看,经济面临着压力,房地产降温超预期,如果政策不调整,经济与房地产形势必恶化,说明楼市调控最严厉时期已经结束。预计在2019年会收回影响刚需、改善需求购房的行政限制政策与下调房贷首付等利率,将标志着本轮楼市调控全面见底。

其一是短期来看,楼市政策还会继续松绑,避免市场下降过快。基于稳经济和稳楼市的既定年度目标,面临楼市销售数据全面回落的现实,加上工业、投资和消费数据依旧维持在低位的现实,楼市政策还会持续松绑,而货币政策也会持续宽松。此前,除了以菏泽为代表的三四线城市试探楼市调控之外,北上广深莞楼市同步减税,激活市场、稳定楼市的出发点一目了然,截至到2019年3月,全国有20个城市出套楼市放松政策。

其二是中期来看,楼市这轮上行周期已经结束,房地产步入新周期,即进入筑底盘整的调整周期。其三是长期来看,预计未来的长效机制建设加快,房地产市场平稳健康发展可期。短期而言,经济基本面和居民杠杆率及政策是主要制约,中长期而言,人口出生率和经济L型新常态是关键决定因素。所以,不要再妄想房价大跌。楼市分化时代,要拿好手中的钱,选择真正有价值的房子资产。


老谢认为,调控政策出现变动,稳定成为主流。三稳成为最关键的政策方向。稳地价、稳房价、稳预期,是房地产政策的主要基调。毫无疑问,中国楼市维稳下一步,首先是货币层面,降准降息。其次是信贷房贷的首付、利率下调,首套与二套房的认定标准放松。再次是房地产税费的下降。最后是限制政策的调整,取消限价限签或者放松政策,限购限贷政策的调整或者放松或取消,限售政策的取消。


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