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同是宝安小户型 2年不到价格竟差这么大?

淘房哥-子文 淘房哥 发布时间:2019.05.06 20:19:27
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在深圳买房,选择很重要,除了考量楼盘的品质、地段、配套、交通之外,还有一个非常重要的指标,就是学位!

 

由于深圳的优质教育资源相对稀缺,带有名校学位的物业会受到购房者的追捧,对房价上涨仍会产生很强的推动力。

 

建议购房者们,不管以后是自用学位还是作为投资,只要是涉及到名校学位因素话,最好都要提前准备。

 

下面提到的两个楼盘,就是最明显的例子。



坐标:宝安区


新安片区:【都市翠海华苑】

 

宝安中心区:【花样年·花郡&花乡】


新安片区属于宝安的老城区,早期是整个宝安区的行政中心,当时在医疗、教育、环境、配套都是宝安区中最优质的片区,但随着宝安中心区的崛起,带动了整个区域的发展,基础配套资源已经反超老城区,目前只是教育还没有跟上。




都市翠海华苑,属于5号线灵芝站地铁口物业,12号线在建,未来灵芝站为换乘站,该楼盘主力户型为单间至两房,独栋电梯房,没有花园小区,只能依靠旁边的灵芝公园作为活动空间,附近有不少楼旧房,但旧改项目集中,中粮大悦城(超大规模的综合体)已在动工,附近的中洲商业中心已开业,商业配套能得到支撑。

 

整体来说,都市翠海的品质并不高,加上租客比较多,居住氛围较弱,并且处于十字路口,车流量又较大,噪音影响也会比较明显,虽说该物业所处的地段、配套、交通都很不错,但是楼盘自身的硬伤太明显,从居住的角度来看,一般愿意选择这种物业的购房者会很少。

 

以下为链家截取到成交记录图

(图片来源于链家)




花样年花郡·花乡,同样是主打小户型为主,户型为单间至两房,属于1号线宝体站地铁口物业,带平台花园,楼下为商业裙楼,靠近宝安体育馆,周边都是商品房,居住环境较好,主要商业配套为沃尔玛,步行十分钟到深圳单体最大的综合体(壹方城),周边餐饮业也较旺,该盘是宝安中心区成交量最高的小户型楼盘。

 

由于该盘所处宝安中心区,属于倾全区大量资源所打造的优质片区(教育资源仍是短板),各种配套设施及地铁线路都非常集中,加上还有不少空地可以开发,未来除了会受到前海自贸区的辐射外,片区自身也会有一定规模的写字楼群,对片区的租金或房价也会起支撑作用,对于未来预期值相对抱有较高的期望。

 

以下为链家截取到成交记录图


(图片来源于链家)



看完以上的简单介绍,是否发现两盘也有不少共同点,同是小户型楼盘,地铁口物业,附近都有商业配套,只不过宝安中心区是高起点,新安片区是老城旧改重生,按理来说,花样年的品质还更高一些,涨幅应该是稍高才对的。


但是,目前两盘的价格却越拉越开,学位带动的作用非常明显。


都市翠海华苑带的学位,是宝安区目前初中最好的学位,在全市中考八大版13名左右的宝安中学初中部,而花样年所带的学位(共享学区)是海韵学校和新安中学第一实验学校,只排在全市中考八大版的65名和76名,差距真的有点大。(学校排名来源网络,只供参考。)


如果把近期的成交价格,对比上面17年7月份的价格,两者之间的差距会非常大。


一房一厅户型成交价对比


(图片来源于链家)



单间户型成交价对比


(图片来源于链家)


由于二手房不存在固定的定价,每一套房源会因朝向、装修、楼层、学位是否已用,而导致价格会产生一定的波动,但是两盘不同户型的成交价格对比,结果是却相差甚大,特别是花样年的单间,基本可以说是没涨过(利息、税费、佣金、等)!

 

不过,花样年的单间涨不动其实也是有原因的,主要是户型布局不是很好,实用率上并不是很高,虽然该户型厨、卫、阳台都有配备,但是作为家庭自住的话,放一张床都会凸出一节床尾,目前大部分买家买过来就是用来出租的,刚需买来自住还是不太现实。(起码同价位下,该户型不会是首选)


(花样年单间,图片来源于链家)


当然,都市翠海的单间户型布局会更差一些,但买家买过来只打算用个学位,然后就出租出去,户型再差也没太大关系,反正又不是自己住,租金多多少少也不太在乎,最主要是学位还在就没问题,后续转手一样会有市场,目前该单间的单价是宝安全区同户型最高的!



说到被学位带动的案例,子文还想到宝安另一个楼盘,也是位于宝安中心区,只不过这个学校还没有开始建设,但是对于房价已经起到一定的带动作用,该盘名称为:天健时尚空间。

 

天健时尚空间的成交量历来不高,在以往是属于比较冷门的楼盘,高拓展是该盘的特色,35㎡就可以改成小两房,实用率非常高。

 

在16年35㎡的小户型曾迎来了该盘的历史峰值,后面一直处于横盘和回调之中,价格不断出现小波动,在17年底还有一位网友以298万的成交价格拿下,直至18年初,终于大咖挖掘到这个信息,然后开始对外宣传,关注度和成交量一下就起来了,目前35㎡户型挂盘价飙升至400万。(据可靠消息,近期35㎡真实成交价已到383万)

 

至于带动天健时尚空间“起飞”的那所学校,其实项目立项的时间很早,在15年宝安中学教育集团挂牌的时候,里面提到要筹建的小学部,就已经指明了该学校的所在位置。


15年原文报道:

 

宝安中学(集团)小学部(筹)

2012年12月18日立项,位于甲岸路西侧、海天路南侧,紧邻海澜路、新安路,用地面积26568.81平方米,建筑面积21098平方米,建设规模48班2700个学位,总投资估算11777.09万元。目前正在调整可行性研究报告,将原有48个班规模调整为72个班规模。


(图片源于网络)


宝安中学属于宝安的名校,原先该项目只规划了小学,说真的,对于购房者的吸引力不会很大,但是真能改为九年一贯制的话,会带有初中的学位,这样对购房者的吸引力将会大大的增加,毕竟初中学位在购房者心里,权重比例是一定要比小学的学位更高的。


而天健时尚空间距离熙龙湾并不远,等新校建成后,是很有希望可以纳于该校学区中的(最终以教育局公布的学区范围为准),但是现在学校未建,学区更加未确定,就仍是带有一定的风险。


不过,宝安中心区目前唯一的短板就是教育,而宝安中学教育集团的到来,无疑可以带来教育资源上的提升,而天健时尚空间周边都是豪宅为主,只有该楼盘具有小户型可选,目前35㎡的单价,已经非常接近都市翠海华苑的一房一厅,待学校建成后,不知单价又会到达什么位置?!



如有其它疑问,可以添加子文微信,互相交流。


微信:TFG-ZW


学位 宝安 淘房哥说

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