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深圳土地新规!大量闲置商服、工业物流地可变更为居住用地!

资讯中心 媒体 发布时间:2019.05.17 12:01:03
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5月15日,深圳发布《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置办法的通知》(深府办规〔2019〕3号,以下简称《处置办法》)。


此《处置办法》是为加强土地用途变更和容积率调整管理,依法妥善解决历史遗留问题,盘活存量土地,保障公共利益,促进城市高质量发展,根据相关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。


办法自公布之日起施行,有效期5年


此办法最大的亮点在于,解决历史遗留问题,盘活存量土地;商服用地、工业用地、物流仓储用地等符合规定可变更为居住用地,但居住用地部分需要建可售人才房;未来人才住房将有望增加。



适用范围


《处置办法》明确规定延续588号文限定的适用范围,即2015年10月9日前经生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地


已出让未建用地申请按照本办法处置的,需不属于闲置土地或者虽属于闲置土地但已依法处置完毕,可以由土地使用权人继续开发建设。


不包括招标、拍卖、挂牌出让用地。城市更新、土地整备、征地返还用地和非农建设用地等涉及土地用途变更和容积率调整也不适用本办法。


出台《处置办法》目的

土地资源稀缺 为盘活和推动存量用地


我们知道,深圳的总面积仅1997.47平方公里,是北上广中土地面积最小的一个城市;土地的合理利用将是深圳未来发展中的重要一环。


而此办法出台的目的在于,深圳土地资源紧缺与城市发展的矛盾日益尖锐,急需有效盘活存量用地,开拓发展空间。


深圳在当前国家政策导向明确鼓励低效用地再开发的背景下,仍有相当数量土地因土地使用权出让合同约定的土地用途与现行城市规划不符而无法开发建设。为盘活和推动存量用地集约节约开发利用,


2015年,深圳颁布实施了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》(深规土〔2015〕588号,以下简称“588号文”),该文件已于2017年10月9日到期失效,为进一步盘活我市已出让未建低效用地,特制定本《处置办法》。


重点提要:

     一、各类土地处置规定


《处置办法》第七条规定:生效法定图则变更已出让未建用地土地用途的,原土地使用权人可以选择以下方式申请对原土地使用权进行处置:继续开发建设。公开转让土地使用权。纳入土地整备。


1、公开转让土地使用权,用途变更为居住用地 按本法规定建设人才住房


公开转让土地使用权。用途变更后的用地可由社会资本投资建设的,通过政府指定的公开交易平台,按照生效法定图则确定的规划指标以招拍挂方式转让土地使用权。土地用途变更为居住用地的,应按照本办法有关规定建设人才住房


公开交易时,以生效法定图则确定的规划指标的市场价格作为底价。成交后,溢价部分扣除相关税费及交易成本后的50%和原土地使用权出让合同约定土地用途剩余年期的市场价格归原土地使用权人所有,其余归政府所有


2、商服业用地变居住用地,超出原合同建面部分建可售人才房


由商业服务业用地变更为居住用地的,按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中,超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房其余建设为普通商品住房和相关配套设施(含商业)。


原土地使用权人也可申请将该用地住宅部分均建设为可销售的人才住房,配套商业部分按照有关管理规定建设和销售。


3、工业、物流仓储用地等变更为居住用地住宅部分均建设为可售人才房;超出合同约定部分的20%无偿移交政府


除上述情形外,由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的,按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中,住宅部分均建设为可销售的人才住房,配套商业部分按照有关管理规定建设和销售。


由工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的,应将超出原合同约定建筑面积部分的20%(须为办公用房或生效法定图则未规划的公共配套设施用房)无偿移交政府


由居住、工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的,在符合《深圳市城市规划标准与准则》等规定的条件下,经专题研究论证,也可按法定图则调整程序申请将该地块调整为居住用地,其住宅部分建设为可销售的人才住房,配套商业部分按照有关管理规定建设和销售。


4、已出让未建用地规划为多个不同用途地块的处理方法


第九条规定:生效法定图则将已出让未建用地规划为多个不同用途地块的,除城市基础设施和公共服务设施用地外,原宗地范围内相邻不同用途地块按照《深圳市城市规划标准与准则》规定可混合开发建设的,直接建设;需分别独立开发建设的,应同时办理分宗手续;


因用地面积过小无法独立开发建设的地块,无偿收回土地使用权但其与原宗地范围内可独立开发建设地块的规划用途相同或可混合开发建设的,该地块的建筑面积可按照生效法定图则确定的容积率和规划用途转移至该独立开发建设地块,不再个案调整法定图则。

 

二、容积率调整增加建筑面积的处置方法


办法第十条规定:已出让未建用地用途一致,因容积率调整增加建筑面积的,原土地使用权人可以申请按照以下规定处置:


(一)商业用地增加建筑面积的,除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外,还应将超出原合同约定建筑面积部分的20%(须为办公用房或生效法定图则未规划的公共配套设施用房)无偿移交政府。


(二)居住用地增加建筑面积的,除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外,超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房


(三)城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的,无偿移交规划的其他城市基础设施和公共服务设施用地后,直接按照法定图则继续开发建设。


(四)工业、物流仓储用地增加建筑面积的,由市政府或市主管部门另行规定。

  

三、土地使用期限:住宅部分均建人才房可重新计算


第十二条 土地用途变更后的土地使用权期限按照法律规定的最高年期确定。土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同约定不变,但变更后宗地的土地用途仅为居住用地且住宅部分均建设为可销售的人才住房的,土地使用权起始日期可重新计算


容积率调整但不涉及土地用途变更的,土地使用权期限和起始日期维持原土地使用权出让合同的约定不变。

 

四、处置后的土地差值为负的,可按差值予以补偿


按照本办法第八条规定处置后由原土地使用权人继续开发建设的,以继续开发建设部分剩余年期市场价格与原土地使用权出让合同约定用途剩余年期市场价格的差值补缴地价。差值为负的,按差值予以补偿,但补偿金额不得超过已缴纳地价的剩余年期残值,补偿金额在土地整备计划中列支。


其中,可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定,如我市地价测算规则对此进行调整的,从其规定。


五、机构受理


  派出机构受理已出让未建用地土地用途变更和容积率调整申请,审定处置方案后核发建设用地方案图和建设用地规划许可证,并签订土地使用权出让合同补充协议。


  除法律、法规、规章另有规定外,拟审定的已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置方案应在部门门户网站公示征求意见,公示时间不得少于7个工作日,公示的时间和地点应在深圳特区报或深圳商报上发布。


(图片来源:深圳市规划和自然资源局公众号)






《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法政策解读

 

《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》(深府办规〔2019〕3号,以下简称《处置办法》),于3月26日经市政府六届一百六十四次常务会议审议通过,并于5月9日在《深圳市人民政府公报》2019年第17期公布实施,有效期五年。


一、出台《处置办法》的目的?


随着我市土地资源紧缺与城市发展的矛盾日益尖锐,急需有效盘活存量用地,开拓发展空间。在当前国家政策导向明确鼓励低效用地再开发的背景下,我市仍有相当数量土地因土地使用权出让合同约定的土地用途与现行城市规划不符而无法开发建设。


为盘活和推动存量用地集约节约开发利用,2015年,我市颁布实施了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》(深规土〔2015〕588号,以下简称“588号文”),该文件已于2017年10月9日到期失效,为进一步盘活我市已出让未建低效用地,特制定本《处置办法》。


二、哪类用地可以适用《处置办法》进行处置?


为更好地解决历史遗留问题,通过封闭运行方式盘活一部分存量低效用地,《处置办法》延续588号文限定的适用范围,即2015年10月9日前经生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地,不包括招标、拍卖、挂牌出让用地。城市更新、土地整备、征地返还用地和非农建设用地等涉及土地用途变更和容积率调整也不适用本办法。


三、生效法定图则变更土地用途,由原土地使用权人继续开发的,应如何处置?


对于经生效法定图则变更土地用途的处置,《处置办法》采取分类处置方式,具体如下:


1.考虑不同用途处置的差异性,细化处置分类。具体分为由商业服务业、工业、物流仓储用地等变更为居住用地的处置,由其他用途变更为文体设施、医疗卫生、社会福利、社会停车场(库)、加气站、变电站和训考场用地的处置,除前述两种情形外其他各类用途之间变更的处置等。


2.为解决我市住房供需矛盾,鼓励变更为居住类的用地建设人才住房。对于由商业服务业用地变更为居住用地的,无偿移交已规划的城市基础设施和公共服务设施用地后,剩余用地按规划核算建筑面积,超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房,其余建设为普通商品住房和相关配套设施(含商业);也可申请将该用地住宅部分均建设为可销售的人才住房,配套商业部分按照有关管理规定建设和销售。


对于由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的,无偿移交已规划的城市基础设施和公共服务设施用地后,剩余用地按规划核算建筑面积,并全部建设为可销售的人才住房,其中配套商业部分按照有关管理规定建设和销售。


3.鉴于部分城市基础设施和公共服务设施用地的特殊性,特别规定该类用地可由原土地使用权人继续开发建设。即由其他用途用地变更为文体设施、医疗卫生、社会福利、社会停车场(库)、加气站、充电站和训考场用地的,经征得市级相关行政主管部门同意后,可以由原土地使用权人按生效法定图则继续开发建设。


4.兼顾利益平衡,调整变更为商业用地情形的处置。《处置办法》针对由工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的,无偿移交已规划的城市基础设施和公共服务设施用地后,剩余用地按规划核算建筑面积,将超出原合同约定建筑面积部分的20%建设为办公用房或法定图则未规划的公共配套设施用房并无偿移交政府。


在符合《深圳市城市规划标准与准则》等规定的条件下,由居住、工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的,经专题研究论证,也可按法定图则调整程序申请将该地块调整为居住用地,其住宅部分建设为可销售的人才住房,配套商业部分按照有关管理规定建设和销售。


四、土地用途不变或部分用途变更为城市基础设施和公共服务设施用地但主导用途不变情形下提高容积率的,应如何处置?


对于容积率提高增加建筑面积的情形,按照不同用途制定了不同的处置方式,具体如下:


1.商业用地增加建筑面积的,除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外,还应将超出原合同约定建筑面积部分的20%建设为办公用房或法定图则未规划的公共配套设施用房并无偿移交政府。


居住用地增加建筑面积的,除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外,超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。


城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的,无偿移交规划的其他城市基础设施和公共服务设施用地后,直接按照法定图则继续开发建设。


对于工业、物流仓储用地增加建筑面积的,由市政府或主管部门另外规定。


2.例外情形的处置方式。对于原土地使用权人按照法定图则无偿移交城市基础设施和公共服务设施用地后,继续开发建设的建筑面积低于原土地使用权出让合同约定建筑面积的,为保障土地使用权人开发权益,明确规定此类情形在符合《深圳市城市规划标准与准则》等规定的条件下,经专题研究论证,可按法定图则调整程序申请按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积开发建设。确实无法按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积开发建设的,按照相关政策规定予以补偿。


五、《处置办法》如何保障公共服务设施和城市基础设施优先实施?


对于已规划的公共服务设施和城市基础设施,在申请土地用途变更或者容积率调整时,均应先无偿移交该类规划用地,但对于变更为文体设施、医疗卫生、社会福利、社会停车场(库)、加气站、充电站和训考场用地由原土地使用权人按生效法定图则继续开发建设的除外。


鼓励无偿移交生效法定图则未规划的公共配套设施用房。对于变更为商业服务业用地及商业服务业用地增加建筑面积的,需无偿移交超出原合同约定建筑面积部分的20%,原土地使用权人可选择以生效法定图则未规划的公共配套设施用房形式无偿移交政府。


六、土地使用权期限如何计算?


《处置办法》规定土地用途变更后的土地使用权期限按照法律规定的最高年期确定。土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同约定不变,但变更后宗地的土地用途仅为居住用地且住宅部分均建设为可销售的人才住房的,土地使用权起始日期可重新计算。


容积率调整但不涉及土地用途变更的,土地使用权期限和起始日期维持原土地使用权出让合同的约定不变。


七、地价计收方面,是否与地价测算规则存在差异?


《处置办法》对部分土地用途变更类的处置方式涉及的地价缴纳做出调整,具体如下:


1.土地用途变更的处置,由原土地使用权人继续开发建设的,需缴纳的地价为继续开发建设部分剩余年期市场价格与原土地使用权出让合同约定用途剩余年期市场价格的差值。差值为负的,按差值予以补偿,但补偿金额不得超过已缴纳地价的剩余年期残值,补偿金额在土地整备计划中列支。


2.可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定,如我市地价测算规则对此进行调整的,从其规定。


3.按照本办法规定移交政府的建筑面积产权归政府,不缴地价。


八、与588号文相比,《处置办法》在审批程序方面有哪些修改?


1.明确职责主体。《处置办法》明确市规划和自然资源主管部门派出机构负责已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置工作;明确市住房主管部门负责按照《处置办法》建设的人才住房的后续管理工作。


2.细化公示环节。拟审定的已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置方案应在部门网站公示征求意见,公示时间不得少于7个工作日,公示的时间和地点应在深圳特区报或深圳商报上发布。


3.增加衔接条款。鉴于部分用地在588号文有效期同申请处置,但未在有效期内完成处置。为做好政策衔接,避免因政策修订而导致新的问题产生,《处置办法》规定对于在588号文试行期满前即2017年10月9日前审定处置方案的,可按照原处置方案处理。


4.建立督促机制。为了加快解决该类低效用地问题,敦促土地使用权人及时申请处置,《处置办法》规定原土地使用权人未在本办法有效期内申请处置的,不再受理相关申请,依法收回土地使用权。



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