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宝安800万-1000万看哪里?宜居改善型学位房等着你

淘房哥-子文 淘房哥 发布时间:2019.05.17 22:51:26
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看了下最近的二手房成交数据汇总,发现低总价的成交比例很高,刚需群体仍是市场的购房主力军,但是近期改善需求的咨询量也在同步提升,入市意愿在增加。

 

他们的预算大部分处于800万-1000万之间,想要买到带好学位的三房或四房,大多已关注过前海、蛇口、南山中心区这三个片区的房源(本文暂不提及该内容),该预算在南山确实还能买到学位较好,楼盘品质相对不错的三房,但四房就有一定的难度了。

 

另外,在这个基础上,还想要楼盘的品质或者面积再稍微提升的话,可能选择的范围就会更小。

 

因此,宝安也是他们所关注与对比的区域,毕竟这个预算对于宝安来说,如果不涉及名校学位的话,楼盘的选择范围肯定要比南山更大。

 

但是,要同时兼顾较好学位的话,那么在宝安的选择范围一样会很小,主要是宝安区的优质教育资源分布不均,在全市排名较靠前的公办学校,只能在宝安一新一旧的两个中心区里面寻找(宝安中心区和新安片区)。

 

本次所关注的重点,也是以这两个学区的楼盘(改善型学位房)为主。



宝安中学教育集团,位于新安片区,是宝安区教育实力第一位的公办学校,高中部更是位列八大名校之一,而该校初中部属于全市中考考生人数最多的学校(18年中考考生994人),在以往的中考八大录取率版排名中,仍能够稳定保持在全市15名之前,并且全部都是地段生,这样的教育水平是可以得到肯定的。

 

初中学区的范围比较大,除了宝安中学初中部(本部)外,同时还有两所同为宝安中学教育集团的学校,实行学区共享制,但是最老牌,知名度最高的还是只有初中部(本部)而已,学区内98%的家长还是冲这所学校而来的。

 

按照今年区教育局发布的初一新生报名数据反馈,一类生源的报名人数已经超过初中部的招生人数,初中部(本部)已进入了一类也需批积分上学的年代。

 

去年已经发帖预警过一类也要拼积分的问题,在此不再重复,想看的可以【点击这里】。



不过,在今年初一招生的期间,引申出了一个新的问题,对于刚买没多久的新房或次新房,积分很难拼得过周边的二手房,自己的小孩可能要无缘初中部(本部)?


(宝安区教育局公布19年初一报名人数,共享学区志愿统计表最新截图)

 

初中部(本部)400米附近有个次新盘,由于开盘时间相对较晚,加上今年一类报名人数激增,有业主们在申报初一学位的时候,发现积分拼不过其他一类家庭,导致自己的小孩可能上不了离自家更近的初中部(本部),只能去到宝中集团外国语或者宝中集团实验学校,离该盘的直线距离分别为900米和1.7公里,该话题已在业主群里引起了一系列的讨论。

 

他们内部讨论的图就不放出来了,但是有家长提出该共享学区政策不符合“就近入学”的原则,其实区教育局已对该词已有解释:就近入学是指适龄儿童、少年就读现住址所在片区的学校,并不是指就读离自己住址直线距离最近的学校。


“就近入学”只是学区划分范围的界定,并不是说离学校近就一定能上,由于积分较低被刷下来,也不能怪学校没有按照“就近入学”来兑现学位,毕竟在同一学区内的所有家庭,同样享有申报该校学位的权利,并不因距离学校的远近而有区别对待。

 

所以,在学区有住房或租房,给予的只是一个可以申报该学位的机会罢了,但是当处于学位紧(竞)张(争)的时期,决定自家小孩是否能上该校,最终还是得看类别和积分,学位房政策对于大家来说也是非常公平的。

 

针对类别可以想办法尽量提升外,但积分并不会因房价的高低,楼盘的新旧而区别对待,而且学位积分的加分方法并不多,也不适用于全部家庭,平时就只能日积月累了。

 


回到主题,如果各位家长也想自己的孩子以后能就读初中部(本部),现在就该为孩子准备了,宝安中学的学区内符合800万-1000万的楼盘真的很多,但是符合品质较高,适合家庭自住的楼盘,还是优先建议关注中粮天悦壹号、华联城市全景、中洲华府、勤诚达、御景台、恒安花园这几个盘。



中粮、华联、中洲、勤诚达近5号线地铁,处于灵芝站-洪浪北站之间,全部为旧改出来的商品房,楼龄上具有优势,周边配套比较齐全,户型设计上也符合主流,只是预算内的四房大部分以双拼居多,要占用两个名额,而单证大户型的总价又比较高,除了低楼层或者毛坯的单证四房还在1000万以内,其他房源状态稍微好点的都直接超预算了,建议需求三房的家庭只考虑这些楼盘90㎡以内的户型。

 

像御景台和恒安花园,早期定位都是大户型豪宅类产品,目前在售的房源不多,选择相对要少一些。

 

恒安有些赠送面积,但是空间利用上稍有浪费,不过3+1房在1000万以内还是可以买到的,并且属于纯住宅,小区内都是自住家庭为主,但是附近没什么商业,配套也有些不便。

 

而御景台则位置较好,附近也有公园,对面就是宝中集团外国语小学,小学上学很方便,也近5区菜市场和海雅综合体,未来还有12号线站点,作为住家也是一个很不错的选择。


【点击查看上述楼盘房源】




另外,位于华联全景旁的孝德学校同为九年一贯制学校,并且已经开学,有部分购房者及业主,担心处于创业二路西侧的楼盘,未来宝中学位可能会不稳,对此个人是非常理解的。

 

但是,孝德学校初中学区实行的是单享学区,并且该学区与宝安中学的学区有所重叠,不过宝安中学走的是共享学区制,除了初中部本部外,其他两所宝中集团的学校,学位供应还是非常充足的。

 

毕竟区教育局一般不会直接把原有的学区划走,这样容易引起社会事件,那么处在孝德学校学区范围的家长来说,并不需要太过担心,未来被划出宝中学区的几率很小,多一所学校只是多一个选择罢了,选不选由自己决定。

 

这对于该片区的租房家庭来说,反而还是一个好消息,教育资源高度集中,公办学校基本是稳上的。




再来看下宝安实验学校这块的楼盘,宝安实验的学区覆盖翻身片区和宝安中心区,800万-1000万的预算在翻身片区可以随便买,新锦安雅园比较值得推荐,其他的楼盘在此不多提。

 

但是对于一路之隔的宝安中心区来说,目前二手房只有三个楼盘带有该校学位,分别为:凯旋城、西岸观邸、熙龙湾二期。

 

熙龙湾是宝安中心区的豪宅类产品,总价门槛最低得1400万以上起步,远远超出上述的预算范围,预算内想在宝安中心区置业并就读宝安实验学校,二手房就只能关注西岸观邸和凯旋城这两个楼盘。


要是有网友对熙龙湾的感兴趣的话,可以点击:【查阅熙龙湾房源】,该经纪人熟悉熙龙湾的全户型,可为你单独提供户型分析。




凯旋城属于大花园社区,小区活动空间较多,配备社康、泳池、儿童娱乐设施、篮球场等,还自带幼儿园,居住氛围也较好,老人小孩都比较多,不过商业裙楼的商业结构就有点单薄,人气相对较低,不过像人人乐这种超市也能满足日常生活需求,毕竟不远就是深圳单体最大综合体(壹方城)。

 

当然,该盘也有点不省心,物业曾被换过,现在感觉管理上有提升,也有人在传质量问题,看看外墙好像也真有这么一回事,但是很早就已经修复好了。

 

虽有该盘确实存有一些小问题,不过该盘的成交总量始终处于宝中片区前列,由于教育资源在宝安中心区更加“稀缺”,很多购房者不得不把目光放在此处。


关于凯旋城更详细的内容,可以【点击这里】。



至于西岸观邸,由鸿荣源开发的精品楼盘,赠送面积很多,不过作为二手房出售,其实赠送的面积也已经算进售价里面的了,该盘直接看总价就好。


近期成交111㎡五房两卫,南北通透,客厅出大阳台的户型,算上税费、佣金、赎楼等费用,总价1200万以上。

 

而预算内买差不多80㎡左右的三房难度并不大,有些户型可在阳台改成3+1房,不过这边有客厅出阳台和卧室出阳台,价格差异也比较大,基本都是一个卫生间,这户型布局确实比较可惜。



另一个问题是,该盘周边以前有很多待开发的土地,当时每个朝外景的户型,视野开阔无遮挡,看起来非常舒服,不过空地变高楼只是时间问题,这个是有预见性的,也是导致成交量较低的因素之一。

 

目前除了最大那块泰华的地还没动静外,周边的空地基本都建好了,现在再去看房就会显得有点压抑,等以后四面八方全被围起来,对西岸观邸的影响还是蛮大的。


【点击查看宝安实验房源】



总结:800万-1000万的预算,在宝安大部分房子都可以买到,唯独这两个学校排名在全市也比较靠前的学位房,选择上受到的限制才会多一些,但是对于三房基本还是可以满足的,而且这些楼盘周边的配套整体还不错,对于自住家庭而言,算是个不错的选择。


至于对宝安中心区的新房感兴趣的,可以私聊子文,互相交流,由于篇幅有限,就不在文中提及新房项目了。


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