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光明置业选哪里?刚需应看重区域成长性

淘房哥-子文 淘房哥 发布时间:2019.06.05 11:46:57
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前言:深圳光明区近几年的建设发展还是比较迅速的,片区内坐落有不少高新技术企业和总部研发中心,以战略性新兴产业作为光明区的立区之本,重点布局人工智能、石墨烯、生物与生命健康和文化创意产业等,其中不乏一些知名企业,而华星光电、迈瑞更是名声在外,今年还新增了一个重量级项目“深圳科技馆”,作为突显深圳科技和创新发展的国际顶级特大型公益性科学中心,加上中大在此建校,未来将会源源不断的产生大量人才,可为产业园区或科研机构注入新力量。



提到光明区,可能大家第一时间想到的就是新房,像玖龙台、天汇城、正大城、星河天地等,都算是明星新盘项目之一,市场的关注度都是比较高的,而片区内的二手房则相对较少,例如光明1号、益田假日府邸、光明峰荟、中粮云景国际、宏发美域、宏发雍景城等,楼盘之间离得还比较远。


不过像公明老城区那边的楼盘相对会集中一些,其中以宏发开发的楼盘数量最多,所处的位置也比较不错,基本都是位于未来的地铁口附近,不过公明目前不算是光明区主要的发展区域,主要发展的区域在凤凰城。

 

光明区整体的住宅均价水平并不算太高,大部分都是处于4万多,可以说是备受刚需群体青睐,但这些楼盘的位置距离目前的市中心还是比较远,光是价格吸引需求关注是不够的,一定程度上还得依靠交通。

 

目前公共交通算是光明区较大的短板,不过明年6号线一二期将会同步开通,作为一条南北走向的地铁线路,可以直达福田,而道路交通得益于龙大、南光两条高速免费,对于有车一族而言,交通成本也不算太高。


待未来13号线(快线)建设完毕,可通过6号线换乘,光明区可以直通南山区,等于直接“拉近”了两个片区的距离,光明区发展方向以科技为主,而南山区则是拥有多个高新园区,现13号线已被戏称为“深圳科技的大动脉”,由于13号线的站点少,列车时速高,能实现快速通勤南山,从而引导南山产业及购买力外溢至光明,实现推动光明发展。


(深圳地铁13号线)


而在产业规划上,同样也是吸引需求关注光明的其中一方面,上面提到的光明区凤凰城,除了是该区内重点发展的核心区块,同时也是深圳市18个重点发展区域之一,得到不少资源上的倾斜。

 

凤凰城布局了华强创意产业园、招商局智慧城、宝利来酒店、上市企业总部园区、创新科技产业园区、光明新城综合体、光明高铁城综合体、光明外国语学校、市第十高级中学、文化艺术中心、新城公园、市中医院光明院区等一批带动力强、辐射范围广、公共服务完善的重大产业项目和重点配套设施。

 

因此,凤凰城的发展速度,会快于光明区其他的片区,基础配套设施也会跟上,并且还有实体产业的购买力支撑,支撑点会比其他纯作为辐射(外溢)区的楼盘要更强,导致市场上购房者的关注度也集中在此地,但问题是凤凰城区域范围内的楼盘较少,有那些楼盘值得购房者选择,而处于凤凰城范围之外的楼盘又如何呢?


我们大致分为3个部分,简单的介绍一下凤凰城及周边的楼盘信息。


第一部分,正大城

第二部分,光明凤凰城:光明一号、玖龙台、深房传麒山、光明大地

第三部分,光明中心:正兆景嘉园、新地中央、星河天地、绿地新都会



首先是正大城,虽说周边没什么楼盘,但该项目本身有着较大的体量,可以说是自成一派。


作为一个综合体,除了住宅之外,还有酒店、写字楼、商业等配套,作为自住还是可以的,不过楼盘离在建的地铁6号线长圳站略有距离,步行距离过远(1.5KM),必须依靠其他交通工具接驳,有点不太便利。

 

另外小区位置在光明新区南端,靠近石岩,在地理位置来讲,并不在重点打造的凤凰城范围内,距离各种利好资源配套距离都较远。


但是新房税费低,价格上也还有优势,还是可以吸引不少刚需上车的,只要家庭配置一台小车代步即可。

 

接着,便是第二部分的楼盘。


该项目刚好是处于光明凤凰城的区块或者边上,可以说是近水楼台,容易受到区域发展的利好带动,而且这片区域楼盘相对集中,后续等楼盘陆续建成入伙,整体区域面貌会有较大的提升,人气亦是如此。



除了光明一号,价格相对便宜一点,均价在4.2万左右,另外几个如玖龙台、传麒山、光明大地,以品质著称的盘,价格则要高出不少。

 

光明一号目前周围几乎没有什么配套,自住只能依靠住宅楼下的底商做支撑,大致也能满足日常生活,但总体而言还是有点不太方便,不过该楼盘楼龄新,小区相对也比较精致,综合而言还算可以,只是配套方面想要得到提升,还得等一段时间。

 

而传麒山除了一些双拼户型4万出头外,光明大第和传麒山目前二手房价格基本是5万出头的水平,甚至还有一些挂盘,漫天要价,单价直逼7万。


(截图来自于贝壳找房)


龙光玖龙台,除了地王效应外,其自带有10万平的商业,将会成为凤凰城内主要的商业中心,楼盘定位相对也较高,不过也有路边社在传,后面龙光玖龙台三期的价格有可能破6万,虽然价格领涨整个光明区,但是否有人买账还得等市场来验证。

 


第三部分,正兆景嘉园、新地中央、星河天地、绿地新都会,这几个楼盘,除了景嘉园外,其余几个都集中在6号线光明中心站周围,以后站点周围的生活氛围会有较好的表现。


虽然这边没有像正大城、玖龙台那样配建单体规模较大的商业,但是像星河和绿地都各自配建有3-4万平的购物中心,由于离得比较近,商业配套可以共享,以后或会形成附近最大的商圈,周边的楼盘都会受益。



总结:光明区整体价位相对较低,基本符合大部分刚需的总价预算,虽然片区内楼盘数量不是很多,但普遍楼龄较新,均为花园小区电梯房,同时6号线开通在即,一些在福田就业的购房者,也把关注度放在光明的楼盘上,至于目前主要购房群体的就业区域分布比例,以南山就业者最多的,南光高速前往南山还是比较快的,公共交通也有E巴士可通往各个就业区。


对于预算不高的购房者,光明算是一个位置相对靠近南山、福田,未来地铁交通线路均有所串联,能够受到目前原关内主要就业区的辐射,并且居住人口及密度相对较低的区域,对于未来的发展也具有一定的成长性,作为刚需上车或过渡盘问题并不大。


在楼盘选择上,要尽量靠近地铁口物业为主,对于那些不靠近地铁的楼盘,价格上虽然还会更低,但如果不是打算长期自住,或者公司就在楼盘附近的话,就不太建议了。



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