咚咚地产头条-深圳房地产信息网

深圳[切换]

首页> 咚咚地产头条> 数据 > 正文

刚需盘成交活跃 上车门槛却不断增加【宝安5月人肉房价】

淘房哥-子文 淘房哥 发布时间:2019.06.20 18:32:57
浏览:23761

淘房哥团队通过固定渠道,在5月份共收集到宝安二手成交数据367套(数据只供参考),该数据为宝安区部分二手成交记录,只用于参考。

 

进入到5月份,一线经纪人普遍反馈市场的热度大不如年初的2月-3月,但是从收集到的成交数据来看,其实二手的成交量还是比较可观的。



从宝安各片区的成交分布来看,具有不少低总价楼盘的碧海和西乡,成交量依然十分活跃,而福永和翻身基本持平4月,反而是改善需求较为集中的宝中片区,成交量略有下滑趋势。



对本次收集到的宝安二手成交数据进行统计,得出两房及以下户型的成交比例要高于三房及以上户型,其中两房的套均总价为357万,三房的套均总价为493万,低总价的刚需户型再度成为当月的成交主力。



成交单价大部分片区都比4月要低,对于楼盘分化比较严重的区域,价格变化会更加明显,例如福永片区的富华大厦,成交单价还在2字头,一下子就会把成交均价拉低了不少,以上数据只能作为当月成交分析的参考。




达海花园的单价基本上是宝中片区里最低的,虽然所处的位置好,配套也可以共享,但由于该盘开发时间较早,户型设计上偏大,导致总价一点都不低,加上该小区还是人车不分流的那种,对购房者的吸引力真的不大。

 

虽然成交的这套是电梯房(小区有多层和小高层),但整体的性价比也不高,以后想转手还是会有难度,买这个还不如直接去碧海,看同价位带花园小区的电梯房。

 

幸福海岸二期全部都是百平以上的大户型,户型布局都比较好,作为改善自住,不追求学位属性的话,是值得考虑的。



合正汇一城成交量有所上升,很久没试过在一个月内成交这么多套,但是低总价300万左右的是回迁的住宅,年限到了已转红本可以上市交易,但改两房比较难,不过属于客厅出阳台的正规一房一厅,作为地铁上盖物业,租金保障是可以的。

 

在泰华阳光海小三房的价格节节攀升的前提下,汇一城80+㎡小三房的性价比开始展现出来了,两盘的成交价格直接差个几十万,预算不够的家庭确实会偏向于实用型的汇一城。

 

虽然从小区定位来对比,汇一城确实是比不上泰华阳光海,户型设计上也有不足,该价位基本都是卧室出阳台或客厅侧出阳台,但在商业配套的便利度上,汇一城却占有很大优势。



目前是学位房需求的“淡季”,单间学位房的成交量有所降低,如未来有学位需求的家庭,不妨在这个时间入手,只算好自己小孩的入学时间,买那种学位已用的房源,价格一般会比学位未用的更低。

 

毕竟宝安中学现在是一类也得拼积分的年代,买学位未用的房源,还得多掏一点钱,对于还有几年小孩才上学的家庭,真的没有太大意义,不过提前准备好学位房,才是以后确保能上名校的正确方式。

 

至于刚需怎么办?像未来12号线地铁口的雅仕阁也可以看看,平台花园人车分流,是电梯房来的。

 

但是户型布局真的比较差,过道狭长像宿舍,不过现在价格也已经上去了,主因是宝安目前低于300万的刚需盘,真的没有什么好选择了,以往成交不多的雅仕阁,在量起来之后,价格也随之补涨了。



上面提到了刚需,其实在西乡的选择会更多一些,像凤凰雅居、港隆城、宝田雅苑这三个盘,以往是子文主推的宝安刚需上车盘,作为过渡自住是完全可以的,只是去年还处于300万内的小两房,现在成交的大多已破300万了,上车门槛在不断增加。

 

只要这些小两房不涨超宝安豪宅线,都还是比较安全的价格,购买力支撑力也是足够的,其中凤凰雅居的支撑力会更强一些,未来12号线地铁带动,附近有旧改项目,在这三盘里面增速也是最快的。

 

但是,针对在南山就业的刚需群体,预算要是只有350万左右,并且需求的还是要较新的电梯2房,不妨去比西乡更北边的区域转转吧,未来12号线站点周边的盘可以考虑,地铁通了还是可以带动一下的,毕竟楼龄够新,而且自身硬伤不多的话,完全可以熬到老城区的旧房“老去”。



不少较冷门的低价楼盘都有成交,说明目前在翻身置业的大多都是刚需购房者,而平时对于改善需求家庭来说,买翻身的几率也确实不大(除了带宝安实验学位那块)。

 

目前整个翻身片区只有一个地铁口,虽然被两条主干道包夹,但是在学位和配套上却一直都是硬伤,空占一个好地段,旧改项目却没几个能迅速启动的,就像一条咸鱼,天天喊着要翻身,这么多年过去了,却始终翻不起来,对此子文也是深感无奈。

 

要是把周期放长远来看,这位置能发展起来的话,前景还是非常不错的,毕竟可以吃107国道改造后,会有产业带动的红利,只是现在是夹在宝安两个新老中心区中间,优质资源暂时也得不到多少,加上城中村又多,旧改推进也较难,确权就需要花费大量的时间,其中还涉及到各个利益方,处境真的非常尴尬。

 


福永的价格,对大部分刚需来说,相对还是比较友好的,但是所处的位置就会偏离目前主要的就业区,在交通、配套、环境上还存有短板。

 

但是针对这块的次新房,像中粮和怀德这两个盘还是可以作为自住过渡用的,首先开发的商品房体量规模,不如沙井那块的大,整体的房源数量相对要少一些,对公共资源上不会形成较高的压力,其次是品质上还可以,关键是三房的总价相对也可以接受,在12号线开通之前,家庭有车代步的话,是可以考虑的。

 

毕竟同价位的话,在目前的未来12号沿线站点附近,是买不到什么较新的电梯三房了,可以用时间换楼盘品质,只不过是坐多几个站罢了。



沙井新房供应量大,而且备案价还比上面的成交价格低,对二手房的影响是相当严重的,西荟城和万科翡丽郡位于近期要开盘的卓越中寰附近。

 

由于几个盘挨着,还有些比较优质的统建楼,已形成了一块较好的居住区域,整体的配套和环境还是比较不错,但是走路去11号线和宝安大道就有点远了,毕竟楼盘边上非主干道,或许有车一族可考虑。

 

沙井目前都是默默在搞房地产开发,已启动的产业类项目暂时偏少,后续要靠发展带动的话,福永那边的产业发展会更迅速一些,毕竟有国际会展中心这个核心在,加上12号线经福永大部分区域,能形成较大的辐射区域,而沙井大多数楼盘都非地铁口物业,不过福永的商品房与沙井那块对比的话,也是有些差距。



松岗,真不知如何表述好,作为深圳的西北门户,产业、发展、规划、配套都严重滞后,目前在改善市政配套,相对来是处于向好发展的局面,但支撑点还不够!

 

虽然部分区域近海洋新城,但该规划还处于概念状态,加上离主要核心就业区还很远,在沙井都还没吃到产业发展带来红利的时候,松岗想起来就更加难了。

 

6号线明年开通,能辐射到更多的松岗楼盘,可以与11号线换乘前往南山、福田,也可以直接到达龙华区,换乘4号线也可以到达福田,待地铁开通后,这一切看起来都蛮好,但有这钱为何不直接看光明?

 

松岗与光明在二手房的单价上相差不大,差异在于两区的豪宅税问题,选择光明二手房需要承担豪宅税(5成首付及以上基本可避开),但这个额外的税费成本不是重点,重点在于光明区是一个行政区,松岗还只是宝安的一个片区,两者的在统筹、规划、建设、资源上完全不是一个级别。


大概意思懂就好,文章内不多说。



总结:何为刚需上车,并不是所有符合自己预算的盘都能买,得优先考虑未来发展所带来的支撑点,而且更不要把区域限制限得太死,本来在楼盘选择上就受到了预算的限制,要是再给自己画个“小圈圈”的话,只会把自己逼入更加被动的局面,还会错过了其他区域的发展机会。




咚咚光明置业群正式开启,想要获取更多关于光明的楼盘、房源、规划、成交等信息,赶紧扫码加入吧,群内有专人为你提供光明置业解答!



入光明群添加以下微信 【SZxibu

备注“光明”,即可加入【光明置业群】



关于宝安各片区资讯,可以添加子文微信,互相交流。


【微信:TFG-ZW



宝安 人肉房价 淘房哥说

分享:

相关阅读

深圳房地产信息网

电话:83774745(新房广告业务)/ 25327824(二手房业务)/ 83680819(地图业务)/ 83468529(家居装修业务)

13682490072(保障房业务)/ 83591626(城市更新业务)/ 83662670(海外地产业务)/ 82870529(品牌合作)

18926500181(家在广告)/ 15323892714(会员商家) / 18027662535(亲子教育)/ 13723703116(汽车频道)

19925215717(二级目录、技术合作)/15012771668(旅游频道)/ 83680534(新媒体)/ 83684400(其他)

传真:83680527   

法务部 座机:0755-83684400 邮箱:yituzx@163.com

地址:深圳市南山区高新南九道10号深圳湾生态园10栋A座14-15层

深圳市易图资讯股份有限公司 版权所有,未经同意请勿转载

ICP备案号:粤ICP备10068813号

粤公网安备 44030402000760号

深圳市市场监督管理局企业主体身份公示

手机看头条

手机看头条

咚咚找房公众号

咚咚找房公众号