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谢逸枫:哪些城市买房投资价值潜力大?

谢逸枫 发布时间:2019.08.05 21:31:46
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文/谢逸枫


当前全国79个城市住宅房价达到一万元/平方米,分布于中国经济最强的城市里面,其中房地产投资额遥遥领先,成为楼市向上的信号。按照经济与房地产关系经验来看,经济强的城市,房价自然高,房地产市场就越繁荣,相反经济弱的城市,房价自然低,房地产市场越不成熟。根据今年上半年全国31省市的房价来看,超过2万、1万元平均价格与房地产投资额高的省市,基本集中在经济强的东部、中部、西南部地方,北部省市少。因此,经济与房地产的关系是非常密切的,二者之间互相发展扶持。经济好时,房地产不会差,经济不好时,房地产更好,这就是所谓的房地产经济。

其实房地产好坏与经济强弱有直接的关系,经济颇不好的城市,房地产依赖大,地价房价低。经济好的城市,房地产依赖小却总量大,地价房价高。经济强的城市,不仅是城市群与都市圈的核心城市、省会城市产生龙头经济效应,关键是人口多与资源集中及资金大,上市公司多与金融属性强。去年全国万亿经济与人口千万的城市各有16座城市,房价成为全球高城市上涨榜。今年上半年中国31省市经济数据显示,GDP总量、增速跑赢全国的城市有14座,而这14座城市的房价、房地产投资额全国都是最高的。


GDP:14省市经济领先


根据地方的数据显示,截至2019年7月30日,除了吉林、黑龙江、新疆和西藏之外,全国27个省份已经公布了上半年经济数据,南快北慢的格局越发明显。从地区生产总值总量来看,广东、江苏、山东、浙江、河南、四川、湖北、湖南、河北和福建位列全国前十。其中,北方省份仅占3席,即山东、河南和河北。从经济增速来看,27个已经公布省份中有11个低于全国增速,其中7个在北方。不过,虽然河北被福建赶超的势头有所舒缓,但近年来南北方发展的分化在省份地区生产总值的排名上已经显著体现出来,北方省份在中国经济版图中的分量逐渐下降。


辽宁2014年至2018年经济增速分别为5.8%、3.0%、-2.5%、4.2%和5.7%,排名从全国第六位一直滑落,到2018年已经跌至全国第14位。即使目前在十强省里面排名比较稳定的山东和河南表现并不突出。尤其是山东,其增长速度今年上半年降至5.4%,与广东和江苏的差距继续拉大,处于新旧动能转换期的山东正在全力学习南方省份。全国31个省份经济总量倒数十位的省份,也就是相对于十强省的“十弱省”,也能看到南北方差距也已经十分明显。从2018年数据来看,经济总量倒数十位的“十弱省”中有7个是来自北方,分别是山西、黑龙江、吉林、新疆、甘肃、宁夏和青海。

14个省份上半年GDP增速跑赢全国,从经济增速来看,数据显示,初步核算,上半年GDP同比增长6.3%。分季度看,一季度同比增长6.4%,二季度增长6.2%。在上述25个省份中,14省份上半年GDP增速跑赢了全国增速,这14个省份包括云南、贵州、江西、福建、湖北、安徽、四川、河南、湖南、山西、浙江、广东、江苏、宁夏。

其中,云南上半年GDP增速为9.2%,暂居全国第一位;而贵州以9.0%的增速位列第二名。天津以4.6%的增速,暂时排名末位。不过,天津上半年GDP增速比一季度加快0.1个百分点,比去年全年加快1.0个百分点。

从经济总量来看,广东、江苏、山东继续以明显的优势,位列全国前三强。其中,广东省上半年GDP总量达到50501.17亿元,是上半年“5万亿GDP俱乐部”的唯一成员,雄踞榜首。这也是广东省上半年GDP首次突破5万亿元,照此趋势,广东省全年GDP有望首次突破10万亿大关。江苏、山东是上半年“4万亿GDP俱乐部”的两个成员,其中,江苏省上半年GDP总量为48582.7亿元,山东上半年GDP总量为41823.3亿元。从前三强的GDP增速来看,广东、江苏上半年GDP增速同为6.5%,高于全国6.3%的增速;而山东上半年GDP增速为5.4%,低于全国GDP增速。


房价:经济强城市上涨最高

根据中国房价行情网《全国城市住宅房价排行榜(2019年6月)》数据显示:前十名分别为:北京(63905元/㎡)、深圳(62987元/㎡)、上海(51877元/㎡)、厦门(45257元/㎡)、三亚(34185元/㎡)、广州(33858元/㎡)、南京(30540元/㎡)、杭州(30248元/㎡)、陵水(29052元/㎡)、福州(26145元/㎡)。按照经济增长与总量来看,这10个城市的经济都是排在前20年强的。而从《全国城市房价排行(商铺) 》数据显示,2019年6月,在全国商铺的房价排行中,经济强的城市排在前面。

数据显示,2019年6月70个大中城市中,新建商品住宅销售价格有63座城市环比上涨,2座城市环比持平,5座城市环比下跌。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比增长0.2%,涨幅较5月份下降0.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比增长0.8%,涨幅已连续三个月持平。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比增加0.7%,涨幅比上月下降0.1%。总的来说,房价整体变化不大,涨幅基本与5月份保持一致。广州、上海、深圳3座城市房价有所上涨。洛阳成为环比上涨最多的城市,环比上涨2.5个百分点。呼和浩特和大理并列第二,环比上涨1.8%。西安环涨上涨1.7%排在第三位。

2019年1-6月份,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为14065元/平方米,同比上涨14.3%。这意味着今年上半年相比去年上半年房价上涨了约14%的水平。同时,相比1-5月份14.2%的涨幅,1-6月份涨幅略微扩大。这或和部分高端物业入市等因素有关。将全国100城房价数据和全国房价数据做对比,可以看出,今年上半年两条曲线走势基本上是一致的。而横向对比看,今年上半年100城房价同比涨幅为14.3%,明显大于全国9.5%的涨幅。其含义是,若是涉及到政策收紧,那么百城中部分城市的收紧概率会更大。


统计显示,2019年1-6月份,全国100个城市中,有13个城市(深圳,上海,北京,厦门,三亚,福州,杭州,广州,南京,苏州,珠海,东莞,燕郊)步入了“超高房价”的行列,其中深圳房价最高,为56233 元/平方米。同时,有19个城市步入到“超低房价”的行列,其中荆门房价最低,为5071元/平方米。100个城市中有12个城市(中山,广州,烟台,湛江,呼和浩特,太远,南通,武汉,佛山,江阴,无锡,东莞)步入到“房价过热”区间,其中中山房价涨幅最大,达到 47%的水平。

诸葛找房发布的数据显示,2019年6月100个重点城市二手房挂牌均价为15032元/平方米,环比上涨了0.16%,连续4个月持续上涨;2019年前半年百城二手住宅挂牌均价累计下跌0.19%。从涨跌城市数量来看,60个城市二手住宅挂牌均价上涨,比上月增加1个,平均涨幅1.23%,涨幅扩大;40个城市下跌,平均跌幅为0.82%。6月份上涨城市数量和下跌城市数量基本保持平稳,虽然涨跌幅略有扩大,但预计后期各城市涨跌幅将趋于平稳,不会出现较大幅度波动;近3个月以来,百城二手住宅挂牌均价稳中有涨,市场逐渐趋于稳定。


投资额:15省市跑赢全国

发布了31省上半年房地产投资情况梳理发现,广东上半年房地产开发投资额达7255.6亿元,领先全国;西藏上半年房地产开发投资增速37.6%居全国首位,云南、广西、吉林等15省增速跑赢全国,青海、宁夏以及海南三省出现负增长。值得注意的是,增速第一的西藏总投资额居全国末尾。数据显示,上半年全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%。从排行榜来看,投资额倒数第一的西藏,增速排名全国第一,紧随其后的是云南和广西,分别为28.8%、27.1%。全国共有16个省市保持两位数增长,而同时海南、青海、宁夏三地出现负增长,海南增速-31.4%排全国末尾。


从统计数据来看,广东省上半年房地产投资破七千亿大关,居全国榜首,且领先第二名江苏省超一千亿元,浙江、山东分别位列第三名、第四名。东部四省“承包”了榜单前四名,并且,四省之间的差距都是一千亿元左右。

此前统计局公布的数据也显示,上半年东部地区房地产投资额达33180亿元,占全国房地产投资一半多的比重。

除上述四省外,以千亿元为“台阶”,安徽、河南、四川处于三千亿元。福建、湖北、重庆、河北四省迈过两千亿元。上海、湖南、广西、云南、陕西、北京、天津、辽宁、贵州、江西位列一千亿。


山西、海南等地暂未破千亿,西藏房地产投资额38.05亿元,排在全国末尾。从增量来看,上半年广东省房地产投资额同比增长超过800亿元,山东、四川、江苏、福建的房地产开发投资额同比增长量处在400亿-600亿元区间,属于房地产开发投资额增量的第二梯队。第三梯队云南、浙江、广西、安徽、湖南、天津、北京、贵州8地的增量在200亿-400亿元区间,青海、宁夏、海南三省增量为负。今年上半年全国房地产调控政策高达251次。调控之下,房地产投资增速高位回落。14个省市房地产投资增速同比下滑,值得注意的是,15省市上半年房地产开发投资增速跑赢全国。


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