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爆发的东莞旧改:有人租房博拆迁赔了150万!

南方楼事 发布时间:2019.08.29 09:28:52
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两年前,东莞的土地拍卖市场像坐上了直升机,房企开始扎堆布局。


今年以来,东莞旧改市场仿佛坐上了火箭,政策频出,政府半年公布了50个项目,东莞旧改集体驶上快车道。


市场个体也在产生变化。


据爆料,东莞某旧改项目内有租客用四年租约换来150多万的补偿金额,这一次,“钉子户”不是业主。


另一方面,多个旧改项目迎来实质性进展,如华润水涧头项目宣布年内完成拆迁;再如,南城体育公园项目正式开始拆迁工作。


包含水涧头项目,两年时间内,央企华润已在重仓12个镇街,布局20个项目。招商蛇口、华侨城等央企同样活跃在东莞的土地市场。


基于一系列现象,媒体将今年称之为“东莞城市更新爆发元年”。


东莞南城,水涧头村


1.坐上东莞旧改直升机,四年租约换150万



“东莞旧改火了。”


字面意思,从租户到业主,从中介到开发商,尽管房地产市场中的几个角色经常在许多方面无法达成共识,但现在,他们一致认为东莞的旧改市场正不断升温。


东莞的林叔在房地产行业干了许多年,曾在2015年鼓励公司同事抓紧买房,果不其然, 2015年8月后东莞房价就一路上涨。近两年,林叔又开始鼓励同事找好机会买入东莞的待拆迁房产。

近5年东莞房价走势图;来源:城市房产


“也不一定要买拆迁的,买好的旧改项目周边的商品房也可以,旧改之后肯定能带动周边房子的价值。”


林叔坦言,他自己就入手了几个旧改项目旁的商品房。


除了买房,租房也能在起飞的东莞旧改市场分一杯羹。


林叔告诉南方楼事,前两年的东莞旧改市场上有一些租户通过长租约获利,“不过现在已经很少见了。”


林叔也算是“租约获利”亲历者,他告诉南方楼事,他的好友李先生曾租下一家200平左右的修车厂,在与房东签下四年租约后,传来开发商进场消息。由于该修车厂位置较好,生意红火的李先生又是刚签约不久,所以他拒绝搬离。


彼时,同期的其他商铺的租客已经拿到满意的补偿全部搬离,而后,李先生就成了“钉子户”。


由于四年租约在手,从法律上来说,开发商拿先生没办法,只能向村委施压,村委也下了狠手,绕着修车厂把周围的路都挖了一圈,修车厂的生意完全停滞。


尽管如此,李先生还是如期交付租金,租约的法律效力仍在。最后,开发商为了赶进度选择妥协,向李先生赔了一笔数额不小的补偿费用,项目得以如期推进。


“赔了多少钱?150多万吧。”


林叔表示,尽管目前东莞还没有真正意义上的旧改项目入市,但东莞本地人对旧改是比较欢迎的,大家都意识到拆迁带来的变化和发展,不会特别顽固。


聊到最后,林叔只留下一句话:“赶快旧改,我的很多房子都等着升值,就算有一些不在拆迁范围,在旧改项目隔壁也可以升值。”


水涧头旧改项目概况,可以看出,该项目是较高规格去打造的。


2.两年20个项目,央企重仓东莞


正如林叔所言,东莞的旧改市场确实“火了”。


实际上,旧改对东莞来说并不是全新的事物。在深圳木头龙小区十年终得见曙光之际,东莞也有多个十年高龄的旧改项目取得实质性进展。


譬如水涧头村、亨美社区、火炼树村等旧改项目均取得不同程度进展,其中水涧头村打出“今年内完成拆迁”的宣传目标。


水涧头村入口之一


水涧头村坐落在东莞南城,距离地铁2号线西平站不到300米,位于东莞南城CBD内,从地段上来看无疑是东莞较为核心的地区。


在上个月的水涧头村动迁工作动员大会上,时任南城街道党委书记陈桂明表示,要争取在2019年底完成水涧头村拆迁的硬任务。


截止至8月22日,水涧头拆迁安置工作指挥部墙上的《南城街道水涧头村拆迁安置项目总进度统计图》显示,项目已确权户数为672户,占比100%;项目已测绘632,占比94%。签约、交房、拆除等工作事项尚未开始。


水涧头拆迁工作指挥部内的项目总进度图


不过,项目下一步才是旧改过程中最为艰难的一步——拆迁谈判。


在水涧头开超市的陈阿姨告诉南方楼事,从她进到水涧头的第一天就听说了要拆迁,但直到现在还未确定具体何时开拆。而她来到水涧头,已有十来年了。


南方楼事在水涧头村内看到,村内主干道多为5层左右的楼房,部分楼房外立面未做装修,红色砖头暴露在外。往里走,可以发现还存在不少瓦房。


水涧头村内的瓦房


陈阿姨表示,水涧头村房子比较破旧,火炼树村的房子都是比较好的,估计更难拆,而火炼树也有十年“旧改龄”了。


她还告诉南方楼事,目前业主和开发商在赔偿方面尚未达成一致,具体补偿方案也未公布,业主也没通知具体退租搬离时间。水涧头多位租铺面开店的老板说法均与陈阿姨的陈述相近。


拆迁安置工作指挥部一名工作人员也证实了陈阿姨的说法,他表示,目前项目正在房屋测绘阶段,具体补偿方案最迟九月中旬公布,“目前正在向政府争取更多的利益给到村民。”


水涧头拆迁工作指挥部内的工作流程图


据公众号“楼探”报道,此前一份《水涧头村拆迁补偿项目及标准意向调查》的表格曾在东莞朋友圈流传。该表格显示,拆迁的货币补偿为3万元每平方米;物业补偿方面,首层为1:1.2,二层及以上为1:1.05。


不过,该表格的真实性未得到官方的证实。


除水涧头村项目外,亨美社区、火炼树村也均迎实质性进展,细看可以发现,这几个项目操盘开发商均为央企华润置地。据南方都市报道,自2017年8月首进入东莞以来,华润置地重仓12个镇街,布局20个项目。


当然,这20个项目还包含通过公开市场拿地的项目,但业内人士透露,该统计数据未包含合作开发项目及未公开项目。这个速度无论是在东莞还是在业内来说,都是罕见的。


除华润外,其它央企也在低调布局华润。


据东莞时间网统计,自2017年8月24日以来,已经有华润置地、招商蛇口、华侨城等品牌房企房企入莞,其中很多都是央企或者具有央企背景的企业。加上已经进入东莞的保利、中海等,央企已经成为东莞楼市一支重要的力量。


3.半年公布50个项目,东莞进入城市更新爆发元年


除了市场中的个人和企业,政府的动作也在昭告:东莞的城市更新市场正不断升温。


回头看,东莞整体楼市在2017年便开始升温,大波外地房企通过公开市场进莞拿地便是从这一年开始。另一方面,除了公开市场拿地,城市更新市场更像是隐藏于海面之下的暗流,而这场“非公开”的战斗的成果已逐步公开。


据南方都市报报道,今年上半年,东莞市自然资源局公布了近50个城市更新项目,速度可谓空前。根据规划,东莞今年将投入208亿元,完成“三旧”改造6880亩,新增实施改造9837亩,力度为历年最大。


而这一年,也被称为“东莞城市更新爆发元年”。


水涧头拆迁工作指挥部内,多名业主围在项目沙盘前在讨论回迁安置房问题


世联行首席工改顾问董极表示,东莞很多城市更新项目在2017年就已开始运作,直到今年,政府才一次性批复公开。谈及今年东莞城市更新爆发的因素,董极认为最主要还是政策因素。


此前,东莞在城市更新方面的政策不够完善,很多项目虽然前期工作已经完成了不少,但在法律层面无法实现。在今年多个政策出台后,项目推进有据可循,按照政策规定的流程去推进,很快就得以实施。


也可以理解为,在今年诸多政策陆续出台后,东莞的城市更新项目将进一步提速。


“有时候一个政策解决不了问题,所以东莞今年一系列政策出台后,项目才得以公布。”


在林叔的观点中,更多的是市场因素。他认为,尽管过去两年东莞在公开市场推出了很多地块,但这些地块大多位于相对偏远的镇区,周边配套不足,周边购买力也不足,开发商拿地后房子也难卖。


而城市更新不一样,这些村子大多位于城市的核心地段,周边规划好,配套足,所以更多的开发商愿意选择位置好的村子进行城市更新改造。此外,东莞的拆迁成本相较广州和深圳来说都比较低,对开发商来说阻力更小。



东莞市城市更新协会2019年度会员大会暨2019东莞城市更新行业发展论坛现场;来源:东莞阳光网


值得注意的是,在过去,东莞“旧改”的官方命名采用的是广东省的统一命名——“‘三旧’改造”,而非“城市更新”。


“城市更新”概念在国内最早于2009年由深圳提出,同年3月16日,紧邻深圳的东莞也出台了《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》(东莞市第十四届人民代表大会常务委员会公告第5号),正式提出为推动全市产业结构调整和转型升级,要加快实施“三旧”改造。


而今,十年过去,东莞也正式将“‘三旧’改造”重新命名为“城市更新”。


撰文/王秀清


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旧屋村改造

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