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分析深圳楼市,就从这组数据开始!

资讯中心 媒体 发布时间:2019.09.08 13:04:42
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来源: 宋丁 宋丁视点


我在前几天发表的公号文章《深圳楼市又燥了!先行示范区背景下房地产会重回C位吗?》中,引用了一组数据:“深圳到目前为止,一共建了1060万套房子,其中,有房产证的商品住房185万套,有房产证的保障性住房45万套,加起来230万套,其他830万套房子都是没有房产证的农民房、小产权房、军产房、集体宿舍等等,按照1300多万常住人口计算,拥有房产证住房的人口占比大约30%,这和北上广的情况正好相反。”


这组数据及这段话推出后,引起了不少网友的热议。我觉得大家关注这组数据很正常,因为,从某种意义上说,这组数据反映了深圳楼市供需关系的基本现实,也是分析深圳楼市最重要的基础数据。


当然,我在上面一段话中的数据是凭记忆写出来的,并不完全准确,更精准的数据来自深圳权威研究机构。下面就是目前真实的深圳住房总量及房源结构的基本数据:


 

看清楚了吧?从总量看,深圳目前已经拥有1065.5万套(间)的住房,总面积达到5.9亿平方米,无论是按照1300多万常住人口计算,还是按照2500万大数据统计人口计算,都够住了。按照1300万常住人口平均,则人均住房面积45平方米,超过2018年全国城镇人均住房39平方米的面积。这看起来实在是可喜可贺了,难怪曾经有政府人士说,按照户均人口计算,深圳现有的1000多万套住房可容纳2800万人,深圳的房子显然已经富余了。 


什么叫“以偏概全”?这就是典型的以偏概全。只拿出一个住房总量数据和一个户均人口数据乘一下,就轻松得出深圳房子富余的结论,这也未免太简单了,甚至太草率了。“富余”是什么意思?就是很多,就是够用了,就是很长时间内都可以不用再盖房子了,我没理解错吧?但是,为什么政府在二次房改方案中,提出从2018年到2035年要盖170万套保障性住房和商品住房?既然“富余”了,为什么还要再盖?而且,根据测算,按照深圳目前的人口变动情况,未来要盖的这170万套房子根本不够用,深圳还得想各种办法解决住房缺口问题,包括向临深地区推进深圳的住房建设和引导住房需求外溢。


深圳的房子富余不富余,关键不是看上面那个现有的住房总量,而是看住房性质和房权结构,因为只有深入分析住房性质和房权结构,才能明白深圳的住房根本不是“富余”,而是严重不足。同样是这些数据,但是,可以得出完全相反的结论!


住房性质指什么呢?直白一点说就是,你住的房子是不是你自己的?是和不是,完全是两个性质。所谓自有住房就是住户拥有房产证的房子,所谓非自有住房就是住户未拥有房产证的房子。


这个重要吗?没有房产证的房子不是也照样住人吗?那个政府人士的观点可能就是基于这个概念提出来的。如果说,只要有房子住就可以,不管那房子是谁的,不管那房子合法不合法,这倒是有点“住有所居”的味道,但是,从深圳的现实情况看,“居者有其屋”是更加刚性的阶层分水岭。有一种说法,深圳只分两大阶级:有房阶级和无房阶级,这个“有”、“无”,指的就是有没有房产证的房。这个概念太重要了,深刻影响着每一个深圳人的世界观、价值观和人生观,可以说,大部分深圳人拼死拼活、没明没夜地干,就是为了挣钱买一套真正属于自己的房子。


从房产证所界定的住房性质,我们就能大体分出上述表格中各类住房的最重要的房权结构了。有房产证的住房大体有多少呢?181万套商品住房是有房产证的;50万套保障性住房中间,除去公租房外的其他住房是有房产证的,按1/2计算,大约25万套;单身公寓、商务公寓是有房产证的,按照“单身公寓、商务公寓、养老院及其他类住房”统计93万套总量的1/2计算,大约46万套。


这三类住房加起来总共约252万套,这就是深圳全部的住户拥有房产证的房子,其在1065.5万套(间)总量的房子中占比为23.7%,而住户没有房产证的房子占比为76.3%,这就是深圳基于房源所得出的基本房权结构。


我们再从常住人口和自有住房的关系角度分析一下房权结构。252万套自有住房是什么概念呢?按照户均3口人计算,理论上可以解决756万常住人口的自有住房问题,大约占总常住人口的60%,左右,看起来还过得去啊。但现实情况是,这252万套住房并不真的是严格的一套一户,有的人一户拥有两套、三套甚至多套房子,还有一些房子是被非常住人口买走的,这样算下来,就远达不到解决252万户、756万人的自有住房的问题。


到底有多少市民真正解决了自有住房问题?这个数据找不到,只能估计,我按照2/3的比例估算,也就是说,252万套自有住房中,大约解决了168万户市民的自有住房问题,按照一户3口人计算,也就是解决了504万常住人口的自有住房问题,按照深圳1300多万常住人口,占比大约38%,其他大约800多万人仍然没有自己的住房,占比达到大约62%


这个38%:62%的常住人口房权结构,不要说和国内北上广的有房80%/90%:无房20%/10%的房权结构相比,就是和欧美发达国家的有房50%左右:无房50%左右的房权结构相比,都差得太多,说明深圳楼市的供需关系基本面存在严重失衡,那些没有自有住房的市民占了大多数,这些市民中,无论他们是租住公租房,还是租住农民房,无论住在单位集体用房,还是买了小产权房(违建房),这都不是他们人居生活的终点站,他们都有一个非常朴素的需求,那就是有朝一日拥有自己的房子,他们就是深圳楼市中现存的或潜在的庞大的刚需人群。


我们从上面表格中可以看到一个很惹眼的数据:村民自建房总量达到503.5万套,占深圳全部房源总量的47.3%,接近半壁江山,是历年来深圳所建正规商品住房的3倍!而这个最大量的住房种类恰恰是违建最多、法律、技术、配套、环境不合格情况最严重、将来面临城市更新的比例最大,这样的房子根本不允许流通买卖,不可能成为市民购买住房的目标,有人私下买卖是没有法律保障的,存在很大的隐患和风险。


还有人说,国家不是大力发展租赁住房吗?租房住不是很好吗?的确,这两年来,租赁市场在大发展,但是,在住房这件事上,租赁总的讲还是一种补充形式,很多人把租房作为一种过渡。对中国人来讲,拥有一套自己的住房几乎是一生最重要的事情之一,不可能改变。新加坡的自有私屋和祖屋占到住房总量的90%以上,深圳二次房改政策中,租赁部分也就占20%,其他80%都是自有的保障性住房和商品住房。


在这种庞大的、现实或潜在的刚需人群面前,深圳当下的商品住房和保障性住房的供应总量显然不够给力,供需失衡是基本矛盾,这是深圳楼市的基本市情,分析深圳住房问题,必须从这个基本事实出发,也就是从上述那组特别的数据出发,否则都是错判。例如那位政府人士,他说深圳住房富余了,意思是让大多数市民永远住在那些农民房、违建房、租赁房、集体宿舍里面,永远也不要想象买一套自己的房子,那当然现在的房子是富余了,但是,这符合那些没有自有住房的大多数市民的真实诉求吗?显然不符合。


所以,政府才会提出二次房改,加大保障房和普通商品住房供应,目的就是要解决这个基础性矛盾。深圳目前大力推进的城市更新、旧改、棚改事实上会促使更多市民从非自有住房居住转向自有住房居住。


有些人会问:既然深圳供需关系紧张,供不应求严重,为什么现在楼市表现并不理想,很多一手二手房子卖不动?这个问题很简单,目前的楼市,一方面商品住房房价高企,而价平的保障房供应量有限,另一方面政策又有诸多限制,包括信贷政策也有管控,客观上抑制了需求的表现。但这并没有改变无房市民对房子的渴望心情,未来一旦主客观条件成熟,他们仍然会毫不犹豫进入楼市,选择他们的心水房子,成为有房一族。


我常说,分析深圳房地产和楼市,不能套用国内其他城市的模式,因为深圳的房权结构和其他城市有很大差别,甚至常常表现为相反情况,因此必须因城施策。我们不能流于表面,用一些表象数字得出肤浅的、违反基本事实的结论。拥有自己的房子,广大市民的这个诉求很朴素,很真实,也应该得到政策的长期稳定扶持。就让我们从上面那组数据开始分析深圳楼市吧,它会让政府明明白白知道,应该干什么和怎么干,才叫真正的“为市民服务”;他也会让市民清清楚楚晓得,我该不该买房,应该在什么时候买房,应该买什么房。


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