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龙华深高北学位房敢卖16万+?业主放狠话了...

资讯中心 媒体 发布时间:2019.10.06 07:51:51
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来源:深圳小鹿选房


龙华每当有新地王诞生,都会掀起一波关注高潮。随着楼市调控期来临,深圳人对龙华的怀疑声越来越明显:透支、涨不起了、睡城……


再加上鸿荣源壹成中心等楼盘不断爆出有投资客买房后被套、亏本卖的案例,市场普遍认为龙华的房价没有支撑,一遇调控,立马被打回原形。


这些刚需小区无明显支撑性因素,调控期房价没什么变化,比较稳。


随市场行情上下波动,房价有下降也有回升,对于那些带投资心理的购房者来说,很折磨,但是从住家角度出发购买的,心态会比较稳。


但是每个片区都有一个相对热门的区域,龙华的最热区域一直都是红山深高北学位一带的小区,对这一带形成最有力支撑的就是深高北学位,同一项目不同期,有无学位之间差价就近3万/平


户型优势+深高学位,有金亨利业主已经任性报价到16万+/平了。


01/深高学位有多牛逼?


深圳高级中学,深圳四大名校之一,创办于1997年,是国家级示范性高级中学,广东省一级重点学校,深圳市公办完全中学。


其整体办学层次为小学、初中、高中三个层次。其中心校区位于福田春田路,包括本部和国际课程体系两个校区(高中);东校区位于坪山(高中);南校区位于福田农林路(初中);北校区位于龙华,九年一贯制学校。


深圳高级中学之所以能成为深圳四大名校之一,和其优异的高考成绩分不开。


自2010年以来重点率在50%以上、本科率在90%以上,2010-2013年一直在98%,而且其初中有一定名额可以直升高中,保证了生源的稳定性,由此初中学位很受家长们追捧。


今天我们要介绍的深高北龙华校区直升比例还算可以,这也是为何深高北学位房越来越受购房者青睐,周边小区房价不断创新高。


深高南校区初中办学实力也很强,中考成绩和学生素质都是全市一流水准,每年参考人数多达600、700人,远高于其他3所名校,考入四大的比例也一直保持在全市第五、六位,今年的中考状元就是出自南校区,以最高分451分(满分460分)考取全市第一,440分以上人数达47人。


再来看看今天我们要讲的深高北校区。与只有初中的深高南校区不同,深高北属于九年一贯制学校,位于龙华红山片区,2016年才开始正式招生,从计划开建到今年中考成绩出炉,学校的热度从未下降。


尤其是今年,第一批入读深高北的学生参加中考,参考人数约350人,最高分460分,430分以上61人(基本能上四大高中)占比17.3%,成绩毫无疑问成龙华第一,和去年的南二外成绩相差无几,第一批中考生成绩已经验证了深高办学实力,未来还有很大的提升空间。


深高北中考成绩完美打响第一炮,更加坚定了家长们对深高北学位的认可,深高北学位房房价也水涨船高,和周边小区拉开了距离。


02/爆仓的龙华第一名校


调控期龙华多数片区房价陷入沉寂,但深高北小学区学位房却一枝独秀(水榭春天5/6期、汇龙湾、金亨利)。


今年深高北学位更是出现了“爆仓”情况,一类报名人数严重超出计划招生数,出现了重度“爆仓”情况,让买了学区房的家长扭了一把汗。


最终的结果就是小学区一类直接录取,大学区按最高积分参加抽签;等小学区吃完肉(先分完),然后才轮到大学区的喝汤(如果还学位有空余,摇号解决)。这下子小学区内的三小区业主可算是放心了,学区爆仓任你爆,摇号抽签碍不着。


所以,如果你想自己买到的学位万无一失(确保有学位,积分看个人),就选这四个小区:水榭春天5/6期、汇龙湾、金亨利。


近年来这几个小区二手房价涨势惊人,很多都卖到10万以上了,价格备受争议,但市场是最好的试金石,价格再高,只要有人愿意接盘,那就是有市场的。


目前,龙华二手均价在5.7万上下,红山作为龙华中心地段,片区面貌新,有最好的配套资源,房价本来就不可能低。


不带名校学位的绿景公馆1866、中航天逸、中央原著等次新盘均价已在7.5万左右,带深高北学位的小区价格肯定要和这些小区拉开距离。


如今水榭春天6期、汇龙湾和金亨利首府均价都在10万左右了,水榭春天5期均价在9.3万左右,同等面积户型总价要高出旁边的1866、中航天逸等大盘至少15%左右,成交却依然活跃,是龙华炙手可热的第一梯队学位优质盘,类似深圳湾学校学位盘。


03/水榭春天5/6期


水榭春天是整个红山片区规模最大的楼盘,成交很活跃,共分六期开发,最受关注的是带深高学位的5、6期,与前面三期隔了一条马路,均价却相差2万多。


整个社区经过近十年的规划开发,配套和环境都要好于其他楼盘,三期楼下有沃尔玛,旁边还带华润万家,距离10分钟左右可到红山地铁站,物业管理较好,居家氛围浓厚。


5期2012年建成,共5栋围合式布局,开盘均价为2.3万/平,目前在卖均价已经达到了9.3万/平,卖得比较好的是89平的3房和70多平的2房。


89平的3房户型有两种格局,一种是客餐厅双阳台东西通,采光通风还不错,目前只有一套低楼层报价890万在卖。


7月份成交了一套高楼层和低楼层,成交价在850万左右,近来市场回暖,业主报价也提高,这个价能不能成交要看运气。一种是分奇偶数层客厅/卧室出阳台的户型,有多个朝向,其中东南向客厅出阳台的比较稀缺。


5栋有70多平的2房入门、上车户型,客厅出阳台,有东向和西南两种朝向,目前仅一套78平东南向低楼层报价750万在卖。


按之前的成交价来看,如果是高楼层,这个价还行,低楼层就有点贵了。


5栋外观像公寓,梯户比较高,靠马路的户型会吵。78平的涨得最快,6月份成交了一套东向高楼层658万,9月初成交价已经在700万了,74-75平的2房涨幅比较温和,4月份到7月份也就涨了35万左右,具体看楼层和朝向。


6期2013年建成,分AB两区,花园有点小,A区有5栋,B区4栋,AB区有天桥互通,整个5、6期都能共享花园。卖得比较好的也是89平的3房,东南向,客餐厅都有阳台,通透性不错。


目前有套高楼层报价895万在卖,有点虚高,其他3房户型现在报价也不便宜。改善需求也可以考虑6期128平的4房户型。


6期放卖和成交都比较少,社区花园有点小,而5期离学校近、花园大住家舒适度更好,虽然户型在个别方面略逊于6期,南边楼栋与汇龙湾离得近,视野有遮挡,但总价低是优势,所以为了学位,买5期的人会更多。


04/汇龙湾


2014年入伙小区,由3栋高层和8栋联排别墅组成半围合式花园,主打赠送,小区不大,靠近民宝路的户型会有点吵。汇龙湾相对水榭5、6期和金亨利来说相对比较“低调”,自深高北加持后,汇龙湾的热度和成交量就明显上升了。


早在2016年小区就以9.6万/平的单价成交了一套86平的房子,刷新了当时龙华住宅单价最高水平,不过这种户型是因为赠送率高,可以做4房,南北通透,卖这个价也不为过,现在有高楼层单价卖到13.5万了,这个户型挨着民宝路,有点吵。


汇龙湾的房子基本上都带入户,最小的户型就是上面提到的86平4房,分布在3栋,对于家庭人口稍多的人比较合适。


然后是89平的3房户型,2栋的西南向看花园安静,3栋的南向看民宝路,有噪音影响,6月份成交了一套89平中间楼层的835万,现在报价在890-920万左右,不能说有价无市,就看有没有买家。


104平的3房的是横厅出阳台,分布在2栋端头位,格局虽一般,但居住舒适度要高于89平的,毕竟总的面积大,8月底成交了一套中间楼层的990万,目前没有在卖的。


小区体量小、开发商知名度不高,放卖量也不多,而且双证户型占了有一半左右,周边配套有点欠缺,现在的价格也很难有买家立马下定,整体成交和关注度没水榭春天和金亨利高。


05/金亨利首府


2014年入伙小区,共5栋,也是主打赠送,旁边就是深高北校区,上学非常方便,离红山地铁站只有5分钟距离。


就实地踩盘来看,小区位置目前有点孤单,旁边就是4号线线路,会有噪音影响,楼下生活配套有点不足,住家氛围不怎么浓厚。


最小户型为88平的3房,分布在BC栋02户型,实际是2+1房,因为最小的房间是暗房,不实用,厨房采光也一般,不推荐。


成交比较火的是89平4房和复式5房。89平4房分布在BC栋01户型,东南向客厅出阳台,实用率很高,不过住家舒适度有点欠缺,最小的两个次卧影响了房子通风,同时临民宝路,有噪音影响。


这种户型比较适合想要学位但预算有限、家庭人口较多的购房者,目前2套在卖,报价936-950万。


89平复式5房,分布在AE栋的02户型,东南向客厅出阳台,实用率非常高,多数当5房用,楼下还可以改出1个房间成6房,采光视野都很好,E栋的看路和学校,可能有点噪音。


目前有4套复式在卖,价格相差较大,最低的报价1100万,最高报价1500万,这套高价的可以直接忽略,卖了快一年了,报这个价就是钓鱼、抬高购房者预期。


我们了解到的部分报高价业主心态是:我又不急卖,房子就这价,想买就买,不买拉倒……


89平复式



金亨利这种高赠送小户型,均价基本上在12万以上了,都赶上南山的带南二外学位的观海台价格了,卖点就是赠送+学位,小区品质也不错,复式可以做5-6房,总价、单价都会更高可以理解,不过报价1500万就现在龙华的行情来说就有点过了。


二期现在还没交房,到时二手房出来估计报价也不便宜。


就是目前周边配套不足,以后等红山6979起来可能会更有生活气氛。


以上介绍的深高北四盘中,小区楼龄品质都可以,总价也差不多,家庭人口较多、想要离学校近的话,选金亨利合适,平层4房、复式5房都有,实用率很高,不过生活配套和氛围目前有点欠缺。


汇龙湾86平的4房也很适合家庭人口稍多的,就是社区不大、开发商知名度不高;考虑住家氛围的话,肯定是水榭春天5期了,社区大,户型也多样,还有低总价2房上车盘,6期也不错,户型和5期差不多,看个人选择了。


06/深高北学位房真的虚高吗?


最关键的问题来了,因为一个学位,龙华卖出了福田、南山的价格,很多人都不愿相信,谁会跑龙华花大价钱买个学位房?


首先,我们必须肯定的是,从今年深高北首次中考试水成绩来看,还是不错的,名校就是名校,除了硬件设施外,成绩就是其价值的直接体现,也是家长们最关心的东西。


其次,其他区都有自己的优质教育资源,的确很少人会跑龙华去买这个学位房,但对龙华人来说很不一样,原先是没有名校资源的的,好不容易盼来了深高北,家门口的名校,对于一些在龙华居住多年的老龙华人来说,再也不用改变大的生活环境跑市区去,何乐而不为?


买深高北学位的都是附近小区业主换房换过去的,像世纪春城、金地梅陇镇、锦绣江南、风和日丽的老业主,还有龙华老城区、坂田一带的买家。这个和宝安人买学位房优选带宝中学位的道理是一样的。


再次,据我们了解,真有部分福田客户跑龙华去买深高北学位房。


为学位的一般都是换房需求了,很多人都是兼顾住家,福田的老业主们,想买名校学位,新一点的小区总价太高买不起,又不愿买老小区降低生活质量。


龙华红山片区与福田就隔了座塘朗山,近年来梅林关梳堵卓有成效,4号线再挤,挤挤也能上,关键有个福田人信赖的深高级学位,多方权衡下,还是会有人跑龙华去买的。


最后,回到深高北学位房价格,看着的确高,不可思议,可人家这几个学位房社区品质一点也不差,楼龄还新,处在龙华最炙手可热的中心区红山,未来红山6979成型,龙华艺术馆、图书馆落成,这些都在对红山房价形成有力支撑。


学位+优质配套,深高北学位房价格肯定不会低,不过现在业主心态很高,报价和成交价相差较大,但深高北学位房需求群体稳步涌入(不会像南山、福田名校,是全深圳在关注),并没有出现一房难求的现象,现在的报价不代表市场价,但不代表没有人会买,人家有这预算和需求,哪能过多考虑市场价因素,又不是投资。


当然,学位房再好,还得量力而行,单价如此高了,投资要有过于常人的勇气,有多大气力办多大事,跟随需求走,绝对错不了。


龙华 房价 深圳高级中学初中部

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