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直播|未来已来•大湾区下临深楼市发展机会论坛

惠湾楼情 发布时间:2019.11.30 14:47:59
浏览:5738

2019年岁末

深圳10万+横霸市场

中产刚需唯有向东

11月30日,概率V风暴

登陆大盘龙光城

解密湾区时代临深置业机会



---现场直播---


主题:"未来已来--大湾区下临深楼市发展机会"

时间:2019年11月30日下午14:30—17:30

地点:龙光城营销中心  

实录如下:


        主持人:尊敬的各位领导,各位来宾,现场的各位媒体朋友们,大家下午好!很开心来到惠州,我今天是从深圳的南山来到惠州的,远比我想象的还要快,车程在一个小时以内。首先自我介绍一下,我是自深广电《都市地产》栏目的主持人陈柯静,欢迎大家!非常荣幸受到了主办方龙光城的邀请,这个建筑面积500万平的大盘,相信一定吸引了来自全中国各地的置业者,尤其是在粤港澳大湾区的背景下,和深圳建设先行示范区的背景下。

        为什么说到和深圳有关呢?相信大家一定听过这样一句话,就是“来到深圳,就是惠州人”,这也从另外一方面显示了、反映了在临深片区置业,对于刚需人士和想要投资人士的吸引力和魅力。

        刚刚聊到了双区驱动、粤港澳大湾区和深圳建设现行示范区,从取消港澳居民买房限制,到最近的放宽豪宅税,一波又一波的政策利好,为年末的深圳楼市和深圳临深片区的楼市都带来了利好。也取得了不俗的成绩,这也从另一方面反映了深圳购房者强大的购买力。

        毫无疑问,这些购买力对深圳周边也会带来积极的影响。相信随着价值外溢的加快和板块轮动的规律,将逐渐彰显出来。由此有充分的理由相信深圳的东部,尤其是临深板块,将率先受益。依据是东部的交通不断在升级,新兴产业的崛起,还有深惠融合发展的加快,以及百万级规模大城形成的强大吸引力和辐射力。

        来此之前,我们也对朋友圈,我个人也进行了宣传。刚把海报发出去,就有一位朋友私信我,他说我有一个朋友是龙光城的业主,他想问能不能直接进来参加论坛,我说当然可以了。相信本次论坛也吸引了不少在龙光城的业主,关注这个大盘未来的发展以及自身的价值。

        接下来,让我们隆重的介绍今天远道而来的四位重量级的嘉宾,他们将对今天的主题“未来已来,大湾区下临深楼市发展机会”这一话题做详细的讨论,也对在座的每一位置业者做出更加好的启发。下面掌声欢迎:

        著名城市人文学者、德高望重的王世泰老师;

        深圳地产琅琊榜十大专家、中国豪宅研究院华南院院长图腾镜老师;

        资深媒体人、楼市评论员、老傅说事创办人傅卫鸿老师;

        地产营销专家、我是异形创办人异形老师;

        接下来有请龙光城项目销售经理邹守东对项目进行介绍,掌声有请。


陈柯静(深广电《都市地产》栏目的主持人)


        邹守东:欢迎大家来到龙光城,欢迎大家来到500万平米生活大城,接下来在老师分享之前,由我介绍一下龙光城的项目。

        项目500万平米,相对的配套也非常丰富。从多维的交通脉络到本盘15所学校的规划,从幼儿园到小学、初中、高中,全龄的教育配套,再到6万平米的龙光湖,86万平米的水系园林,都可以彰显500万大盘的魅力。业主的休闲运动,3000平米的社区健康中心,2.7公里的健身跑道,接近1万平米的室内体育休闲中心,都能够极大的丰富业主生活。

        生活配套方面,8万平米的龙光商业广场已经开业,沃尔玛已经开业。接近26万平米的繁华商圈,满足业主的生活。

        交通脉络,要致富,先修路,路通了,人来了,资金也来了。深圳地铁14、16号线已经在如火如荼的建设中。高铁坪山站、惠州南站,以及周边环绕的沈海、南坪,外环高速等等,都可以让我们快速的通达深圳。

        门口的公交以及社区巴士,社区巴士运营了接近10年,一直对业主免费使用。目前已经入伙的业主有2.5万户,分24期开发。规模相当于内地的一个小县城,非常的大。足不出户,在本盘内就可以享受到商业配套。

        有7个幼儿园,4个小学用地,9年一贯制小学到初中的学校一个,还有一所高中。(见PPT)这是教育配套的分布,从南区到北区,这在任何一个楼盘、任何一个地方都是实现不了的。

        这是整个盘的规模,目前在售的是北一期的悦湖墅,目前还有几套珍藏的产品,307平的独栋别墅,以及北五期的高层、北六期的叠墅,只有四层高,面积是140到155,400万左右就可以买得到相当于别墅的环境。

        针对北六期樾府的介绍,148到155,相当于别墅的配套,容积率只有0.88,加上花园、地下室、天台都可以利用,赠送率接近1:1.5。

        北五期的高层,92到126平米。

        北三A期的公寓,门槛很低,总价也低,单价最低9字头起,这在整个片区是找不到的,龙光城这么多年是回馈业主的产品。可以用来投资,买一套小面积的,不占名额,没有任何的限制,而且都是带装修的,买下来就可以直接出租了。

        北一期、仅剩的几套307平米的独栋大宅,这个产品在市场上目前都是没有的。有兴趣的朋友可以了解一下。

        还有商铺,龙光城的产品非常丰富,各种产品全部都有,从小到大。商业运营方面,商铺已经很成熟,沃尔玛连带着整个商业街也会很成熟。

        这就是我的介绍,谢谢大家。


邹守东(龙光城项目销售经理)对项目进行介绍


        主持人:有别于以往的项目经理,一般的项目经理可能会做20分钟的详细介绍,为什么他言简意赅呢?确实500多万平的大盘,不是几句话就能说清楚的,更多的还是留给台下的每一位朋友参观和了解。

        今天邀请到了深圳四位重量级的媒体老师和专家,来到今天的台上,一起聊一聊,关于“未来已来、临深楼市的发展机会”的论坛,下面有请地产界的文学泰斗,王老师。

        第二位是深圳地产琅琊榜十大专家,中国豪宅研究院华南院院长图腾镜老师;

        资深媒体人,楼市评论人,老傅说事儿创办人傅卫鸿老师;

        地产营销专家、我是异形创办人异形老师;

        首先聊一聊,2月18日,粤港澳大湾区规划纲要出台,8月18日,深圳建设中国特色社会主义先行示范区也出台了意见,这两个政策的利好,相信对楼市也有积极的影响。

        今天的第一个问题,就是想抛给王老师,您认为惠州在这样的背景下,扮演着什么样的角色?


活动现场


        王世泰:首先向大家报告一下我的个人情况,我是今天凌晨1点从我的老家江苏飞到深圳。为什么?就是因为今天龙光城有这场活动。

        今天早上出来的时候,天气非常好,我拍了一幅图,因为老家人很关心我,说你到了没有?什么时候到?到了深圳天气怎么样。所以我拍了一幅图,加了两句话,叫做“东辞故里,南归如春”,我在冬天的季节里辞别了我的老家,来到南方之后感觉是春天的感觉。这不仅是地理纬度的问题,而是这片热土,大湾区、先行示范区的热土,惠州的热土,500万平龙光城超大社区的热土。

        所以今天来的时候,一辆车,由美女开车,大家的心情很好。一路阳光行,直奔龙光城。对我而言,我感觉龙光城非常的亲切。在回答柯静这个问题的时候,我是准备讲我今天来到龙光城的三句话、六个字:临深,惠深、优深。

        为什么这么说?通常无论是地产界还是置业群的朋友们,讨论的时候都会把龙光城描述为临深的物业,因为最靠近,车过来“欢迎来到大亚湾”,就是龙光城了。如果是地理区位来讲,太近了。临近深圳简直临近到没办法再临近了,左脚惠州、右脚深圳。如果是车轮真的有了5G时代,把所有的行为记录下来,就会发现几秒之前在深圳,几秒之后在惠州的龙光城,这就是临深。

        今天有位朋友没有来,他是“临深大三环”理论的创始人,很忙,把深圳和周边、东莞和惠州的临深片区描述成像北京的三环一样,我觉得是非常有道理的。今天,放到大湾区的环境背景下来看,我们既在一个纬度,又在非常紧密相连的地理区块上。过去有个词叫“一衣带水”,我们都不要一衣、也不要带水,我在深圳鼻子呼吸的空气就是惠州的空气。

        大家都知道惠州的土地供应很充沛,惠州的山、湖、林、海、岛全生态,惠州的产业以及发展的空间和腹地的土地存量之大,是深圳这座城市非常好的互补的区域空间。深圳前几天有一个讨论,有一位企业界的人士说“深圳用八个字来形容:人口大市,土地小市”。因为2千多万人口只有1987平方公里,这是非常典型的。惠州龙光城临深临到这样的地步,对深圳是非常好的互补。

        如果让我回答柯静的问题,在大湾区中扮演什么角色?角色很重要,这个重要性体现在巨大的互补,这是我讲的第一个层面,叫做临深。

        光是临深,够吗?不够。之前我来过龙光城很多次,有一次一个活动,既然是我一个人在台上傻傻的讲,讲完了就走了。我对龙光城是深有感触的,临深是地理便捷,开车就过来了,也有很多的交通干线,轨道都让我们很方便。但是我觉得还不够,要惠深。怎么说:

        惠是这个城市的名称,叫做惠州;惠者,优惠也。当然我们不需要说到更早的以前,深圳还没有的时候就有了惠州,深圳脱胎于宝安,宝安就属惠州管。某种意义上,深圳的地块是属于惠州的。但是惠州的房价,龙光城的房价,不要比深圳的前海、后海、宝中,比罗湖、盐田就要便宜多少?大家都说深圳是一个购买力外溢的城市,溢到哪儿去?肯定有很多选择,但是到龙光城来是最聪明的选择。为什么?你在这里得到最大的、最好的、最能让人感到满意的优惠。

        所以我说,这是一个惠城。

        今天来的嘉宾阵容中,除了我年纪大、颜值差,财富量级最少之外,几位都是了不得的。比如说图总,中国豪宅研究院华南院院长,很牛!傅老师,驰骋地产传媒20年,看过多少盘,投资了多少物业不好说。更了不得的是,其中有一位就是龙光城的业主,异形老师,是一个非常精明、聪明过人的人,选择了在龙光城拿下了一套物业。为什么?就是因为惠。

        所有来的人都穿了外套,就他一个人穿了短袖,因为他牛,他问你们有龙光城的房子吗?没有。他说王老师您今天讲话如果赢得了掌声,就请我吃饭,所以大家要鼓掌啊,我今天的晚饭就靠他了。

        他很得意,我跟他是好朋友。他刚才说,涨了,涨了不多,但是涨了。要注意,他对升值的空间拿捏得是非常好的。

        第三点我要讲优深。

        优惠的优,但是我这里讲的不是优惠这个简单的多少个点,不是讲价格的差距。我要讲的是大湾区的地理位置中,有一个重要的表述叫做“宜居宜业宜游的优质生活圈”,楼盘很多,大家对照一下,能符合宜居宜业宜游的优质生活圈标准的有多少?这当中谁又是出类拔萃者?无疑是龙光城。

        前面那位负责龙光城营销的经理,他很质朴,没有用很多的形容词,但是他那些数字往上一摆,MY  GOD,你就不得不服。500万平的社区,20万的人口,9所学校,更不要说里面有高档的酒店,办公写字楼的空间,漂亮的湖,林间小道。凡是涉及到你生活所有需求的要素,龙光城一一具备。宜居吗?肯定宜居。宜业吗?刚才异形告诉我,我旁边就是一堆的写字楼出来了,宜业。宜游吗?我年龄大了,不需要到其他地方游,每天把龙光城走一遍,在湖滨小坐,听树上鸟鸣,看有人垂钓,一丝风吹来,肆意满心间啊。还要再好吗?不需要,龙光城统统提供给你,我想这就是宜居宜业宜游的优质生活圈的典范之作。

        这就回归到了龙光城自己的一句口号“龙光,专注美好生活”,一切美好生活的元素都搭载在这个500万平的大城里,你说在大湾区的人居格局中是什么样的地位?很重要的地位,很亮眼的地位。很C位的C位。

        谢谢。


 王世泰(著名城市人文学者)


        主持人:大家都特别善良,王老师说异形老师说如果王老师演讲的过程中一次掌声都没有,就得请吃饭,大家马上掌声就此起彼伏。

        从王老师的演讲中也可以感受到王老师的文才飞扬,为什么说他是地产界的文学泰斗,曾经也是博鳌论坛的主持人,所以很多人都崇敬他,包括我个人。

        王老师不仅对惠州做了三个总结,临深、惠深、优深。惠深的惠字可以有两个解析,一个是惠州的惠,一个是慧眼的慧,刚才王老师也用智慧的“慧”字赞美了异形老师。确实刚需如果在深圳难以上车或者是投资的情况下,在惠州置业也不失为是智慧的选择。

        通过刚才的介绍,不难看出大盘对周边城市人居的牵引力,接下来针对这个话题,有请图腾镜老师聊一聊。


活动现场


        图腾镜:谢谢主持人,谢谢龙光城,还有谢谢今天能够到场的很多地产老炮,有新浪,搜狐,以及房信网的直播都来到了现场。

        王老师关于优深搞得很浪漫,异形也很激动,确实这个地方非常的浪漫。 我的主题是关于大盘时代的趋势。

        中国40年改革开放,前十年大盘是不缺的,后来的30年大盘越来越缺。为什么?因为地贵了,房价也高了,买地的门槛也高了。应该说大盘时代起源于90年代或者是2000年左右的华南大盘,比如说广州边上的番禺。中国目前房企排名第一的碧桂园就是源自于那里,一般的占地面积是5千亩到1万亩左右,完全是在造城。这个动作导致了广州的房价一直低于深圳,因为他的供应量太大了,广州人郊区化的居住跟美国和加拿大是一样的,比较早时代的已经让市民迁到了郊区去住。因为是城,能够带来很多生活的便利,所以广州的很多人都已经迁到番禺、顺德那一带的华南大盘去了,供应量极其大,就像龙光城一样,在小区里必须要有巴士,没有巴士根本就走不动,就像旅游一样的,走一天,腿都是酸的。必须要内部通过公交解决生活所需。

        大盘导致广州的房价一直低于深圳,所以没有给深圳大盘机会。深圳历来都是小盘,之前所有的盘子,一般超过百万的很少。近几年,因为城市更新特区内出现了几个大盘,比如说华润城,比如说佳兆业的坂田城市广场,180万左右,华润城280万左右,再大也大不过龙光城,龙光城有500万平。

        因为深圳的缺供,土地的紧张,特别是福田的房价,为什么他搞不过深圳湾片区?因为福田没有供应,就很难拉房价,房子都是在十几年造的,现在想把价格拉得太高是不太可能的。当然福田也有机会,除了等香蜜湖渡假村拆了之后,香蜜湖国际金融中心起来之后,又会把福田的房价再拉一波。

        近期深圳的楼市特别火,往年没有这种现象,往年很少有成批的10万+的批复出来,今年一下子七八家,金贸府等等,即将批示的是新世界的临海揽山,都是10万+,出来一个卖光一个,这就是深圳所有的动态。请注意,当深圳10万+火爆于全城之后,可能会带来大批的中产阶级跑步进城。

        大部分的中产阶级或者是刚需是没办法碰10万+的,10万+的都是在玩资本游戏的人,一般的中产阶级到刚需阶级,急需房子的人是不太可能碰10万+的,因为最起码的都是1500万一套,这对工薪阶级,对70%的深圳无房阶级来说,门槛还是非常高的。当这一批10万+火爆之后,极有可能会导致明年的房价上扬,这一个动向,可能是一个趋势。因为现在10万+每出来一个都被抢光,后面的供应就不要说了,中产阶级肯定挤破头都要进去拿一套房子,现在在年底,各方面的中产阶级、刚需根据自己的实力,在2000年春节之前可能必须拿下一套房。预防明年房价的上扬。

        深圳近20年的房价上扬的过程,06年翻了一倍,09年翻了50%,2015年翻了一倍,三次的疯涨,很快到达第4次。2006、2009、2015,相隔3到5年,2015年涨了之后基本上没有怎么动,到现在已经有4年时间了,极有可能,明年可能会迎来一波爆涨。希望这一批10万+带涨的这批人,绝对会带领大批的中产阶级以及刚需跑步进场。

        可能有人到龙岗买,也有人可能到西部去买,但是还有一些人首付不够,必须来临深,临深选什么?肯定是最好的品牌,最大的规模,这是毋庸置疑的。龙光城是汕头的老大,源自于汕头,四个特区之一,但是汕头的整个经济形势跟深圳还是有差距的,所以龙光来到了深圳,龙光多次在深圳举牌地王,它的实力逐渐强劲,能够在深圳举牌一两百亿的地王的时候,可见龙光的实力不可小视。他在坑梓以及坪山这一带,一步到这边就是龙光城。

        大概是五年前,我还在担任一个开发商总裁的时候,曾经多次来过坑梓。坑梓大道也很宽,像深南大道一样,稍微走冒头一点就到这边了,我又要掉头到坑梓的股份公司去。当时我也没有看到龙光城的崛起,五年一隔,我再一次从坑梓大道驶向这个区的时候,眼前就全是龙光城的高层了。但是我也不敢肯定是龙光城,当我越走越近的时候,确实是龙光城,第一看到龙光城的酒店,再看到龙光城的商业。也就是说龙光城和深圳是连在一起的,只是一路之隔,或者是一步跨到深圳。这样的区域,房价才是深圳的一半一半,可能平是山的一半,更是龙岗的一半一半,这样的区域,到深圳同样享有坪山和坑梓所有的交通和配套。而且我们非常清楚的知道,大城时代,也就是说只要进了这个城居住的时候,所有的吃喝拉撒、消费全部在本区域内解决,不需要外出。配套足够支撑家庭所需,包括孩子的上学。

        连幼儿园就有7个,中学、小学好几个,说明龙光开发企业是一个良心企业,对业主的居住解决了太多的后顾之忧。也就是说除了把吃喝拉撒解决之外,还解决了下一步的成长问题,还向政府申请交通的配套问题,这确实是一个良心企业。

        因此,如果深圳人目前70%,特别是刚需阶级、部分中产阶级或者是投资客,还没有拿到合适的房子的时候。我认为这里最近临深,龙光城就是你最好的选择,谢谢主持人。


图腾镜(深圳地产琅琊榜十大专家、中国豪宅研究院华南院院长)


        主持人:图老师说如果对于刚需或者是想上车的人来说,比如说三四万一平的房价,在深圳可能要在偏远的地方才能买得到,在惠州也许很快就可以上车了。

        我觉得不仅是房价的问题,可能同一个价位,在深圳的三四万的居住环境,远远比不上惠州三四万的环境。不知道龙光城叠苑是多少钱一平,有朋友知道吗?(嘉宾:2.5万)

        是的,2.5万可以入手叠苑。我了解惠州也是绿化率达到了65%多的城市,不仅是经济,还有居住环境,都吸引了大批的人。

        前不久关于港澳同胞放开了购房的限制,还有放宽了豪宅税的政策,也影响了大家买房的热情。接下来就把这个话题抛给傅老师,您觉得在这两波政策的利好下,会带来什么样的新的置业机遇?


活动现场


        傅卫鸿:感谢柯静,谢谢龙光。

        今天非常高兴和大家分享一点我的观察,主持人提到了前段时间的两大重要信息,一是取消港澳居民在湾区城市购房的限制,一个是豪宅税的放宽。可能很多人有很多判断,我的判断主要是两点:

        第一,可能会是未来楼市政策松绑的迹象。过去三年以来,全国出台了关于房产调控政策的措施,各个地方的加在一起多达300多项,每个政策都是严控的。从取消港澳居民购房限制,还有豪宅税的放松,这两个事情来看,就是揭示了一 种趋势,未来的严控政策会逐步的放宽。一旦放宽,就相当于是央行放水了,政策放松了,买房就会成为一股洪流;

        第二,豪宅税的放宽,为什么放宽?原来是110多平米就是豪宅了,现在是144平米以上才是豪宅,144平米以下的为普通住宅。容积率要低于1.0以上的才是豪宅。这个标准说明了什么问题?就是一个普遍存在的现象,我认为是中产的再一次崛起。过去有两三百万就是中产了,其实已经完全不符合现实的标准了。在深圳,这两天10万+的豪宅频频暴光,频频暴雷,基本上全部一推出来就售光了。

        就在刚刚,在前海的御湾府,今天开盘,到目前为止基本上已经全部售光了。前天临喜已经卖光了,就离这里十多公里的地方,龙岗中心城东面有一个项目叫做“横御龙城”也是今天开盘,据现在全国的最新消息,已经去化达到八成。

        这些数据说明了什么?说明中产强大的购买力已经起来了,我称之为中产的二次崛起。第一次崛起是富起来,第二次崛起是强起来,强就是强大的购买力,这个趋势是大家要注意的。

        下面再说说第二个问题,在中产强起来的时候,要回顾一下80年代的时候,世界上发达国家尤其是美国,出现了一次浪潮,叫做人居的郊区化。那些中产因为工业革命给他们带来了收入,当时5万美元的就是中产阶级了,这些大量的人开始纷纷搬出城市的中心,开始迁移到郊区居住。为什么出现这样的趋势?主要是这些人对于生活品质的向往。第一,他们希望有清新的空气,有宁静的环境;第二,希望住得更宽裕,更松驰,更慢。这是中产对生活品质的诉求,揭示出了一种规律。

    现在到深圳,经过40年的发展,进入了后财富时代。不仅是强起来了,心态也要调整,这时候我认为就出现了一种新的潮流,这个潮流我称之为“离城市化”的潮流,过去100%的城市化率,到了一定的周期以后,当深圳的城市化率达到100%以后,人们回头一看,生活需要的东西并不一定非要城市化。我们更需要一种郊区化,郊区化的东西更能够掉来生活的更好体验,既享受合家之欢,又可以享受大隐于市的养老生态和心态。

        所以第二个趋势在深圳开始出现了,大家要注意这个趋势。

        第三,当这个趋势出现以后,应该到哪里去寻找适合郊区化的诉求呢?我认为必然要依托于一个概念,就是交通!尤其是轨道交通。轨道牵引着我们到哪里,我们就跟到哪里。这个非常重要,龙岗这些年来的发展相对别的几个板块是滞后的,因为他只有一条地铁线,而且3号线相对速度比较慢。一部分制约了龙岗的发展,但是我要告诉大家一个好消息,14号线、16号线,快速线即将建设通车,这两大快线,7站就可以到福田中心区,14、16到了坪山之后,和惠深轻轨一接轨,从龙光城转车到福田中心区,只需要30分钟左右。这就意味着深圳中心区和龙光城所在的惠阳板块的距离就更近了。

        当城市化的进程到一定的阶段,当郊区化成为一种潮流,当现代交通已经延伸到这个地方来的时候,龙光城这个板块未来的价值将会有爆发周期。过去都是虚涨,将来是真正的正提。

        异老师是龙光城的业主,过去的几年都是积蓄力量,未来像龙光城这样的大城,肯定会有爆发周期。

        这就是我的观点,谢谢。


 傅卫鸿(资深媒体人、楼市评论员、老傅说事创办人)


        主持人:傅老师最后总结了今天的主题,叫做“过往皆位序章,未来已来”。

        龙岗相比其他区,房价稍微滞后一些,主要是因为交通。大家都知道轨道物业一般是生值率很高的,包括地铁物业周边的房价也是涨得很快的,所以交通对大家带来的影响力,对于房价的影响力也是不容小觑的。

        既然我们来到了惠州,就要聊一聊深惠同城下交通的升级,以及置业趋势,要把这个话题抛给异形老师,掌声有请。



        异形:大家好。他们已经反复强调了,我是龙光城的业主。大概是前年买的,北七还是北八,忘了,有时候周末会过来看一看,到湖边走一走,享受一下郊区的感觉,但是并不住。计划在2022、2023年,在想下一步的处理方式,总的来说是投资为主,居住为辅的目的。

        之所以看中龙光城,是因为距离深圳很近,临深。未来的交通,我想会非常发达的。随着都市圈的概念到实际的发展,整个中国不仅是深圳,珠三角认可了,整个中央也已经认可了都市圈的发展概念。由深圳、广州这些地区为主,敲定珠三角的都市圈怎么发展,而且交通会由广州和深圳做主导,目前的惠州地铁线的14、16号线的搁置,会成为一个暂时的笑话。

        首先我想谈的是轨道交通,目前对于龙光城来说,预计未来有8条线跟深圳相通,现在已知的有14号线以及延长线,16号线及延长线,3号线及延长线,21号线及延长线,8号线及延长线,远期规划还没有确定的我不清楚,但是目前清楚的是五六条。3号线准备修到惠州区,目前由于施工问题,本来是计划修天桥的,由于城市化现在暂停施工,未来从天桥移到地下。过去深圳的4号线、3号线,很多修在了地上,这是短视的结果。现在龙华、龙岗造成了很多的地铁在地上走,影响了城市的风景。3号线的延长线就埋到地下去,这是好事情。

        16、14号线,今年上半年遭到了国家的暂时停止,这两条线准备了很久,但是由于三大指标的人口指标没有完成,要求400万的人口,惠州现在只有300多万。随后召开的都市圈会议和中央会议  明确了,以后都市圈的发展规划将不同于一个普通城市的发展规划,都市圈的发展规划将由都市圈的领导做主导,来决定地铁是否开建、怎么建。所以,珠三角都市圈的规划,将由深圳做主导,将由深圳做规划,将来修时候就是两城同建。所以惠州市政府已经接到了都市圈会议的精神,现在已经在积极的布置自己的14号线、16号线的规划。

        我相信不久之后,14、16号线将会正式开建,而且速度将比以前更快。原来计划是2022、2023年通车,可能会提前。我们应该看好14、16号线。

        我们在底下也看到了,龙光城上下游两条线,一个是14号,一个16号。但是16号线以前也是规划到惠州南站,近期已经调整了,准备转往大亚湾。所以我个人贵觉得,这次国家对地铁调整的暂停是好事儿,因为去年以来,14、16号线确定建设的时候,深惠、惠州南站全部集中在惠阳,大亚湾人民就很有意见,因为大亚湾集中了深圳90%以上的人口,为什么没有一地铁?惠州的规划局就安慰我们,说大亚湾将来会有的,远期会有的。但是将来,远期是什么时候?大亚湾人的心理是不服的,经过了这次暂停计划之后,其实是拨乱反正。首先14号线目前没有更大的变动,但是16号线已经确定延伸到大亚湾。还有一条深大城际轨道,就是深圳到大亚湾的,其中深圳段已经开始招标,大亚湾段作为下一步规划,可能在明年或者是后年招标,这条线路不经过龙光城,会在大亚湾的澳头设一站,可能有点距离,所以这线暂时不要做更多的奢望。

        我个人觉得眼前所要看重的地铁线,一个是14号线,一个是16号线,上下距离都很近。由于龙光城很大,500万的建面,一条线并不能解决需求,甚至可以设2到3个站。16号线的田头站,目前距离我们大概是4到5公里。但是如果那条断头路修通的话,就会减少到2.5公里,2.5公里对于龙光城来说就是很近的。相信龙光城这样的开发商,将来一定会修若干条连接地铁线的转送线路,这是毫无疑问的。因为有线了,干吗不送?

        对于2022到2023年的龙光城的地铁线,我是非常期待的。而且也会压缩到2.5公里,而且会有更多的转送线路连接到地铁站。当然将来还会有深惠城轨等等总共四条城轨经过这里,大家尽可能期待,而且未来的会更多的向大亚湾倾斜。这是我对大亚湾轨道交通的看法。

        关于高速,目前深惠二环高速,也就是外环高速,现在分为三期建设,一期预计明年通车,占了整个路程的85%;二期是2021年通车,大概有9.6公里;三期是远期规划,我也不清楚。但是2021年通车的二期,将跟龙光城密切相关,会在聚龙路有一个出口,这个出口到龙光城就是三公里,在聚龙路旁边有一条断头路,一旦修的话,又可以压缩到1.5公里。所以说深圳外环高速对龙光城是有切实意义的,而且将在2021年享受到这一便利。现在从福田到龙光城,我开车都比较慢,一边开车一边睡觉,也要开一个小时。但是大部分人可能开40分钟到50分钟,高速公路一旦通车的话,可以压缩到30到40分钟,这是第一条高速。

        还有一条是南坪快速,大概是明年通车,在聚龙站,也就是再往北走,将跟大亚湾、外环高速连接。未来的聚龙站,未来的南坪快速也将成为龙光城走向深圳更多区域的通道。

        这就是龙光城的两条快速。

        至于公交车,龙光城已经有两条公交车了,一条通向惠州南站的,大概要走一个小时左右,14站。还有一条是通向坪山高铁站的,比惠州南站还更近一些,所以大家要到深圳坐高铁,尽量走坪山站,会更近一些。除了公交以外,龙光城自己也有公交巴士到深圳的各个区域,福田、罗湖、南山的都有,大家早上上下班的话,也可以乘坐龙光城的公交巴士。

        本身我对龙光城的交通是非常看好的,不然我也不可能舍近求远买龙光城。未来珠三角的都市化,不仅在理念,也存在于实践,不仅存在于都市圈里面,也存在于中央的观念中。未来珠三角的整个城市群中,都会以最快的速度实现连通。比如说惠州、东莞都会实现半小时,最远的粤港澳大湾区会实现1个小时到1个半小时的轨道交通,惠州作为深圳的第一沿线,第一辐射线,规划是在半小时以内的,这个都市圈的规划,我们是值得期待的。中国有四个一线城市,目前北京规划了四条线路,通向河北。上海已经修了一条线路,2016年已经通向了昆山。广州很早以前就通向了佛山,未来通向佛山的要修十条线路。对比其他三个一线城市,深圳已经落后了。落后就要挨打,但是落后也是幸福。在今天地铁未通的时候,我们还有幸在将要通车的地方,购买价格低廉的物业,一旦通车以后,我个人认为像龙光城这样的品牌物业,至少是2万到2.5万以上。

        这就是我的观点,谢谢大家。


 异形(地产营销专家、我是异形创办人)


        主持人:异形老师的站台是发自内心的。四位媒体老师在地产圈混迹这么多年,一定对每个区都非常的了解,对房价的涨或者跌都有自己相对准确的预判。

        所以前年买了龙光城,后年还依然能够来到龙光城,为龙光城的论坛贡献出自己的意见和力量,应该把掌声再一次送给异形老师。

        今天四位老师从不同的角度分析和剖析了关于置业、投资的建议和启发。接下来把时间留给台下的观众,大家有任何疑问都可以举手提出。


活动现场


        问:王世泰老师,现在深圳的房价已经非常贵了,可以肯定的是将来还会更贵,一定有很多以后深圳的小刚需,来深圳,但是买不起深圳的房子,他一定会往临深的地方置业。现在有很多龙光城的业主,虽然住在龙光城,但是在深圳就业。您预计未来多久,这种趋势会越来越平常?现在深圳人在福田上班,住坪山的也有,将来地铁通了,往这边挪一挪,住到龙光城也很正常。您个人判断,这种趋势会在几年后变成平常的一种现象?


现场提问观众


        王世泰:你的问题提得很好。我回答很简单,请看标题,“未来已来”。所谓的趋势,一般是说前瞻性的概念,好象有很多的不确定性,但是我选择有大概率的趋向。到临深,到惠深,到优深的龙光城来置业,无非是两个障碍:一是交通,解决地理上的距离;第二个是心理,解决心理上的障碍。

        第一个问题很简单,异形的解读已经完全可以回答你的问题,不管将来建多少轨道,目前的交通干线和相关的轨道,已经大大的缩短了空间的距离。今天开车来,而且是一位新手,还刷卡刷错了,耽搁了很长时间,从南山过来也只是一个小时。如果不是新手,中间没有这么多麻烦,也许40分钟就到了。更何况异形已经给我们开出了一长条的交通干线建设的清单,我们当中所有人的话可以不听,异形的话要听,为什么?因为异老师就是龙光城的业主,如果说他说了假话,他首先害自己。

        第二个是解决心理障碍的问题。我旁边这位傅老师是“四区”理论的发明者,深圳40年之前是经济特区,后来是自贸区,今年2月18日的大湾区,8月18日的先行示范区。这些区的不同的圈当中,有一个最亮眼的点,就是深圳。无论是大湾区9+2,内地的9个城市,深圳是最具有活力的一个点。有一句话不用讳言,2月18日的汇报中,大湾区的节点是“深港”。但是香港从今年的夏天开始乱个不停,现在止爆治乱是香港社会目前最迫切的问题。这几点的重任,无形中就落到了深圳的肩上。所以我们在解读8月18日先行示范区的时候,可能有很多种的解读,但是至少有一点,就是深圳要不辜负你是大湾区的节点城市之一,要担当起责任来,要先行先试,而且要做出示范。

        我刚才讲到的几个组团,广佛肇,珠中江,深莞惠,深圳、惠州、东莞,无疑是城市群中黏性最强的一个组团,如果老家问你在哪里工作、生活,你告诉他“我住在大湾区,我住在风景优美、配套齐全、教育资源丰沛的龙光城,我住的社区比老家一个县城还不止”,你还有心理障碍吗?

        更重要的是有一个背书,深圳虽好,房价太高。而你到了龙光城,哪怕是刚毕业不久的大学生,6个口袋的钱稍微拿一点,自己真正的肯吃点苦,这个梦就是可以实现的。同时你也可以举例子,深圳鼎鼎大名的中国房地产网络营销第一人异形老师都在这里买了房,我跟他做邻居,我有什么矮人一头的呢?

        所以说,这个心理障碍的解除是不成问题的。

        我回答你的问题,你说的趋势什么时候来?我告诉你,已经来了。如果你没有看到,可能是你固守一些自己思维上的藩篱,现在是打破这个藩篱的时候了。告诉大家,未来已来,龙光城就是一个样板,趋势已到,不选择就是你的遗憾。

        本来我今天不当主持人就没有写诗的准备,说到这儿,我想应该说几句顺口溜了,作为我的回答:

        湾区澎湃起风云;

        活力激荡城市群。

        放眼优质生活圈;

        惠深共举龙光城。

        谢谢大家。



        主持人:今天的论坛高潮终于来了,大家不知道为什么王老师是地产界的文学泰斗,每次开发商请王老师做主持也好,做演讲也好,参与论坛也好,最终期待的就是这个重磅环节,临场赋诗一首。

        什么时候是最好的买房时机?就是现在,就是当下,请抓住现在。


        问:傅老师,现在佛山的限购开放了,大学生也不受限制,请问这个政策对惠州楼市有什么影响?


现场提问观众


        傅卫鸿:这个问题提得非常好,也非常新。这是昨天的新闻,佛山已经放开了限购,主要是针对本科大学毕业生,无论你是什么户籍的,也不管有没有社保,也不管在哪里工作,只要到佛山来,都可以不受限制的买房。这是值得好好说一说的,为什么这么说?因为这是抢人大战。

        专家曾经说过,房地产短期看政策,中期看金融,长期看人口。人口是非常重要的,当然这个人口不能是太低端的,没有购买力的人口,肯定是有一定的素质,并且将来是潜力的人口,大学生就是当仁不让的第一要争取的人才。所以佛山放开这个,显然就是抢人才。

        这个时候就要看看对惠州有什么影响了,刚才王老师也提到了,整个湾区就是一盘棋。在我看来,就类似于一艘航空母舰,现在的指挥舱是深圳。别的几个城市,他们都是前舱和后舱,我对惠州的定义是后舱。不要小看了这个后舱,按照大湾区的定义,惠州将来的发展就是生态、环保、宜居宜业宜游的城市。这个城市过去有一个小小的问题,就是在整个湾区的人口增长率上不太给力,深圳每年有60万的增长,湾区有3个城市的甚至出现了负增长,其中一个就是惠州。那么就要反省了,为什么会出现这种情况?我认为根本的原因在于产业的升级换代没有跟进。比如说大亚湾的人居环境是比较成熟的,大量的住宅拔地而起,但是产业呢?有什么拿得出手的产业?要能够左右或者是影响着周边的大产业有吗?过去没有。未来有吗?未来有。据说未来的这个板块,特别是大亚湾的板块,将引进现代的很多高新科技产业,还有一部分产业的研发基地,还有一部分是现代服务业,这三块一旦进驻大亚湾,高净值人群自然就会到来。相信到时候,惠州也会学佛山一样,放宽政策,让很多人来进入这个板块。只要人口一来,房价自然就往上了。

        所以从佛山放宽的限制可以看出这种趋势,希望这一天早一点到来。




        问:图老师,最近深圳10万+的房价卖得很火,针对刚需置业者意味着什么?


        图腾镜:估计是听我说了10万+卖得很火,而且粉丝也非常关注深圳的10万+,这是很好的现象。

        举两个例子:

        第一,我在美国和加拿大的时候,很多人住在郊区的时候,比如说美国纽约的新泽西,加拿大温哥华,都住着这个城市的巨大的富豪,他的距离比龙光城到深圳还要远。如果是住在中心区是要被笑话的,因为住在中心区是十几平方的小空间,住在纽约新泽西的时候是别墅。所以美国人是很会享受的,他可以上一年班,休息两年,就是到处玩,全世界走。也就是说一年的钱可以玩两年,生命周期就是在不断的休闲中翻滚,不像中国人,天天加班,天天熬夜,天天工作紧张得要命。即使是钱赚得再多,还是在拼命的赚钱。

        第二,前段时间,中秋节的时候我跟北京的一些专家比较熟,中秋的时候我想寄一点中秋礼品给北京的专家。专家把地址报给我,河北省燕郊镇,我吓了一跳,你不在北京吗?也就是到龙光城的地区。他们比较低调,可能在北京的中心城区有住房,但是喜欢住在燕郊,做人特别低调,给我的地址是燕郊镇的。因为他也到了退休年龄的专家,所以喜欢住在燕郊,吸纳新鲜的空气,所以他让我把东西寄到那里,说明他长期住在那里,除非是市区有活动,会频繁的来到京城。

        我认为这是一种引领时尚居住的潮流,给年轻人做了榜样,确实如果要在大湾区留下来,必须有一套房子,要能够上车。无论在湾区的什么位置,我感觉只要能住在这里,在市区工作不影响,来回切换就OK了。

        10万+的话题,我前面已经说过了,一定会带来明年房价的涨势,希望刚需也好,中产阶级也好,能够在年前拿到一套满意的房子,但不一定是龙光城,希望你们拿到一套满意的房子,谢谢。

    


        主持人:如果在深圳工作,惠州居住,就是出则繁华,入则宁静。最后一个问题。


        问:作为四位嘉宾中唯一的龙光城业主,您对惠阳这个片区和龙光城这个大盘是怎么看的?


        异形:前面已经提到过了,惠阳跟深圳是有历史渊源的,最早深圳是属于惠州的,从宝安分割出来。将来,分久必合,合久必分,这个话题可能不应该这么讲,我个人觉得深圳迟早又会把惠州收进来。因为对于深圳这样的城市来说,它的地位、影响力已经不低于上海、不低于重庆,不低于目前我们所看到的直辖市,而且深圳今天已经是中国社会主义示范区,这个地位比当年特区的影响力还要更重要。因为不仅是经济的,也是政治的示范区。仅仅靠一个弹丸之地,要对全国发挥示范区的作用,深圳发挥的力量就太小了。所以急需扩容,这么多年我们研究了周围的很多地方,比如说东莞、汕尾、河源、惠州。我个人认为深圳收惠州的可能性最大,北京的直辖市面积是1.6万,上海是六七千,广州7千,深圳本身就是1900平方公里,如果收东莞的话,才4千,而东莞本身自己就是广东四小龙之一。如果东莞归深圳的话,那广州该怎么想?广东该怎么想?而惠州是1.1万多,加上深圳就是1.4万多,基本上接近北京。我觉得这个直辖市的面积是非常合理的。上海和广州由于历史地缘的原因,只能控制在那么大平方公里,走不到更大。而北京有他的基础条件,所以是中国最大的。

        河源距离深圳比较远,汕尾又隔着惠州。现在汕尾人的户口都是深圳的户口,是深圳的一块飞地,但是汕尾要发展,仅仅靠飞地模式肯定是不行的。所以我个人认为惠州迟早是深圳的,即使不是行政上归,也会从都市圈的紧密程度上和互惠互利上归于深圳。所以我个人认为尽管惠州不比东莞远,但是从未来前景来说,从现在的房价相对低来说,它的前景我个人是十分看好的。

        谢谢大家。



        问:异形老师您是龙光城的业主,您买房子到现在的房价涨了多少?


        异形:我偶尔也会关心一下,我大概是三年前买的,1月份买的,当时买的是1.1万,现在这种洋房,目前龙光城推出的价格是1.6万左右,理论上是涨了5千,实际上在二手市场可能就是涨了三四千,因为这个地方的二手市场是低于一手市场的,目前的洋房,也就是小高层大概是1.9万。我觉得明年可能还会涨几千,最关键的是看好2022和2023年,当龙光城开通了地铁以后,绝对是2万以上,这是100%的,个人分析。


        主持人:都说买房要有长远的眼光和战略,今天感谢四位老师从深圳远道而来,为大家进行了惠州的地理位置、置业的详细解读,也非常期待在下一次的论坛中,还能够邀请到四位老师。有请摄像老师来合影留念。

        之前我看了一篇龙光城推文,开场就说了梁思成说的话,大概的意思是城市的房子很多,建筑很少,理想的建筑应该是清风、阳光、花香在侧。在龙光城,应该就能找到理想的建筑和房子,艺术的完美结合。无论是居住在这里的业主,还是即将想把家安置在这里的业主,都能够深刻的体会到龙光城的无论是叠院还是洋房,无论是命名还是周边的环境,或者是新中式的园林设计。

        今天的“未来已来,深圳临深片区的置业发展机会”的论坛,到此就告一段落了,我是柯静,期待下次再见。



嘉宾合影留念


---龙光城 简介---


        龙光城(备案名:龙光城)项目,位于大亚湾坪山河西部片区,即大亚湾临深区域。项目总占地约185万㎡,建筑面积约500万㎡,总容积率2.3915,规划总户数达33559户,预计居住人数107389人,配建车位达32524个。


        龙光城总体分南北两区开发,迄今已近9年。南区已大部分开发完成,且已交楼入住。只剩余南六期、南七期待建设。近几年龙光城主要供应都在北区,开发了约三分之一左右,未来一段时间将主要供应北七区、北九区的小高层洋房。剩余高层产品主要规划在待开发的北五区、北十三区、北十四区。


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