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“深中学区”双11后追涨20%,未来学区房还能买吗?

胡军武 经纪人 发布时间:2019.12.09 07:05:18
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2019年将是深圳最火的一年,这些将会是记入史册的年份!


1. 2月18日,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。


2.8月18日,中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的政策发布!


3.11月5日,央行下调MLF利率。


4.11月6日,粤港澳大湾区港人购房,享受当地居民通等待遇。


5.11月11日,深圳取消豪宅线,建筑面积144平米以下,小区容积率高于1.0的住宅,满2年免征增值税。


6.11月20日,央行正式宣布1年期LPR利率4.2%,5年期为4.85%,比上月下调了5个基点。


7.11月23日,中国银行宣布未来5年,提供不低于5000亿人民币加持深圳建设先行示范区。


8.11月27日,财政部公示称,提前下达2020年部分新增专项债务限额10000亿。


先行示范区、前海扩容、香港动荡,房价大涨,这所有的大事件,都集中发生在2019年的下半年。沉寂了三年的深圳,突然成了全中国最闪耀的城市。这是最好的年代,下半年,深圳很多楼盘以光速上涨,大量业主短时间资产净增几十到几百万,又实现了人生的躺赚。


目前深圳楼市各区域的新房及二手房分化还是很明显也将不断加剧。


从下图我们可以看出,东部许多新楼盘的均价还没达到西部二手房的3分之1,只是轨道交通8号线暂时没有开通,还有在2020年上半年即将开通的莲塘口岸和8号线的的营运,将会对东部的居民增加便利,房价的拉升也是必然。


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二手房均价显示



新房部分项目显示



今年深圳楼市特征是:上半年分化显著,公寓和豪宅异常火爆。当然,这与供应和政策有很大关系。比如,由于价格低、无户籍限制,公寓在深圳的表现非常火爆。有数据显示,从供应来看,2019年全年深圳拿预售的项目69个,这其中有一半多是商业、公寓项目。


而豪宅的火爆程度不亚于公寓。这样的热度表现似乎与某专家学者的预测“深圳豪宅的天花板价格可以再乘2~2.5,达到全世界顶级豪宅的均价,大约在80万/平方米”,呈现了一致的走向。


“有钱人不差钱,新型示范区,给他们提供了一个最好的避险资产的机会。”以南山区豪宅为例,由于靠海,作为海景房,周边邻近公园,环境较优,均价9万/㎡,均价 15万/㎡的豪宅,都很容易卖出。深圳楼市的分化,在同一类盘上也有体现。比如,住宅刚需盘上,老破小的成交表现就好一些。主要是因为今年上半年,由于深圳中心城区供应量较少,深圳的刚需人群除选择刚需盘以外,一部分选择了位置偏远、价格便宜的老破小。由此来看,价格稳定、成交量随政策波动、产品分化明显,似乎成了深圳楼市当下的现状。


不过,值得注意的是,不同于深圳中心城区价格的坚挺,粤港澳大湾区中心城区外围城区的市场价格并未能稳住。2月18日,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。明确提出到2022年前打好连接湾区各市的基础;在2035年前有更多便利大湾区各城及居民流通的措施,并在该年完成整个湾区建设。


深圳在开年后的3月,新房、二手房合计成交近8000套,环比2月增幅是133%。成交量整个翻倍,显而易见背后是市场获得利好消息的躁动。6个月后的8月18日,中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。《意见》指明了深圳建设全球标杆城市的战略定位,还指出建设社会主义先行示范区的全局性意义。


数据显示,在8月18日后,深圳楼市以日均翻数倍的成交量再次见证了深圳人对这座城市的自信和热情。8月18日的一二手房成交总量是83套,在这之后的五天,19日至23日的数据分别是396、337、359、396、410,这样的热度持续到了8月结束。8月份,在“示范区”未来之前,深圳楼市可以说一片冷淡,是每年传统的冷淡期,而8月18日之后,楼市迎来了大反转。8月末多个项目接连开盘,都获得不错的成交。


关于深圳楼市的前后变化情况,列如佳兆业盐田城市广场在示范区后第一周客户来访量破700批,较之前大约增长20%,单周成交接近100套,成交较之前有所提升;而示范区之后,市场信心提振,公寓市场成交也非常火爆,8月公寓批售面积为29.57万平米,月度供应量为今年以来的最大值。


房价的稳定也得到了印证。深圳自2016年起市场就进入了一个“横盘”阶段,由于政策管控,均价总体比较稳定,仅有宝安、南山、蛇口等个别区域维持小幅上涨。目前市场来看各个区涨幅还的继续!分化加大也是必然!


再来带大家看看性价比价较高的深圳四大名校之一【深中学区】双11后追涨25%数据

 


深圳根据各个学校的综合成绩,大致划分了几个档次,以下给您参阅:(以下学校为高中部,集团旗下的初中部排名基本一致)


自深圳‘豪宅线’调整从11月11日实施后,主观上说是减税,其实大部分片区业主已经调高价格,把税费做成了房价,但是重视教育的刚需购房者们还是重新主导了市场,毕竟市场经济,始终都要要买的。


下面数据中可以看到,深中的学区房再四大名校还是很有性价比的,典型的热门低总价小区,【金丽豪苑】在10月份就占领全市的成交活跃前十,目前11月份为止该学区内大部分小区成交价格已经涨幅20%以上!红线格是深中学区内的小区及成交对比,下面我们看图来了一下。









看了这些数据,很明显学区房的保值增值功能非常强大,那一直保涨不跌的学区房价格已经这么高,我们还值不值得投资购买呢?有什么好处。


买学区房的好处是什么:


1.学习环境与氛围

孟母三迁 给孩子更好的成长环境望子成龙是每个父母的心愿,学校周边文化气息比较浓重,人文环境比较好,家长希望让孩子在好的环境中受到熏陶,使他们的身心得到更好的发展。

 

2.交通便捷 安全 配套设施完善

名校周边向来是交通密集的场所,也是会加大力度保证安全的区域,并且必然能够感受到学校带来的成熟配套设施所带来的方便,生活便利,孩子成长环境安全。

 

3.教育房产双投资 升值空间大

购买学区房也不失为一种投资行为,只要重点小学、名牌中学不搬走,学区房的升值空间将十分巨大,当孩子毕业之后,完全可以把升值多倍的房子再卖出去

 

4.能够享受重点学校的教育资源。而这做为学区房最主要的特性也就成为了最主要的关注点。

 

5.楼盘项目本身也具有较好配套资源。学区房项目往往位于城市较为发达地带,本身商业配套、交通配套等都具有较好的资质,只是在更为突出的教育资源配套之下被购房者略为忽视了。买房置业即使是出于对学区位置的青睐,也要考虑到楼盘的生活配套,而学区房在这方面往往也有不俗的表现。

 

6.学区房具有较大的投资优势。相对普通商品住宅而言,学区房房价较高,但其升值空间也较大,即使是当前这般的楼市低迷期,学区房的成交量和租赁量也能够保持较为稳定的状态,作为投资来说是很值得考虑的。

 

那有优点肯定会是有缺点的,在部分重点的学区房的房子首先是价格比较高,一般首套购房的刚需可比较吃力,社区部分都是90年代的老社区,车位紧缺硬伤,老舍区楼梯占比大,基本还是50年住宅的产权,如不做土地延期,贷款年限短,月供压力大……等客观因素。


总体来说,学位房是值得投资购买


简单给大家推荐几套深中学区的房子


小户型代表


嘉湖新都



32平米,一房一厅,320万


35平米,一房一厅,350万


49平米,两房一厅,420万


62平米,两房一厅,450万


阳光天地



27平米单间, 325万。


31平米,一房一厅, 340万


55平米,2房一厅, 480万。


75平米,3房, 540万


82平米,3房,580万


101平米,3房, 720万


愉天小区



29.11平米,单间,330万


35平米,一房一厅,355万


43平米,一房改两房,420万。


49平米,一房改两房,460万


金丽豪苑



36平米370万一房一厅


42平米405万,一房一厅


53平米435万,一房一厅


57平米一房可以改两房, 470万


62平米一房可以改两房, 490万


101平米三房两厅,610万


嘉多利



113平米,三房两厅,930万


佳兆业金翠园



71平米,两房一厅,736万(学区唯一一个10年入伙的新社区,充足的停车位)


在学区内,隐身10年已久的神秘楼盘即将面世:文锦北路与田贝二路交汇的地方,8栋外墙装修新净的椭圆形建筑矗立在路边。外墙棕红色与白色相间,玻璃泛着墨蓝。向外挑出的阳台,宽敞而空无一人,当然,上边也不会有什么衣服物什的。从2009到2019年,这个楼盘连一块砖都没卖出去。


这个盘为德弘天下华府,是深圳罗湖区有名的豪宅盘。出名之处在于其自2010年11月封顶之后一直未对外销售,至今已近十年之久。近日终于传出开盘消息,营销中心也在紧急装修中。周边中介皆闻风而至,兴奋得摩拳擦掌。这楼盘还有最大的王牌——距离项目不远的深圳中学(初中部)。这是深圳四大名校之一,手握这一优质学位房的底牌,德弘天下华府轻易便能卖出高价,据说面积段有77-88-98平米的2-3房,让我们一起期待吧!


以上学区内楼盘和周边其他学区楼盘也有未能一一展现,本人主要深耕罗湖翠竹片区深圳中学,翠园中学,螺岭小学,翠竹小学,学位房,从业7年,资深房地产经纪人,欢迎大家共同交流。随时咨询!本人手机13662283337(微信同号)谢谢大家,下期再见!


(本文作者:淘房会会员胡军武13662283337)



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