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注意,深圳正在启动史诗级板块轮动!

米宅珠三角 发布时间:2019.12.03 17:39:04
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人类,从来都是后知后觉的动物。


数年之后,回首今天,很多人会惊觉,2019年原来是深圳楼市上涨大年。涨幅虽然不及2015年,但不弱于过往任何一个大涨年份,而且影响极为深远。


2019年的上涨其实从年初就开始了,并不是始于很多人认为的818。


很多人认为上涨已经到了尾声,其实好戏只上演了一半。


我来复盘一下2019年的深圳,同时预测未来几个月的楼市变化轨迹。


1


主角:深圳楼市


2015年:大涨;


2016年:横盘


2017年:横盘+部分片区微涨


2018年:横盘+部分片区微涨


2019年一开年,在全国楼市凉凉和房住不炒的大政策下,很多人认为深圳仍会延续前三年的表现,是一个无惊无喜的年份。


实际上,平静的湖水下暗流汹涌,横盘三年的深圳开始躁动,大量资金盘旋在深圳上空,急于寻找突破口,2019年初,一道口子被撕开,资金开始扑向西部。


为什么扑向西部,因为西部还有土地,有前海自贸区,有空港新城的规划。尤其是前海自贸区,已经初见雏形,而且箭在弦上,是最有想象力的一片热土了。


我来勾勒一下2019年的深圳上涨曲线。


第一阶段:19年初,沉寂三年的深圳楼市开始躁动,这次的风始于前海。


前海上涨,始于妖盘诺德假日,48平的小两房由于面积小总价低,又兼具两房功能,被第一个拎出来热炒。


2018年底,诺德小两房总价成交价还是390万,过完年就翻到了420,然后开始火箭上涨,440,460,年中就涨到了480,暂时止步于490的豪宅生死线,并不断往前试探。


下半年,818先行示范区叠加一系列利好,尤其是双11豪宅线大幅调整,诺德48平立刻冲破豪宅线,现在的挂盘价已冲到了550万。


2


第二阶段:19年3月-7月,前海南楼盘步入上涨通道。


我给大家科普一下前海北和前海南。



前海北,指的是月亮湾大道以东,桂庙路以北,宝安大道以南片区。


前海南,指的是月亮湾大道以东,桂庙路以南区域。


虽然都属于前海,但前海南比前海北涨速要快的多,因为前海南的楼盘普遍比较新,配套的荔林小学、南海中学、深大附中虽然不算名校,也能勉强跻身二类。


前海北则是老城区,楼龄大多15-20年,城貌旧,学校一般。


因此,最早领涨的是前海南片区,领涨楼盘是诺德假日、前海港湾和中海阳光玫瑰园,领涨原因是位置好,楼盘新和小户型较多。


今年上半年,这些楼盘带着周边一大票楼盘在缓慢爬坡,涨的最快的除了诺德的小户型,还有前海港湾的小三房。港湾82平的三房,5月份我们客户的成交价还是590万,7月份就已经到了620万,而且一房难求,业主极其强势。


春江水暖鸭先知,上半年前海部分楼盘热的发烫,我已明确感到今年不同往常,可能有大事要发生。


当然,绝大多数不在市场第一线的人毫无察觉,认为今年还会平淡度过。


表面的平静一直维持到8月中旬。


3


第三阶段:8月18日,先行示范区政策终于引爆了暗流涌动的市场。


818之后,市场迅速启动,这一波政策催生的仍是投资预期。


第一批资金迅速到达西部,主攻仍是前海,前海迅速领涨,宝中、西乡、碧海、沙井跟涨,南山优质片区,深圳湾、半岛和后海片区跟涨,但涨幅略弱。


这个阶段,西部热度很高,中部和东部则无声无息。中东无战事,福田和龙岗业主甚至不相信深圳已经开始涨了。


第四阶段:9-10月,楼市热点不断。深业中城打新、天健天骄开盘、都市茗荟开盘、恒裕滨城单价屡创新高等等。


在各类小热点刺激下,西部一直保持着不低的温度,中部和东部仍然毫无感知。


第五阶段:10月24日,三个重磅新闻出台。一是前海扩容,二是腾讯落户大铲湾,三是沙井的空港新城出了规划。


这三个新闻,全部利好西部,而且是整条西部沿海产业带,西部可谓是繁花着锦,烈火烹油,继续走上人生巅峰。


但是,事情开始发生了微妙的变化,热点仍是西部不假,但片区开始转移了,前海突然熄火,宝中和碧海变成了这一轮的领涨先锋。


为什么?


一是前海一直涨势凶猛,凡事过犹不及,总要缓一缓;二是自贸区扩容和腾讯落户都更利好宝中,宝中瞬间成了当红炸子鸡。


扩容之前,宝中已经从上半年的七万多慢涨到了八万多;扩容之后,立刻打着滚上涨,均价很快翻到了九万多,而且一房难求。


宝中大涨,第一个受益的就是碧海,宝中三房全部站上了八百万,五六百万的碧海三房就显得性价比很高。碧海马上跟涨,短时间内小三房普遍上涨50-100万,六万多的碧海已是过去时,均价很快破七望八。


西部板块轮动之际,龙华片区也悄悄开始启动了。


4


第六阶段:11月11日,豪宅税大幅调整。


如果说前面的三个月还是属于西部的狂欢,热度有可能止于中部,豪宅税则彻底打开了全线启动的魔盒,属于全深圳的板块轮动开始了。西部继续涨涨涨,涨幅过高的西部,把红山上塘衬托的低洼了,加上金茂府买了不少通稿,龙华有了关注度,一批品质较高的次新步入上涨通道。红山上塘的不少楼盘都调高了报价,但表现最亮眼的反而是龙中的壹城中心,仗着高赠、次新和旧改,单价普涨一万。


未来几个月会发生什么事情?


首先,西部的狂欢已接近尾声。


其次,目前接力补涨的是一个大家都意想不到的区域,不是福田,不是光明,不是罗湖,而是龙岗。


近期,我接到众多一线信息,龙岗开始上涨了。





龙岗按揭跟单群


西部和龙华之后,下一个轮动的板块为什么不是福田?


西部已普涨到8-12万,福田还有大量6-10万的房源,听起来似乎低洼。但福田6-7万大多是塔楼或楼梯房,楼龄老,户型差,没有小区环境,品相略好的都在8万以上,带学区的价格普遍超10万。这个价格,对比西部确实不高,但缺少了预期,总感觉味同鸡肋,食之无味,弃之可惜。


对比之下,龙岗则性价比凸显,单价四万多,四百万总价还可以买到三房+地铁+次新。


这三项指标在深圳,都是涨幅的保证,目前同等价位能买到的区域只有盐田和坪山,对比之下,龙岗区位更优,界面更好,14和16号线通车在即,还有世茂和大运的预期。


水满则溢,西部涨到一定程度,自然会倾斜溢出,性价比最优的龙岗顺势承接。


不出意外,龙岗这一波涨幅刚刚开始,会一直持续到明年四五月份,龙岗的优质楼盘会全部站上五万,单价四万以下的基本绝迹,学区房表现会更抢眼。


谁说龙岗万年不涨?投资投到最后,追求的还是性价比。


5


龙岗之后,谁会接棒?


福田、坂田、布吉、西丽都会补涨,罗湖也会微涨。


本轮上涨会从今年8月一直延续到明年5月份左右,新的价格梯队会是:南山﹥福田=前海=宝中﹥龙华﹥罗湖﹥龙岗﹥坪山=盐田。


深圳重新洗牌,前海和宝中是本轮轮动的最大受益者,龙华龙岗其次。


受益的还有一批开发商,他们借着下半年的东风果断开盘,深业中城、云玺、招商领玺、颐湾府、金茂府,都是千多两千万的起步价,不是日光都是快速去化,消耗了大量的主力资金。


大资金被消耗的差不多了,剩下的中小资金,会去扫中部和东部的低总价楼盘,包括沙井和光明,深圳4万多单价的房源,会越来越少。属于普通人的机会,也会越来越少。


而下一次风起,很可能又要等待两到三年。


南山 房价

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