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“统一往8万挂!”豪宅新标激活楼市,深圳有业主放飞自我

深圳买房计划 发布时间:2019.12.11 07:24:33
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阿基米德说,给我一个支点,我能撬动地球。深圳人说,撬动楼市,只需要一道政策。


到今天,于11月11日发布的深圳普通住房标准调整新政已满月。受此利好影响,11月深圳二手房成交8013套,环比增长11.8%并创下3年来新高;价格方面,据贝壳研究院重点城市二手房报告,11月二手房价为6.45万/㎡,环比、同比涨幅分别为5.2%、19.0%。


然而,买家还没来得及上车,卖家已经在涨价的路上了。深圳湾某豪宅业主集体提价,福田热门小区无房可卖,罗湖深中学区房业主挂盘价涨了5万/㎡,宝中“上车盘”业主撤盘抬价,龙华有中介一天连签3单。


一个月里,深圳楼市发生了什么?@深圳买房计划 兵分五路,深入一线,努力还原一幅深圳楼市全景。


二手成交破“8”,500万以上房源活跃


据深圳中原研究中心统计数据,11月深圳二手住宅成交8013套,为2016年5月以来首次突破8000套,环比上升11.8%,同比上升91.9%。



△来源:深圳中原研究中心


二手房成交破“8”,主要归功于11月11日发布的新政——深圳普通住房标准调整为:宗地容积率1.0以上、单套建筑面积144㎡以下。


先来复习一下——


深圳原先执行的豪宅标准发布于2015年9月。



以南山为例,总价超过490万就算豪宅了。然而,在贝壳找房挂盘的南山5500套二手房中,总价500万以下的房子只有921套。所以,执行多年的豪宅标准也与时俱进地更新了。


据深圳贝壳研究院观察,“双11”落地后,买卖带看量、新增客源明显上涨,购房者入市意愿增强。毕竟,标准提高后,买卖二手房剩下的税费少则数万多则上百万。


原先被“豪宅税”束缚的刚需、改善型买家入市,深圳二手房成交量一鼓作气创下3年来新高。各区成交量普涨了吗?哪个面积段的房子最受欢迎?哪个价格段的房子被加入购物车了?


小y从乐有家研究中心获得的一份数据——“双11”新规前后深圳各区二手房成交月度变化(统计周期:新政前10月9日-11月10日,新政后11月11日-12月9日),一一回答你的疑问。


据乐有家研究中心监测,全市二手房成交环比涨幅最大的是龙岗,达71.63%,龙岗原豪宅线是280万,也是难为龙岗人民了;坪山涨幅居第二;宝安、南山的涨幅都在35%以上;值得注意的是,罗湖因为低总价的小户型房源多,成交有所下滑;跌幅最大的是盐田,想必盐田内心OS是,“都是关内,为什么我就不配拥有姓名?”




从成交价来看,500万以上的房源成交环比涨幅最大,达72.34%,总价在200万以下的房子成交量环比下跌近2成。



可以说,“双11”解救了一大波豪宅。单价10万+的房子,成交量环比大增76.92%,减税政策释放了一大波豪客;7-10万/㎡的房子表现也不俗,环比涨幅达47.85%。



“双11”对144㎡豪宅的打击立竿见影,月成交环比下跌4.65%;而改善型房源即90-144㎡成交非常活跃,环比涨幅达85.08%。



全景扫描


看完大数据,我们来关注一下各区的具体表现,尤其是原豪宅标准较低的南山、福田、宝安、龙华等区域。


挂盘价涨了吗,卖出去了吗?卖家反价了吗,成交了吗?后续市场怎么走?2019年最后21天适合买房吗?一次回答你的所有问题。


◎南山

个别小区业主集体提价,笋盘消化殆尽



据乐有家研究中心统计,11月南山二手房过户量1377套,环比增长23.1%,涨幅全市居首,成交均价79102元/㎡,环比微涨0.95%;二手房挂盘均价8.57万/㎡,环比涨幅1.42%,增幅全市第二。


据乐有家经纪人反馈,购房者买房入市脚步加快,购房决策周期缩短,挂盘到成交时间明显减短。


乐有家南山豪宅市场分析专家吴启恩透露,“双11”发布后两周,市场的确很火热,带看量明显增多,购房者做决定的速度相比之前加快。满月后,市场度过了火热期,诚心出售的房源基本消化,回到稳定状态。


“双11”后,南山房价涨了吗?举两个例子:


南山前海路中海阳光玫瑰园,“双11”之前,一套69㎡单位成交价约640万。而就在近日,据中介透露,同一户型成交价已达708万。


据链家APP显示,南山豪刚华润城润府二期88㎡2房,11月8日成交总价1138万、单价12.9万/㎡;而到了11月20日,同样的88㎡两房户型、同样的西南朝向,成交价已达1260万、单价14.2万/㎡。


巨大的价差会不会滋生反价纠纷?吴启恩告诉小y,“双11”后确实有部分卖家因为政策影响导致心态坚挺,“一般反价业主都是相对不着急卖的,想卖个更好的价钱。但诚心卖的业主大部分还是理性的,因为大多也有置换需求。”


最近,市场上个别楼盘业主集体提高挂盘价,其中不乏深圳湾某豪宅以及龙岗某刚需盘。吴启恩认为,“这会导致很多购房者选择观望,或考虑其他合适的楼盘。购房者买单的基础是基于新政前的成交价,现在购房者心态都趋于理性,不会盲目。”


◎福田

小户型学区房涨幅最大,有小区无房可售




据Q房网研究中心监测,11月福田二手房成交1506套,环比上涨15.8%;成交均价85593元/㎡,环比上涨4.09%。福田皇御苑以成交49套成为11月全市二手住宅成交TOP 1。


一线经纪人小原告诉小y,“双11”落地,福田二手房成交量直线上升,景田、莲花片区较为活跃。


据小原介绍,景田、莲花片区很多90年代末、2008年前的老房子,评估价达不到豪宅标准,但实际成交价远远超过470万,“二三十万的豪宅税对刚需和改善型购房者来说压力不小,减税直接刺激了这批本来就要买房的客户。”


交易量上去之后导致可售房源紧张,供需失衡创造了涨价动力。“带好学位且面积小的,涨幅最明显。一般二三十万地涨甚至更高,景田现在剩下的都是价格很高的房源了。”


以景田西小区为例。减税前630万可以买到86㎡3房,但现在同户型挂盘价已经去到760万,“而且整个小区只有几套房源在售。”


小y查询中原、贝壳找房、Q房网、乐有家、美联物业发现,除贝壳找房无在售房源外,景田西小区在其他4家中介平台均各有1套房源挂盘。



△在贝壳找房平台,景田西小区无房可售


小原总结,景田西小区、景尚雅苑、景田北小区等属于“主动型涨价”房源,而景龙大厦、青海大厦等则属于“跟风型涨价”房源。


青海大厦商住混居的独栋建筑,但居家住户极少,又挨着北环,价格一直上不去。“双11”之前,青海大厦75㎡2房成交价430万,但现在由于周边小区房源紧张,这个原本一般般的商住楼也被购房者纳入考虑范围,“已经没有低于500万的房了。”


◎罗湖

7月10万成交、11月15万挂盘,小户型学区房走红


11月,罗湖二手房成交1200套,环比上升6.3%;成交均价55688元/㎡,同比上涨2.5%。


不过据乐有家研究中心监测,“双11”落地一个月内,罗湖二手房成交量环比下滑14.71%,这与罗湖二手房市场较多总价低的小户型房源有关。“政策对之前在豪宅标准以下的房子不好,小户型瞬间失去优势,”一业内人士表示。


△罗湖密密麻麻的小房子


不过,具备独特优势的房子比如深圳中学学区房,热度依然居高不下。


链家经纪人小王说,八九月深中学区房成交单价还是8万+,现在已经涨到10万+了,小户型议价能力更强。


“金丽豪苑、阳光天地花园,这两个盘都涨了很多,深中学区房业主提价幅度最大。”小王介绍,阳光天地花园30.59㎡1房1厅,今年7月的成交总价是317万,单价10.36万/㎡;但一套于11月29日在链家挂盘的同户型房源,业主报价是460万,单价15.04万/㎡。



△来源:链家APP


“螺岭外国语学区房相对好些,但也处于上浮的状态。”东门168之前22㎡小户型的成交总价在175-180万之间,现在大多都在190万以上了。不过,东门168在售房源多,仅在链家APP就有102套挂盘,买家的选择多,卖家想大涨也难。


反价情况也是深中学区房区域最为严重。“业主都有业主群,在群里面统一要求提价。”小王说,现在能出来签约的都是诚心卖房的业主。


◎宝安

宝中“上车盘”业主撤盘抬价,换房客被动涨价



统计数据显示,11月深圳各区二手房成交量全线上升,宝安依然稳居第一——成交1985套,环比上涨9.5%;成交均价52309元/㎡,环比上涨2.51%;挂盘均价约6.25万/㎡,环比上涨1.13%。


据深圳贝壳研究院观察,“双11”落地后的周一、周二两天,成交活跃度远远超过近期周末的表现,11月11、12日两个工作日的成交量较11月9、10日大幅上涨57%;价格方面,有1.9%房源上调挂盘价,平均涨幅1.8%。


宝安业主较为自信,涨价房源占比4.9%,平均涨幅3.2%,均高出平均水平一截。


△来源:深圳贝壳研究院


“‘双11’是一道分水岭,之前是稳涨,之后是猛涨。”宝安中心的入门级小户型「花样年·花乡」,从平稳到震荡,只用了一条政策出台的时间。


花样年·花乡,是宝中稀缺的小户型楼盘,以单间、1房、2房为主,上车门槛低,再加上毗邻宝体、壹方城等,是刚需购房者的“白月光”。


目前,花乡在贝壳找房挂盘房源共12套,参考均价76942元/㎡,环比上涨6.7%。“豪宅标准调整后,1房1厅堂堂正正挂上了360万+。”业主木子说。


小区1房1厅在贝壳找房的挂盘房源有3套,分别是34.67㎡、总价370万;38.03㎡、总价370万;40.90㎡、总价410万。单价最贵的是面积最小的一套,挂盘价约10.67万/㎡。三个月前,这个户型的成交单价还是7字头。



乍一看,10万/㎡的单价不值得,但是“只要总价还买得起,就有人动心。”木子开玩笑说。


活跃在宝中的经纪人阿佑介绍,花乡报价持续走高也因为业主看好片区发展,惜售,“你就看新开盘的房子,都10万+了。”


“最近就是撤盘抬价,之前常年二十多套挂着,最近最少的一天只有两套。”木子分析,“传说自贸区要扩容,腾讯又在大铲湾买了地,眼下欢乐港湾也马上要开了,这地方(宝中)不得嗖嗖涨?”


但木子也认为,业主纯属钓鱼心态,“挂个不诚心的价格,但是如果大家都不诚心,价格就抬上来了,实在想买的人就只能硬着头皮买。”


△花样年·花乡最新成交单价已破10万


但是,并不是每一次“放飞自我”都是自愿的。


据阿佑观察,“双11”这一轮涨价,分两种情况。一是主动涨,卖家不愿意让买家独占便宜;二是被动涨,“宝中片区置换型购房者比较多,自己要买的房子涨价了,要卖的不得不跟着涨,补齐差价。”


◎龙华

中介一天签3单,买家被反价10万但“算便宜”



“双11”豪宅标准调整让原本趋于冷静的龙华楼市回温。


据乐有家研究中心监测,“双11”落地的一个月里,龙华二手房成交量环比上涨48.32%。小y统计贝壳深圳成交数据发现,新规发布的两周内,龙华二手房成交约160单,有中介一天连签3单。


龙华上塘特发和平里,一套87㎡单位挂盘550万并成功卖出,成交周期不足两周。可供对比的是,同小区同户型上一次成交是在2019年9月4号,成交价496万。


促成交易的经纪人小贝坦承,“550万其实没什么优势,但撞上政策出台,并且业主承担了十几万的税费,买家没多想就签合同了。”


据龙华资深地产人谢先生观察,市场上确实有个别业主反价甚至违约的情况,因为“原来的税费要一次性付款,现在可以分期到月供,不少买家还是能接受的。”


谢先生就遇到了一个反价例子——


水榭春天1期85㎡3房2厅,报价650万,挂盘近3个月仍未成交,于是卖家主动下调报价至648万。没想到赶上了“双11”,看房量大增。最后,一位买家与卖家商量好以627万交易,但卖家临时反价10万,不过买家觉得相比税费而言,10万还算便宜,遂同意。


△某群要求卖房业主统一调价


“没有调价或调价幅度合理的房源依然占主流。”谢先生建议,买家可以约定提高违约金避免被反价。


后市看法


美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰:


如果明年没有什么特别的政策出台,预计2月下旬或者3月、4月的成交还是相对活跃。新房限价政策继续执行,一二手房价倒挂会压制二手房价格。价格相对比较平稳,或者回调一点点,但不会出现暴涨的现象。


美联物业全国研究中心认为,随着年关将至,开发商将持续加速推盘,而且前期开盘的项目将陆续网签,预计12月新房网签量仍上升。二手住宅市场方面,“豪宅税”标准调低的利好消息已逐渐被消化。


深圳中原研究中心:


11月市场在豪宅标准调整的利好刺激下,成交大幅增长。2019年,粤港澳大湾区、先行示范区、豪宅标准调整等利好不断,市场对于深圳房地产价值期望更高,预计短期市场热度依然将持续。


乐有家南山豪宅市场分析专家吴启恩:


无论南山还是深圳的市场,仍以稳定为主,购买者都会比较理性出手。对于刚需来说,目前南山的名校学区房,价格处于市场平均水平,都是比较合适的。


深圳 学位 房价

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