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谢逸枫:去年以来542家房企破产意味着房地产变天?

谢逸枫 发布时间:2020.02.11 21:36:03
浏览:1861

文/谢逸枫


好多粉丝私信问,法院公告说2020年1月-2月10日的40天时间内,全国96家房企破产,是不是房地产要变天?抛房抛售时代来临?楼市要崩盘?房价要崩跌?80%房企破产?


去年以来,关于房企破产清算的新闻已经屡见不鲜。据法院公告显示,1月-2月10日,全国已有96家房地产相关企业破产。其中不少都是小型房企,有的公司融资渠道狭窄导致资金链断裂,有的企业法人涉案在押。



由于房地产调控仍处于严格的监管态势,导致部分房地产资金回笼速度变慢,融资压力增加,一部分中小企业首当其冲,遭受到强烈冲击。


从2020年1月、2月的数据来看,宣告破产的房企确实有不少都是小型开发企业,有的负债过高,导致资金链断裂,甚至有房企向100位债权人申报过193笔债券款。


2019年至2021年,房企逐步迎来偿债高峰期。在这样的背景下,房企不得不加快销售力度以求迅速回笼资金,缓解债务压力。


然而,伴随着疫情的持续,目前诸多房企不得不暂停售楼处线下的销售活动,待疫情过后再行恢复。房地产地产行业因疫情迎来了休眠期,短期内流动性匮乏压力增大。


可以负责任的告诉大家,40天内96家房企破产算个屁,不要听信不懂行的人瞎掰,房地产未来100年都是支柱产业,房价上涨是大趋势。


其一是去年也破产了446家房企,40天内破产96家房企也没什么大不了问题。只要房地产市场基本面不变,况且全国约10万家房企,死掉一些房企不算什么,也没什么。




其二是千万不要慌张或者是胡思乱想,不要听不懂行的自媒体过度解读或是唯恐楼市不能大乱的人瞎掰分析,房地产是经济支柱,地方财政支柱,57个相关产业支柱。


其三是此次的疫情不会导致房地产变天、抛房抛售时代来临、崩盘、房价暴跌、80%房企破产,2002-2003的非典就是最好的说明,疫情之后楼市复苏,房价上涨,房企数量不断的上升。


其四是老实说,这5个问题根本是不可能发生的,除非爆发大的经济、债务、金融危机或者是爆发不可控制的事情。


最后是人民 日报都说了“破产文书并不等于446家或者96家房企破产,用“房地产”“破产文书”等关键字搜索出来的文书,很多都不是房企的破产裁判文书”。说明真正破产的可能没有那么多家。


去年446家、40天内96家房企破产?其实是报道不准确,因为真正是做房地产为主业的房地产企业占比比较小,仅仅是些小房企,大部分是相关企业的案例。


2019年至2020年2月10日,已有446+96的542家房企或相关企业宣布破产,报道说,平均去年每天1.5家、今年每天2.3家的房企破产。有经济学家预测说,未来80%开发商将会死掉。




首先,这446家房企破产的新闻是怎么来的。有媒体查阅了人民法院公告网,在网站页面内的公告内容中输入房地产,在公告类型中输入破产文书,能搜出了50个页面,当时涉及2019年的破产文书达到30页,以每页15个房产案件计算,大概有450个左右与房地产企业破产相关的案件,说明466份、96份破产文书≠466家、96家房企破产。


公告中的文书不止有房企破产裁判,还有执行文书、起诉状副本、开庭传票等,当事人也是五花八门,有自然人买房闹纠纷的,有旅游公司、保洁公司、化工公司等各类公司以房产抵债的。


虽然有不少房企破产裁判,但其他案件真不在少数,粗粗一算,466家房企破产的数据至少得打个8折,肯定没有报道的那么邪乎。


其次,虽然实际情况没有报道中的严重,但上百家房企破产确有其事,不过也真的不足为奇。我国目前有近10万家房地产企业,即便去年破产了466家房企,现在40天破产96家,也只占行业的0.47左右%。


要知道,就算在房地产市场最火爆的时候,每年都会有上百家房企倒闭,所以真不是啥大事,据此判断会发生上面”五个问题“显然是不靠谱的。


最后,房企日子总体过得去。公开数据显示,截至今年三季度末,A股房企营业总收入14712.8亿元,同比增长23.22%,增速比上半年有所提升,营业收入完成度好于去年同期水平。


同时,去年商品房销售面积17.1558亿平方米,商品房销售额15.9725万亿元,增长6.5%,可以说,2020年将大概率超过15万亿元销售额。


2020年中小型房企面临更大挑战。其一是小房企或相关企业资金链断裂。2020年,全国已有95家房企宣布破产!寒冬总是无情,市场不相信眼泪。


据人民法院公告网显示,2020年开年至2月10日,全国已有96家房企与相关企业宣告破产。有的负债过高,导致资金链断裂,项目停工,无法如期交房。



其二是更有房企向100位债权人申报过193笔债券款,负债越滚越大,最终难承其重,宣布破产。这场疫情,对于房地产来说就是最大的黑天鹅。


不少房地产业务被打乱,就此进入短期的“冰封期”,无法进行线下拓客和开盘活动,资金回笼压力也巨大。不仅是房企,很多个人和企业也在面临难关。最近我在阿里法拍网上看到,不少法拍房都是0人报名,面临流拍局面。


要知道,很多法拍房都是因为房主资金断裂,不得已被拍卖。可结果是流拍,对房主的杀伤力很大。其三是开发商被迫花式卖房。


为了防控疫情,不少工地停工、楼盘延迟开盘,开发商积极响应,值得称赞。楼市正在面临前所未有的考验,新房供应量将减少或推迟,导致开发商资金紧张,压力巨大,金三银四基本垮掉,背负着巨大的销售指标,开发商不得不使出十八般武艺花式卖房。


其四是疫情之下,买房人的心态发生巨大的转变。楼市受到巨大冲击,小阳春和金三银四可能泡汤,在房企们陷入生存窘境时,买房人的心态也在悄悄发生改变。一批买房人正在观望,期待房价下降。


一批买房人逐渐更看重物业服务,想买有品牌物业的楼盘。此次疫情,让很多人意识到好物业的作用,危机时刻,好物业能保命。一批有实力的买房人将转战别墅市场,更偏向买独立的、有院子的房子。



未来压力也不小,不可否认的是,房企正在遭遇资金、债务和融资困难等问题。根据中原地产数据统计,2019年以来,已经有超过25次针对房地产企业资金链的政策。政策对于房地产融资的收紧,债务的大规模到期,都成了房企2020年承压的因素。行业洗牌分化加剧,融资收紧对中小房企打击不小。


2019年以来,共有13只房地产行业债券违约,发行主体均为小型房企。有些小房企还因发不出工资遭遇员工维权。不过,房企债务违约毕竟是少数,绝没到活不下去的地步。


但是,小房企地不好拿、钱不好融,很可能将在未来激烈市场竞争中被市场淘汰。今后十几年,房地产开发企业数量会减少,说明行业的集中度将越来越高。


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