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谢逸枫:疫情“黑天鹅”冲击2020年全国楼市影响几何?

谢逸枫 发布时间:2020.02.13 10:20:10
浏览:2841

文/谢逸枫


突如其来的疫情“黑天鹅”造成2020年全国楼市短期冲击,可谓是立杆见影的效果。


2020年1月24日起至2月12日的20天内,疫情阻击战全面打响,限制人“外出令、人群聚集令、房企停工、停售、停止网签与备案及按揭令、停止土地交易令”之后,全国楼市陷入冰冻期,房价僵持,大部分城市土地、商品房成交量为零,部分大房企资金链吃紧、全部中小房企面临扛不过4个月的危机。



根据权威专家钟南山院士预计,疫情结束时间是在2020年4月前,高峰期会是2020年2月下半月,3月份会是收尾期。


意味着2020年一季度的全国楼市会是1997年亚洲金融危机、2002-2003年非典疫情、2008年国际金融危机之后,过去10年史上最差的一个楼市季度,也是历史上最差的楼市小阳春。


可想而知,疫情“黑天鹅”短期之内给2020年全国楼市开年造成巨大的冲击,未来楼市怎么走。


同时留给2020年房地产市场留下十个巨大的悬念,房价会大跌吗、结束之后楼市会报复反弹吗、会放松楼市限制吗?地产股会暴跌吗、有更多开发商破产吗、会降息再降准吗、中国城镇化战略会改变吗(之前的大中小城市协调发展,现在的中心城市、都市圈、城市群,力求失衡中重建均衡)、哪些城市受益、别墅和低密度住宅会畅销吗、小户型会贬值吗?想必,这都是市场预测的影响吧。


影响:楼市+行业陷入短期冰封期


一直以来,作为支柱产业的房地产行业在当前国民经济中占比较高,所涉及的上下游产业也比较多。突如其来的疫情,也给房地产行业带来了很大的影响。随着疫情事件的发酵,不出意外,保守估计一季度的房地产开发投资、销售、拿地、开工和竣工都将受到影响。



疫情对叠加调控对全国楼市的影响看,总体上取决于疫情区域范围、疫情结束时间、停工停售令解除时间、供求恢复状况、市场与老百姓走出阴影,调控调整时间,预计影响时间,短期为3个月,长期为6个月。2020年楼市一季度量价齐跌。按1月房企业绩报告看,下降12%,2月、3月才是大幅度下跌月份,不排除4、5、6月受影响。


接1月房价报告看,首月房价上涨、且涨幅反弹。但2月、3月可能是重现止涨下跌,一季度肯定是下跌或者是平稳,更多的城市,因为没成交。不排除线上成交。


小阳春创史上最差之一。考虑到调控与停工停售令及疫情的因素,3月小阳春肯定是没了,成交创史上最差之一,超过20省200城市不允许疫情期间开工、销售,根本无法成交。即使销售,也没人敢冒险去购房。



其实,大家不要慌张,不担心房价下跌,房价会再度上涨。要担心有钱都买不到房,因为供应急剧下降,库存创2012新低。现在短期之内楼市无成交,房价谈不上下跌。


1月房价已反弹,2月、3月疫情终结,停工令停售令解禁,供求恢复,房价也不会大跌。房价不会大规模掉价促销卖房,更多是政策支持买房,之后上涨。


全年看,一季度涨幅回落或平稳,二季度回涨,下半年小高潮。2020全年房价上涨乃是大趋势,已无下跌空间,市场基本面稳定。


房地产还是稳定经济的关键,房价不能任性的放任下跌,要平稳。房地产市场“三稳”才是目标。政策红利大爆发,政策利好,调控放松。货币放水、融渠放开。利率下调,首付调整。税收调整,支持买房。人才政策放开、1亿人落户、棚改货币化未结束。


影响:湖北武汉+一二线+三四线分化


疫情对全国的城市来讲,其影响是分化严重。新型肺炎疫情集中爆发,对湖北、武汉市场造成了一定影响,经济下行压力增大,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等因素,短期内新房置业需求将会延缓入市,市场量价将面临下调压力。


尤其是土地储备量较大的企业面临挑战会更大,应尽快转变营销模式,合理制定投资开工计划,长短结合,布局未来。



短期面临挑战,购房需求延缓入市,长期看好。购房需求被延迟,置业信心有一定影响。疫情期间以及整个恢复期内民众的置业情绪都会受到较大影响,民众的消费意愿或购房需求降低,预计一季度楼市成交将出现明显下滑。对湖北、武汉而言,短期房地产市场调整压力会更大。


当前楼市已处在稳步调整通道,短期在新型肺炎疫情影响下,经济下行压力增大,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等,房地产市场交易规模短期将出现回落,规模下行将更多地集中在今年上半年,特别是一季度,二季度会逐渐恢复。二季度以后,市场或会呈现逐步回温的态势,相应的销售节点也将向后顺延。



二手房市场方面,由于带看量受到影响和抑制,短期二手房量价均将面临下调压力。待市场秩序恢复正常后,二手房挂牌量和成交量将会有所提升,由于置换链条的带动,间接对新房市场也会带来积极影响。


需求短期疲软,叠加房企加大促销,或将导致房价存在下调压力,在“稳房价”政策下,继续大幅下行的空间有限,房价整体仍将处在平稳运行状态。


房价可能止涨下跌或平稳或盘整。根据1月100城房价指标看,城市分化严重,尽管房价上涨,涨幅反弹,但是部分城市仍量价下跌,甚至更多的城市止涨下跌。2月房价开始涨幅预期止涨下跌,3月房价正式迎来下跌,因为没成交,房价下跌或者是平稳,或者是盘整属于正常现象。



不过,不排除线上成交,或者是网上打折销售。而全国一线+强二线城市房价必定再度大涨,重回2003非典疫情现象。一线+强二线雄厚的医疗资源与人才政策,吸引更多优质、高收入人口进入。抗通胀。买房成上市公司、各行业公司、投资公司最好的投资理财、财务投资选择,加入炒房队伍。3.7万亿元流动性资金,超4成进入房地产。


停工加剧供求矛盾。供不应求的土地、住房,需求远超供应,高价盘、地王盘集中上市。政策松绑,深广等楼市调控放松,货币政策转向宽松。现在短期之内楼市无成交,房价谈不上下跌。


1月房价已反弹,2月、3月疫情终结,停工令停售令解禁,供求恢复,房价也不会大跌。房价不会大规模掉价促销卖房,更多是政策支持买房,之后上涨。


短期下跌之后,积压需求会集中入市,这会导致房价的报复性上涨吗?一旦供应跟不上,库存无法及时有效补充,供不应求,需求集中爆发,不排除部分城市的房价报复式反弹的可能性。


疫情不会改变房地产市场发展阶段和基本面。总体上刚性需求、改善性需求、重置需求依然还在,一二线城市、城市群等增长的潜力依然较大。预计,2020年全年房价增幅可能在5%-8%之间上下波动,保持着上涨的趋势。


影响:房企+代理+渠道+从业者冲击大


首当其冲的是房企面临资金承压。其一是不能按期开工,影响开发周期与速度,或者是可能会违约。其二是影响拿地,影响土地储备。其三是不能销售,面临无法回款的资金压力,库存升高,还要承担违约还债、还贷的风险,业绩完成率受限,股票下跌的危机。其四是不能卖房推广,打乱营销推广计划。



其次对商业地产企业损失非常大。自持的商业地产企业因租金收入下降,同时还要减租免租,人员工资成本、五险一金与贷款利润及水电费用仍要支出,受损挺大。再次对代理、中介公司也损失很大。房子无法销售,或租出去,佣金无法赚到,收入下跌。但雇佣的员工工资、水电、管理费用、五险一金、货款利息、门店运营成本仍需支出。


最后长租公寓平台与公司损失惨重,且有大规模爆雷风险。即使是2家长祖公司,也不能坚持住太长时间,特别是二房东,难扛过3个月-6个月。除了按期交给业主的租金外,贷款利息、人员工资,五险一金等运营费用仍需支出。其实对于置业顾问、自媒体来讲,会影响卖房业加、广告业务,收入下降。


营销:线上售房部能否取代线下售楼部


线上销售或者卖房,购房者对于户型与房号的选择及验房、下定金、签订合同的环节受到一定的环境、技术的限制。也担心息泄露和缺乏实况,这就要求开发商要做好这方面的准备,避免出现退房或退定的现象,购房者等疫情过后再实地考察。目前来说,购房客买房还不可能像买普通商品一样,网上看看就下单购买,实地看房仍是唯一的途径。



现在讲智能房产时代来临,肯定是为时过早。在无法解决线上支付定金房款、签订合同、个人隐私保护、房户真实性与验房、信息对称等涉及到交易、法律、产权、技术等前提之下,线上看房售房根本代替不了线下看房售房基本模式。简单讲,线上看房售房模式不会成为主流,不管是APP或者是直播。


现有的情况之下,很难去实现线上取代线下看房售房模式。因为线上看房售房模式在一个虚拟的互联网空间,存在巨大的漏洞与法律及技术问题,需要法律制度与政策的改革及支持的成熟。不过线上看房售房可以作为销售渠道的工具或者途径,再由线上转变成为线下销售,二者相结合的模式,可以有效的实现营销最大化。


建议:购房者是现在出手还是继续观望


其实,有条件有资格的刚需首次、改善二套的人,任何时候买房都合适。现在买房肯定是好时机,窗口期已来(性价比+红利窗口期+政策松绑+放水+利率下调),买房是赢家,是明智的。在楼市调控迎来放开时刻之前+疫情将结束期间+停工令停售令恢复之后,就是买房节点绝好时机,这是机会。



房价再度上涨前,要趁早行动买房,不要盲目跟随不买房的人。买房晚了,即使有钱都买不到房子。供应下降,库存创低,加可能遇上限购限货。当前政策红包雨多,降准、降利率。放水、免税费减税费、房贷款利息免减、财政贴息。性价比高、房企降价促销。别人观望时,就是好时机。


股市大跌、买房靠谱。人民币贬值,房子抗通胀最牛。当下不买房,一年又白忙。错过节点不买房,白干十年。


买房的入市区域来看,置业买房、投资,城市选择最关键,80%的成功都是选择了正确的区域,即地段。2020,置业、买房、投资,推荐首选上海、深圳、广州、北京,一线城市。 其次长三角、珠三角的中心城市、都市圈城市的环一线、中心的城市。再次10个强二线城市+17个二线城市。


另外是24个都市圈的三四线强的城市。当然,选择好了地段(中心+区位)。必须同时考虑入市门槛、政策。区域的规划、人口、交通、教育、医疗的资源,最后是楼盘的产品+入市时机的选择及杠杆的能力。因此,当下买房依然是好时机,房会不会大跌,没必要担心。


房价 成交价 房价走势

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