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广州新房库存4年新高!超8万套房子排队,花都最难卖!

广州楼事 发布时间:2020.04.24 13:51:59
浏览:1250

疫情中断了商品房销售,导致全国不少城市库存“满仓”,广州也创下4年新高!


各区情况大相径庭:黄埔最紧俏,增城库存最多,但只要11个月就能卖完,花都新房可能卖得最慢,预计要花两年多时间!



这边爆发增长,那边一套难求。如今,广州库存总量达8万多套(983.7万平),已达到深圳总量近3倍,去化周期达14.8个月。


房价和库存相互捆绑,为了平衡供需,广州已经面向人才“放开”部分区域,接下来还会有哪些动作?



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库存创近4年新高!却有楼盘宣布涨价

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受疫情影响,广州今年1、2月份新商品房销售基本停滞,已经积累了不少库存,再加上近期开发商积极推货,新商品房存量急剧上升。


据克而瑞最新数据,3月份广州新房库存总量为81836套(983.7万平),环比增加2.19%,同比则上升了3.24%,创近4年新高!

广州新房库存从去年3月的952.8万平上涨至今年3月底的983.7万平


近一年来,广州一手住宅库存量一直在波动中呈上升趋势。


进入3月中旬以来,广州一手住宅供应已连续5周超1000+,逐渐恢复正常供应水平。




值得关注的是,库存量持续攀升,可能会导致房价继续下跌、开发商利润缩水,市场可能会出现恶性竞争。


那么,近期广州新房卖得怎么样?


具体来看,一方面清明节假期,让4月份新房销售失去了一个周末;


另一方面,折扣空间在不断缩紧。


楼事君发现,3月份曾有不少开发商“以价换量”,当时“首付1成”“一口价直降30万”的消息满天飞,而到了4月中上旬,不少项目开始收紧优惠力度,因此成交数据持续两周走低。




截取自开发商4月涨价公告

此外,从3月下旬起不少高价项目集中入市,例如海珠华发江南府、南沙领南星河荣誉、番禺龙光天璞、藏珑府等,不少成交/网签周期亦较刚需项目长,间接影响了近期成交表现。



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增城新房最多,花都不好卖?

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各个区域和板块的库存情况,是预测新房议价空间的重要参考指标。


区域库存量增城库存量最大,花都南沙紧排其后;


去化速度:黄埔最快,其余区域去化周期均高于十个月,花都最慢,需要近28个月的消耗周期。


放眼广州各大板块,很多都面临着去化难的问题:


板块库存量新塘、金洲、广钢、荔城这4个存量最高的板块,库存在50万平以上,但其去化周期均处正常范围。


去化速度:大学城、金融城、市桥、淘金等高价板块,化周期均达60个月以上。


增城区库存最多,但卖得很快!

据克而瑞数据显示,截止2020年3月,增城区为广州库存最多的板块,已经达到205.2万平。



增城某超级大盘

据楼事君不完全统计,目前增城在售新房多达50余个,其中如碧桂园云顶、顺欣花园、合生湖山国际等,不少项目时已经入市数年的大盘新开。


虽不少大盘和较为偏远区域新盘去化周期较长,但由于增城有朱村、新塘等热点板块支撑,稳稳拿下成交一哥宝座。


因此,综合来看,虽然增城区虽是广州货量较大的区域,但从去化周期上来看,增城205.2万平的存量,也仅够卖11.8个月了。

花都新房要27.8个月才能卖完?

截止3月底,库存量排在第二位的是花都区,达到了176.5万平的存货量,去化周期却高达27.8个月,成为广州去化周期最长的区域。


一直以来,花都区库存量都处在全市高位,花都的新房真的那么难卖吗?


对比全市,花都目前属于洼地片区,虽然区府、新机场等板块还有不少已经攀至“3”字头,但仍有不少“1”字头新房。


而且有不少大牌房企积极入主花都,例如今年供应量较大的花都湖(到珠江新城开车约47分钟),云集了越秀、奥园、阳光城、兰园、华润等实力房企。


花都湖滨水新城版块近年拍地情况(2017-2019)


对比广州人才不限购区,3月份,黄埔成交929套,南沙成交742套,花都为658套。


3月份成交排名靠前的5个板块,数据来源克尔瑞


虽然花都有不少像颐和山庄、颐和盛世等郊区大盘,积压库存,整体市场认可度也有待培育,但也有奋起直追的势头,目前花都空港经济区、广州北站、花都湖都处在发展节点。


附广州各区域、板块库存去化情况

(上下滑动查看)

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全国“满仓”,广州库存是深圳的3倍!

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广州有总库存983.7万平,81836套房子,这在全国来看算高吗?


首先,“满仓”是全国性的趋势。


疫情之下,全国商品房库存整体上升到历史高位。据克而瑞地产研究中心近日公布的数据,截至3月末,50个重点城市商品住宅库存量为30432万平方米,同比增幅11%。


其中,大约六成以上城市消化周期一举跃升至18个月以上高位。北京、大连、厦门、烟台、梅州等7个城市消化周期已超40个月,库存压力不断积聚。


不过,深圳新房库存却降至十年新低!按照2019年的销售速度,仅需8.8个月的去化周期,一房难求。


按照27633套(截止3月25日)来算,广州库存是深圳的近3倍!这也解释了为什么近期深圳涌现不少“网红盘”,广州不少热盘都在拼命打折。


结合各个板块库存量,对比全国,能否给广州楼市的未来走向带来一些启发?


楼事君认为:

01

未来房价涨幅和库存继续相互捆绑,以增城为例,疫情期间去化较快,新盘打折是其中的重要因素(详情见“魔幻”的新塘楼市:3大交通捷报刚到,另一边“价格战”已开打!),未来如果价格回升,可能会影响去化速度。


02

一线城市中,上海和深圳最近出尽风头,局部地区供不应求,而广州和北京的声音相对较弱。与此相对应的库存情况是,上深库存小,广州和北京库存去化周期均超过一年,这其中是否有某种联系?


03

为了缓解库存积压问题,北京近期拟出台新规:新房项目可办两次预售证。广州继去年适当放宽黄埔、南沙购房标准后,近期白云四镇也有动作,一定程度加快了新房消化,接下来是否会在其他区域有进一步宽松政策?可以期待。


04

广州目前住宅过剩,商业写字楼紧缺,未来住宅商用可能均会过剩。今年新增供地计划看,住宅用地74宗(449.2公顷),主要分布在白云、番禺、花都、增城这些住宅库存大的区域;商服地块92宗(153公顷),近期14栋入市,莱坊预测,届时广州写字楼空置率将要破“7”。


END


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