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脉络清晰,宝安—龙华—坂田之后轮到哪里?龙岗连夺第一

咚咚楼情 发布时间:2020.05.23 14:12:47
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摘要 :最近有很多朋友问,龙岗的房子能不能买?

最近有很多朋友问,龙岗的房子能不能买?

还有些朋友问,要不要现在就低价把龙岗的房子卖了,去宝安、光明买?

 

淘哥对龙岗的基本看法是:接下来有机会。理由是:

 

1、从历史回顾看,回顾过去几波完整的周期行情,比如09年,比如15年,虽然每一轮行情,深圳最先启动的区域不一样,有时是龙华、有时是南山、有时是宝安,但是最终各个区域都会出现价值提升,会出现轮动行情,只不过有先有后而已。

 

2、事实上,到周期尾声,你会发现,各个区域涨幅其实差不多,并非只有豪宅区上涨,并非只有西部有机会。比如2015年这一波,最后甚至连临深的东莞、惠州、中山都有翻倍行情。龙岗表现也很不错,只不过启动速度慢一点而已。

 

3、2020年这一波行情,最先是从西部启动的,但是最近中部表现也很不错,比如福田、龙华和坂田,淘哥都有粉丝反应,部分优质物业放盘价上扬。

 

中部之后,龙岗的成交量也明显上来了,3、4月连续两个月,龙岗新房成交都是全市第一名!所谓量在价先,量上来后,价格未来就会有反应。

 

3、龙岗有明显的价格优势,原本2020年以前,龙岗和中部龙华、西部宝安的价格差距已经不小,龙岗一般4-5万多,龙华6-8万,宝安8-11万。

 

而经历了最近半年多的行情后,目前龙岗和中西部价格差距进一步拉大,龙岗的价格可能还停留在2017-2018年,而西部优质物业已经跑到了2021、2022年。这个情况下,龙岗具有补涨空间,而且也相对安全。

 

其实对很多改善型需求,想买大房子的深圳人而言,龙岗的价格还能承受。在宝安买两房、龙华买小三房的总价,在龙岗能买大四房。

 

4、最近惠州的惠阳、凤岗,坊间对深圳扩容有诸多猜想,成交量也在上升,据说有的楼盘连销售顾问自己都下手了。

 

事实上,淘哥认为,如果深圳真的扩容,其实对整个东部都有超级大利好,尤其是龙岗。因为一方面,这意味着,龙岗从过去的深圳郊区,一跃而成为中心区域——扩容后的临深成为真正的郊区。另一方面,意味着深圳将开启新一波对东部的大开发大建设。

 

5、现在买房,限售三年,其实要考虑3-5年之后的事情,不应该因为半年的市场表现追高某些片区,而要从3-5年城市发展角度看问题,未来3-5年,龙岗城市建设也会发展巨大变化,比如地铁14、16号线等重要快速地铁将陆续开通,这对龙岗的居住价值是巨大提升。

 

 

01.龙岗成交量深圳第一

 

虽然今年我们遇到了“黑天鹅”,但深圳楼市的表现却出人意料。而从最近的市场表现来看,龙岗居然成为深圳最受青睐的区域。

 

根据深圳中原研究中心统计数据显示:3月深圳新房住宅成交3152套。其中,龙岗以9.24万平的成交量位居第一,占全市成交的28.5%。

 

4月深圳新房住宅成交

 

而4月,根据58安居客房产研究院监测数据显示:深圳新房住宅成交3446套。其中,龙岗以1027套的成交量位居第一,占全市成交的29.8%。

 

3月、4月,龙岗连续夺得深圳新房成交量的第一名,事实证明,虽然西部炒的很热,但是深圳楼市的真正主力却是龙岗!

 

量在价先,与此同时,龙岗部分优质小区也开始暗流涌动,比如万科翰林城,放盘价大多在7.3-7.8万了。

 

 

02.龙岗依然性价比优势突出光明二手房价已超龙岗

 

为何龙岗这么受深圳购房者的欢迎,说句老实话,那是因为龙岗性价比高,我们先来看看二手房。

 

 

根据深圳链家网显示,目前深圳的二手房均价中,龙岗二手房均价约4.5万/平,龙华是6.6万,宝安是7.1万,连光明都要5万,超越了龙岗。

 

 

来看看大运中心,根据深圳链家网显示,目前大运中心片区二手房均价约5万/平。

 

 

其中,星河时代二手房均价约6.4万/平、颐安都会中央一期二手房均价约5.6万/平。

再看宝龙片区,除了建设年份比较久的振业峦山谷和振业天峦价格低于4万/平,其他单价略高于4万。

 

这是二手房,而新房的性价比更高,目前龙岗还存在高品质新房比二手房价格更优惠的倒挂现象!

 

淘哥近期踩盘了一个重点项目:京基御景半山花园,位于龙岗区宝荷路与宝荷路支线交叉口宝荷欣苑西侧,是由京基倾力打造,总建筑面积约为22万㎡,容积率为3.45,绿化率为42.23%。

 

这个项目均价约3.9万/平,主力户型为建面约105㎡的3房、建面约132㎡的4房以及建面约150㎡的4房。也就是说首付160万起就能买到大4房,而且具有“豪宅”品质,性价比相当高。在全深圳无论横比纵比,性价比都很高。

 

03.深圳二胎时代来临

改善四房进入黄金爆发期

 

近年,随着二胎政策的全面放开,深圳新生儿数目持续增长,进入一个“婴儿潮”。而深圳市场需求也在悄然间发生了变化:四房居住需求日益旺盛。

 

 

 

据深圳卫计委提供的监测信息显示:从2012年开始,深圳每年都有20万以上的婴儿出生,2016年飙升达到23万,创历史新高。

 

2017年24万新生儿再度刷新历史记录,2018年略有所回落,但是已经有22.7万,历史次高数据。

深圳新生儿数目已经超越北京、上海!想想,深圳城市面积才北京八分之一,上海三分之一。

 

与此同时,二胎数目占比,已经超过新生儿的一半。

 

 

 

越来越多的“422家庭”产生(四个老人、一对夫妻、两个孩子),深圳二孩时代全面来临。这给楼市带来的直接影响是:一、学位房火热。二、改善型住房火热。这两点恰恰是这几年深圳楼市行情的中坚力量!

 

 

 

另外,据深圳中原研究中心统计数据显示:2020年4月,深圳改善型新房产品,建面约90~144㎡的3-4房户型成交占比超5成,约52.9%。

 

 

 

二手房方面,改善型的90-144平面积段户型成交占比环比上升4.3%至23.3%,涨幅最大。

 

事实证明,相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局,改善型需求出现大幅回升,家庭住房需求结构也将颠覆现有格局,“换房2.0时代”已然到来。

 

而京基御景半山花园的主力户型,建面约105㎡—150㎡的3-4房,正正符合了这一趋势。

 

看看户型图:

 

建面约105㎡的户型

 

建面约132㎡的户型

 

建面约150㎡的户型

京基御景半山花园户型图

可以看出,目前首付160万起,总价520万,就能在京基御景半山花园买到4房2厅的户型,这在深圳其他主要区域是极其罕见的,重要的是京基御景半山花园还是新房,高品质的半山豪宅。

 

 

 

04.半山品质雅宅古今中外的居住理想

 

提起半山豪宅,深圳人最熟悉的,莫过于中国著名的顶级豪宅区,香港半山豪宅莫属。

 

 

 

以聶歌信山道为例,在香港本地人心中,聶歌信山道的豪宅一直被誉为 “山顶超级富豪住宅”、“名人汇聚地” 。三十多年以来,吸引了不少名人入住。

 

例如2018年4月份,疑似龙湖地产主席吴亚军的前夫蔡奎,以13.99亿元买下香港半山豪宅洋房一套,每平米超过130万元。而更多“非富即贵”的买家其实都只是低调买入,并没有宣之于众。

 

 

 

可以说,山居是古今中外的居住理想,对于现代人士来说,它更是从养身到养心的境界提升。

 

但是,目前深圳拥有半山资源的住宅,价格都很高,动不动就10万+,想拥有这样的房子很难得。

 

与之相比,京基御景半山花园不仅拥有相似的稀缺景观资源,均价仅需3.9万/平,性价比相当高。

 

 

 

05.大运、宝龙、东部高铁新城三核驱动区域价值

 

京基御景半山花园位于大运新城、宝龙科技城及东部高铁新城的三重辐射区域,可以受到三大核心发展带来的红利。

 

淘哥多次说过:高科技产业才是城市价值、楼市价值的源泉!宝龙科技城的科技力量不容小觑。

 

 

宝龙科技城是龙岗中心城核心段的东部重要门户以及整个深圳科学走廊的辐射核心节点,2019年4月,还被纳入深圳高新区扩区范围。

 

目前,宝龙科技城产业核心区引进了275家科技企业,其中规模以上企业80家,国家高新技术企业102家。引进培育了中广核、比亚迪、五洲龙、海能达、先进微电子等一批知名品牌和行业龙头企业。

 

上图是片区部分的企业分布情况

 

这里已形成了以新能源、新材料、新一代信息技术、生物医药和智能制造等为主导的产业发展格局。

 

未来,这里将形成2个百亿级企业群、10多个10亿集群,吸引高端就业人才约40万,发展成为深圳高新技术产业带中举足轻重的高新园区,形成与深圳湾高新区“东西两极”互为比肩、互为支撑的深圳产业带发展新格局。

 

 

再看看东部高铁新城,其位于宝龙科技城东侧,规划面积约12.7平方公里。

 

淘哥注意到,这里也是东部过境高速、深汕高速交汇处。除了已有的厦深高铁站点,范围内还有轨道16号线经过,设有同乐站、坪山站两个地铁站,远期还有23、33号线通过。

 

 

东部发展是深圳经济发展、人口涌入的必然扩张,而大运新城—宝龙科技城—东部高铁新城—坪山中心,把东部完整的串联起来。

 

 

06.宝龙外国语等优质学校环绕教育氛围浓厚

 

 

学校是买房最重要的考虑因素之一。看看近两年,深圳价值提升最快的楼盘几乎都是学区房。

 

京基御景半山花园自带一所12班幼儿园,而且,小学和初中的教育资源也很不错,适合孩子全学龄的教育。

 

 

根据目前龙岗教育局公布的学区地图显示:京基御景半山花园的小学及初中均位于深圳龙城高级中学教育集团宝龙外国语学校的学区范围内。(仅供参考,实际就读情况以龙岗教育局为准)

 

作为龙高教育集团成员校中的新建学校,宝龙外国语学校继承龙城高级中学的名校文化基因,以外语为主要特色办学,运用“新技术”“大数据”的办学思路,着力打造“未来学校”。

 

值得注意的是:近日,龙岗发布了2所九年一贯制公办学校的招标!

 

 

一个为宝龙街道宝荷九年一贯制学校新建工程方案设计及初步设计招标信息。

 

招标内容显示,该学校位于宝龙街道,用地面积17434平方米,总建筑面积37322平方米,拟规划建设36个班(24班小学、12班中学)的九年一贯制学校!

 

 

一个为宝龙街道锦龙九年一贯制学校新建工程方案设计及初步设计招标信息。

 

招标内容显示,该学校位于宝龙街道,用地面积18070.71平方米,总建筑面积37322平方米,拟规划建设36个班(24班小学、12班中学)的九年一贯制学校!

 

这两个学校值得期待,待日后建成,京基御景半山花园周边的教育氛围将更加浓厚!

 

 

07.坐拥三山两水一球会媲美深圳湾的优质景观

京基御景半山花园景观实景图

 

京基御景半山花园坐拥三山两水一球会(马峦山、高坳山、八仙岭、牛坳水库、炳坑水库、国际锦标级正中高尔夫球场),自然环境十分优越,可以媲美深圳湾,香蜜湖等豪宅区域,是难得的半山雅居。

 

这里和美国洛杉矶的比华利山,台湾阳明山,上海佘山,香港半山等一样,是既拥有城市繁华,又可享大自然宁静的稀缺半山资源。

 

值得注意的是京基御景半山花园还利用了得天独厚的山景资源,因地制宜,采用台地设计,将北面的山体景观引入院内,沿着地形走势,逐级上升,配套登山道形成私家步行景观轴线,营造出独特的台地居住景观,奢享伴山生活。

 

 

家门口就是公园,曲径穿梭、林地点缀、水波涟漪……唤醒你对大自然的无限想象!初夏温热的空气里漂浮着甜香,那是青草的芬芳!

 

你也可以沿着山脉徒步,迎着朝阳,吹着清凉微风,享受着天然氧吧,在健身的同时亦能充分欣赏路途之美。

 

生活不只是活着,它需要更多的意趣与活力。

 

据悉,京基御景半山花园容积率仅3.45,可以享受2梯4户豪宅梯户比,是难得的低密纯居生活区。而且京基御景半山花园的产品为南向设计,三面采光,面宽大于进深,采光通风俱佳。室内清风穿堂,24H房子有氧呼吸。最后上一些实景图让大家感受下京基御景半山花园的品质。

 

 

(本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点,不构成具体投资买房建议,楼市有风险,投资须谨慎。)


龙岗 楼情速递 开发商 京基御景半山

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