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深圳城市更新 棚改 综合整治与统筹旧改

渔村小民房 发布时间:2020.05.25 10:17:40
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城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象,其概念是非常明确的,是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动,是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣。

城市更新包含旧改,棚改,综合整治。


旧改是政府引导,市场主导,即企业实施,方向是市场化、商品化。

旧改则属于“旧房改造”,旧改的概念则产生得更早一些,人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作:三旧改造,即“旧城镇、旧厂房、旧农村”,如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。



旧改流程:

第一步:开发商进驻前需要跟街道办、村委、股份公司谈好条件才能进驻到村里。

第二步:开展民意调查、业主签署更新改造意愿委托书、并完成现状测绘。

第三步:开发商申请立项递交资料给到相关部门、同时制定补偿方案。

第四步:开发商与村民开股东大会、谈判拆迁赔率、过度租金、搬迁费、停工停产补偿等等。

第五步:赔率谈好了、开发商会派人入户丈量测绘。

第六步:签约封楼、对赔率没有问问题就可以和开发商签拆迁补偿合同、交楼给到开发商、开发商每季度支付过渡期租金、直到交楼为止。

第七步:拆迁拆除城中村房屋。

第八步:实施主体确认、开工建设。

第九步:拆迁户 回迁选房。

一个村落到一个商住综合体的演变需要开发商一户户的去不断谈判,要走过意向征集   立项公示   主体申报 拆赔签约 拆除施工建设  建成回迁,任何一个旧改项目因其复杂而繁琐所花费的时间长达八年十年的也是正常。




棚改是政府主导,国企实施,方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。

“棚改”,又称棚户区改造,是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造,但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区与福利房的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围,不再采用旧城改造的方式进行改造。”。只有符合上述条件,才可能纳入棚改,这意味着,仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改,留在旧改框架内。

棚改与城市更新

棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴,都是拆除重建,但执行的是不同的法规政策,存在着本质的区别,主要区别有以下几点:

工作目的的不同

深圳城市更新旨在完善城市功能,优化产业结构,改善人居环境,推进土地、能源、资源的节约集约利用,目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患,改善片区居住环境,完善基础设施配套和公共服务设施配套。

运作模式不同

城市更新的运作模式是“政府引导,市场运作”,而棚户区改造的运作模式是“政府主导,市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”,属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体,还要参与整体规划设计,包括资金投入,相对而言推动执行强度更大。

归还房屋类型不同

简单的理解:棚改方向是政策性住房,旧改方向是商品性住房。棚户区改造采用“政府主导 国企实施 人才住房”的模式,以公共利益为目的,采取政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与的模式,改造方式以拆旧建新为主,搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。

旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则,改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建,所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外,全部用作商品性质住房。

 原建筑产权属性不一样

棚改的老旧小区多为红本住宅小区,旧改的城中村多为历史遗留违法建筑(小产权),村民手头的多为历史遗留违法申报单(因为颜色为粉红色,也称红单,简称:历史遗留单),历史遗留违法建筑申报单,可以视为政府不认为建筑本身合法,但是可以认定产权人的一种房产证类型。作为投资者可以通过历史遗留证明认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后,旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人,签订拆迁补偿协议后,会赔偿红本商品住宅

强制性不同

棚改实施过程中,因涉及公共安全利益,对于少数不服从改造的,可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行;旧改更新则完全遵循自愿原则,中间会有街道村委介入协商达到一定的签约率方可收楼拆除。

赔偿标准不同

棚户区改造项目的补偿按照产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行,以棚改项目华富村为例,其拆赔比是套内1:1 或建面1:1.18二选一。而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商,并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定,没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿,一般都是建筑面积1:1到 1: 3.5之间赔偿。


棚户区改造由政府主导,这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患,危及人民生命财产安全,整治改造不存在以营利为目的商业开发。



综合整治的城中村小区不拆除重建,只是优化下空间,装修提升居住环境品质。

综合整治:考虑城市发展弹性,在规划期内保留一定比例的城中村,合理有序开展深圳市城中村更新工作,逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质,实现城中村可持续的全面发展。

在综合整治分区内开展以综合整治为主, 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫,增加城中村内必要的公共空间与配套设施,提升 空间品质,改善人居环境,加强住房保障。



2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》。

充分考虑城市发展弹性,在规划期内保留一定比例的城中村,合理有序开展深圳市城中村更新工作,逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质,实现城中村可持续的全面发展。

针对不宜拆除重建的城中村用地,以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地,以综合整治为主,通过微改造的绣花功夫,增加城中村内必要的公共空间与配套设施,提升 空间品质,改善人居环境,加强住房保障。

以上红色区域,共99平方公里,220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划。纳入了综合整治,也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能无论对于村民还是博拆迁的非原住民购房者都是一个不好的消息。




土地整备-整村统筹:在深圳,城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。

整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式,以行政村(社区集体)为单位进行土地权属调查,明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式,实现政府、村集体及相关个人的利益分配。整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。简单点说就是,村集体把城市更新项目的拆迁补偿等工作完成,然后社区选择自行开发或引入开发商作为责任主体进行规划建设。

土地整备利益统筹政策的现实意义在于:

(1)盘活原农村集体土地资源,解决土地历史遗留问题

(2)实现产业用地的收储,补足公共配套、基础建设欠账

(3)以留用地方式取代货币补偿,解决征地拆迁难题

(4)部分留用地开始走入集体资产交易,昭示土地整备利益统筹有实质进展


整村统筹与城市更新的区别

整村统筹跟城市更新其实区别简单概括就是:整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法,是由政府主导。城市更新则是市场主导,这是最主要的区别事实上,城市更新是合法用地必须满足60%,土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求,所以没办法走城市更新的路径,因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地,政府拿走一部分土地,通过这种方式盘活土地实现共赢。

更多细节一篇文章也不能解释全面,也可预约直接去楼盘实地考察。  

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