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七级地震,福田八小区被深高南突降为三类学位!

米宅珠三角 发布时间:2020.05.30 10:25:24
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今天,深高南突然将八个小区录取基础分从一类80分降为三类70分。


这八个小区分别是泰安轩、泰康轩、泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦、竹园小区和安华小区,八小区业主29日已集体去教育局。


这八个小区,在链家查询的用途是普通住宅,权属是商品房,为什么会变成单身公寓呢?


事情起因是这八个小区业主今年递交的小升初申请被深高南驳回,理由是房产证用途一栏写的不是商品房,而是单身公寓。




问题出在了房产证上,大渔找到了一份类似的房产证。



这个房产证的楼盘名字不透露了,属于住宅性质,限购限售,交易按商品房税费收取,但在房产证上,土地用途却写着“商业、单身公寓及配套设施”,用途一栏写着“单身公寓”。






为什么会出现这种情况,其实是历史遗留原因。


当初开发商拿到这块地的性质是商业或工业用地,但早年监管不力,开发商通过各种方式变更了土地年限和土地性质,由50年变更为70年,建成了住宅却没有补交地价。


结果就是房产证的土地用途仍标注为商业或工业用地,却按照住宅销售,多年来房管局认定为住宅,入学也按住宅性质申请学位。


八个小区的家长火速维权,去教育局扯起了横幅要讨个说法。


这次,这八个小区都因为这个原因被深高南初审驳回,降为三类档,基础分只有70分,以深高南学位的紧张程度,三类等同于无法入学。



                                                              图片来自深圳学位追踪



问题是,这八个小区的土地性质问题不是一天两天了,为什么今年才被深高南拿来说事,说到底是因为深高南的学位越来越紧张了。


深高南2019年的入学积分已高达98.7分,需要至少提前三年买房才能入学,而且学位紧张还在不断加剧。



为缓解学位压力,最简单的办法就是把部分楼盘调整出深高南学区。


但这涉及到调整楼盘的名校入学资格和数百万的资产缩水,对涉及楼盘业主不亚于七级地震,是个高难度的技术活,必须要有说的过去的理由,否则业主维权,拉横幅,静坐请愿分分钟候着。


我们来看一下深高南的学位划分情况。


深高南最终选择调整这八个楼盘,打出的旗号是土地性质非住宅用地,至少也算师出有名。



黑框线内为深高南学位片区,片区很大,楼盘内房源非常多,大部分是香蜜湖片区的高端盘,品质略好的都在15万以上,老旧楼盘也超过12万。


这么高的价格,除了香蜜湖的优质区位,更多是靠深高名校的支撑。


深高南这次对八小区的降级试探,威力很大,会影响深圳的学区房的预期和走向。


这次调整的八个小区之一的竹园小区,其实不在深高南学位片区之内,本应属于教科院附中的校区,只是因为离深高南学校很近,加上一些历史原因,一直可以就读深高南。


但实际上,深高南一直有心把竹园小区调整出去,去年就闹过一次划出风波,在竹园小区业主的集体努力下,最后不了了之,参见去年的文章“天价老破小24小时惊魂”。


今年深高南继续要降级竹园小区,可以看出推进这件事的决心很大。


这些小区会不会被最终降级为三类,目前还是未知,因为影响实在太大,一定会引起业主的强力反弹,甚至引发诉讼。


2018年,一名购买了荔园+红岭双名校学位房阁林网苑的业主在入户时就曾被拒,原因也是房产证上的单身公寓用途,最终仍然顺利办理了入户并申请了学位。


这次八小区降级事件,最终如果闹的太大,出于稳定的考虑,有可能还会像去年那样不了了之。


不过,如果学位紧张到难以为继的程度,部分小区仍然有可能被最终划走。再叠加多校划片的预期,学位房的风险其实在不断累积。


如果以上小区最终被降为三级,房价会下跌多少?


以泰安轩为例,泰安轩40平的单间成交价接近12万。如果降级为70分的公寓,可以对标名校福田外国语片区内的公寓七街公馆,42平一房一厅的成交价为七万出头。


福田外国语2019年的入学积分只有82.6分,远低于深高南的98.7分,很多购买七街公馆的客户凭70分的基础分一样可以上福外,而泰安轩如果被降级为公寓,基本与入学无缘。


另外,七街公馆的一房一厅居住属性优于泰安轩的大单间,所以,如果确定降级,泰安轩40平单间的价格大概率会跌至7万以内,总价从480万跌至280万,200万瞬间挥发


其他小区则根据不同的楼龄和户型各自跌幅不同,跌幅至少以百万起。


如果降级成功,必然有其他学位紧张的名校跟进;如果降级失败,这些小区的房价和预期也会大受影响。


连年暴涨之后,学位房的风险正在不断累积,购买学位房的难度也在不断加大。


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