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大错特错:按民间学校排名买深圳学区房

金哥业问 发布时间:2020.06.27 21:30:00
浏览:1592

我的分析方法就是分析业主预期,分析数据来源于贝壳。预期是影响市场的重要因素,通过业主报价的净增长数据(报价上调数减去下调数),来知晓业主对未来市场预期的好坏,其预示着未来市场的变化,净增长数越大,就表示业主越看好未来市场,业主通常会上调报价及惜售,反之则反。


换句话说,如果市场不看好楼盘的学位,大部分业主也没有上调价格的底气,业主敢上调价格,一定会有市场的认可与支撑。通过此分析,我们就能准确看清未来市场的变化,助力决策。我的方法是从贝壳网采集了全深圳四十三所学校,每所学校对应三个具有此学校学位的楼盘,即129个楼盘的数据进行分析。


因篇幅所限,我就不展示具体楼盘名称,详情请见历史文章:《2020年深圳学区房市场真相在这里,看懂再下手!》,学区房的投资逻辑,详情请见历史文章:《六招助您练就学区房投资的降龙十八掌》,下面图表就是2020半年来的数据全貌(图中数据为业主报价上涨数减去报价下调数净值):

数  据




 解  读 


图表1:反映出深圳市学位稀缺度,龙华学位最紧张,其次是南山;福田;宝安;龙岗;市属;罗湖;坪山;盐田。数据表明,越紧张的区域,业主心态越高,对未来的预期越高,后市越看好。 

图表2:反映出宝安各学校的业主心态,宝安中学第二外国语学校业主心态最高,其次是松岗中学;海韵中学;文汇中学;实验学校;宝安中学初中部。

 图表3:反映出福田各学校的业主心态,深圳实验学校中学部业主心态最高;其次是红岭中学园岭初中部;深圳高级中学南校区;北环中学;石厦学校;侨香外国语学校;外国语学校;莲花中学北校区;明德实验学校香蜜校区。 

图表4:反映出南山各学校的业主心态,南外滨海学校业主心态最高;其次是深大附中;学府中学;南海中学;南二外;育才三中;文理实验学校;华侨城中学;育才二中;南外高新中学;文华学校;大冲学校;麒麟中学。

 图表5:反映出龙华各学校的业主心态,高峰学校业主心态最高;其次是潜龙学校;高级中学北校区;新华中学;民治中学。

 图表6:反映出罗湖各学校的业主心态,翠园中学东晓学校业主心态最高;其次是桂圆中学;翠园中学初中部;外国语学校初中部。 

图表7:反映出龙岗各学校的业主心态,科技城外国语学校业主心态最高;其次是深圳中学龙岗初级中学。


讨  论


通过以上图表,我们可以换个角度理解,越是业主心态高的楼盘,学位紧张度越高,并不是民间名气越大的学校紧张度越高,决定学位紧张度的,还是供求关系,供小于求,供求关系越失衡。业主心态越高,越喜欢调价上涨,因为有市场需求大于供给为基础。从某种意义上来说,业主心态越高的学校及楼盘,未来潜力越大,投资收益潜力亦越大。 


简单说,按紧张度为标准比按学校排名前后更科学。学校排名靠前不等于紧张度高,市场供小于求,希望这一点能提醒到同学们。紧张度数据来源于贝壳数据整理与分析,起码是有来源的,而学校的排名没有任何科学性可言。 比如一个假定的极端例子:龙华某学校的排名不一定比南山区南二外学校的民间排名高,名气大,但是从紧张度的角度看,它就比南二外紧张。假如在供给关系同等情况下,因为龙华房价比南山低,同样预算够的上龙华的更多,这就造成了它的紧张度更高。只要这种外在的条件相对不变,从某种意义上就是买龙华某盘,就比买南二外更靠谱。 


此文是一家之言,仅供参考,目的是为同学们提供投资学区房的思路,抛砖引玉。列子只是假定,请勿误解!谢谢大家!

业问原创


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