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深圳客北上买房!2高铁+2轻轨+3地铁 这里成“轨道上飞”的地方?

惠湾楼情 发布时间:2020.08.17 12:08:32
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来源:开发商供稿


简单总结下最近围绕着深圳的5大片区楼市表现,公认的看法是:惠州火了、东莞秒光、南沙热了、中山爆了、珠海也嗨。


特别是在最新两件事情的刺激下,这一现象还会持续。


一是根据8月12日消息,澎湃新闻记者获悉,目前深圳与周边东莞、惠州等市相关区域的统筹合作发展大方向已经确定。而随着东莞惠州城市价值拔高,聪明资金自然会过去。



二是8月13日华强城“拼分摇号选房”事件出来后,会发现深圳打新越来越难,基本是无房户的专场,资金为寻找出口,购买力外溢是必然的。



另外值得注意的是,深圳人买房半径在逐步往外扩大,深圳客已经一路北上去到惠州高铁北站买房了,我们认为,深圳人买房半径扩大或成为一种常态。


PART.1


打新盘积分超100交40多年社保


深圳楼市又魔幻了


前段时间华强城2.6万人认筹,仅能5560人摇号556套新房,让人唏嘘。


8月13日华强城“拼分摇号选房”结果一出,更是惊呆众人,纷纷表示深圳还能打新吗,都赶上了安居房难度。


因为从公布的积分名单来看,最高分高达109.5分,最低“入门分数”也有62.4分。


按照之前公布的积分规则,这109.5分,相当于必须是双方深户、深圳无房、无深房记录,且交了40多年社保;就算最低62.4分,也基本是要双方深户、深圳无房、无深房记录,恰好3年社保。


如果名下有房,积分直接少个四五十分,连登记的资格都没有。这个难度,绝对不亚于在深圳排队申请安居房。



而且要注意的是,诚意登记名单中积分较高的客户,身份证前六位数字多为440301和440306,一看就是深圳本地出生和宝安当地居民。



看来,现在深圳打新,基本是一场“深户、名下无房、社保久”者的独享式狂欢了。


与此同时,华强城事件反映了另一面,意味着深圳楼市又进入了一个新时代,即“积分摇号买房”时代要开启了,华强城是第一个,短期之内肯定也不会是最后一个。


就连日前深圳市住建局工作人员也表示,积分摇号将成为导向,如果热点楼盘的认筹人数远超出房源数量,将采取积分摇号,优先考虑无房家庭。


换言之,积分摇号买房的方式得到了官方认可。所以,目前这种情况,如果你是非首房首贷的改善型买家,基本可以放弃新房了。



而且从最近一段时间深圳“网红盘”也能看出,基本是20:1、30:1的供求比,甚至出现宝中某盘推5套房、1100多人要买的情况,因此考虑到供应关系,接下来积分制买房或是一种趋势。


毫无疑问,打新太难,深圳客外溢必然会加速,利好的当属临深城市。


PART.2


临深房源竟然“告急”了?


深圳人买房半径逐渐往外扩大


深圳市场受“打击”,临深表现如何?我们看到的情况是:


南沙截获了50%的深圳客:715深圳新政后两周,南沙新房住宅成交客源变成了以深圳客为主,占比从之前的17%提升至了50%。


珠海深圳客占比逐渐攀升:据悉,宝龙湾区首作产品,到访客中深圳客占比约两成。另外唐家有盘6-7月双月成交260套,“粤B”买走三成。


中山出现40台深圳大巴进入扫楼:根据中山房叔消息,广银海棠湾首开3天成交133套,其中深圳客就占了8成。


尤其是处在深圳扩容传闻下,又不限购的惠州,更是嗨了,而且有三大亮点:


第一,热度是多面开花,惠州南站、白云新城、惠州高铁北站、大亚湾、仲恺等区域卖的都好,有大量新房成交。


根据惠民之家数据,7月惠州新建商品住宅网签16258套,不仅领跑湾区,更是2017年来单月网签量的最高值,且仲恺东莞客从10%上涨到35%、大亚湾深圳客增加20%。



第二,惠州出现了房源“告急”现象。


壹地产获悉,惠州热门的片区出现了卖断货、到8/9月份才会有供应量的情况,不妨看看惠州房姐统计到的数据,很多粉丝表示“只有去了惠州,才知道那边现在有多火”。


第三,热度已经从“0深”一路北上,延伸到惠州北站片区。


现阶段不只是挨着深圳的惠阳、大亚湾热,深圳客更是沿着轨道交通一路北上买房,目前惠州高铁北站片区已出现多楼盘热销,其中金裕星河丹堤项目创下了2周卖3亿的战绩,大概成交了250套左右,这个成绩放在深圳就是热点片区网红盘的成绩。


金裕星河丹堤热销现场


这也从侧面证明了,受房票限制的深圳客比想象中的还要多,而惠州也是真的火。


尤其第三点必须要重视起来,说明现在深圳人买房思路正在转变,已沿着轨道交通逐渐“扩大买房半径”,接下来,这一现象会持续,因为轨道交通加持下,大湾区正在凝聚成一座“大城”。


PART.3


惠州高铁北站


正在成为“轨道上飞”的地方


以前置业买房,大家喜欢围着深圳周边,尤为看重与深圳地缘近的区域,这是出于地缘上的心理。


但现买房半径逐步扩大,可以去到距离深圳中心100多公里以外的地方置业,因为曾经散装的大湾区,正在通过交通的建设凝聚成一座“轨道上的大城”。


特别是高铁的出现,极大拉近了各城距离,而且高铁作为国家战略,对国民经济和民众生活的重要性不言而喻。


首先,从经济角度看,高铁能引导旅游业实现消费拉动突破,城际客流和物流总量及速度能实现大幅增长,可大幅度提升国民经济的产业链、供应链的运转效率。


其次,从生活角度看,高铁一般设站少、速度快,能大幅拓展出行空间,相比飞机天气不确定性、自驾交通不确定性,高铁在较远距离出行方面优势突出。


比如日前中国铁路报道了一则消息,杭州小伙通过坐高铁,实现了上下班通勤时间从1小时变为9分钟,票价也不过9元,称这是“乘风破浪的上班速度”。



还有一个重要现象,凡是布局高铁的城市,必然引起这个城市新一轮的发展,深圳北站就是再好不过的案例。


回过头来看大湾区,在国家高铁系统中具有重要地位,布局了密密麻麻的线路,呈现“四向拓展、三极三轴放射”的总体格局,截至去年底,铁路运营里程近1700公里,其中高铁里程1232公里,今年还有10条高铁在建、将建。


从最近一段时间看,政府也在大力发展大湾区交通。8月3日,国家发展改革委发布关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复,明确近期到2025年,大湾区铁路网络运营及在建里程达到4700公里,全面覆盖大湾区中心城市、节点城市和广州、深圳等重点都市圈。



尤其这次一口气批复了13个城际铁路,各片区中心距离一下子被极大拉近,例如与深圳、惠州有关的深惠城际、深大城际,前者从前海出发,经西丽一路来到惠州,后者从深圳机场出发,途经宝安、龙华、龙岗、坪山,一直到大亚湾,将深惠两地快速拉近。



大湾区规划了这样的一个交通路网,目的就是以轨道交通为纽带,模糊城市边界,将各个城市连接起来,以后各城之间的通勤时间可能就在半小时左右,哪怕是跨城居住和办公,也都是极其方便的。


因此,沿着轨道交通布局高铁站买房,一定会成为一种趋势,尤其现在楼市大热的惠州高铁北站,正在成为“轨道上飞”的地方。


仔细研究惠州高铁北站会发现,这是一座集“高铁+城际+地铁”为一体的立体交通枢纽,包括有2高铁(赣深高铁+广汕高铁)+2轻轨(莞惠城轨+深惠城轨)+3地铁(惠州地铁1、3、5号线)。


可以说,这些线路建成后,惠州高铁北站也就成了“轨道上飞”的地方,因为届时从惠州高铁北站到广州、深圳、东莞、河源、汕尾都只要半小时左右,彻底融入广深莞半小时经济生活圈。


例如非常重要的赣深高铁,正在建,预计明年就能通车。他的出现,将打通深圳、东莞、惠州、河源至江西赣州的通勤,按照350公里时速,从惠州北站能30分钟到达深圳,前往江西也只需1个多小时,深圳至赣州则可由现在的5个多小时压缩至2小时以内。


再比如广汕高铁,同样在建,预计后年通车,线路经广州增城、惠州、深汕特别合作区,终点接入厦深铁路汕尾站,届时,惠州至广州最快只需半小时。



就算是对内,也有1、3、5三条地铁线,目前1号线始发站的初步设计首次曝光,也就是说,惠州地铁未来建设可期,届时通达各区域是没问题的。


惠州高铁北站进出站组织:上进下出


还是那句话,当一座城市的骨架不断延展,越来越多人选择居住在城市外围,速度更快的铁路交通系统,或许将成为全新的通勤方式。


PART.4


惠州高铁北站神似深圳北站


是一座44平方公里的超级品质生活地


惠州高铁北站的重要性,不单是一座高铁站那么简单,还是一座依照TOD模式而建的44平方公里新城,可容纳42万人口居住,神似深圳北站,都是以轨道交通为依托而生成的超级品质生活地。


这点至少能从几张图看出。


第一张就是惠州高铁北站的法定图则,可以看到布置有大量产业、住宅、商业、学校、绿地、医疗等地块,据悉光学校就有32所。



第二张规划图,能看出未来惠州高铁北站将设置新型产业、总部基地、站前商业,以及国际公寓等多种业态。


惠州北站片区城市设计意向图


第三张图,能看到除了小金河、风门坳两条河道水域生态资源,接下来还会有七娘坛公园、麒麟山公园等7个综合公园。


惠州高铁北站规划结构图


再看第四张,惠州高铁北站的整体鸟瞰图,商务高楼林立,国际范十足,正在朝着集交通枢纽、科技创新、商贸物流和人居休闲于一体的现代新城迈进。可以说,惠州高铁北站就是大湾区东岸崛起的另一个深圳北站。


惠州高铁北站整体鸟瞰图


换成更容易理解的话,惠州高铁北站就是以轨道站点为核心,而建设的新城市中心,集工作、商业、居住于一身,像国际化城市的东京涩谷、法国巴黎之门、北京长安天街等等,也都是TOD模式,都引起了巨大的反响。


而且根据惠州北站工程负责人介绍,目前惠州北站建设已经进入冲刺阶段,另外小金口金源片区也率先公布了规划草案,惠州高铁北站接下会进入全面建设期,可以看到一座有人口、有产业、有交通的新城正在崛起。



所以我们讲,抓住了TOD,就是抓住了当今城市发展的主脉和突破口,因此TOD城市功能条件下的人居物业,一定是城市最抢眼的人居风向标。


据我们了解到,现阶段惠州高铁北站内的超级百万大城--金裕星河丹堤,得到了接近2000户深惠业主的认可,最近2周时间更是大卖了3亿,二期新品当天即热销了9成,据说应客户所需,二期最后一栋楼王高层,以及稀缺洋房即将全新加推。


PART.5


二期最后一栋楼王高层即将全新加推


N+1房,南看高尔夫北看园林


那么金裕星河丹堤如此热销的原因是什么呢?我们认为,主要有三层优势:


首先,得益于项目区位。


从距离上看,项目距离惠州高铁北站直线距离约1.5公里,可以享受到惠州高铁北站CBD的红利和配套。


同时,项目门口是正在建设的金泉路,预计明年通车,届时仅需10分钟可达江北CBD,相比现在,用时至少缩短了20分钟。


因此,项目畅享的是双CBD辐射,所以备受深惠双城客户追捧。


项目鸟瞰图


其次,体现在大城品质上。


作为总建面达到了180万平的大城,金裕星河丹堤有全面醇熟的社区配套。


比如商业上,有建面约6.5万㎡星河COCO系旗舰体及金街,据悉餐饮巨头麦当劳计划今年9月底开业,星河寰宇影城、汉堡王、乐凯撒、星趣童堡、星河美居等品牌商家有意向进驻。


以及教育上,自带2所15班幼儿园,并规划引入9年制品牌名校,基本能满足业主家门口一站式优质教育资源需求。



值得注意的是,金裕星河丹堤还是全新升级的3.0版丹堤,这次在社区内部环境打造上也做了升级。


比如,尽管项目一路之隔已经是4A级国家自然保护区--象头山余脉,旁边也有3000亩18洞国际标准高尔夫球场,项目仍做到了仅1.64的容积率,意在打造真正的低密人居。


并且,项目二期斥千万重金定制了约5万㎡的汤泉主题园林,还为业主专属配备高端汤泉会馆等健康休闲配套,社区内更规划了双公园景观轴、400米夜光跑道、900㎡大型泳池,以及用大香樟、丛生香樟等打造的1.8公里香樟景观大道。


项目实景图


另外,就是项目的户型设计,具有超高实用率。


目前在售的,是项目二期的“围合式百米高层+八至十层洋房”产品,户型方正实用,且具有超高实用率。


其中120㎡为创意3+1户型,赠送面积有23㎡。


具体而言,进门就有超大入户玄关;客餐厅一体化设计,整体开间8.1m、进深4m,南北通透的设计使得采光和通风都能得到满足;卧室都带飘窗,且主卧带享3.4米景观面,生活舒适度高。


135㎡为创意4+1户型,可做成5房,赠送面积约20㎡,整个户型使用率高达92%以上。


具体而言,户型南北通透,4开间朝南,采光通风效果都非常好;厨房带独立的生活阳台,实用性强;客厅开间达到了4.2m,并拥无敌景观大阳台;卧室同样都带飘窗,极大的提高了舒适度。



另外在售的洋房产中,底叠别墅单位前后双花园、停车入户。


例如144㎡带有前后两个庭院,内部3阳台,南面四间卧室全飘窗设计,且带多功能空间;二层的128㎡户型做到了4开间朝南,带有阔绰3阳台,并设计有很好的观景空间和收纳空间。



值得期待的是,项目二期最后一栋#绝版双景观楼王#和稀缺洋房,也都即将全新加推。


其中二期最后一栋压轴楼王,同样是绝版的N+1房户型,各空间布局合理,无遮挡,通风采光佳。


并且南看高尔夫、北看园林景观。最关键的是,据悉产品在临近交楼节点推售,这就缩短了投资转手的时间,所以,感兴趣的朋友可以抓紧时间去现场参观了解了。



最后再看一张图,关于各高铁开通前后的房价变化。会看到,深圳北站开通前房价1万,现在深圳北站中心区域已经10万+了;广州南站开通前1万,开通后3.9万;惠州南站,开通前4千,现在2万了,基本上是5倍的增长。


而目前惠州高铁北站片区房价,大概1.3万左右,还处于起步阶段,相信接下来高铁带来的价值会慢慢在惠州高铁北站上有所体现,因此感兴趣的朋友一定要抓住机会。



惠州楼情 金裕星河丹堤

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