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5年后GDP超4万亿!深圳高房价的支撑,终于找到了...

楼市头条 发布时间:2020.09.14 16:01:04
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深圳真的太强了!在媒体圈再次出圈!


9月7日,中国(深圳)综合开发研究院(简称“综研院”)发布了《新40年·新40企——深圳未来发展的新力量》报告,其中罗列了深圳过去40年的成就、预估了未来40年深圳的经济发展情况以及将诞生行业巨头的格局。


报告认为:未来5年,深圳GDP增速预计达到6.5%,到2025年总量达到4.2-4.5万亿,人均GDP达3.5万美元。

这是个什么概念?


4.5万亿的经济总量,大致相当于2019年瑞士(4.65万亿)全国的经济总量情况,远高于波兰(3.88万亿)和瑞典(3.64万亿)。


综研院作为经国务院批准的独立咨询机构,素有“中国脑库”之称,所以此份报告,极具参考意义。


此外,再看另一组消息:


在近日公布的《2020上半年城市GDP百强榜》中,成立仅四十年的深圳特区以12634.3亿元的成绩位居第三,增速为+0.1%,是四大一线城市中唯一增速为正的城市。



除了经济超前、发展飞速之外,深圳的高房价也在全国城市中占据着不可撼动的地位,在最新的全国房价排行榜中,深圳以整体均价75249元/平位居榜首,超过超北京、上海。


(2020年08月全国城市住宅二手房价排行榜


来源:中国房价行情)


是什么原因让深圳能够在经济、房价排行中都能位居前列?在分析了房价突飞猛进背后,我终于找到了深圳房价一直居高不下的秘密。


-01-

深圳房价:十年翻1.48倍,四十年翻58倍!


有说法表示,“一个城市的房地产变化其实就是城市经济发展的变化,经济发展不起来,房地产也发展不起来。”


不难发现深圳在房地产方面的发展是全国第一。可能有人会说前面不是还有北京和上海吗?怎么深圳就第一了?


首先,深圳的发展只有四十年,时间最短,是最年轻也是发展最快的一线城市;


其次,在四大一线城市中深圳的国土面积最小,可利用资源也最少;


第三,在一线城市中深圳人口最少,2019年末数据统计深圳共1343.88万人。


以上三点多少能看出来深圳的特别了吧?那我们再看看具体的数据情况。


我们找到深圳近十年的新房价格变化。


根据中国房价行情网提供数据显示,深圳目前的新房均价为61830元/平,同比下降1.01%。而在十年前,深圳新房均价大约在2.5万/平左右,十年涨幅约148%。



如果再把时间线拉长一点,从1981年试点商品房算起的话,深圳从最开始“小渔村”时房价的1000元/平,到今年7月新房均价的57904元/平(中原地产数据),累计上涨近58倍,涨幅秒杀全国所有城市,没有之一。



再来看二手房情况,深圳的二手房涨幅同样十分明显。


据安居客数据显示,过去十年间深圳二手房成交均价从1.5万/平上涨至今,已翻3.7倍!


(数据来源:安居客)


据贝壳找房数据,目前深圳最新的二手房挂牌均价为75249元/平,二手房成交均价为67513元/平。


不仅房价逐年上涨,成交量也保持着稳健上升的趋势。



2016年10.4新政后深圳的二手房成交量大幅缩减,从数据上可以明显看到2017年开始成交量逐年递增,即使在高房价的压力下,深圳的住房需求仍然很旺盛。


从新房、二手房的均价、成交情况不难看出,深圳过去十年,甚至过去四十年,都一直保持着强劲的上涨势头。


是什么助推了深圳房价的迅猛上涨,深圳房价上涨背后,最强力支撑又是什么?


-02-

深圳高房价背后:一边是人口,一边是产业


为什么深圳房价这么高?


在标叔看来,归根结底是两个因素:一是人口,二是产业。


这两点是相辅相成的,形成了产业规模后,城市就能创造更多就业岗位,从而吸引更多人留在这座城市,自然而然助推房价上涨。


任泽平《房地产周期》中有这样的描述——“影响房地产的因素包括经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构、人口迁移等长期变量,也包括利率、抵押贷首付比、税收等短期变量,还包括土地政策等中期变量。”也佐证了上述观点。


人口作为长期变量一直在影响着房价。深圳地少是众所周知的事,在土地没法增加的情况下,人口却一年比一年多,从长期角度来看这才是房价上涨的本质原因。


2008年,全国小学生在校人数为10331.5万人。2018年为10339.3万人,增加7.8万人,增长0.07%,变化幅度可以说是微乎其微。


而这10年间,深圳的小学生人数增长了近50万人,总量突破百万,增幅高达75.5%,秒杀全国。



同样的,在常住人口上面,体现也十分明显。过去十年深圳常住人口数增加了300多万,在全国城市中位居榜首。



为什么深圳人口增幅如此明显?


答案就两个字:产业。


深圳的定位是创新型城市,创新的背后一定有产业与实体经济的支撑。


几十年来,深圳诞生了许多在国内外都极有分量的高新企业,比如腾讯、华为、大疆、中兴、比亚迪等等。这些高新产业的聚集带来大量人口,同时也需要更大面积的产业用地范围。


深圳市常务副市长刘庆生表示:“高新技术产业、未来产业等符合深圳未来发展定位的产业,深圳非常欢迎,用地予以保证,要多少地满足多少地,要多少空间满足多少空间。”



在政府的扶持和鼓励下,深圳目前布局的产业用地范围已有30平方公里,包括大鹏、坪山在内共有32个产业基地,这个数量还在增加,面积还将继续扩大。


据深圳市土地房产交易中心数据显示,9月全市将出让11宗地块,包括10宗工业用地、1宗商业用地。


这些出让地块中,有7宗来自深汕合作区,可见政府部门不仅在加强对深圳本域范围内的产业支持,还将扩充的步伐迈到了飞地,进一步加强对全深圳市的实体经济扶持,给新型产业发展,特别是高新智能产业提供更大空间。



同时,深圳还是一个民营企业众多的城市。


在深圳1.12万家的高科技企业中,民营和外资企业的占比几乎达到95%以上,国有企业比重很小。


这其中有一个很主要的原因在于,民营企业具有良好的风险承担机制,即使成功率不高也愿意尝试。


很多人提起深圳就会想到华为,作为国内三大手机巨头之一,华为早已不只是一个本土品牌,更是带有极高民族精神的国民品牌。


华为不仅在深圳建有研发基地,还在东莞松山湖建有产业基地,除了研发和设计之外,还要生产零部件、组装、制作成品,这些过程都需要向社会吸收大量人才,进而使得华为现在拥有员工19.4万名。


华为只是个例,从整体看,深圳的上市公司数量也排在全国第二位,仅次于北京。


6月,深圳A股上市公司数量达到308家,赶超上海,跃升为全国第二位。


而且,深圳上市公司A股总市值达7.39万亿元,高出上海近30%,与上海和广州两地上市公司A股总市值之和相当。



由于上市公司数量多,产业链配套齐全,相应的高新人才也多。


人口汇集就会推动当地发展,不论是民营企业还是上市公司,在这些企业中有着众多高收入者,因而为深圳贡献了大量购房人群。


-03-

深圳买房可跟着产业走


由于购房人群的增多,深圳的房子除了供不应求之外,还有一个“买哪里”的问题存在。这也成了很多人游移不定的主要原因。


标叔的建议是:购房者买房可以跟着深圳的产业走。


因为产业崛起而带来人口增幅,最终实现房价上涨的例子,我们见过实在太多。


比如东莞的松山湖片区,苏州的工业园区片区都是典型。


2017年松山湖均价为15847元/平,2018年华为进入松山湖后,房价涨到了28984元/平,同比上涨了54.7%。


两年过去,现在松山湖的二手房价已上涨至50409元/平,涨幅达42.5%。


苏州的工业园区是产业的聚集地,房价也居于苏州榜首,目前均价为32416元/平。



说回深圳。


在我们的认知里,福田是金融中心,南山是高新技术的聚集地,但随着粤港澳大湾区里关于深圳尖端高新科技城市的城市定位,科技园的承载力已经不足,未来的时间里,必须要再发展其他的高新区才是重点。


在“十三五规划”中,对于深圳的发展就有做详细的规划,最明显的就是对各类建设用地的规划,可见下面两张图片——


(深圳新兴高科技产业集聚区地图)

(最核心和最值钱的片区地图)


21个新的高新区、18个产生高端人才和就业机会聚集的地方,这都将成为深圳重点发展的区域。


而在这些区域购置房产也会最大程度的减少风险,原因有以下三点:


1、有产业的片区配套更完善


新产业、新业态以高端技术人才为主,要求工作环境多元化、个性化。不论是交通出行,还是周边的生活配套,都做的更完善一些。


同样以华为为例,最新开通的地铁十号线就设有站点华为站,在此之前还设有公交站点,在交通方面给到很大便利。



在容积率、建筑高度、建筑设计规范、配套设施比例等方面,有产业加持的片区还会进一步进行优化,这里可以参考科技园一带。



2、汇聚大量人才居住氛围更好


产业会聚集大量人才,特别是深圳大力发展的高新科技产业,汇集的是更加高知、优质的人才,这里要提到仍然是南山的科技园片区。


2001年,南山科技园还是一片荒地,政府投资60亿元建设,总面积为300万平。


经过十多年的发展,诞生了腾讯、中兴、大疆等众多龙头企业。


随着高新企业的集聚,南山的科技人群推动了区域变革。 


片区内的南外、南二外等学校也是在这些高新技术人才进入南山后发展起来,目前在深圳的学校中都有较好的排名。


3、置换房源更容易


先来看租房,科技园附近48平的1室小公寓,月租金5130元/月;59平的2室1厅则需要7100元/月。



再来是二手房,目前整个南山区的二手房均价为11.0万/平,科技园的价格约13.3万/平。



价格是一方面,能够方便置换的房子也是现在人们关注的重点,科技园有众多优质的产业员工。


对于他们来说配套完善、通勤时间短的房子才是最理想的选择,产业园区附近的房子具备了他们的所有需求,如果需要置换还不是件很容易的事吗?


深圳 宏观分析 数据分析

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