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深圳学区房不行了?猛涨后的深中学区房还能买吗?

胡军武 经纪人 发布时间:2020.10.17 07:40:17
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2020年随着疫情国家以及政府对金融政策的放松,和各种资金避险以及投资的需求,推动了整个深圳的房价上涨。上半年各种抵押去购房的比比皆是,直到政府的715政策出台还有所减缓。


说句实话,如果你真的有刚需需要可以了解下,9月份深圳楼市的市场成交量数据是一个怎样的情况,再出手也不迟。


从数据上看9月全市各区二手住宅成交套数均下滑,从成交套数来看,龙岗成交量依然位居全市首位,截至9月29日,龙岗成交均价为2547套,占全市成交的29.7%。


从环比变动来看,豪宅标准调整后,均价最高的南山区受影响最大,南山成交套数下滑幅度超过30.4%,跌幅最大。罗湖区成交套数环比下滑18.4%至1305套,跌幅最小。其他四个区域跌幅均在20%~30%范围内。(数据来自中原地产)


 



1、罗列着深圳中学被北京大学、清华大学录取的学生名字。32个人,其中15人上了北大,17人上了清华,录取总数目前是全省第一。


我们知道,深圳高中有“四大”,深圳中学、深圳外国语学校、深圳高级中学和深圳实验学校常年霸榜。目前从培养学生的角度来看,深圳中学完胜其他三所高中,妥妥的深圳高中Top 1。不过,名单里有一个特别引人注意的细节。一溜看下来,毕业初中一栏上,“深圳中学初中部”频频出现。


神奇的是,在这被片名校覆盖的热土上,却屡屡传出罗湖名校落寞,学区房也不行了的说法。比如说这次的考上清华北大的学生,有20个是在深中初中部上学的,分别来自15所小学,还都不是初中部对应片区里的小学。有人就说,深中初中部的地段生不行。随着点招的结束,深中要不行了,学区房也要不行了。


这样的质疑声,其实在疫情期间就有了。


据报道,当时有30%以上的罗湖名校学区房,下调了挂牌均价,这个比例比南山和福田的都要高。深圳学位房攻略,于2020年2月22日统计,涨跌幅对比取2020年1月份数据。就有人跑出来说,罗湖名校没落了。那么,深中初中部和它的学区房,是不是真的沦为没落罗湖名校的一部分呢?


2.、 深圳中学初中部,体现的就是它的学位江湖地位。说实话,相比百花那种教育机构遍地的氛围,翠竹散发的更多是市侩的商业气息。而且片区的小区大多属于老破小,除了新出的德宏天下华府,几乎都是上世纪90年代到2000年的房子,并不适合居住。还有的已经被列入城市更新的范畴了。


周边看不到教育机构,是因为附近的租金实在太贵了,像学而思这类教育机构多数聚集在翠竹路。


房子很破,但房源还是抢手的。


“5、6月份的时候,你都不知道那些客户有多可怕,一茬接一茬地来问,业主也傲娇得很,谈好了,肯来合同就算很不错了。


属于深中初中部学区房的有26个小区,目前挂牌在售的,还不到100套房源。平均下来一个小区在卖的还不到4套。经常有的挂出来才几天,就已经成交了。可以看出大家对深中初中部的认可度还是很高的。不过,翠竹9.4万/平的报价,相比动辄一平14、15万起步的百花、报价破19万/平的深圳湾等,显得有点太平易近人了。


而深中的房价是比较低的,在名校学区房里算是洼地了。但是说它涨得慢,那就不对了。


在2019年年底,翠竹有过一次猛涨。一个月涨了20%!不过那是得益于豪宅税的取消,以前要交的税,都算进房价里,进了卖家的口袋。刨去这种碰运气的事儿,深中学区房今年以来还是涨了不少。


小户型:如愉天小区,35平报价在14.4万/平。而6月底成交时,480万,单价13.7万/平;去年年底成交398万,单价11.4万/平,半年实实在在的成交涨幅达20.6%。大户型:金丽豪苑,94平的,虽然面积大,但是品质算是比较好的了。6月成交总价715,去年年底600万,半年涨幅19%。


比起深圳半年来约15%的涨幅,绝对是跑赢了的。从更长的时间段来看,在2017年花230多万买了一套35平的房子,现在卖到475万。


就算除去给银行的利息,也能赚个200万。3年回报率接近100%了!而同期的2017年深圳均价5.44万/平,现在6.62万/平,涨幅22%。只能说,名校学区房果然名不虚传。


结论:


1、罗湖名校!真的是沉浸了嘛!

 

说实话,罗湖名校局面固化而且缩小。翠园中学初中部和翠园中学东晓校区不比以往强劲,罗湖现在只剩深中初中部苦苦撑着。


说到底,这是因为深圳向西发展趋势明显,优质的人才和生源也跟着过去了。所以南山、福田、宝安的学校实力在加强。而不管是数量还是质量上都没有太大进步的罗湖,自然逐渐变成小透明。


可是强调一点,深中初中部的实力还是摆着的,2019年考上“四大”、“八大”的比例达到分别29.59%和40.19%,放在全市来看,都是相对不错的。


至少在罗湖区里,再难找到另一个来替代它的。

 

2、深中(初中部)以后怎么样?

 

虽然2019年罗湖区明令禁止通过考试、面试和竞赛等形式选择学生,直接切断了名校提前批录取优秀学生的路径。而且有传闻说深中初中部地段生很差。

 

成绩是看两点:一看师资,二看生源。


但随着掐尖的停止,深中中学初中和高中的师资是相通的,依然会很强,所以还是会得到热捧。只是翠竹片区房子老旧,对年轻人的吸引力确实在减弱,生源或许不是太好。


但是,生源、师资和学校实力不是固定的,而随着房价、资源等的变化进行改变。至少目前来看,相比福田、南山等名校学区房,罗湖房价的门槛是相对低的。


一些没办法够上其他学区房的家长,或许会选择这里。加上周边不同的旧改等规划,长远来看,生源或许会得到改善。某天说不定罗湖会王者归来。

 

3、现在深中适合买进吗?


深中学区房的均价大概在9.4-17万/平,比起百花、后海这类的,是比较容易上车的了。从总价看的话,而500万以内买个名校学区房,在正在崛起的宝中、光明,也是比较难的。这对资金没那么宽裕家长,但又想让孩子上一所好学校的来说,这是蛮有吸引力的。715新政对市场的影响还是很明显的,外资被拦截、购房名额减少近1/3、市观望情绪浓厚。


而现在虽然业主心理还挺坚挺的,但就算是名校和旧改,还是不能免俗地要被整体环境裹挟。


不排除有着急抛售的,如果价格够筍,那就家长是可以下手的机会!



龙丽园




阳光天地家园


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金翠园




嘉多利花园




金丽豪苑




嘉湖新都



鹏大厦



华丽园



柏丽花园



合正星园



本人主要深耕罗湖翠竹片区深圳中学,翠园中学,螺岭小学,翠竹小学,学位房,从业7年,资深房地产经纪人,欢迎大家共同交流。了解更多笋盘随时咨询!


(本文作者:淘房会会员胡军武13662283337)

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