咚咚地产头条-深圳房地产信息网

深圳[切换]

首页> 咚咚地产头条> 资讯 > 正文

光明是深圳最大泡沫区?十张数据图揭秘真实趋势

资讯中心 媒体 发布时间:2020.10.18 07:19:22
浏览:14805

来源: 城管队长


715楼市新政已满3月,但光明的热度丝毫未平。

8月31日,中海寰宇时代开盘,3696人抢1232套房,秒光;

9月16日,电建洺悦府开盘,2500人抢483套房,日光;

9月27日,金融街华发融御花园二期开盘,2814人抢390套房,日光。

你也许并没有看到这些楼盘的辉煌战果,可能是因为业内人士所透露的:上级要求撤销了广告。

新房疯狂的背后,光明的二手房其实已经略凉,成交均价已经跌回3月份4.8万/㎡水平,但二手房报盘价仍在5.9万/㎡高位,可业主们骄傲的心态还没放平。

光明为什么这么火?光明会不会冷?

01  光明的房价涨自哪?

1.1.华丽的故事

中国的城市崛起需要故事,政府每次发布的“重磅规划”都是重要的剧情。

两年来,深圳的最有故事性的情节发生在光明,至少有三个章节的剧情,饱含壮志。

第一章:光明的科技梦

光明的科技概念已经深入区域利益相关者的骨髓,连中介小哥对大科学装置的说辞都是信手拈来。

实际上,非科技人士对光明确认落户的脑模拟与脑解析设施等6个装置知之甚少,并无法衡量其价值,反正中国已建成的20多个装置,许多都分布在贵州黔南、新疆博州等偏远地区,对区域发展的影响并不大。

不过,2020年6月批复的光明科学城规划(后文简称“《纲要》”),着实让曾经的农场又沸腾了一把。

 

科学城的面积占了光明全区的一半以上,刚刚提到的大科学装置位于北边的装置聚集区,住宅则会更多的规划在中部的光明中心区。

 

本来,在建设中国特色社会主义先行示范区的战略部署中,深圳就已经被定位为继北京怀柔、上海张江和安徽合肥后中国第四个综合性科学中心。而《纲要》中又把光明科学城升华为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分。

这么一来,湾区科创中心的王冠似乎戴到了光明的头上。

光明,正在建设中的综合粒子设施

第二章:特区的新区梦

深圳苦土地久矣。老城区无地开发且拆迁成本高,新区+轨道连结成为上头规划和下面民众的共识,光明就是一个政府拥有土地最多,最容易做文章的地方。

光明目前确定有4条高铁贯通,其中:

1.深莞城际,规划中

2.深广中轴城际,规划中

3.赣深客运专线,在建

4.广深港客运专线,已开通

具体连接位置如下:

 (图源:《光明科学城空间规划纲要》,对西丽高铁站有所弱化)

光明确定有3条地铁穿过:

1. 6号线,已开通——连接福田

2. 13号线,2022年开通——快线,直抵南山科技园

3. 18号线,规划中

地铁与光明中心区靠着TOD概念紧密融合。按照《光明科学城规划纲要》,光明中心区作为深圳的“乐活城区”,自然住宅不动产价值最高。依照政府对中心区“一轴一环,一核三心”的规划,以下这些被@到的地方,值得重点关注。

一轴:6号线及其支线

(依托轨道6号线及其支线的发展带动作用,形成发展轴线)

一环:科学公园

(以科学公园为核心形成设施服务环)

一核:光明站&科学公园站

(结合6号线光明站、科学公园和大型公共服务设施,打造光明站综合服务中心)

三心:光明大街站、楼村站&科学公园站

(结合6号线其他轨道站点,以TOD理念建设光明大街站、楼村站、科学公园站生活服务中心)

位置分布如下: 

除了光明中心区以外,光明凤凰城也是个好故事。

凤凰城即科学城三区(上装置区,中中心区,下转化区)中的位于南部的产业转化区,它和今年9月份刚被划入的光明中心区一起,同属深圳市18个重点发展区域。

2018年下,深圳官方曾透露光明凤凰城投资总额超2000亿,历年投资总量在全市17个重点区域中排名第一。

按照《纲要》,凤凰城(产业转化区)将成为科研居住组团围绕绿环布局的创新格局,拥有大量的就(jie)业(pan)人口。

(光明,科学城产业转化区鸟瞰)

第三章:深圳的大学梦

中山大学深圳校区和中国科学院深圳理工大学落户光明,将进一步提高光明的科创能力,加上深圳新科技馆落户光明,都说明政府对该区的重视,还有未来人流的保证。

 

(中大官网首页)

不仅有大学,政府还有足够的地块建中小学校。

2019年,光明和其他区一样发布过学位预警,但到了2020开学,光明新增11040个学位,预警随即解除。

深圳实验中学光明分校,曾带动了一波新城公园片区的房价,在政府的故事中,学校还会越来越多。

 

三个故事不仅精彩纷呈,还有官方背书,人们怎能不兴奋呢?

1.2.不断升高的地价与房价

1.2.1地价的挑拨

比起媒体的渲染造势,地价的升高明显更能激起市民们对后续房价的强烈预期。

2016年6月,光明均价2.87万/㎡(新房),龙光拿了一块可售楼面价2.76万/㎡的地王,刷新全国总价记录。

于是,光明房价预期4万5,买!

2019年6月,光明均价4.11万/㎡(二手房),中海拿了一块可售楼面价3.48万/㎡,刷新光明单价地王。

于是,光明房价预期6万,买!

果然。

龙光玖龙台一期于2017年入市,均价4.36万/㎡;

中海寰宇时代于2020年入市,均价5.99万/㎡。

两者售价均接近市场对光明的高预期,而且,秒光的结果表示人们还认为便宜。

 

1.2.2房价的焦虑

深圳人不怕打新打不到,就怕房价上涨后自己买不起。

近年来,光明的房价快速上涨,2020年的价格是2015年的2.3倍。

(制图:城管队长&未来城视,2020数据截止到2020.3)

尤其最近的2019-2020,光明领涨全市。

数据来源:链家、乐有家综合整理

今年上半年,我走进一家新城公园附近的中介门店并报出500万的预算,中介小哥傲娇地微微一笑:“抱歉,没有。”随后,我看了一眼内部网,最疯狂的业主报价9.2万。

这种市场情绪下,焦虑性购房很常见,然后推高成交价。

现在,除了高正豪景那种上了年纪的小区和公明部分偏远地区,光明5万以下基本买不到房子。

02 光明的底气够不够?

2.1 经济

光明的经济体量不大,但相对来说还是比较扎实的。

 

在疫情打击之下,光明没有像龙华、宝安、坪山一样遭遇GDP高负增长的滑铁卢,且近五年增速在西部三区中位列首位,基本面稳定。

近五年GDP增速:

光明 ,43.6%

宝安 ,42.4%

南山 ,40.8%

2.2 企业

只是,从光明目前的产业结构情况来看,很难有爆发式增长。

光明的产业以规模工业为主,包括电子元器件制造、专用设备制造等,信息科技技术和生物医疗为辅,第三产业占比较低。

 

区域内缺少新兴产业巨头企业带动,在光明产值十强企业中,都是生产液晶屏幕、半导体等等上个时代的“高新产品”,说实在话并称不上有多大的科技含量,离官方设想的以生物科技为主导的产业结构还很远。

(光明十强企业,按产值)

不过,近年来,光明引进了迈瑞、大疆、联想、赢合科技等一批重点企业的分部,高新企业数量增长迅猛,总量超过福田和罗湖,产业转型趋势还是向好的。

 

2.3 人口

得益于新区建设,光明五年人口增幅为西部三区之最,稳定在5%的年增长约比深圳全市高出1.5个百分点,完全不用担心未来这里会没有配套。

 

 

2.4 价差

就以现在的价格来审视深圳各区房价,5万的水平可以买光明、盐田、龙岗和罗湖的老房子。 

如果以福田为中心,同样距离下,宜居的盐田和配套成熟的罗湖比光明性价比更高。

但如果以南山为中心,在未来13号线的贯通下,从罗湖和龙岗(部分地区)到南山,与光明到南山的距离是相差无几,此时光明的配套逐渐成熟,缺少产业的盐田的价值自然略逊一筹,罗湖那些停不了车的老房子,更不如这个时候的光明了。

如果将来就业中心向西丽转移,光明将更具优势。

2.5 供应量

金融街一期抢房事件后,光明住建局发布公告,表示今明两年新建商品房供应量每年将不少于80万平方米,严打收取“喝茶费”等违规行为。

 

按80㎡一套计算,光明未来两年将每年供应1万套左右,按照深圳2035年170万套住房的计划,每年供应的商品房为4万套,那么光明就可以占到四分之一,这是一个不小的数字。

在以“打新”为特色的深圳楼市里,新盘多的地方,无疑就是投资客向往的地方,即使他是以无房户的名义。所以,在扭曲的深圳楼市里,最扭的结在光明。

03 结

综合以上判断,光明能否崛起关键看政府讲的科技故事能不能实现,现在难下定论。不过,从深圳历史上看,深圳科技的成功是制度松绑和民营企业争气的结果,而不是大规划、大投资的成果。

在深圳各区中,光明的人口增长、GDP增幅表现良好,但并未达到其房价、地价疯狂的程度。未来的光明,龙华是一个参照物,但要重现宝安、南山的房价涨幅,这个时代可能已经不支持了,除非那个科技故事真的实现了——或许我们真该把大科学装置搞懂……


深圳要闻 买房

分享:

相关阅读

深圳房地产信息网

电话:83774745(新房广告业务)/ 25327824(二手房业务)/ 83680819(地图业务)/ 83468529(家居装修业务)

13682490072(保障房业务)/ 83591626(城市更新业务)/ 25327824(品牌合作)/ 18926500181(家在广告)

15323892714(会员商家) / 18027662535(亲子教育)/ 13723703116(汽车频道)/19925215717(二级目录、技术合作)

15012771668(旅游频道)/ 83680534(新媒体)/ 83684400(其他)

传真:83680527   

法务部 座机:0755-83684400 邮箱:yituzx@163.com

地址:深圳市南山区高新南九道10号深圳湾生态园10栋A座14-15层

深圳市易图资讯股份有限公司 版权所有,未经同意请勿转载

ICP备案号:粤ICP备10068813号

粤公网安备 44030402000760号

深圳市市场监督管理局企业主体身份公示

手机找房服务APP

手机找房服务APP

咚咚找房公众号

咚咚找房公众号