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回迁房暴涨后想违约?法院:没门!按约定履行!

祝小家 经纪人 发布时间:2021.01.13 10:37:47
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深圳在“7.15楼市新政”后,“回迁指标房”、“小产权房”渐热,“历史遗留违法建筑”类小产权房受到追捧。


对于这类房产,有唱好有唱衰的,好的认为其价格低(周边房价5-8折)、不限购不限售;唱衰的觉得“小产权房”过不了户,潜在风险太高,不安全。


事实上,深圳的回迁指标房的买卖市场已经非常成熟,运营模式明确且完善,大量中介为回迁指标房的买卖服务。


但由于指标房与商品房还是有一定差别,指标房因为交易时旧的房子尚未拆除,而新房也尚未建设,所以仍需等待一段时间。


这就导致了在取得回迁物业之前的这段时间内,容易出现一些不确定性,比如卖家违约,这也是一部人不看好回迁房的原因之一。


不过从现有的判例上看,基本都是支持买家的,而且我们在买的时候其实完全可以避开这些风险,所以大可不必担心。

回迁房值得买,但要买对


回迁房值不值得买?答案是肯定的!尤其是在现阶段大力推动城市更新的深圳。


回迁房拥有许多商品房所不具备的优势:

  • 无需深户无需社保,不限购买数量

  • 不受限售政策影响,拿到红本即可交易

  • 价钱低,一般周边房价5-8折

  • 无月供,而且不需要契税

  • 在深圳,虽然回迁房交易已经有非常完善的流程,安全性也很高。


  • 但由于回迁房项目会有不同的阶段,越往后价钱会越贵,而项目刚开始时确定性又不高,所以对于大部分的回迁房购买者,更推荐在项目能跟开发商签拆赔协议的时候去购买,不仅价格更低,升值潜力巨大,而且直接登记在个人名下,无违约风险;


  • 因为跟开发商签约之后,原业主反悔是无效的,开发商会将带有签约人身份信息的拆补合同递交到相关部门备案,这对于购买者来说是极大的保障。


  • 当然也有少部分投资者喜欢“以小博大”,买一些比较前期的项目,价钱也便宜很多,这种就需要针对个人情况再做精细项目配置,毕竟每个人的投资需求和对项目的预期都不一样。


  • 但不管如何,我们都需要保证交易的顺利进行才能谈收益,虽然与个人卖家签买卖合同能得到一定保障,但仍会有违约风险。

房价暴涨,卖家违约。法院:按约定履行!


案例一


2010年3月25日大冲旧村村民(简称卖方)与华润置地(深圳)有限公司(简称华润公司)、深圳市大冲实业股份有限公司(简称大冲公司)签订《深圳市南山区大冲旧村改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》(简称《安置补偿协议》),约定可获得深圳市南山区大冲城市花园9套回迁房补偿。


2014年9月6日买家与卖方签订《南山区大冲旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》(简称《旧改收益转让协议》),以412.5万元购买约定的9套回迁房中的一套,面积125平米,同日买家付清全部购房款,而此时涉案房屋在房地产登记机构——深圳市不动产登记中心尚无任何权利信息记载。


2015年1月8日卖方将涉案房屋交付买家,买家装修入住至今。


2017年初,包括涉案房屋在内的大冲城市花园回迁房办理了房地产初始登记。


后因房价大幅暴涨(目前市值已达1千万以上),卖方违约,不同意继续履行合同。


法院观点:


深圳市南山区人民法院经审理认为,双方签订的《旧改收益转让协议》合法有效,各方当事人均应按约定履行各自义务。


买家已足额支付购房款且具备购房资格的情况下,有权要求将涉案房产过户登记到自己名下。


鉴于卖方还未办理涉案房产的房产证书,而涉案房产已具备办证条件,故应先由第三人华润公司按其与卖方签订的《安置补偿协议》为卖方办证,再由卖方过户至买家名下。

案例二


2020年6月29日,王某与业主签订《转让协议书》以293万元购买其深圳龙岗坂田中浩吉祥花园“指标房”,104.71平方米,并约定分三次付款,签约当日王某向业主支付定金10万元。


王某原本与业主约定7月30日至开发商处《拆补协议》,届时王某支付第二笔款项146.6万元,第三笔款项136.6万元在拿到开发商盖章原件后支付完毕。


然而715深圳楼市调控后,大量资金涌向不限购不限贷的公寓、小产权、回迁指标房中,其价格也在短期内急剧拉升。


7月30日,当王某如约从外地来到深圳想要与村委、开发商三方办理《拆补协议》签约手续时,业主却因“指标”价格暴涨,明确表示毁约不卖,其行为也将面临高额的违约金赔偿。


而王某也从中介处了解到,他所签约的房子一月不到已涨价40万元。

从上面两个案例可以看出,虽然买卖被违约了,但法院都会维护好买方的权利。


回迁房买卖违约是最常见的风险,而想要避免其实也很简单!

风险可避免,即买即收益


首先我们知道,绿本小产权不能过户但却能私下交易,而且还有不少人会私底下交易绿本房。


他们交易的凭证,最重要的就是交易合同,而有合同自然就会有违约风险。在我们购买回迁指标房时,其实只要不购买绿本回迁房就能避免违约问题。


现阶段深圳的回迁指标房主要有“绿本”、“猪肝本”和“历史遗留”几种。


“绿本”是我们不建议购买的,因为无法过户,违约风险太高;而其他类型的回迁房,是可以直接和开发商签约的。


前面提到了,只要和开发商签约确权了,原业主反悔是无效的,到时候建成物业也是直接回迁到个人名下,不存在个人与个人之间因各种原因导致的违约,非常安全。而且签约过后,过渡租金和其他补偿等等这些都是直接到自己手里,即买即收益。

项目推荐


我们公司所有回迁房源基本都是可以直接和开发商签约的,安全性非常高,不存在个人违约风险!


感兴趣的可以看看这个进度快的项目:

当然,如果是在回迁房建成后但房产证没办下来这期间购买的(即上面案例一的情况),合同仍然是一份有力的保障,签合同时要把各种情况写清楚。


因为回迁户与你签订的买卖合同是双方真实的意思表示,不违反法律规定,所以是合法有效的。


不过如果是建成后没出房产证期间再购买回迁房,其实与商品房的价格已经相差不大了,而且还有被违约的风险,得不偿失。

简单来说,买回迁房只要能和开发商签拆赔协议,那么安全性和收益都会得到保障。


现阶段的深圳回迁房市场的确是其他城市所无法比拟的,在这样一个住房供需矛盾尖锐、存量土地严重不足的城市,回迁房只会越来越多,市场也会越来越热,价格自然也会越来越贵。

来源:新浪微博


以后发展潜力大的回迁房买一套少一套,观望只会让你错过机会,且买且珍惜吧。

可以看出,回迁房相对商品房来说,优势还是比较明显的,如果有大额的资金,买几套回迁房来增值,回报率也十分可观,甚至还有暴涨的可能。

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