上周，几个价格降到位、高性价比凸现的楼盘热销，说明市场刚性需求仍然存在
房价一降，成交就旺，说明只要价格降到位，刚性需求就会释放。上周包括万科第五园在内的品牌开发商项目低价开盘，迅速吸引了众多买家，再度上演开盘热销半成的“好戏”，关外楼市尤其是龙坂片区，回暖迹象明显。
与之相反的是关内楼市，继上周景田片区某楼盘剩余单位提价销售外，福田、南山、盐田的众多在售楼盘，并未有明显降价的举动，引用某业内人士的话说：“多数都是９９、９８折来意思一下。”虽然成交也同样不景气，但是关内关外楼市对于价格的预期，却开始呈现差异。
关内物业“探低”成功，久违热销再现；而另一方面关内物业价格依旧坚挺，置业者依旧踌躇不前，此时的深圳楼市正处于这样的微妙之中。
探底成功 热销再现
房价要降多少才能热销？对于这一问题，万科第五园和鸿荣源禧园做了最好的回答。３月８日，万科第五园精装修单位及沙井豪宅禧园一期开盘。前者均价１．１５万元／平方米，一天半时间销售约１３０套，销售金额约为１．２亿元；后者起价７８００元／平方米，推出３８７套住宅单位，当天成交超过６成。
３月８日第五园销售现场出现了久违的“人山人海”的场面，据现场的置业者称，要等待４０分钟才能参观样板房，当天第五园推出两种户型，８５平方米左右的两房和１１４平方米的四房，只要是周末两天购房就能享受６个点的折扣，折后均价约１．１５万元／平方米。相比去年第五园高层１．４万元／平方米的均价，现在的售价最少下调了２０％。
福田工作的王先生告诉记者，虽然知道现在不是买房的最好时机，但是出于第五园的价格，以及对这里社区环境的青睐，最终还是选择了这里。“原本的房子太小，现在孩子大了，需要换房。”据了解，现阶段买房的业主，绝大多数为自住客，并以首次置业和关内人群换房置业者居多。还有置业者反映，看房看了近２年，最终还是选择买房，同样是因为价格、品牌和品质。
而在沙井禧园，开盘当天一共推出３８７套住宅单位。据了解，项目一期平层单位均价为９０００元／平方米，复式均价为１１０００元／平方米，但是这仅仅是折前价格，选房成功签订认购书的，可享受九八折，付清首期款的额外九六折，如果一次性付款，可在此前基础上再九九折。如此来算，折后起价不到８０００元／平方米。禧园的价格吸引了投资客的出手，尤其是两房单位。
“价格因素无疑是关外置业的阻碍之一。”有业内人士表示，开发商的主动探底有利加速市场回暖，“否则这一过程最少持续半年以上。”事实上，加上之前金地梅陇镇３期的降价销售，龙坂片区新盘的成交量已经得到明显上升。而本周万科城高层即将入市，户型都采用了“全面家居解决方案”，业内预计售价也不会太高，将在１．２万元／平方米左右。
关内坚挺 破冰需时 如果说万科、金地、鸿荣源等开发商的“探底”行为是成功的话，但是在关内，就有开发商明确表示不会采取类似的“激进”举措。南山某在售项目的内部人士就称，对关外和关内物业的应有不同的价值判断，因此就他们的项目而言，至少短期内不会主动采取１０％以上的降价行为。据悉该项目以９０平米以下户型为主，而开发商在深圳开发的住宅项目也并不多。
关内价格依旧坚挺，这是众多在售关内新盘的一致“态度”。虽然各新盘也采取了一些打折、让利之类的活动，但是多数为按揭９８折、一次性付款９９折这样的小幅让利，开盘售价依然保持在去年年末的水平，没有出现明显的降幅。甚至还有位于景田片区莲花路旁的某项目，现在的剩余单位比去年７月份开盘时，每平方米的售价竟还高了１～２千元。
“土地资源稀缺是主因。”有业内人士指出，因为关内可开发用地几乎已经为零，所以各开发商抱着“皇帝女儿不愁嫁”的心态，加上深圳关内极其强劲的置业需求，所以要开发商在第一季度就降价销售，可能性非常小。这位业内人士指出，现在关内置业“几乎已经成为衡量深圳人经济实力与社会地位的标准”，这部分的刚性需求相当可观。
而有开发商方面的消息称，今年在南山填海区的新盘依然会采取“高价策略”，普遍开盘售价都在３万元／平方米以上，这种对关内价值预期的高位判断，也决定了关内价格“破冰”，仍需时日。
世华地产市场研究部总监肖小平就称，“降不降价并非取决于区域，而是取决于泡沫成分的多少。”她表示，前期受到投资客主力追捧的，有哄抬价格嫌疑的物业，现在不得不在价格上做出调整，以吸引自住客的入市。而同样也有一些物业，在二、三级市场都保持了其价格稳定性，这说明其价值是受到认可的。
需求积压 观望加深
“您认为什么时候房价将大幅下跌？”在某房地产网站举行的调查中，８成以上的置业者认为６月份之后房价会有大的波动，而６月份之后也被认为是买房的最佳时机。事实上，虽然龙坂片区率先回暖，但是大量刚性需求被积压也是不争的事实。
有中原市场人士就表明，目前仅有少量的刚性需求入市，这一比例最多在３０％左右，仍有７成以上的刚性需求选择观望。
“造成观望的因素有很多，虽然价格是重要因素之一，但也不排除品质、户型等多方面。”如果说开发商的压力是来自销售进度和资金回笼上的话，那么置业者的压力，则是因为改善住房的刚性需求。置业者期待的是开发商在价格上的“妥协”，而同时也对物业的性价比提出了更“苛刻”的要求，高性价比是置业者最为看重的，所以如何提升项目性价比，应该成为今年开发商关注的主旋律。